{"id":45270,"date":"2023-09-07T08:42:57","date_gmt":"2023-09-07T06:42:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=45270"},"modified":"2023-09-17T10:38:03","modified_gmt":"2023-09-17T08:38:03","slug":"un-cierto-optimismo-para-comenzar-el-ano-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/un-cierto-optimismo-para-comenzar-el-ano-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Un cierto optimismo para comenzar el a\u00f1o inmobiliario"},"content":{"rendered":"

Con septiembre llega el considerado inicio del a\u00f1o inmobiliario<\/strong> y a pesar de llegar de un a\u00f1o en el que el enfriamiento del mercado ha sucedido a la euforia, y en este proceso se han vertido numerosos vaticinios algo catastrofistas, la situaci\u00f3n de estabilidad en precios y con unas compraventas mayores de lo esperado no puede dejar otra cosa que una ventana abierta al optimismo<\/strong>. Y no es tan s\u00f3lo por las apreciaciones difundidas por prescriptores del sector, que la fortaleza del mercado laboral y la progresiva bajada del IPC<\/strong>, con la recuperaci\u00f3n del poder adquisitivo de las familias, tambi\u00e9n ayudan.<\/p>\n

Pero, como suele suceder en un mercado tan abierto, hay una serie de variantes que tendr\u00e1n su influencia en este a\u00f1o que comienza y que afectar\u00e1n tanto a la compraventa como al alquiler.<\/p>\n

La pol\u00edtica del BCE es el origen de los problemas en el sector<\/h2>\n

El primero, \u00a1c\u00f3mo no!, tiene que ver con la pol\u00edtica del Banco Central Europeo<\/strong>, que aument\u00f3 los tipos desde un 0% hasta el 4% en menos de 1 a\u00f1o,\u00a0una subida hist\u00f3rica y sin precedentes <\/strong>que est\u00e1 causando muchos problemas en el sector, afectando a la contrataci\u00f3n y concesi\u00f3n de hipotecas, a las operaciones de compraventa y al precio de los alquileres.<\/p>\n

Antes del final de la anterior crisis econ\u00f3mica se comenz\u00f3 a popularizar la consideraci\u00f3n de la vivienda como un producto financiero del que se pod\u00edan obtener elevadas rentabilidades<\/strong> y adem\u00e1s seguras. Esto convirti\u00f3 a la vivienda en un bien especulativo<\/strong> y refugio tambi\u00e9n de centenares de miles de peque\u00f1os ahorradores que hu\u00edan del desplome de los beneficios obtenidos en tradicionales productos burs\u00e1tiles y bancarios.<\/p>\n

Con los intereses negativos que tuvimos hasta hace poco m\u00e1s de un a\u00f1o la situaci\u00f3n se volvi\u00f3 m\u00e1s radical y la vivienda, con una rentabilidad del 3% \u00f3 4%, era casi la \u00fanica opci\u00f3n disponible compitiendo con unos bonos soberanos de rentabilidad cercana a 0.<\/p>\n

Pero con las medidas de Lagarde la situaci\u00f3n ha cambiado, los bonos soberanos a 10 a\u00f1os est\u00e1n en el 3,5% y su caracter\u00edstica de estar libres de riesgo los convierten en una opci\u00f3n segura. Ahora, los inversores exigen mayor rentabilidad\u00a0<\/strong>al sector inmobiliario y ello se transforma de forma inmediata en subidas de los alquileres<\/strong>.<\/p>\n

Menos compraventas y hundimiento de las hipotecas<\/h2>\n

Pasada la euforia post covid y gastados ya los ahorros, las operaciones de compraventa<\/strong> se est\u00e1n resintiendo por la subida de las hipotecas, aunque menos de lo esperado. Entre abril y junio se inscribieron en los registros de la propiedad 151.983 compraventas de vivienda, con un descenso del 5,6% sobre el trimestre anterior, retomando la senda de bajadas de finales de 2022<\/strong>. Con respecto al mismo trimestre de 2022 la ca\u00edda fue del 7,3%, constatando la tendencia predominantemente descendente.<\/p>\n

Los datos acumulados de los \u00faltimos doce meses publicados por los Registradores<\/strong>, muestran 631.040 compraventas de vivienda, descendiendo el 1,9% respecto al trimestre precedente. Sin embargo, los \u00faltimos cuatro trimestres registran las mayores cifras desde mediados de 2008, alcanzando en el cuarto trimestre de 2022 las 646.241 compraventas, el m\u00e1ximo de la serie hist\u00f3rica<\/strong> desde dicho a\u00f1o.<\/p>\n

Mucho peores son los datos de concesi\u00f3n de hipotecas<\/strong>, que descienden por cuarto trimestre consecutivo, alcanzando las 93.557 en el segundo trimestre del a\u00f1o (109.406 el trimestre precedente), con un fuerte descenso del -14,5% con respecto al trimestre precedente (-2,4% en 1T23). Hay que se\u00f1alar que el descenso de la actividad hipotecaria<\/strong> ha sido mucho m\u00e1s intenso que el del n\u00famero de compraventas de vivienda (-5,6%), dej\u00e1ndose notar el intenso crecimiento de los tipos de inter\u00e9s<\/strong> y la ininterrumpida entrada de inversores.<\/p>\n

En consecuencia, el porcentaje trimestral de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas de vivienda tambi\u00e9n se ha reducido significativamente, concretamente en -6,4 pp durante el \u00faltimo trimestre, alcanzando una proporci\u00f3n del 61,6% de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas<\/strong>.<\/p>\n

Lo importante es el mercado laboral<\/h2>\n

Y si el mercado se va manteniendo a pesar del BCE es por la buena situaci\u00f3n econ\u00f3mica general, con un mercado laboral fuerte<\/strong>, por la buena rentabilidad<\/strong> que todav\u00eda da el inmobiliario y por la masiva afluencia de compradores extranjeros<\/strong> que ha vuelto a subir.<\/p>\n

El mercado del alquiler inmobiliario entre particulares<\/strong> ya mueve m\u00e1s de 27.000 millones de euros, siendo uno de los m\u00e1s rentables, aunque genera un efecto secundario muy peligroso por la subida de los precios del alquiler ligados a las subidas de los tipos de inter\u00e9s.<\/p>\n

Y es que hay que tener en cuenta que seg\u00fan datos del INE y la Agencia Tributaria, el n\u00famero de hogares que viven de alquiler a precios de mercado\u00a0aumentaba un 25%\u00a0 y pasaba de 2,25 a 2,85 millones entre 2013 y 2022, el precio medio del alquiler se disparaba un 65% (de 7,2 a 11,9 euros el metro cuadrado) entre los meses de julio de 2013 y de 2023 y las rentas declaradas que ese negocio generaba a las familias (sin incluir empresas) crec\u00edan en\u00a010.854 millones de euros\u00a0entre 2012 y 2022.<\/p>\n

Demasiado fraude todav\u00eda con un 41% de alquileres opacos<\/h2>\n

La cifra se ver\u00eda considerablemente incrementada si todos los arriendos se declararan. Actualmente el 41,4% de los alquileres en Espa\u00f1a son fraudulentos<\/strong>, seg\u00fan las estimaciones de los T\u00e9cnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha)<\/strong>. De este modo, a d\u00eda de hoy existen algo m\u00e1s de un mill\u00f3n de viviendas alquiladas que escapan al control del fisco<\/strong>. No obstante, lo cierto es que el arrendamiento sumergido ha disminuido 12,6 puntos porcentuales desde 2007, a\u00f1o en el que los alquileres fraudulentos alcanzaban el 54,03%.<\/p>\n

Uno de los aspectos m\u00e1s beneficiosos de la inversi\u00f3n en inmobiliario no es \u00fanicamente poder trasladar la inflaci\u00f3n a los inquilinos, sino que la carga financiera de la compra de viviendas<\/strong> resulta menor a la que soportan las inversiones en el resto de actividades econ\u00f3micas<\/strong>, seg\u00fan indican los \u00faltimos datos del Banco de Espa\u00f1a. Estos datos aseguran que, en junio, la carga financiera de las operaciones de adquisici\u00f3n de vivienda v\u00eda hipotecas resultaba casi un tercio inferior a la que soportan las inversiones empresariales de hasta 250.000 euros y una quinta parte menos exigente entre esa cifra y el mill\u00f3n.<\/p>\n

La otra fortaleza del inmobiliario: las compras por extranjeros<\/h2>\n

Es otra de las claves para entender la fortaleza que est\u00e1 demostrando el inmobiliario. Y a ellas hay que a\u00f1adir el crecimiento de las compras realizadas por extranjeros<\/strong>.<\/p>\n

Los datos de operaciones difundidas en la \u00faltima estad\u00edstica del Colegio de Registradores<\/strong> confirman que, en el segundo trimestre del a\u00f1o, un 14,9% de los compradores de casas en Espa\u00f1a fueron extranjeros<\/strong>. Esta cifra supone el segundo mayor resultado de la serie hist\u00f3rica, superado solo por el tercer trimestre de 2022, cuando alcanzaron el 15,9%. Las compras se concentran en lugares de playa<\/strong>, especialmente en Canarias, Baleares y la Comunidad Valenciana, que, entre las tres representan el 60% de las casas adquiridas por extranjeros. Murcia, Catalu\u00f1a y Andaluc\u00eda se reparten el resto.<\/p>\n

Previsiones optimistas dependiendo del BCE<\/h2>\n

Las previsiones para este a\u00f1o inmobiliario que comienza son moderadamente optimistas<\/strong>. La base fundamental es el empleo que continu\u00f3 mostrando fortaleza en agosto con incrementos en t\u00e9rminos desestacionalizados, la inflaci\u00f3n sigue cediendo puntos y si el eur\u00edbor se estabiliza a la baja se incrementar\u00e1 el dinero disponible de las familias<\/strong> incrementando su solvencia, lo que es un buen punto de partida para una situaci\u00f3n econ\u00f3mica general que se debilitar\u00e1 el pr\u00f3ximo a\u00f1o.<\/p>\n

\"Periodista

Eduardo Lizarraga<\/p><\/div>\n

AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>