{"id":41868,"date":"2022-09-08T09:02:20","date_gmt":"2022-09-08T07:02:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=41868"},"modified":"2022-09-20T20:44:33","modified_gmt":"2022-09-20T18:44:33","slug":"nuevo-ano-inmobiliario-con-ralentizacion-y-desafio-tecnologico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/nuevo-ano-inmobiliario-con-ralentizacion-y-desafio-tecnologico\/","title":{"rendered":"Nuevo a\u00f1o inmobiliario con ralentizaci\u00f3n y desaf\u00edo tecnol\u00f3gico"},"content":{"rendered":"

Antes que nada, espero que este verano del 2022 hay\u00e1is descansado y tomado fuerzas para el nuevo a\u00f1o inmobiliario que ahora comienza. Hay que decir que el verano ha marchado mejor de lo esperado<\/strong> y que a pesar de la inflaci\u00f3n, la subida del eur\u00edbor y la guerra en Ucrania, los inversores, tanto los nacionales como los extranjeros han impulsado el mercado inmobiliario, que ha ido manteniendo incrementos en operaciones y precios hasta el mes de agosto.<\/p>\n

La ralentizaci\u00f3n comenz\u00f3 a notarse el pasado mes de julio y seg\u00fan los registradores es una continuaci\u00f3n de la moderaci\u00f3n del crecimiento que se produjo en junio. Las compraventas inmobiliarias totales en julio se mantuvieron pr\u00e1cticamente similares a las del a\u00f1o pasado en el mismo mes. M\u00e1s resistente ha demostrado ser el mercado residencial, que tanto en junio como en julio continu\u00f3 con crecimientos leves, siendo el del mes de julio un 7,5% superior al del a\u00f1o pasado, con 3.000 operaciones m\u00e1s en un total de 49.177.<\/p>\n

Las hipotecas firmadas<\/strong> para el total de las operaciones inmobiliarias<\/strong> son 43.702 constituciones en julio, frente a las 44.998 del mismo mes de un a\u00f1o antes. La cifra muestra que existe un buen n\u00famero de operaciones realizadas sin inversi\u00f3n, al igual que en el mercado de la vivienda<\/strong>, que apenas crecieron en julio pasando de las 32.585 del mismo mes del a\u00f1o pasado, a las 32.941 de este a\u00f1o.<\/p>\n

El descenso hipotecario se percibe claramente comparando los datos con el mes de junio, que fue el mejor en 12 a\u00f1os. El n\u00famero de hipotecas sobre viviendas<\/strong> que se inscribieron en los registros de la propiedad aument\u00f3 un 12% en junio respecto al mismo periodo de hace un a\u00f1o, hasta alcanzar los 42.767 pr\u00e9stamos hipotecarios, la mejor cifra desde el 2010 cuando se firmaron cerca de 56.700 hipotecas. Otro dato que muestra los cambios en el sector es que el 73% de las hipotecas se constituyeron a tipo fijo<\/strong>, mientras que el 23% restante fueron a tipo variable<\/strong>.<\/p>\n

A falta de datos de compraventas en agosto<\/strong> por parte de los Registradores, pueden ya verse cifras del precio de la vivienda que dan una idea de la marcha del mercado. En concreto, el precio medio de la vivienda de segunda mano<\/strong>, fue de\u00a01.951 euros por metro cuadrado<\/strong>. Esta cifra supone un incremento del 0,95% frente al pasado mes de julio<\/strong>, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.932 euros. El repunte con respecto a agosto de 2021 fue del 5,26%, ya que el precio medio hace un a\u00f1o se situ\u00f3 en los 1.853 euros por metro cuadrado. En todo caso, a\u00fan se est\u00e1 a un 21% de media por debajo de los m\u00e1ximos de finales de 2007.<\/p>\n

Tambi\u00e9n hay ya datos del precio de los alquileres<\/strong> en el mes de agosto, que contin\u00faan subiendo de forma imparable estableci\u00e9ndose ya en una media de 11,3 euros\/m2 despu\u00e9s de la subida del 0,5% de agosto. En el \u00faltimo trimestre el precio ha subido un 2,8% y en el \u00faltimo a\u00f1o un 6,4%. Barcelona\u00a0<\/strong>se mantiene como la capital con los alquileres m\u00e1s caros con un precio de 17,6 euros\/m2. Le siguen\u00a0Madrid\u00a0<\/strong>(16,1 euros\/m2),\u00a0San Sebasti\u00e1n<\/strong>\u00a0(15,7 euros\/m2) y\u00a0Bilbao\u00a0<\/strong>(12,6 euros\/m2). En el lado contrario de la tabla Zamora<\/strong> es la capital con la renta m\u00e1s econ\u00f3mica de\u00a0Espa\u00f1a\u00a0<\/strong>con 5,6 euros\/m2, seguida de\u00a0Ciudad Real\u00a0<\/strong>(5,8 euros\/m2),\u00a0Ourense\u00a0<\/strong>y\u00a0C\u00e1ceres\u00a0<\/strong>(5,9 euros\/m2 en ambos casos).<\/p>\n

Con la vertiginosa subida del eur\u00edbor<\/strong> como fondo, que se ha situado en 1,249%, la cifra m\u00e1s alta del a\u00f1o, se comienzan a filtrar datos de hipotecas en agosto, como son una reducci\u00f3n del 3,9% en el valor medio de la vivienda<\/strong> comprada, que es de 208.000 euros y tambi\u00e9n una reducci\u00f3n del valor nominal medio de la hipoteca solicitada<\/strong>, que se queda en 150.000 euros. Adem\u00e1s, el 89,4% de los usuarios<\/strong>\u00a0que solicitan una hipoteca lo hace\u00a0a tipo fijo<\/strong>, frente al 10,6% que solicita un tipo variable.<\/p>\n

Todos estos datos abren el nuevo a\u00f1o inmobiliario con una tendencia muy diferente a la del primer semestre, vislumbr\u00e1ndose ya una paralizaci\u00f3n en la demanda de vivienda de primera residencia<\/strong>, que puede verse compensada en parte por el mantenimiento del inter\u00e9s inversor, como medio para no perder liquidez por la inflaci\u00f3n a trav\u00e9s del alquiler, con las zonas costeras y las grandes ciudades<\/strong> como de m\u00e1s inter\u00e9s. Una particularidad cada vez m\u00e1s general es que el inversor quiere rapidez en unas operaciones de las que espera rentabilidades cercanas a el 8% bruto anual, lo que unido a la subida del eur\u00edbor est\u00e1 propiciando un mercado de operaciones al contado<\/strong>.<\/p>\n

El otro componente tradicional del mercado inmobiliario, el consumidor que adquiere una vivienda para residir en ella<\/strong> con su familia, lo tiene un poco m\u00e1s complicado. La incontenible inflaci\u00f3n, el coste de las energ\u00edas, la subida del eur\u00edbor, el escaso crecimiento de los salarios\u2026todo va a ir haciendo mella en su poder adquisitivo y le obligar\u00e1n a dejar para mejores tiempos la compra de la vivienda<\/strong> que necesita. Si es de reposici\u00f3n a\u00fan podr\u00e1 esperar, el verdadero drama llega para los millares de j\u00f3venes que contin\u00faan viviendo en casa de sus padres y con unas perspectivas que se les vuelven a cerrar.<\/p>\n

As\u00ed las cosas el alquiler vuelve a ser la \u00fanica salida<\/strong> para muchos, lo que har\u00e1 que el mercado inversor contin\u00fae pujante, con alquileres al alza<\/strong> y rentabilidades en consonancia. Grandes ciudades y \u00e1reas metropolitanas con actividad econ\u00f3mica van a ser las m\u00e1s beneficiadas de esta situaci\u00f3n, sin olvidar las costas que prosiguen siendo zonas de elevado inter\u00e9s para los inversores<\/strong>. \u00a0No parece que la demanda inversora pueda sustituir la residencial, con lo que a menor presi\u00f3n compradora los precios se contendr\u00e1n, manteni\u00e9ndose muy por debajo de la actual inflaci\u00f3n.<\/p>\n

La situaci\u00f3n tambi\u00e9n afectar\u00e1 al mercado residencial prime<\/strong>, con Madrid y Barcelona como mejores ciudades espa\u00f1olas. Una subida anual en los productos prime, poco superior al 2% parece una situaci\u00f3n muy razonable y pareja al del resto de las m\u00e1s demandadas ciudades europeas.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto tiempo durar\u00e1n las vacas menos gordas? El necesario para controlar la inflaci\u00f3n, devolver los precios energ\u00e9ticos a una situaci\u00f3n aceptable y salir de la recesi\u00f3n a la que parece vamos abocados,\u00a0 lo que con la invasi\u00f3n de Ucrania convertida de una dura guerra de desgaste<\/strong> que nos va a dar muchos disgustos todav\u00eda y la profunda crisis energ\u00e9tica<\/strong> en la que ya estamos inmersos, no parece posible en el corto plazo.<\/p>\n

Queda por ver el problema de la escasez y consiguiente carest\u00eda de recursos alimentarios<\/strong> que, agotadas las reservas, nos llegar\u00e1 pasado el verano, con la visibilidad de una nueva faceta de la crisis que afecta a los pa\u00edses menos desarrollados y no ayudar\u00e1 a contener la inflaci\u00f3n en Europa. No tiene buena pinta para el pr\u00f3ximo a\u00f1o y dudo mucho que el 2024 mejore de forma ostensible. El control de precios en determinados productos b\u00e1sicos en la distribuci\u00f3n parece una medida obligada.<\/p>\n

Es el momento en que los\u00a0intermediarios inmobiliarios<\/strong>, pasada la vor\u00e1gine de estos \u00faltimos meses y bas\u00e1ndose en la aplicaci\u00f3n de las nuevas tecnolog\u00edas del marketing on line y las herramientas digitales, dise\u00f1en su particular\u00a0estrategia empresarial<\/strong> para situarse como l\u00edderes de su mercado local en Google, comenzando a comprobar que hay vida lejos de la tiran\u00eda econ\u00f3mica de los grandes portales inmobiliarios\u00a0<\/strong>y de la c\u00f3moda trampa que suponen. \u00a0Otra forma de tener \u00e9xito, con la captaci\u00f3n como objetivo y la venta como argumento, es posible.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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