{"id":47009,"date":"2024-02-29T08:46:26","date_gmt":"2024-02-29T07:46:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=47009"},"modified":"2024-03-10T10:52:58","modified_gmt":"2024-03-10T09:52:58","slug":"con-la-demanda-asegurada-hay-que-buscar-producto-para-vender","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/con-la-demanda-asegurada-hay-que-buscar-producto-para-vender\/","title":{"rendered":"Con la demanda asegurada hay que buscar producto para vender"},"content":{"rendered":"

Transcurridos los dos primeros meses del a\u00f1o y cerrados los datos definitivos del mercado inmobiliario del pasado 2023<\/strong>, ya podemos saber algo m\u00e1s de lo que viene sin tener que consultar al Or\u00e1culo de Delfos, que como es bien sabido desde antiguo, tiene sus limitaciones.<\/p>\n

Las compraventas del 2023 han sobrepasado la mayor\u00eda de las previsiones<\/strong><\/h2>\n

Echando mano del Or\u00e1culo y sin tener que andar destripando animalitos, aventuramos el pasado mes de enero -tambi\u00e9n lo escribimos en septiembre- que la cantidad de operaciones de compraventa \u201cpodr\u00eda<\/strong>\u00a0acercarse a la cifra de 600.000 viviendas vendidas\u201d <\/strong><\/em>y no erramos por mucho ya que se ha quedado en un total de 586.913 compraventas de\u00a0viviendas<\/strong>, una cifra que, con un 9,7% de ca\u00edda, se ha quedado lejos de alcanzar las 650.265 operaciones anotadas en el excepcional a\u00f1o anterior, pero que ha permitido trabajar bien y mucho a los intermediarios inmobiliarios. Y mejor les hubiera ido de haber tenido m\u00e1s producto.<\/p>\n

En el conjunto del a\u00f1o,\u00a0la compraventa de viviendas usadas disminuy\u00f3 un 10,8%<\/strong>, hasta sumar 476.019 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre viviendas nuevas<\/strong> bajaron un 4,8%, hasta las 110.894. En 2023, la compraventa de vivienda nueva represent\u00f3 un 17,9% del total de compraventas (20,1% en 2022).<\/p>\n

Los precios seguir\u00e1n subiendo impulsados por la demanda<\/strong><\/h2>\n

En cuanto a los precios, respetando la norma de que a m\u00e1s demanda que oferta los precios se incrementan, han seguido subiendo a lo largo de todo el 2023. \u00a0A falta de los datos del Instituto Nacional de Estad\u00edstica<\/strong>, el precio de la vivienda\u00a0 mantuvo su ascenso en 2023, con una subida anual del 4,7%<\/strong>, la mayor en seis a\u00f1os. El metro cuadrado se increment\u00f3 as\u00ed hasta los 1.548 euros de media, seg\u00fan los datos de la tasadora Gesvalt<\/strong>.<\/p>\n

Las hipotecas volver\u00e1n cuando quiera Lagarde<\/strong><\/h2>\n

Peor lo ha llevado el mercado hipotecario, el n\u00famero de\u00a0hipotecas sobre viviendas<\/strong>\u00a0en el total de 2023 fue de 381.560, un 17,8% inferior al del a\u00f1o anterior en que se alcanzaron las 463.614 y su mayor descenso desde 2013.\u00a0Tambi\u00e9n cay\u00f3 el capital prestado que se situ\u00f3 en 54.209,6 millones, con una disminuci\u00f3n del 19,4%, ascendiendo, sin embargo, un 2% el importe medio, hasta los 142.074 euros. De esta manera se produce la primera ca\u00edda anual del total prestado<\/strong> desde 2013, cuando se registr\u00f3 una bajada del 29,5%.<\/p>\n

Para los valientes que se atrevieron a pedir una hipoteca para vivienda<\/strong> con un mercado del dinero al alza se registr\u00f3 un tipo de inter\u00e9s medio\u00a0<\/strong>del\u00a03,32%<\/strong>, con un plazo medio de 24 a\u00f1os.<\/p>\n

Con todos estos datos sobre la mesa, tambi\u00e9n es interesante contemplar la evoluci\u00f3n que ha tenido el mercado a lo largo del 2023. A\u00f1o que comenz\u00f3 con un fuerte impulso en las operaciones de compraventa<\/strong> que fue descendiendo gradualmente a golpe de Euribor, hasta alcanza su punto m\u00e1s bajo en septiembre, en que se registr\u00f3 la ca\u00edda interanual m\u00e1s profunda, <\/strong>un 23,7% menos de compraventas que en el a\u00f1o anterior. En t\u00e9rminos mensuales, las operaciones se redujeron un 21,7% en el \u00faltimo mes de 2023 con respecto a las 46.888 viviendas vendidas en noviembre. En concreto, se compraron 36.698 viviendas, un 15,6% menos que en el mismo periodo del a\u00f1o anterior; 6.878 pisos nuevos y\u00a029.820 de segunda mano,\u00a0un 11,9% y 16,4% menos respectivamente que en el \u00faltimo mes de 2022.<\/p>\n

En enero los precios han seguido estabiliz\u00e1ndose<\/strong> con un descenso del 0,1%, muy lejos de las ca\u00eddas que se vaticinaron el pasado a\u00f1o y que no se producir\u00e1n porque la demanda, adormecida por el precio del dinero, sigue latente y en cuanto Christine Lagarde baje los tipos, que casi con seguridad lo har\u00e1 en junio si no hay un desastre con la inflaci\u00f3n, y comprobado ya que los precios van a seguir subiendo<\/strong>, volver\u00e1n al mercado.<\/p>\n

La falta de vivienda nueva es el origen del problema<\/strong><\/h2>\n

Esta vuelta se podr\u00e1 producir a partir de junio, iniciando un segundo semestre que podr\u00eda recordar al 2022 si no sucediera que no hay producto<\/strong>. Y el causante es la catastr\u00f3fica falta de vivienda de obra nueva<\/strong> y la desubicaci\u00f3n del stcok existente.<\/p>\n

En los \u00faltimos cinco a\u00f1os, la construcci\u00f3n de vivienda nueva ha estado muy por debajo de las necesidades demogr\u00e1ficas de Espa\u00f1a<\/strong> originando un problema estructural de dif\u00edcil soluci\u00f3n en el corto tiempo y que est\u00e1 detr\u00e1s de la ausencia de oferta, no s\u00f3lo en obra nueva, sino tambi\u00e9n en segunda mano por la inexistente posibilidad de reposici\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Y no es que se carezca de stock de obra nueva<\/strong>. Contin\u00faa existiendo un elevado n\u00famero de vivienda nueva sin vender<\/strong>, que, aunque disminuy\u00f3 considerablemente desde la crisis financiera, ha permanecido apenas sin cambios desde 2018. Probablemente, ello se explica por el imperfecto grado de adecuaci\u00f3n de este stock tanto a las preferencias de la demanda existentes antes de la pandemia como a las nuevas surgidas con su irrupci\u00f3n, como la orientaci\u00f3n hacia la vivienda unifamiliar<\/strong> o plurifamiliar de mayor dimensi\u00f3n y con espacios abiertos, y energ\u00e9ticamente eficiente. Tambi\u00e9n su distribuci\u00f3n parece no corresponder a las necesidades marcadas por los actuales flujos migratorios y que se\u00f1alan la necesidad, por ejemplo, de 800.000 nuevas viviendas en Madrid y Barcelona<\/strong> para los pr\u00f3ximos diez a\u00f1os.<\/p>\n

El n\u00famero de visados de obra nueva<\/strong> se encuentra pr\u00e1cticamente estancado, habi\u00e9ndose producido apenas 110.000 viviendas en los \u00faltimos doce meses. Lo que es muy inferior a la demanda estructural por la evoluci\u00f3n demogr\u00e1fica, y que seg\u00fan la EPA alcanz\u00f3 la creaci\u00f3n de 287.000 nuevos hogares en 2023<\/strong>.<\/p>\n

Mucha vivienda se pone a trabajar en el mercado vacacional<\/strong><\/h2>\n

Por su parte, la oferta de viviendas usadas<\/strong> se vio impulsada durante la pandemia por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas, aunque su aparici\u00f3n en el mercado se ha visto contrarrestada por la recuperaci\u00f3n del turismo \u2014nacional y extranjero\u2014, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales<\/strong>. En concreto, desde el verano de 2021 se ha producido una aceleraci\u00f3n de la ganancia de peso de la vivienda tur\u00edstica<\/strong> en el parque total de viviendas.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, con un mercado laboral fuerte y una inflaci\u00f3n a la baja, son los tipos de inter\u00e9s el \u00fanico componente inc\u00f3gnito que resta para poder resolver la ecuaci\u00f3n, porque ya sabemos que la demanda, aunque contenida, existe y los precios se mantendr\u00e1n al alza<\/strong>.\u00a0 Pero la inc\u00f3gnita ya se est\u00e1 despejando, porque, aunque Christine Lagarde, se\u00f1al\u00f3 que la primera bajada de los tipos de inter\u00e9s<\/strong> no llegar\u00e1 antes del verano, la realidad es que el eur\u00edbor ya no crece desde noviembre del pasado a\u00f1o<\/strong>, situ\u00e1ndose al cierre de febrero con una media de 3,662%. Y es que los bancos ya est\u00e1n anticipando la bajada de tipos<\/strong>. \u00a0De mantenerse esta tendencia, la mejora de las condiciones de acceso a la financiaci\u00f3n podr\u00eda estimular de nuevo la compraventa de viviendas a partir del segundo semestre<\/strong>.<\/p>\n

Crear comunidad con inter\u00e9s local alrededor de la web<\/strong><\/h2>\n

Con la mayor parte de las piezas encajadas o a unos meses de estarlo, la captaci\u00f3n inmobiliaria se vuelve cr\u00edtica; sin producto no hay ventas y sin ellas la supervivencia est\u00e1 amenazada. Con casi un 8% m\u00e1s de agencias inmobiliarias en el mercado, la competencia por cualquier propiedad que salga a la venta se vuelve despiadada, habiendo que buscar estrategias nuevas porque las antiguas ya no son suficiente y los referidos est\u00e1n a la baja. Los portales tradicionales nos surten de compradores, pero \u00bfque se puede hacer para buscar producto?<\/strong> Hay que diferenciarse de la competencia, tener m\u00e1s visibilidad, dar valor a\u00f1adido, aparecer antes en Google y ser la agencia de referencia on line, con una estrategia de crear comunidad alrededor de nuestra web<\/strong>. Estar antes de que se produzca la decisi\u00f3n de vender. Blog, newsletter, redes sociales, youtube, perfil de Google Maps…Nada es inmediato, pero de esos seguidores salen hoy ya los referidos.<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>