{"id":40342,"date":"2022-03-24T09:00:50","date_gmt":"2022-03-24T08:00:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=40342"},"modified":"2022-04-03T11:42:30","modified_gmt":"2022-04-03T09:42:30","slug":"la-incertidumbre-acelera-muchas-operaciones-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/la-incertidumbre-acelera-muchas-operaciones-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"La incertidumbre acelera muchas operaciones inmobiliarias"},"content":{"rendered":"

Como si del famoso lema de los carteros estadounidenses se tratara, ni la pandemia, ni la guerra ni la inflaci\u00f3n -aunque tal vez tambi\u00e9n por eso- pueden con el sector inmobiliario que cerr\u00f3 un fant\u00e1stico a\u00f1o 2021 y ha vuelto con ganas este 2022. Y es que lo que bien acaba el a\u00f1o mejor comienza el siguiente. Sobre todo es el Levante y las costas, las zonas que mejor est\u00e1n funcionando<\/strong> este mes de marzo que a\u00fan no acaba.<\/p>\n

De acuerdo a los datos publicados por el\u00a0Instituto Nacional de Estad\u00edstica<\/strong>, el pasado mes de enero se alcanz\u00f3 la cifra de\u00a052.684 viviendas vendidas<\/strong>, con un incremento del 9,5% sobre el mes de diciembre. De esta forma se encadenan 11 meses de incrementos llegando a una cifra s\u00f3lo superada en enero de 2008.<\/p>\n

Un dato que indica el buen momento del sector es que las compraventas se han incrementado en enero<\/strong> en todas las comunidades aut\u00f3nomas<\/strong> salvo en Navarra. Los mayores incrementos anuales en el n\u00famero de compraventas de viviendas<\/strong>\u00a0en enero son La Rioja (71,4%), Illes Balears (53,2%) y Canarias (40,5%). Por su parte, los menores aumentos se dan en Arag\u00f3n (9,5%) y Extremadura (15,7%). La \u00fanica comunidad con tasa de variaci\u00f3n negativa es Comunidad Foral de Navarra (\u201319,7%).<\/p>\n

Y aunque las operaciones son numerosas y los precios suben de forma moderada pero constante, lo que indica buena salud en el sector, la incertidumbre econ\u00f3mica,<\/strong> generada por una inflaci\u00f3n desbocada y una guerra de inciertas consecuencias, flota sobre toda Europa como una velada amenaza.<\/p>\n

La inflaci\u00f3n<\/strong> comenz\u00f3 a generarse el pasado a\u00f1o, con una alta liquidez producida por la afluencia de dinero desde los bancos centrales, un alto ahorro entre los consumidores producido por la pandemia y unos precios energ\u00e9ticos cuya alza comenzaba a tener consecuencias en la alimentaci\u00f3n y el transporte.<\/p>\n

Enero comenz\u00f3 con un descenso en la tasa de inflaci\u00f3n que daba visos de credibilidad a la teor\u00eda de un ajuste de la econom\u00eda y descenso de la inflaci\u00f3n conforme avanzara el a\u00f1o. Pero lleg\u00f3 febrero y las previsiones comenzaron a caer por el alza del gas, la electricidad y los combustibles, con un incremento superior al 25% respecto del a\u00f1o anterior y para terminar de arreglar la situaci\u00f3n Putin invadi\u00f3 Ucrania<\/strong> el pasado 24 de febrero y la partida ya fue otra, porque con los carros de combate recorriendo Europa, la inflaci\u00f3n de marzo puede ser de esc\u00e1ndalo.<\/p>\n

Y la soluci\u00f3n no est\u00e1 f\u00e1cil, ni al alcance de este Gobierno muy penalizado ya por un alto endeudamiento<\/strong> y con escaso margen de maniobra para actuar sobra la fiscalidad de la energ\u00eda y los combustibles<\/strong>, lo que perjudicar\u00e1 a la larga a las econom\u00edas familiares y a la competitividad industrial. Adem\u00e1s, la prolongaci\u00f3n del conflicto en Ucrania eliminar\u00e1 toda posibilidad de controlar la inflaci\u00f3n<\/strong> que, al menos este a\u00f1o, ha venido para quedarse. Se contempla reducir el costo energ\u00e9tico bajando los beneficios empresariales del sector que son escandalosos en la actual situaci\u00f3n que vivimos. A saber los del pasado a\u00f1o:<\/p>\n

Iberdrola: 3.900 millones<\/div>\n
Endesa: 1.900 millones<\/div>\n
Naturgy: 1.200 millones<\/div>\n
BP: 6.615 millones<\/div>\n
Repsol: 2.499 millones<\/div>\n
Cepsa: 661 millones<\/div>\n
<\/div>\n
Pero se van a resistir llamando a la caballer\u00eda medi\u00e1tica, invocando los derechos de los peque\u00f1os accionistas y recurriendo a las fuerzas menos involucradas con el pa\u00eds y su sociedad del arco parlamentario. Lo veremos.<\/div>\n

Esta inflaci\u00f3n, que termin\u00f3 el a\u00f1o pasado en un 6,5% y que este a\u00f1o podr\u00eda llegar al 7% o m\u00e1s, junto a la volatilidad de las bolsas y el escaso o nulo rendimiento de los bonos est\u00e1 trayendo a mucho peque\u00f1o ahorrador a refugiar su capital en el ladrillo<\/strong> para que su peque\u00f1o capital no se deval\u00fae. Y por supuesto, comprando a su medida y sin hipotecarse. De ah\u00ed, por un lado, la diferencia entre las hipotecas firmadas -unas 1.000 diarias- y las operaciones de compraventa de viviendas m\u00e1s de 1.750 al d\u00eda- que indican que muchas adquisiciones se hacen con capital propio. Y por el otro, no lo olvidemos, el incremento de las compras de plazas de garaje y apartamentos baratos<\/strong>, sobre todo en la costa, que puedan ponerse f\u00e1cilmente en rentabilidad.<\/p>\n

Y como la felicidad completa no existe, tambi\u00e9n se perciben nubarrones en la continuidad en el tiempo de estas operaciones. Tenemos por un lado los generales, que afectan a todos los sectores, como la creciente debilidad de la econom\u00eda<\/strong> que no permitir\u00e1 subir salarios – el pacto de rentas est\u00e1 ya en la mesa, con contenci\u00f3n de salarios y de beneficios empresariales<\/strong>– pero s\u00ed los precios por la inflaci\u00f3n, lo que har\u00e1 caer el consumo<\/strong> y por otro el incremento del precio del dinero que ya se est\u00e1 percibiendo desde este mes. Tampoco hay que descartar un endurecimiento en las condiciones crediticias.<\/p>\n

El turismo, cuya vuelta se esperaba como el man\u00e1 para este a\u00f1o, puede verse perjudicado, sobre todo el internacional por el conflicto en Ucrania y el incremento en los precios del transporte<\/strong>. Por de pronto ya nos hemos despedido de los turistas rusos y de los 1.400 millones de euros que dejaban en nuestro pa\u00eds.<\/p>\n

Y sobre la vivienda, los principales efectos de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de \u00e9ste a\u00f1o van a ser una ca\u00edda en la rentabilidad de los alquileres<\/strong> al no poder trasladarse todo el IPC, un incremento en la fiscalidad y el adi\u00f3s de las hipotecas baratas. La vivienda ser\u00e1 una buena inversi\u00f3n<\/strong>, pero a largo plazo.<\/p>\n

Adelant\u00e1ndose a una situaci\u00f3n econ\u00f3mica que iba a cambiar este a\u00f1o -la guerra de Putin ya ha cambiado y cambiar\u00e1 muchas perspectivas- los bancos ya han comenzado a cambiar su estrategia crediticia encareciendo las hipotecas a tipo fijo y bajando las variables. Los que cerraron una hipoteca a tipo fijo de un 1,5%, como se estaban dando el pasado a\u00f1o, hicieron un buen negocio porque esas condiciones ya no volver\u00e1n.<\/p>\n

En enero los bancos centrales lo ten\u00edan claro con la receta cl\u00e1sica, subir el precio del dinero para enfriar la econom\u00eda<\/strong> y que la inflaci\u00f3n bajara. Pero tal vez ese enfriamiento de la econom\u00eda sea, despu\u00e9s de la invasi\u00f3n de Ucrania y los problemas econ\u00f3micos que se avecinan, porque las guerras cuestan dinero, lo que menos van a necesitar los pa\u00edses europeos y sus industrias. Por eso la estrategia que vaya a seguir el BCE con los tipos de inter\u00e9s es toda una inc\u00f3gnita, aunque habr\u00e1 que apostar por la gaseosa en los experimentos.<\/p>\n

Ante esta situaci\u00f3n de incertidumbre y previsible debilidad econ\u00f3mica en las familias<\/strong> se aleja la posibilidad de una burbuja inmobiliaria, porque, aunque la vivienda sea un valor refugio, ni se dan ni se van a dar las otras condiciones para la generaci\u00f3n de esta burbuja. Es decir, el cr\u00e9dito concedido por los bancos se mantiene en un entorno prudente y los importes por encima del 80% del valor de tasaci\u00f3n no superan el 10%.<\/p>\n

Tampoco se est\u00e1 produciendo un exceso en la cantidad de obra nueva producida, con un porcentaje de participaci\u00f3n de la vivienda nueva en las operaciones de compraventa en 2021 de poco m\u00e1s del 20%. Y en cuanto al precio su tendencia a la subida es moderada<\/strong> -y podr\u00eda verse atemperada por la situaci\u00f3n econ\u00f3mica que se percibe-. Es cierto que pueden existir algunas zonas tensionadas y que la vivienda nueva se est\u00e1 viendo perjudicada por el incremento de precios en los materiales,<\/strong> pero, lo volvemos a repetir, es tan s\u00f3lo el 20% de las operaciones, que se realizan sobre todo con la segunda mano.<\/p>\n

Aunque a\u00fan no nos estemos dando demasiada cuenta, Putin ha cambiado el mundo<\/strong> y las perspectivas que ten\u00edamos van a ser otras, con muchos efectos colaterales que no tienen que ser todos malos. Los precios de las materias primas como el gas, el petr\u00f3leo, los aceites, los cereales suben y seguir\u00e1n subiendo. La crisis del transporte causar\u00e1 desabastecimientos y muchos problemas en las cadenas log\u00edsticas y de producci\u00f3n<\/strong>, con volatilidad en los mercados burs\u00e1tiles e incertidumbre en las empresas y familias. Menor consumo por la disminuci\u00f3n de la liquidez producida por la inflaci\u00f3n y por el ahorro causado por la incertidumbre. Y a la espera que vuelvan los grandes inversores, que ya tienen los ojos fijos en las mejores empresas alimentarias<\/strong> del pa\u00eds y las f\u00e1bricas de armas, seguiremos hablando de una mayor\u00eda de operaciones inmobiliarias peque\u00f1as, de 100.000 euros hacia abajo, sin participaci\u00f3n hipotecaria, que la subida de tipos da miedo y atenci\u00f3n a las fincas r\u00fasticas de producci\u00f3n agr\u00edcola,<\/strong> a las que parece ha llegado su momento.<\/p>\n

\u00bfSubir\u00e1n los tipos de inter\u00e9s? \u00bfCu\u00e1nto? \u00bfY el precio de las casas por encima de la inflaci\u00f3n? \u00bfY la rentabilidad de los alquileres? Son muchas preguntas en un mercado al que la incertidumbre apremia a tomar decisiones<\/strong> y mejor que sean acertadas.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>