{"id":45558,"date":"2023-10-05T08:56:03","date_gmt":"2023-10-05T06:56:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=45558"},"modified":"2023-10-15T10:56:34","modified_gmt":"2023-10-15T08:56:34","slug":"leyes-multas-propietarios-la-intermediacion-se-llena-de-obstaculos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/leyes-multas-propietarios-la-intermediacion-se-llena-de-obstaculos\/","title":{"rendered":"Leyes, multas, propietarios…la intermediaci\u00f3n se llena de obst\u00e1culos"},"content":{"rendered":"

A pesar de algunas catastrofistas declaraciones a principios de a\u00f1o, el mercado de la vivienda contin\u00faa funcionando a buen ritmo<\/strong>, y si bien est\u00e1 claro, que no se llegar\u00e1 a las 650.000 viviendas vendidas, como el pasado a\u00f1o 2022, tambi\u00e9n lo es que se superar\u00e1 ampliamente la cifra de las 503.000 viviendas del 2019. Una cifra que ronde las 570.000 viviendas vendidas, a caballo de los dos a\u00f1os citados, puede ser una buena previsi\u00f3n. Y de los precios mejor no hablamos, porque no tienen ninguna apariencia de bajar<\/strong> y podr\u00edan terminar el a\u00f1o casi un 5% por encima de c\u00f3mo lo comenzaron.<\/p>\n

Y aunque el dato de las cifras de compraventas es lo que m\u00e1s preocupa a los intermediarios inmobiliarios, no es el \u00fanico de los problemas a los que se enfrentan.<\/p>\n

La Ley de Vivienda cambia por completo el alquiler residencial<\/strong><\/h2>\n

La puesta en marcha de la Ley de Vivienda<\/strong> ha tra\u00eddo consigo cambios que han modificado en profundidad el mercado del alquiler. Se trata del apartado de la\u00a0Ley 12\/2023 por el Derecho a la Vivienda<\/strong>, que establece que \u201clos\u00a0gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y los de formalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/strong>\u00a0deber\u00e1 asumirlos el arrendador\u201d. Y el cambio normativo est\u00e1 resultando muy problem\u00e1tico para las agencias inmobiliarias, ya que los propietarios contin\u00faan queriendo poder seguir disfrutando de los servicios de estos profesionales y que sean pagados\u00a0por los futuros inquilinos<\/strong>.<\/p>\n

No es una cuesti\u00f3n novedosa, ya que la legislaci\u00f3n europea mantiene que los servicios debe pagarlos quien los contrata<\/strong> y que no puede cobrarse por servicios no facilitados.<\/p>\n

Pero en parte porque es una costumbre ya de muchos a\u00f1os, en parte porque el propietario amenaza con anunciar el piso por su cuenta y alquilarlo en cualquier portal inmobiliario, el profesional se encuentra con que de la noche a la ma\u00f1ana una parte importante de su negocio se ha volatilizado<\/strong> y debe actuar para solucionarlo. Y es que son m\u00e1s de 30.000 las agencias legales que existen en el pa\u00eds, con alrededor 100.000 profesionales de la intermediaci\u00f3n viviendo del sector y los alquileres residenciales eran una parte importante de sus ingresos.<\/p>\n

Los costes de intermediaci\u00f3n en el alquiler son del propietario<\/strong><\/h2>\n

Ahora, los costes de intermediaci\u00f3n s\u00f3lo pueden seguir cobr\u00e1ndose al arrendatario en supuestos muy concretos<\/strong>, como el arrendamiento de corta duraci\u00f3n o temporada<\/strong>, as\u00ed como el alquiler de locales comerciales, oficinas, garajes. Y esta excepci\u00f3n con los alquileres de corta duraci\u00f3n o temporada est\u00e1 siendo una v\u00eda de escape para seguir cobrando sus emolumentos, as\u00ed como poco justificables cargos o servicios diversos, ajenos a la actividad inmobiliaria.<\/p>\n

Desde las asociaciones inmobiliarias aseguran que no tienen constancia de casos concretos de fraude y aseguran tener \u201ctolerancia cero con los oportunistas<\/strong>\u201d.<\/p>\n

Pero algo debe haber, porque las organizaciones de consumidores, con FACUA y OCU<\/strong> a la cabeza, se han puesto del lado de los arrendatarios y est\u00e1n vigilando que la ley se cumpla llegando a la denuncia de los infractores; como FACUA que asegura que 4 de cada 10 inmobiliarias analizadas <\/strong>incumplen la prohibici\u00f3n de cobrar honorarios o gastos de gesti\u00f3n a los inquilinos, habiendo denunciado ya a 31 inmobiliarias el pasado mes de junio y est\u00e1 ampliando la denuncia este \u00faltimo mes de septiembre. Madrid y Baleares<\/strong> son, seg\u00fan la asociaci\u00f3n de consumidores, lascomunidades m\u00e1s incumplidoras.<\/p>\n

El problema no tiene f\u00e1cil soluci\u00f3n y los propietarios deben entender que las agencias inmobiliarias realizan un trabajo que les beneficia<\/strong> y aporta tranquilidad, anunciando los inmuebles, filtrando a los inquilinos y realizando toda la gesti\u00f3n de los contratos, fianzas y certificados. Es un trabajo que no ve\u00edan porque no pagaban<\/strong>, pero la situaci\u00f3n ha cambiado y en un tiempo deber\u00eda normalizarse. Tampoco parece muy oportuno que grandes portales inmobiliarios, cuyo principal cliente son las agencias de intermediaci\u00f3n, se coloquen del lado del propietario<\/strong> facilit\u00e1ndole una completa gu\u00eda del procedimiento de alquiler y una copia de los contratos y el material necesario. Y todo al precio de gratis<\/strong>.<\/p>\n

El certificado energ\u00e9tico sigue en tr\u00e1mite y el problema es para las inmobiliarias<\/strong><\/h2>\n

Otra situaci\u00f3n legal que tambi\u00e9n cae sobre las inmobiliarias y est\u00e1 dificultando y encareciendo su trabajo, son los problemas derivados del certificado energ\u00e9tico<\/strong>, mejor dicho, de su ausencia.<\/p>\n

Hace ya m\u00e1s de 10 a\u00f1os, en concreto desde el 5 de abril del 2013, que es obligatorio\u00a0disponer del certificado de eficiencia energ\u00e9tica<\/strong>\u00a0para poder vender o alquilar un inmueble. Tampoco pueden anunciarse inmuebles, sin incorporar la correspondiente etiqueta de eficiencia energ\u00e9tica debidamente registrada en el organismo p\u00fablico correspondiente de cada comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n

Es el propietario quien debe contratar y pagar el certificado energ\u00e9tico<\/strong>, pero no lo hace antes de tener apalabrado el inmueble aportando, en muchas ocasiones, la certificaci\u00f3n en la notar\u00eda.<\/p>\n

Sin embargo, con una estrategia que ya nos debiera tener acostumbrados, el esfuerzo sancionador de las distintas Direcciones Generales competentes de las Comunidades Aut\u00f3nomas, se dirige a los\u00a0portales inmobiliarios y agencias de intermediaci\u00f3n<\/strong>, que son la parte m\u00e1s f\u00e1cil de controlar y no al propietario del inmueble que se vende o alquila sin el certificado.<\/p>\n

En un momento en que la\u00a0captaci\u00f3n de los inmuebles para su venta se ha puesto muy complicada<\/strong>\u00a0\u2013 no es que nunca fuera f\u00e1cil- imponer trabas a los propietarios que conf\u00edan la venta de su propiedad a la agencia, puede resultar cuando menos suicida, sobre todo teniendo en cuenta la competencia existente entre leal y desleal, legal y pirata. Una vez m\u00e1s, los portales debieran impedir que los particulares anunciaran sus viviendas sin el certificado energ\u00e9tico y los inspectores de la administraci\u00f3n buscar y multar a los propietarios<\/strong> que lo hicieran, lo que en apariencia no resulta nada dif\u00edcil, con su tel\u00e9fono y datos en la trastienda.<\/p>\n

Las multas que debieran ser al propietario van al profesional<\/h2>\n

Y es que las multas a las inmobiliarias no son tonter\u00eda<\/strong>, estamos hablando de un m\u00ednimo de 300 euros por cada anuncio sin certificado, incluyendo el escaparate, y teniendo en cuenta que en la pr\u00e1ctica el 50% carecen del mismo, las multas son siempre de miles de euros. Y claro est\u00e1, no se puede alquilar ni vender lo que no se anuncia.<\/p>\n

En todo caso, no es s\u00f3lo por ahorrarse los 100 \u00f3 150 euros del certificado por lo que abunda la frase \u201cen tr\u00e1mite\u201d. Otra posible raz\u00f3n para no publicar la etiqueta energ\u00e9tica es porque, pr\u00e1cticamente,\u00a0el 95% de las viviendas terminan obteniendo letras E, F y G<\/strong>, las peores de la tabla, y el propietario teme, con raz\u00f3n, que esto afecte la negociaci\u00f3n y al precio de venta del inmueble.<\/p>\n

No es \u00fanicamente la venta del inmueble la que requiere del certificado energ\u00e9tico, tambi\u00e9n el alquiler debe ir acompa\u00f1ado del requisito<\/strong>, aunque al no haber notario que lo controle no se suele aportar. El contrato de arrendamiento se firma entre dos partes. Y entre estas partes, ya sea por desconocimiento o por ahorrarse el coste del tr\u00e1mite, no se exige. Pero es importante se\u00f1alar que un contrato de alquiler sin el Certificado Energ\u00e9tico\u00a0puede resultar ilegal y nulo de pleno derecho<\/strong>.<\/p>\n

Tampoco los\u00a0contratos de alquiler vacacional<\/strong>\u00a0se libran del certificado energ\u00e9tico y desde el pasado 1 de junio del 2021 -Real Decreto 390\/2021- por el que se aprueba el procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n de la eficiencia energ\u00e9tica de los edificios, se establece que todos\u00a0los propietarios est\u00e1n obligados a\u00a0anunciar su vivienda de alquiler vacacional con el certificado energ\u00e9tico<\/strong>\u00a0y a incluirlo en los contratos\u00a0de arrendamiento.<\/p>\n

Se multa por incumplimiento al que publica un inmueble sin el pertinente certificado energ\u00e9tico, si es un profesional, pero no al propietario que debiera contratarlo y pagarlo. Esta estrategia de poner en el objetivo al profesional inmobiliario, que intenta sobrevivir en el d\u00eda a d\u00eda con su microempresa, no es la que puede dar mejores resultados<\/strong>, pero si la m\u00e1s sencilla de llevar a cabo. El problema es que el cartel de \u00aben tr\u00e1mite\u00bb se eterniza, avanz\u00e1ndose muy poco en la concienciaci\u00f3n de los vendedores o arrendatarios de que es un tr\u00e1mite imprescindible<\/strong>.<\/p>\n

Cambiar el objetivo hacia el propietario de estos inmuebles<\/strong>\u00a0anunciados sin todos los requisitos, ya sean directamente por sus propietarios o por un intermediario, parece la opci\u00f3n m\u00e1s adecuada para\u00a0dar un cambio a la situaci\u00f3n. Pero, al menos de momento, parece que los respectivos organismos auton\u00f3micos contin\u00faan\u00a0presionando al eslab\u00f3n m\u00e1s d\u00e9bil de la cadena<\/strong>, ese que ve peligrar su empresa y modo de vida.<\/p>\n

Mucho desconocimiento de la legislaci\u00f3n que afecta a la p\u00e1gina web<\/strong><\/h2>\n

Por cierto, hablando de legislaci\u00f3n, sanciones y cosas de esas. Y aqu\u00ed no hay propietario a quien echar las merecidas culpas. Es necesario advertir a las inmobiliarias que disponen de una p\u00e1gina web<\/strong>, que ya son el 99.99%, que existen una serie de obligaciones que un amplio n\u00famero incumple. Y aqu\u00ed las sanciones ya son de otro calibre.<\/p>\n

\u201cLa Agencia Espa\u00f1ola de Protecci\u00f3n de Datos vuelve a sancionar a una inmobiliaria con un total de 10.000 \u20ac euros por la falta de informaci\u00f3n necesaria en la \u201cPol\u00edtica de Privacidad\u00bb y por las irregularidades detectadas respecto de la \u201cPol\u00edtica de Cookies\u00bb en su p\u00e1gina Web\u201d<\/em><\/p>\n

Y se puede dar por satisfecho el profesional inmobiliario, porque las sanciones a que se enfrentan las empresas por no cumplir con la nueva Pol\u00edtica de Cookies van <\/strong>de los 30.000 euros por incumplimiento leve, hasta los 600.000 en los casos m\u00e1s graves.<\/p>\n

Y para los que tienen una p\u00e1gina web de un CRM<\/strong>, que piensan que esa es la empresa que ser\u00e1 multada, hay que decirles que la responsabilidad es del propietario del dominio de la p\u00e1gina<\/strong> y no del CRM. Atentos al dato, porque todos los d\u00edas veo muchas webs que carecen de la pol\u00edtica de privacidad y muchas m\u00e1s con la pol\u00edtica de cookies, si la hay, fuera de toda normativa. Cuando se les advierte ponen cara de p\u00f3ker y deben pensar \u201cya est\u00e1 el de Aqu\u00edmicasa intentando venderme algo\u201d.<\/p>\n

Meses despu\u00e9s siguen igual, pero cuidado con la situaci\u00f3n que va a empeorar y las denuncias por esta irregularidad son an\u00f3nimas<\/strong> y f\u00e1ciles de hacer y comprobar, como las del telemarketing inmobiliario que desaparece.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>