{"id":44678,"date":"2023-06-29T08:42:08","date_gmt":"2023-06-29T06:42:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=44678"},"modified":"2023-09-03T09:53:47","modified_gmt":"2023-09-03T07:53:47","slug":"un-mercado-a-dos-velocidades-y-sin-marcha-atras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/un-mercado-a-dos-velocidades-y-sin-marcha-atras\/","title":{"rendered":"Un mercado a dos velocidades y sin marcha atr\u00e1s"},"content":{"rendered":"

El inmobiliario es uno de los sectores econ\u00f3micos a los que m\u00e1s les afecta los cambios generados en la econom\u00eda, estando muy acostumbrado a que no haya un a\u00f1o igual que el anterior. Y eso le hace combativo y resistente, porque se trata de sobrevivir hasta que la situaci\u00f3n vuelva a darse la vuelta.<\/strong><\/p>\n

Llegamos de un 2022 en el que la salida de la pandemia, los bajos intereses bancarios y los ahorros acumulados, junto con la importante vuelta de los compradores extranjeros, propiciaron un a\u00f1o espectacular en el que se batieron todas las cifras inmobiliarias<\/strong>, tanto en compraventas como en fortalecimiento de precios.<\/p>\n

Un mercado inmobiliario dividido en zonas<\/h2>\n

Ahora, en el 2023, la situaci\u00f3n ha cambiado y mucho. Pero hay grandes diferencias entre el mercado inmobiliario de costa o interior<\/strong> y el de primera residencia y segunda. La vivienda en la costa espa\u00f1ola contin\u00faa generando operaciones de compraventa y sus precios se han encarecido un 4,1% interanual en este pasado primer trimestre, frente al 3,5% del mismo periodo en el 2022.\u00a0 Esta alza de precio en la vivienda vacacional<\/strong> en la costa, contrasta con la generalizada tendencia a la estabilizaci\u00f3n de los precios observada desde finales del 2022 en el mercado residencial, tanto en la costa, como a\u00fan m\u00e1s en el interior.<\/p>\n

Varias son las razones de estas diferencias que contin\u00faan increment\u00e1ndose conforme transcurre el a\u00f1o. Por un lado, el alza desmesurada del precio del dinero<\/strong> impulsada de forma inmisericorde por el BCE de Lagarde y que est\u00e1 teniendo efectos contrarios en la vivienda residencial frente a la vacacional y por otro, la llegada al mercado inmobiliario con mucha m\u00e1s fuerza que nunca, de compradores extranjeros<\/strong> que, en algunas zonas, ya representan un tercio de las operaciones de compraventa.<\/p>\n

Los inversores se mantienen\u00a0 en la costa<\/h2>\n

La subida de los intereses hipotecarios<\/strong>, que ya ronda el 4%, al que hay que sumarle el diferencial, ha tenido varios efectos, por un lado, perjudica el mercado de la primera vivienda sin apenas inversores ni expectativas de negocio. Por otro, est\u00e1 favoreciendo el mercado vacacional<\/strong> o de segunda residencia, con entrada masiva de inversores peque\u00f1os<\/strong> y con una amplia oferta de viviendas destinadas al alquiler tur\u00edstico, que se estima en m\u00e1s de 305.100 unidades en todo el territorio nacional. El 85% de ellas se sit\u00faa en provincias costeras. La concentraci\u00f3n geogr\u00e1fica de las viviendas de alquiler tur\u00edstico<\/strong> es muy alta. En torno al 45 % se reparte entre los archipi\u00e9lagos (22 %), M\u00e1laga (12 %) y Alicante (11 %).<\/p>\n

La l\u00f3gica huida de los inversores hacia este valor refugio en que se ha convertido el alquiler vacacional, no afectado, por ejemplo, por la reciente Ley de Vivienda, son tanto las altas rentabilidades<\/strong> que proporciona, superiores a las del alquiler tradicional, como su mayor flexibilidad<\/strong>. Esta expectativa de rentabilidad se refleja en los precios de compraventa, independientemente de que dichos inmuebles vacacionales se destinen a uso propio o a alquiler tur\u00edstico, y es una de las razones de la subida de precio<\/strong> de este tipo de vivienda.<\/p>\n

Hipotecas a la baja<\/h3>\n

A la vez de estos efectos en el inmobiliario, la subida de tipos ha conseguido que, as\u00ed como desciende la firma de hipotecas, se incrementan las amortizaciones totales o parciales<\/strong>. Las cancelaciones de hipotecas en el Registro de la Propiedad sumaron 44.171 en marzo, cifras m\u00e1ximas desde mayo de 2008, cuando estall\u00f3 la burbuja inmobiliaria. Las anulaciones totales de este primer trimestre aumentan hasta totalizar 147.465, un 7,9% m\u00e1s que el a\u00f1o pasado. Son tres meses consecutivos, contando abril, en los que\u00a0las amortizaciones superan las firmas de nuevos contratos hipotecarios. <\/strong><\/p>\n

Esta subida de los intereses hipotecarios<\/strong> est\u00e1 propiciando que muchas de las compraventas en la costa se realicen sin la acostumbrada hipoteca y es que si a las medidas de Lagarde le sumamos la cicater\u00eda de la banca espa\u00f1ola a la hora de retribuir los dep\u00f3sitos, que la sit\u00faa a la cola de Europa, con un inter\u00e9s m\u00e1ximo del 1,36 %, es decir, un 35% por debajo de la media europea que est\u00e1 en el 2,09%, la \u00fanica opci\u00f3n posible de inversi\u00f3n para no verse tan afectado por la inflaci\u00f3n, si se tienen 100.000 euros ahorrados, es reconvertirlos en ladrillo para alquiler vacacional en la costa mediterr\u00e1nea. La demanda de este producto ha impulsado el precio en los \u00faltimos 12 meses, en concreto ha sido de un 6,3 %, hasta 2.550 \u20ac\/m2. Un nivel que est\u00e1 un 35 % por encima del valor promedio de la vivienda de primera residencia en las zonas de costa.<\/p>\n

Los compradores extranjeros han alterado el mercado<\/h3>\n

El otro factor importante en estas dos velocidades del mercado inmobiliario<\/strong> espa\u00f1ol es la entrada masiva de compradores extranjeros, que llega a la media de uno de cada cuatro, super\u00e1ndose la cifra en las Islas (39%) y en la Costa Mediterr\u00e1nea (28 %). Esta presencia de compradores extranjeros<\/strong> est\u00e1 cambiando la oferta de los promotores inmobiliarios que ajustan sus edificaciones al gusto y poder adquisitivo, mucho m\u00e1s alto, de estos compradores, menos afectados por la subida de la inflaci\u00f3n y el encarecimiento de la financiaci\u00f3n, alejando as\u00ed, cada vez m\u00e1s, la oferta de obra nueva de los posibles interesados nacionales en vivienda residencial<\/strong>.<\/p>\n

Adem\u00e1s del encarecimiento de esta obra nueva destinada a los compradores extranjeros<\/strong>, la actividad promotora se mantiene o incrementa en un 72% de las zonas de costa, habi\u00e9ndose iniciado proyectos este \u00faltimo a\u00f1o en un 79% de las regiones costeras. Pero, tal vez por una saturaci\u00f3n del mercado o por un cada vez mayor desfase en los precios, las operaciones no son ya tan r\u00e1pidas detect\u00e1ndose una cierta ralentizaci\u00f3n en las operaciones.<\/p>\n

Islas y zonas del Mediterr\u00e1neo se distancian<\/h3>\n

En tres provincias el valor medio del segmento vacacional m\u00e1s que duplica la referencia media de su mercado residencial global. Es el caso de Islas Baleares, Castell\u00f3n y Santa Cruz de Tenerife<\/strong>. En Baleares la diferencia alcanza el 129%; en Castell\u00f3n es un 108% m\u00e1s y en Tenerife un 104%.<\/p>\n

Por otra parte, son las islas de Mallorca, Ibiza, Formentera, Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife las que muestran los mayores precios estimados de vivienda vacacional, en l\u00ednea con una demanda de alto poder adquisitivo mayoritariamente internacional. El valor medio en segunda residencia alcanzar\u00eda, los 6.000 \u20ac\/m2 en Islas Baleares. A continuaci\u00f3n, estar\u00eda la provincia de M\u00e1laga (3.400 \u20ac\/m2), seguida por Guip\u00fazcoa (3.300 \u20ac\/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.900 \u20ac\/m2) y Girona y Vizcaya, ambas en torno a los 2.800 \u20ac\/m2.<\/p>\n

La estad\u00edstica de compraventa de viviendas realizada por el Ministerio de Transportes (MITMA)<\/strong> refleja que en 2022 se registraron 287.313 transacciones en zonas de costa (primera y segunda residencia), lo que supone un 10,2 % m\u00e1s que en 2021. La demanda estuvo impulsada por las Islas (+19,6% anual) y Costa Mediterr\u00e1nea (+11,4%). Las l\u00edneas de costa con mayor n\u00famero de compraventas son las de la provincia de Alicante, M\u00e1laga e Islas Baleares<\/strong>, con 41.800, 35.300 y 16.900 transacciones, respectivamente, seg\u00fan el MITMA.<\/p>\n

Unas previsiones que se retrasan<\/h2>\n

Llegamos al meridiano del a\u00f1o con un mercado inmobiliario a dos velocidades y que no da marcha atr\u00e1s,<\/strong> ni en operaciones de compraventa ni en precios, compar\u00e1ndolo con la situaci\u00f3n de antes de la pandemia. La cat\u00e1strofe prevista desde el \u00faltimo trimestre del pasado a\u00f1o no ha sido tal y la ralentizaci\u00f3n del mercado residencial<\/strong>\u00a0se ve compensada por el mercado vacacional y destinado a los inversores en la costa.<\/p>\n

La inflaci\u00f3n como objetivo y excusa<\/h3>\n

En el escenario que se dibujaba el pasado a\u00f1o, con una disminuci\u00f3n de la inflaci\u00f3n por las medidas del BCE y una disminuci\u00f3n de los tipos de inter\u00e9s, el mercado de primera residencia deber\u00eda comenzar a crecer el pr\u00f3ximo a\u00f1o, incrementando su velocidad y precios, disminuyendo as\u00ed la distancia con el mercado vacacional. Pero las medidas de Lagarde actuando \u00fanicamente sobre el precio del dinero<\/strong> no est\u00e1n dando los resultados esperados. Y el propio BCE ya ha anunciado que los tipos podr\u00edan seguir creciente en sus dos pr\u00f3ximas reuniones, alej\u00e1ndose as\u00ed de la pol\u00edtica de la FED. E incluso si la inflaci\u00f3n bajara de una manera m\u00e1s r\u00e1pida, lo que parece que no va a ser posible por los incrementos salariales<\/strong>, el precio del dinero se mantendr\u00eda alto, al menos hasta un a\u00f1o despu\u00e9s de la \u00faltima subida.<\/p>\n

M\u00e1s de lo mismo y paciencia<\/h4>\n

As\u00ed las cosas, tambi\u00e9n las previsiones del mercado inmobiliario residencial podr\u00edan retrasarse<\/strong> y continuarse con la firmeza del mercado inmobiliario en la costa, aunque ya sin las subidas de este primer semestre. De igual manera, y a pesar de la fortaleza del mercado laboral, se retrasar\u00eda la revitalizaci\u00f3n del residencial, al menos hasta que el BCE se aburra de subir los tipos de inter\u00e9s poniendo en riesgo toda la econom\u00eda de la eurozona o que alguien le d\u00e9 un toque de atenci\u00f3n a Lagarde, que podr\u00eda llegar desde Alemania si se adentra m\u00e1s meses en la recesi\u00f3n. Paciencia y barajar<\/strong> que se dice en los juegos de naipes.<\/p>\n

\"Periodista

Periodista econ\u00f3mico<\/p><\/div>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>