{"id":43085,"date":"2023-01-19T09:34:20","date_gmt":"2023-01-19T08:34:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=43085"},"modified":"2023-01-29T10:30:20","modified_gmt":"2023-01-29T09:30:20","slug":"buscando-soluciones-magicas-al-problema-del-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/buscando-soluciones-magicas-al-problema-del-alquiler\/","title":{"rendered":"Buscando soluciones m\u00e1gicas al problema del alquiler"},"content":{"rendered":"

El acceso a la vivienda no deja de empeorar en todo el mundo y ha pasado a ser uno de los mayores quebraderos de cabeza de los gobernantes en los pa\u00edses occidentales. Y no hay que darle muchas vueltas para entender el origen del problema, que se remonta al momento en que dej\u00f3 de ser un bien de primera necesidad, accesible para todos, y pas\u00f3 a ser un producto de inversi\u00f3n<\/strong> sujeto a las leyes del mercado. \u00a0Y en este mercado, con centenares de miles de millones procedentes de peque\u00f1os inversores, operan los fondos de inversi\u00f3n.<\/p>\n

En muchos de los pa\u00edses afectados por operaciones especulativas<\/strong> de muchos peque\u00f1os inversores, o algunos grandes, los Gobiernos est\u00e1n comenzando a tomar decisiones para proteger a los ciudadanos m\u00e1s vulnerables que necesitan la vivienda no para ganar dinero, sino para vivir y formar una familia<\/strong>, que es la base del estado.<\/p>\n

Es el caso de Canad\u00e1, donde su gobierno ha introducido una legislaci\u00f3n que proh\u00edbe que los extranjeros sin residencia permanente en el pa\u00eds puedan comprar casas<\/strong>. La impone durante los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os, para disuadir a inversionistas que consideran las casas como una mercanc\u00eda de la que obtener beneficios y cuyas acciones especulativas por parte de corporaciones o peque\u00f1os inversores extranjeros, han generado un problema de falta de vivienda y precios inasumibles.<\/strong><\/p>\n

No es el \u00fanico pa\u00eds o ciudad que se enfrenta al problema y se ve obligado a tomar decisiones extremas para abaratar el precio de la vivienda<\/strong>. De forma reciente, el pasado mes de diciembre, el Gobierno de Pa\u00edses Bajos <\/strong>anunci\u00f3 que impondr\u00e1 l\u00edmites a los alquileres de m\u00e1s de 300.000 viviendas a partir de 2024. El objetivo de la medida es proporcionar viviendas asequibles ante la escasez de las mismas, un problema que, como Espa\u00f1a, arrastra el pa\u00eds desde hace tiempo. Los precios del alquiler<\/strong> se hab\u00edan disparado y por ellos, las propiedades tendr\u00e1n un alquiler mensual m\u00e1ximo de 1.100 euros aproximadamente. Los propietarios que no cumplan con las rentas m\u00e1ximas<\/strong> podr\u00e1n ser multados.<\/p>\n

Tambi\u00e9n en Europa, Francia ha anunciado un conjunto de medidas \u00a0para acabar con el problema de las viviendas vac\u00edas<\/strong> y bajar los precios. El plan busca incentivar a los propietarios de los inmuebles a alquilar esos hogares contemplando, como \u00faltimo recurso, la expropiaci\u00f3n a bancos o aseguradoras en caso de que se precise un alojamiento de urgencia.<\/p>\n

La situaci\u00f3n del alquiler se\u00a0 complica en Espa\u00f1a<\/h2>\n

En nuestro pa\u00eds, el Govern Balear<\/strong> ha comenzado los trabajos para estudiar la prohibici\u00f3n de compra de viviendas a los no residentes en las islas. Puede ser la regi\u00f3n de Espa\u00f1a en la que el problema se muestra de forma m\u00e1s acuciante. En el pasado 2021, el volumen de compra de inmuebles por parte de extranjeros<\/strong> supuso casi el 40 % de todas las operaciones que se registraron en la comunidad, con m\u00e1s de 6.600 millones de euros de valor y con casi 60.000 extranjeros que han comprado vivienda en los \u00faltimos diez a\u00f1os.<\/p>\n

Algunas entidades y partidos pol\u00edticos culpan a este movimiento de compra del desmesurado aumento del precio de la vivienda<\/strong> en las cuatro islas del archipi\u00e9lago. Este incremento, muy por encima de las posibilidades salariales, est\u00e1 imposibilitando el acceso a la vivienda a muchos naturales de las islas.<\/p>\n

El objeto de estudio quiere analizar la posibilidad de prohibir la compra de vivienda<\/strong> a quien no lleve al menos cinco a\u00f1os residiendo en Baleares. Y no se circunscribe \u00fanicamente a los extranjeros, sino que ya se est\u00e1 hablando de limitaciones para los no residentes, lo que incluye tambi\u00e9n a ciudadanos espa\u00f1oles. Se busca que el parque inmobiliario, un bien escaso en la comunidad, se destine a vivienda habitual y no a segunda residencia<\/strong>.<\/p>\n

Un ciudadano de Baleares tiene que dedicar 16,6 a\u00f1os de su sueldo \u00edntegro a la compra de un piso, con un precio medio del metro cuadrado de 3.082 euros, el segundo m\u00e1s caro por detr\u00e1s de la comunidad de Madrid y con una m\u00ednima parte de la oferta disponible por debajo de los 200.000 euros la unidad<\/strong>.<\/p>\n

En el fondo del problema se encuentra el extraordinario crecimiento demogr\u00e1fico de Baleares<\/strong>, que ha pasado de una poblaci\u00f3n de 817.3131 personas en 2000 a 1.223.961 en 2021, un aumento del 50 %, en su mayor parte extranjeros, incremento que no se ha trasladado a la construcci\u00f3n de pisos a un ritmo equivalente.<\/p>\n

El posicionamiento del Govern Balear choca de lleno con la realidad jur\u00eddica de libertad de movimientos en el entorno europeo y tambi\u00e9n, por supuesto, con nuestra Constituci\u00f3n, pareciendo poco probable que pueda llevarse adelante.<\/p>\n

Pero el problema del precio de la vivienda<\/strong> y por tanto de los alquileres no es s\u00f3lo de Baleares, el problema del alquiler en Espa\u00f1a<\/strong> se remonta a\u00f1os atr\u00e1s, aunque la pandemia ha agravado la situaci\u00f3n y\u00a0ha dejado al descubierto los desequilibrios de este mercado, en el que la oferta es reducida y los precios se est\u00e1n volviendo inasumibles. Y la situaci\u00f3n va a empeorar y mucho este 2023.<\/p>\n

Proteger a los inquilinos del incremento de alquileres<\/h2>\n

Las limitaciones en las rentas del alquiler y el fortalecimiento de los precios en las ventas, han llevado a muchos propietarios a vender sus viviendas<\/strong> y a olvidarse del complicado arrendamiento, sus riesgos y limitaciones. Si a ello le sumamos que el alto precio de la financiaci\u00f3n ha logrado que mucho interesado en la compra dejen la opci\u00f3n para mejor ocasi\u00f3n y se vuelvan al mercado del alquiler, encontramos un exceso de demanda y una oferta menguante<\/strong> que est\u00e1 dando un impulso incontenible a los precios.<\/p>\n

A cierre de 2022, el precio medio de la vivienda en alquiler\u00a0<\/strong>se ha incrementado un 8,4% interanual\u00a0en Espa\u00f1a hasta los\u00a011,4 euros\/m2 al mes, con incrementos en el precio de los alquileres que en 32 capitales espa\u00f1olas han superado la inflaci\u00f3n del 5,7% producida en diciembre, con subidas que pasan del 20%.<\/p>\n

Seg\u00fan datos de la Organizaci\u00f3n para la Cooperaci\u00f3n y el Desarrollo Econ\u00f3micos (OCDE)<\/strong> -de 2018-, los hogares en alquiler en Espa\u00f1a destinan uno de cada cuatro euros que ingresan a pagar la renta, un dato que se eleva hasta casi el 40 % en el caso de las familias con menos recursos. En el caso de los 700.000 con menores ingresos el porcentaje se eleva hasta el 40% y subiendo porque la situaci\u00f3n empeora mes a mes.<\/p>\n

Ante este panorama el Gobierno ha decidido extender las medidas aplicables a contratos de alquiler de vivienda<\/strong>, dada la persistencia de una inflaci\u00f3n elevada. Unas medidas se aplicar\u00e1n durante todo el a\u00f1o 2023 y otras se prev\u00e9n hasta el 30 de junio, con la idea de revisarlas llegado el momento. En contratos vigentes la actualizaci\u00f3n anual de la renta aplicable en todo 2023 queda limitada en la pr\u00e1ctica al 2%<\/strong>. Los contratos con peque\u00f1os arrendadores\u00a0podr\u00e1n pactar otra actualizaci\u00f3n<\/strong>\u00a0distinta, pero si no hay acuerdo, la subida m\u00e1xima anual ser\u00e1 del 2%.<\/p>\n

No es la \u00fanica medida para proteger a los inquilinos, los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a t\u00e9rmino entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogar\u00e1n<\/strong> -a petici\u00f3n del inquilino- durante otros seis meses desde la fecha de finalizaci\u00f3n, manteniendo todas sus condiciones<\/strong>. La renta durante esos meses podr\u00e1 actualizarse con el m\u00e1ximo del 2%.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se ampl\u00eda hasta el 30 de junio de 2023 la suspensi\u00f3n de procedimientos y de lanzamientos en los casos de desahucios de inquilinos<\/strong> considerados vulnerables. Se aplica a procedimientos por impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino, y a casos de expiraci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n del contrato, en los que el arrendador pretenda recuperar la posesi\u00f3n del inmueble.<\/p>\n

Claramente son unas medidas para proteger a los m\u00e1s vulnerables<\/strong> de una situaci\u00f3n de subida incontenible de los alquileres, pero no tienen nada que ver con una actuaci\u00f3n tendente a solucionar el problema de la vivienda de alquiler en Espa\u00f1a. Deberemos esperar a esa tan tra\u00edda y llevada Ley de Vivienda<\/strong>, que parece ya estar pactada, para ver una estrategia clara, o al menos eso esperamos.<\/p>\n

Las consecuencias y la necesaria estrategia<\/h2>\n

En todo caso no hay que esperar milagros ni magia. La vivienda en Espa\u00f1a adolece de un mal planteamiento desde los tiempos de Arrese, empeorado por la consideraci\u00f3n del inmobiliario como producto de inversi\u00f3n<\/strong> y la adquisici\u00f3n masiva en ciertas zonas como segunda residencia. Tenemos una cartera de vivienda social en alquiler<\/strong> que no llega al 1,3% y eso no se soluciona en una legislatura ni en dos tampoco. Hace falta una estrategia y un pacto de Estado, que con el actual panorama pol\u00edtico se antoja imposible.<\/p>\n

Las l\u00f3gicas medidas que ha tomado el Gobierno para proteger a los m\u00e1s vulnerables e impedir la cascada de desahucios<\/strong> de la \u00e9poca de Rajoy, est\u00e1n obteniendo tambi\u00e9n una reducci\u00f3n de la cartera de viviendas en alquiler<\/strong>, de alrededor de un 35% desde el inicio de la pandemia, lo \u00a0que se une al aumento de la demanda por los que no consiguen acceder a ella por la v\u00eda de la adquisici\u00f3n. El incremento de los precios<\/strong> en hasta un 5% ser\u00e1 la consecuencia l\u00f3gica de este desajuste entre oferta y demanda, que ha convertido la opci\u00f3n de alquilar un piso, en una verdadera oposici\u00f3n de m\u00e9ritos entre los candidatos<\/strong>, con exigencias cada vez m\u00e1s disparatadas por parte de los propietarios.<\/p>\n

La situaci\u00f3n es un desastre de dif\u00edcil arreglo, no solo por el incremento de la distancia entre salarios y alquileres<\/strong>, sino tambi\u00e9n porque tiene impacto en la tasa de emancipaci\u00f3n, en la tasa de fertilidad y, en el envejecimiento de las poblaciones, con todos los problemas que ello acarrea.<\/p>\n

Por si fueran pocas las dificultades a la hora de adoptar soluciones, la dispersi\u00f3n de competencias entre el estado, las comunidades aut\u00f3nomas y los ayuntamientos, convierte a la posible Ley de Vivienda en una fuente de conflictos con el Constitucional al fondo y con una carrera entre todos los pol\u00edticos afectados por ofrecer las mejores condiciones a los inversores, con el respeto a la propiedad privada como motivo. Otra vez las diferencias entre los espa\u00f1oles por su lugar de residencia, como en sanidad, educaci\u00f3n, transportes, servicios sociales\u2026<\/p>\n

Cualquier opci\u00f3n para ampliar la oferta de alquiler debe contar con la colaboraci\u00f3n de los propietarios, peque\u00f1os en un 95% de los casos, porque los 3 millones de viviendas en alquiler<\/strong> que se necesitan son el trabajo de varias d\u00e9cadas y no hay que olvidar que desde que se inicia un proyecto de construcci\u00f3n hasta que se termina pasan, en el mejor de los casos, dos a\u00f1os. Pero el problema est\u00e1 aqu\u00ed, en 2023 y la papeleta de solucionarlo en las manos de un gobierno que, como todos, carece de soluciones m\u00e1gicas que contenten a la mayor\u00eda de los implicados.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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