{"id":41145,"date":"2022-06-09T08:21:49","date_gmt":"2022-06-09T06:21:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=41145"},"modified":"2022-06-09T08:21:58","modified_gmt":"2022-06-09T06:21:58","slug":"tiempo-de-reflexion-y-de-estrategia-empresarial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/tiempo-de-reflexion-y-de-estrategia-empresarial\/","title":{"rendered":"Tiempo de reflexi\u00f3n y de estrategia empresarial"},"content":{"rendered":"

La vivienda<\/strong> acumula ya 11 meses con incrementos interanuales de intensidad creciente mes tras mes, ya sea en precios como en compraventas. As\u00ed, al t\u00e9rmino del primer trimestre, todos los datos inmobiliarios<\/strong> eran buenos, con un incremento del 27,7% en el n\u00famero de compraventas<\/strong> y del 18,5% en el de hipotecas<\/strong>. Tambi\u00e9n suben los precios de la vivienda y el importe de las hipotecas.<\/p>\n

No todos los tipos de vivienda suben igual, ya que la vivienda nueva, muy perjudicada por los elevados costes de materiales y mano de obra, alcanza ya una subida del 10,1% interanual a pesar de la cual se han reducido los m\u00e1rgenes de los constructores hasta dejarles casi sin beneficios. Esta subida y su escasez, empujan al comprador hacia la vivienda de segunda mano que ha incrementado su precio un 8,2% en tasa interanual.<\/p>\n

En los \u00faltimos 12 meses, seg\u00fan los datos del INE, en Espa\u00f1a se han vendido 482.066 viviendas de segunda mano. Para tener una comparaci\u00f3n, en 2007, en plena burbuja inmobiliaria, las compraventas de este tipo de casas fueron 448.918. Y en un abril esplendoroso hemos seguido incrementando la cifra alcanz\u00e1ndose las 60.734 operaciones<\/p>\n

Con el mes de mayo ya finalizado, la media de incremento de precio de los dos tipos de vivienda alcanza ya el 8,4%. Pero los datos no son tan sobresalientes y desde mediados del mes de mayo se nota un cierto par\u00f3n. La inflaci\u00f3n, los costes energ\u00e9ticos, la subida del eur\u00edbor y un posible retroceso de las econom\u00edas estadounidense y europea no presagian nada bueno.<\/p>\n

De la mayor parte de los males que azotan nuestra econom\u00eda es la inflaci\u00f3n el principal culpable. Una inflaci\u00f3n que el pasado mes de mayo subi\u00f3 de media en los 19 pa\u00edses de la uni\u00f3n que comparten la moneda \u00fanica, desde el 7,4% de abril hasta el 8,1%, dejando al BCE y sus previsiones un tanto en el rid\u00edculo y poniendo en duda que los incrementos calculados y graduales de las tasas de inter\u00e9s que ya ha anunciado De Guindos, puedan controlar una inflaci\u00f3n que se muestra muy tozuda.<\/p>\n

Pero no van a tener m\u00e1s remedio que enfocar una o varias subidas del Eur\u00edbor antes de que termine el a\u00f1o, porque tras la decisi\u00f3n de la Reserva Federal, los tipos de inter\u00e9s en Estados Unidos quedan entre el 0,75% y el 1% y anuncian m\u00e1s subidas antes de finales de a\u00f1o, llegando al 2,5% <\/strong>. Si Europa no sube el precio del dinero de una manera pareja, la UE se quedar\u00e1 sin financiaci\u00f3n por unos recursos que se ir\u00e1n al otro lado del mar.<\/p>\n

Y sin duda el mayor culpable, que no el \u00fanico, es el incremento en un 40% de los precios de la energ\u00eda<\/strong>. Influencia energ\u00e9tica que ya ha llevado a la presidenta de la Comisi\u00f3n Europea,\u00a0<\/strong>Ursula von der Leyen a pronunciarse a favor de controlar el mercado marginalista de la electricidad cambiando sus normas, una medida que lleva pidiendo el Gobierno de Espa\u00f1a desde hace tres a\u00f1os. No puede ser, defiende Von der Leyen, que la fuente de energ\u00eda m\u00e1s cara marque todo el precio del sistema. Un argumento que en nuestro pa\u00eds ya resulta familiar y que lleva a S\u00e1nchez Gal\u00e1n a la pataleta y el exabrupto por la posible p\u00e9rdida de un momio del que llevan tiempo disfrutando. Dando saltos y no de contento, debe andar el primer ejecutivo de Iberdrola con el permiso de Bruselas a la \u00abexcepcionalidad ib\u00e9rica\u00bb solicitada por los Gobiernos de Espa\u00f1a y Portugal.<\/p>\n

La aparici\u00f3n de De Guindos en la televisi\u00f3n, anunciando esa casi segura subida del 0,5%, antes de agosto, marcar\u00e1 el fin del dinero barato y posiblemente tambi\u00e9n de la buena racha inmobiliaria. Aunque claro est\u00e1 que hay otros factores a tener en cuenta. Y si bien es cierto que la subida del Eur\u00edbor<\/strong> puede restar atractivo a la compra con hipoteca de producto para alquilar, tambi\u00e9n lo es que en momentos de inflaci\u00f3n es mejor deber dinero que lo contrario. Y esto bien lo saben los bancos, a los que la a\u00f1orada subida del precio del dinero, en un marco de alta inflaci\u00f3n, pudiera no compensar tanto.<\/p>\n

En la carrera enloquecida de estos \u00faltimos meses para la adquisici\u00f3n de una vivienda<\/strong>, ya sea como primera residencia o como producto para invertir, tiene mucho que ver esta amenaza de subida del precio del dinero que, en estos momentos, no se sabe bien c\u00f3mo puede acabar el a\u00f1o. Y es que las previsiones de los primeros momentos en que comenz\u00f3 a cambiar de signo, sobre todo cuando se puso en positivo, hace ya tiempo que han saltado por los aires.<\/p>\n

Con siete d\u00edas de cotizaci\u00f3n del Eur\u00edbor, la media mensual de junio se queda moment\u00e1neamente en el 0,561 %<\/strong>. Y hay que recordar que hace seis meses se encontraba en el -0,484, con lo que se encarecer\u00e1n considerablemente todas las hipotecas variables<\/strong> a las que les toque revisar pr\u00f3ximamente.<\/p>\n

Ante este cambio de signo los bancos, a los que la situaci\u00f3n beneficia, est\u00e1n cambiando el objetivo e intentan desincentivar las hipotecas a tipo fijo para vender las variables. Pero de momento el esfuerzo les est\u00e1 resultando bald\u00edo ya que los hipotecados est\u00e1n dando la espalda al planteamiento de las entidades y m\u00e1s de siete de cada diez pr\u00e9stamos se siguen firmando a tipo fijo.<\/p>\n

Una de las amargas consecuencias de la subida del precio de la vivienda<\/strong>, marcada en esta ocasi\u00f3n no por una gran liquidez sino por un exceso de demanda, es el incremento del esfuerzo que las familias necesitan realizar para\u00a0acceder a una vivienda\u00a0<\/strong>en propiedad, que seg\u00fan las estimaciones del Banco de Espa\u00f1a se sit\u00faa ya en una media de 8,3 a\u00f1os para poder conseguir el derecho a la vivienda<\/strong>. Y con grandes fluctuaciones entre los diferentes territorios del Estado. La devaluaci\u00f3n de los salarios y su actualizaci\u00f3n, muy por debajo de la inflaci\u00f3n, no va a contribuir a mejorar la situaci\u00f3n. Queda la esperanza, eso s\u00ed, que tras una menor demanda, los precios se contengan o bajen.<\/p>\n

Em todo caso el mercado inmobiliario<\/strong> se va a ralentizar; las primeras se\u00f1ales ya han comenzado a llegar este mes de mayo y se incrementar\u00e1n en junio. El verano, sobre todo despu\u00e9s de la aparici\u00f3n de De Guindos subiendo el Eur\u00edbor un 0,5%, ser\u00e1 el verdadero punto de inflexi\u00f3n, teniendo una situaci\u00f3n bien diferente a la vuelta de las vacaciones con un par\u00f3n en las compraventas<\/strong> y en los incrementos de precio.<\/p>\n

La ralentizaci\u00f3n econ\u00f3mica por el deterioro del empleo, la p\u00e9rdida de la capacidad adquisitiva por el mantenimiento de la inflaci\u00f3n, junto a los altos precios energ\u00e9ticos y alimentarios y el endurecimiento de las condiciones de financiaci\u00f3n impuestas por los bancos, que no quieren una vuelta a los impagos de principios de la d\u00e9cada pasada, van a marcar el escenario de finales de a\u00f1o y posiblemente del 2023.<\/p>\n

Y con este marco econ\u00f3mico la vivienda se ver\u00e1 afectada, bajando las compraventas en relaci\u00f3n al a\u00f1o 2021- en el que hab\u00eda mucha demanda embalsada- en un entorno de entre el 5 y el 7%. Tambi\u00e9n los precios se contendr\u00e1n en el segundo semestre y crecer\u00e1n tan s\u00f3lo alrededor del 1% en el 2023, muy por debajo de la inflaci\u00f3n, haciendo que en realidad la vivienda baje de precio, lo que no quiere decir que ante la contenci\u00f3n de los salarios se vuelva m\u00e1s asequible.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto tiempo durar\u00e1n las vacas menos gordas? El necesario para controlar la inflaci\u00f3n y devolver los precios energ\u00e9ticos a una situaci\u00f3n aceptable, lo que con la invasi\u00f3n de Ucrania convertida de una dura guerra de desgaste y a pesar de la postura m\u00e1s productiva de la OPEP y la vuelta de Venezuela a los mercados, no parece posible en el corto plazo.<\/p>\n

Queda por ver el problema de la escasez de recursos alimentarios que, agotadas las reservas, nos llegar\u00e1 pasado el verano, con la visibilidad de una nueva faceta de la crisis que afecta a los pa\u00edses menos desarrollados y no ayudar\u00e1 a contener la inflaci\u00f3n en Europa. No tiene buena pinta para el pr\u00f3ximo a\u00f1o y dudo mucho que el 2024 mejore de forma ostensible.<\/p>\n

Es el momento en que los intermediarios inmobiliarios<\/strong>, pasada la vor\u00e1gine de estos \u00faltimos meses y bas\u00e1ndose en la aplicaci\u00f3n de las nuevas tecnolog\u00edas del marketing on line y las herramientas digitales, dise\u00f1en su particular estrategia empresarial<\/strong> para situarse como l\u00edderes de su mercado en Google, comenzando a comprobar que hay vida lejos de la tiran\u00eda econ\u00f3mica de los grandes portales inmobiliarios <\/strong>y de la c\u00f3moda trampa que suponen. \u00a0Otra forma de tener \u00e9xito, con la captaci\u00f3n como objetivo y la venta como argumento, es posible.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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