{"id":41563,"date":"2022-07-14T08:48:04","date_gmt":"2022-07-14T06:48:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=41563"},"modified":"2022-07-14T08:48:04","modified_gmt":"2022-07-14T06:48:04","slug":"un-mercado-del-alquiler-con-tiranteces-y-pocas-perspectivas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/alquileres\/un-mercado-del-alquiler-con-tiranteces-y-pocas-perspectivas\/","title":{"rendered":"Un mercado del alquiler con tiranteces y pocas perspectivas"},"content":{"rendered":"

Con las voces del debate en el Congreso por el Estado de la Naci\u00f3n a\u00fan resonando, est\u00e1 claro que S\u00e1nchez ha cambiado de estrategia y ha cogido al PP con el paso cambiado. M\u00e1s pol\u00edtica social con ayudas a clases medias y populares<\/strong> y mayores ingresos procedentes de impuestos especiales a los beneficios<\/strong> de bancos y el\u00e9ctricas. Parece l\u00f3gico que los que se est\u00e1n beneficiando de la situaci\u00f3n, sean los que aporten m\u00e1s para mantener la pol\u00edtica social.<\/p>\n

Ataca S\u00e1nchez con su nueva pol\u00edtica fiscal a los generadores de una parte de la inflaci\u00f3n, pero tambi\u00e9n est\u00e1 dejando a otros con mucho protagonismo en los \u00faltimos meses y que debieran empezar a controlarse. Y es que los precios, por ejemplo de la alimentaci\u00f3n,<\/strong> est\u00e1n subiendo demasiado.<\/p>\n

En Estados Unidos, que ha marcado una cifra r\u00e9cord en su inflaci\u00f3n con un 9,1% acerc\u00e1ndose a los m\u00e1ximos en 41 a\u00f1os, lo tienen claro. Las tensiones inflacionistas se est\u00e1n produciendo por la subida de los combustibles, la alimentaci\u00f3n y los alquileres<\/strong>.<\/p>\n

La sorpresa de la medida ha impedido un claro posicionamiento del principal partido de la oposici\u00f3n, que ya habr\u00e1 sido llamado al orden y aparecer\u00e1 en breve con la lecci\u00f3n bien aprendida, porque la banca ha tenido dos intensos d\u00edas de p\u00e9rdidas en la Bolsa y eso no puede ser. La defensa de estos \u201cpilares econ\u00f3micos del Estado\u201d a los que el comunismo bolivariano quiere meter mano en el bolsillo, ser\u00e1 una de las l\u00edneas argumentales de los pr\u00f3ximos d\u00edas.<\/p>\n

La limitaci\u00f3n de subidas del alquiler al 2%<\/strong>, impuesta por el Gobierno, va a ser otro de los puntos de fricci\u00f3n. Sobre todo, por la prolongaci\u00f3n de la medida hasta fin de a\u00f1o y el temor del sector a que pueda prolongarse m\u00e1s en el tiempo, al menos mientras dure la presi\u00f3n inflacionista. El sector inmobiliario<\/strong> calcula que el Gobierno est\u00e1 haciendo perder 1.000 millones de euros a los caseros por esta limitaci\u00f3n del alquiler.<\/strong><\/p>\n

Por eso ASVAL, la Asociaci\u00f3n de Propietarios de Viviendas en Alquiler<\/strong>, ha realizado una consulta entre sus asociados para reclamar compensaciones al Estado por la limitaci\u00f3n de subidas del alquiler al 2% impuesta por el Gobierno.<\/p>\n

La asociaci\u00f3n naci\u00f3 hace m\u00e1s de dos a\u00f1os, de forma apresurada por los malos vientos que llegaban de lo que podr\u00eda ser la Ley de Vivienda y el acuerdo de Gobierno para controlar los precios del alquiler.<\/p>\n

ASVAL, que tiene como socios relevantes a\u00a0Testa Home, Aedas Homes, Ares, Tectum, Blackstone, o La llave de oro<\/strong>, con m\u00e1s de 50.000 viviendas en sus carteras, lleva desde casi sus inicios una pol\u00edtica de captaci\u00f3n de peque\u00f1os propietarios muy activa y con publicidad en redes sociales y medios on line.\u00a0 El objetivo es diluir la imagen de asociaci\u00f3n de fondos buitre<\/strong> para representar as\u00ed a empresas y particulares.<\/p>\n

Con m\u00e1s de\u00a030.000 viviendas en sus garras<\/strong>, con un valor de mercado que supera los 5.800 millones de euros, el fondo norteamericano Blackstone es el l\u00edder. Cuenta con cinco sociedades cotizadas de inversi\u00f3n (socimis) Testa, Albirana, Fidere, Torbel y Euripo y contin\u00faa afianzando su negocio. No s\u00f3lo en vivienda<\/strong>, sino que ya lleva invertidos en Espa\u00f1a m\u00e1s de 25.000 millones de euros, muchos de ellos en negocios a largo plazo.<\/p>\n

Asval presume ya, de tener 4.000 asociados \u201cla mayor\u00eda particulares\u201c. Una cifra rid\u00edcula si entendemos que las viviendas en alquiler<\/strong> en Espa\u00f1a son algo m\u00e1s de 3.200.000, de las que el 95,6 est\u00e1n en manos de particulares con una o dos viviendas en el mercado. Pero es su coartada para sentarse en la mesa de negociaci\u00f3n con el Gobierno, representando al pobre jubilado que complementa su pensi\u00f3n<\/strong> y no al fondo buitre que saca rentabilidad de un bien de primera necesidad.<\/p>\n

La directora general de Asval, Mar\u00eda Andreu, asegura que el impacto de la medida del Gobierno est\u00e1 suponiendo una elevada\u00a0presi\u00f3n financiera para los propietarios independientes<\/strong> que se ven obligados a soportar la inflaci\u00f3n sin poder repercutir sus costes y que deber\u00edan ser compensados por ello, como est\u00e1 sucediendo con otros sectores.<\/p>\n

Al final el problema radica en que en un pa\u00eds tan inflacionista como el nuestro, el descontrol del mercado del alquiler<\/strong>, en que viven m\u00e1s de 3,2 millones de personas, puede originar mucha m\u00e1s gasolina para el IPC. \u00a0En el a\u00f1o 2011 el porcentaje de viviendas en alquiler<\/strong> era de un 14,5%, pero en los \u00faltimos datos de Eurostat, este porcentaje en Espa\u00f1a hab\u00eda subido hasta el 23,7% y si no crece a\u00fan m\u00e1s es resultado de la ausencia de producto en casi todas las regiones de Espa\u00f1a.<\/p>\n

Y viene un tiempo de mala situaci\u00f3n econ\u00f3mica, con dificultades para hipotecarse<\/strong>, un eur\u00edbor al alza y una creciente movilidad laboral. Lo de que a los j\u00f3venes espa\u00f1oles les guste m\u00e1s vivir de alquiler<\/strong> que en vivienda propia, es una falacia producto de la resignaci\u00f3n y de tener que hacer de la necesidad virtud.<\/p>\n

Todos sabemos, aunque algunos disimulen, que los precios medios de la vivienda en venta y alquiler<\/strong> son demasiado elevados respecto de la renta media disponible por los hogares, que no va a subir e hist\u00f3ricamente nunca lo ha hecho en proporci\u00f3n a las subidas de la vivienda<\/strong>. \u00a0Situaci\u00f3n que la inflaci\u00f3n ha empeorado y que de no llegarse a un pacto de rentas traer\u00e1 mucha conflictividad laboral este oto\u00f1o. Convertir a la vivienda a\u00fan es m\u00e1s inasequible no parece una buena idea.<\/p>\n

La\u00a0falta de acceso a la primera residencia<\/strong> es un problema social de gran importancia en Espa\u00f1a, no solo para los j\u00f3venes, sino tambi\u00e9n para la econom\u00eda del pa\u00eds que necesita nuevos hogares, incremento demogr\u00e1fico elevando la natalidad y consumo.<\/p>\n

Ya se ha demostrado en repetidas ocasiones que cuando\u00a0un bien se convierte en especulativo<\/strong>\u00a0el mercado por s\u00ed solo no genera una din\u00e1mica de precios equitativa y necesita de una intervenci\u00f3n p\u00fablica. En este caso en beneficio de las personas con rentas bajas y para las que el acceso a la vivienda<\/strong> es un problema de primer orden. Si un inquilino con trabajo no puede pagar un alquiler que equivalga a un precio de coste m\u00e1s un beneficio normal para el propietario, no estamos ante un problema de alquiler sino de beneficio.<\/p>\n

Observando los precios del alquiler<\/strong> respecto a los de hace un a\u00f1o, vemos que en 15 comunidades se ha incrementado el precio en mayo. En cuatro de ellas se superan los dos d\u00edgitos, con la Comunitat Valenciana\u00a0en cabeza, con el 15% interanual. Le siguen Canarias\u00a0(12,1%),\u00a0Regi\u00f3n de Murcia\u00a0(11,6%),\u00a0Castilla-La Mancha (10,3%), Extremadura\u00a0(9,9%),\u00a0Baleares\u00a0(8,9%),\u00a0Catalu\u00f1a\u00a0(7,3%),\u00a0Cantabria\u00a0(7,3%),\u00a0Galicia\u00a0(7,3%),\u00a0Madrid\u00a0(7,0%),\u00a0Asturias\u00a0(5,9%),\u00a0Castilla y Le\u00f3n\u00a0(5,7%),\u00a0Andaluc\u00eda\u00a0(3,4%),\u00a0Arag\u00f3n\u00a0(3,0%) y\u00a0Pa\u00eds Vasco\u00a0(0,6%). Por otro lado, las dos comunidades que descienden el precio del alquiler en mayo son\u00a0La Rioja\u00a0con -2,9% y\u00a0Navarra\u00a0con -1,4%.<\/p>\n

La rentabilidad bruta del alquiler<\/strong> se situ\u00f3 de media en el 6,43% en el primer trimestre de 2022, con una recuperaci\u00f3n de cinco cent\u00e9simas respecto a los tres \u00faltimos meses de 2021, un tanto disparatada si la comparamos con el actual precio del dinero, aunque est\u00e9 subiendo y las rentabilidades de los productos financieros.<\/p>\n

La comunidad aut\u00f3noma m\u00e1s rentable para poner una vivienda en alquiler<\/strong> es Castilla-La Mancha, con una rentabilidad del 7,93%, seguida de Extremadura, con un retorno del 7,88%, y Arag\u00f3n, en el 7,29%. Por el contrario, las menos beneficiosas para realizar este tipo de operaciones son Baleares, donde la rentabilidad se situ\u00f3 en el 4,28%, Pa\u00eds Vasco, en el 4,44%, o Madrid, con un retorno del 4,76%.<\/p>\n

En Espa\u00f1a tenemos un grav\u00edsimo problema de\u00a0falta de vivienda social<\/strong>, con s\u00f3lo un 1,6% del parque total, es decir, una d\u00e9cima parte de la que tienen los pa\u00edses de nuestro entorno. En cuanto a la vivienda asequible<\/strong>, con rentas por debajo del mercado, el parque es 14 veces inferior al de la media de la UE. Es la principal raz\u00f3n por la que un precio del alquiler descontrolado<\/strong> incidir\u00eda de forma importante en la escalada inflacionista, como est\u00e1 sucediendo en Estados Unidos.<\/p>\n

De ah\u00ed que el Gobierno se haya lanzado a conseguir las necesarias dotaciones de vivienda social<\/strong>, prometiendo S\u00e1nchez que pondr\u00e1 100.000 viviendas de este tipo en el mercado. La liberaci\u00f3n de la operaci\u00f3n Campamento, que impulsar\u00e1 en Madrid un n\u00famero aproximado de 12.000 viviendas, siendo el 60% vivienda protegida p\u00fablica<\/strong> y el 40% de vivienda libre, es una buena prueba y tambi\u00e9n el acuerdo que le est\u00e1 proponiendo ASVAL para disponer de 30.000 viviendas a precio social<\/strong>.<\/p>\n

No debe estar muy clara la propuesta porque de momento no se ha llegado a ning\u00fan acuerdo a pesar del inter\u00e9s de ASVAL. El consejero delegado de Anticipa y Aliseda, Eduardo Mendiluce, ha urgido al Gobierno, en nombre de ASVAL, a un acuerdo sobre la propuesta de los grandes propietarios de vivienda<\/strong> de alquilar al Estado hasta 30.000 viviendas sociales.<\/p>\n

La propuesta de los grandes tenedores es la de una cesi\u00f3n de las viviendas 25 a\u00f1os<\/strong> al Estado: \u00e9ste, como arrendatario, posibilita entonces al propietario que cede la vivienda un horizonte temporal que permite viabilidad y certeza en el largo plazo, explic\u00f3 recientemente el propio Mendiluce. En contrapartida, los precios se situar\u00e1n un 20% por debajo del precio de mercado, para dar capacidad de acceso a familias vulnerables<\/strong>.<\/p>\n

Una propuesta que, en la pr\u00e1ctica, deja fuera a los peque\u00f1os propietarios particulares que no est\u00e1n dispuestos a ceder su propiedad durante tan largo espacio de tiempo, pero que interesa mucho a los fondos y socimis que comportan el n\u00facleo duro de la asociaci\u00f3n. Veremos cuanto hay de toma y daca en la petici\u00f3n de compensaciones por ese 2%.<\/p>\n

Los grandes tenedores de vivienda<\/strong> obtienen sus beneficios en el mercado de un bien de primera necesidad, con una fiscalidad excepcional, necesitando para conseguir la rentabilidad prevista unos precios del alquiler<\/strong> muy superiores a los que la econom\u00eda de las personas de nuestro pa\u00eds se puede permitir, lo que adem\u00e1s va a empeorar. Quieren obtener beneficios como el capital riesgo, pero con inversiones seguras y con garant\u00eda jur\u00eddica<\/strong>, como Florentino, pero con ladrillos, lo que tambi\u00e9n tiene su repercusi\u00f3n en la escasa inversi\u00f3n industrial y tecnol\u00f3gica en nuestro pa\u00eds. Hay que tener valor y decirles que su para\u00edso fiscal no es de este mundo y que las prebendas fiscales tocan a su fin<\/strong>.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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