{"id":47573,"date":"2024-04-25T08:38:41","date_gmt":"2024-04-25T06:38:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=47573"},"modified":"2024-05-05T18:09:55","modified_gmt":"2024-05-05T16:09:55","slug":"llega-el-tiempo-de-las-asociaciones-de-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/llega-el-tiempo-de-las-asociaciones-de-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"Llega el tiempo de las asociaciones de inmobiliarias"},"content":{"rendered":"

Muchas se\u00f1ales est\u00e1n indicando que entramos en \u00e9poca de cambios<\/strong>. Hace veinte a\u00f1os las agencias inmobiliarias insertaban sus anuncios de viviendas en las p\u00e1ginas de anuncios por palabras de los peri\u00f3dicos locales; hoy, dos d\u00e9cadas despu\u00e9s, todos se publicitan de forma masiva en alguno de los dos grupos de portales inmobiliarios de referencia que existen en nuestro pa\u00eds. Pero esta situaci\u00f3n no tiene porqu\u00e9 prolongarse veinte a\u00f1os m\u00e1s, ni mucho menos. Los tiempos cambian y la utilizaci\u00f3n de la mejor tecnolog\u00eda est\u00e1 cuestionando algunas de esas verdades que consider\u00e1bamos inamovibles.<\/p>\n

Los cambios de Google benefician el trabajo bien hecho<\/strong><\/h2>\n

Por un lado, Google realiz\u00f3\u00a0cambios en sus m\u00e9tricas\u00a0fundamentales en SEO el\u00a0pasado 12 de marzo. La nueva m\u00e9trica es\u00a0INP\u00a0(Interaction to Next Paint)<\/em> y sustituye a FID\u00a0(First Input Delay),<\/em>\u00a0la m\u00e9trica encargada de medir la\u00a0capacidad de respuesta\u00a0de una p\u00e1gina web.<\/p>\n

El objetivo del INP es\u00a0medir las interacciones que un usuario realiza en una p\u00e1gina web\u00a0e\u00a0informar con un \u00fanico valor de todas (o casi todas) las interacciones\u00a0que se producen.\u00a0Con ello se consigue evaluar si esa p\u00e1gina web, que puede ser la tuya, responde r\u00e1pidamente y de forma constante a todas las interacciones del usuario (a diferencia FID que solo eval\u00faa la primera interacci\u00f3n)<\/p>\n

Esto quiere decir que Google considera cada vez\u00a0m\u00e1s importante la experiencia de usuario\u00a0para posicionar proyectos en sus resultados de b\u00fasqueda. Es decir, todos los cambios que Google est\u00e1 realizando en sus nuevos\u00a0updates<\/em> est\u00e1n focalizados en eso: en facilitar el trabajo del usuario y darles satisfacci\u00f3n con los contenidos, originales, bien escritos y de calidad .<\/p>\n

Por eso, el\u00a0WPO\u00a0(Web Performance Optimization)<\/em>, el\u00a0conjunto de estrategias y pr\u00e1cticas\u00a0que mejora el desempe\u00f1o de un sitio web, es cada vez m\u00e1s importante. Esta experiencia de usuario de la que habla Google, va a marcar el\u00a0futuro del posicionamiento.\u00a0 Y ten claro que te favorece si la sabes entender.<\/strong><\/p>\n

El modelo de portal inmobiliario cuestionado por su coste y algoritmos<\/strong><\/h2>\n

Otra verdad evidente que se tambalea es la situaci\u00f3n de los grandes portales inmobiliarios. Hace poco menos de un a\u00f1o, los tres fondos due\u00f1os de la mayor\u00eda de Idealista comenzaron a tantear la posibilidad de\u00a0salir a Bolsa<\/strong>\u00a0e incluso vender a la vez una parte o todo su paquete accionarial a otro posible inversor.\u00a0 Ahora ya sabemos que la jugada pasa prioritariamente por la venta en una cifra de unos 2.500 millones incluida la deuda, aunque seguro qu\u00e9, si no se encuentra inversor, sea industrial, alguna empresa especializada en la publicidad inmobiliaria on line o firmas de capital riesgo, la\u00a0opci\u00f3n de salida a Bolsa<\/strong>\u00a0siempre est\u00e1 presente.<\/p>\n

L\u00ednea constante de beneficios y dos a\u00f1os de p\u00e9rdidas<\/strong><\/h2>\n

Que los tres fondos se hayan puesto de acuerdo para la venta en una cifra que, a priori, parece estar muy por encima de la \u00faltima valoraci\u00f3n oficial de 1.470 millones de euros, nos hace intuir que hay mucho de especulativo sobre las posibilidades del portal inmobiliario en este precio.<\/p>\n

Tras los 80 millones de ingresos del a\u00f1o 2019, en 2021, Idealista los increment\u00f3 respecto al 2020 un 23%, hasta alcanzar los 101,5 millones de euros, con un\u00a0ebitda<\/em>\u00a0de 54 millones de euros<\/strong>, empa\u00f1ados, eso s\u00ed, por unas p\u00e9rdidas contables por amortizaci\u00f3n del fondo de comercio y los activos intangibles de 59 millones de euros, derivados de la compra de la empresa a finales de 2020 por el fondo sueco EQT. Frente a ellos, el a\u00f1o anterior se obtuvieron 35 millones de beneficios.<\/p>\n

Por su parte, las cuentas depositadas del a\u00f1o 2022 en el Registro Mercantil, reflejan una facturaci\u00f3n de 118 millones de euros, con un crecimiento de las ventas de un 17% frente a 2021 y p\u00e9rdidas superiores a los 53 millones. Son\u00a0dos a\u00f1os seguidos de p\u00e9rdidas<\/strong> que contrastan mucho frente a unos impecables beneficios registrados entre el 2008 y el 2020. Y los datos del 2023, a pesar de los esfuerzos para subir el ebitda por medio del incremento de tarifas, no van a ser mejores; sobre todo porque al haber menos producto, muchas inmobiliarias est\u00e1n reduciendo su cartera y por lo tanto su factura.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 ha percibido EQT para que quiera salirse de Idealista? \u00bfTal vez los cambios tecnol\u00f3gicos que est\u00e1n llegando quiten rentabilidad a un negocio que parec\u00eda tan s\u00f3lido y rentable?<\/p>\n

Inflaci\u00f3n de tarifas frente a un sector atomizado y sin respuestas pero con el poder<\/strong><\/h2>\n

Todos los agentes inmobiliarios se llevan quejando de los\u00a0incrementos de tarifas<\/strong>\u00a0que sufren desde el portal inmobiliario con excesiva frecuencia y de la aparici\u00f3n constante de nuevos productos de posicionamiento que dejan inservibles los anteriores y obligan a una\u00a0costosa lucha entre agencias<\/strong>\u00a0para situarse por delante de su competencia.<\/p>\n

Hay que entender que, en todas estas operaciones de compra de empresas, un precio de referencia es el EBITDA, es decir, la cifra de beneficios antes de impuestos. Y que incrementar esta cifra sube tambi\u00e9n el precio de salida en la negociaci\u00f3n del portal. Tres posibles maneras:\u00a0aumentar la facturaci\u00f3n por n\u00famero de clientes<\/strong>, lo que resulta bastante dif\u00edcil porque ya est\u00e1n todos.\u00a0Bajar gastos<\/strong>, lo que incidir\u00eda en los resultados del portal cuestionando su liderazgo (50 millones de visitas al mes frente a los 14 de su competencia Fotocasa) o\u00a0incrementar tarifas<\/strong>\u00a0y sacar productos de mayor valor a\u00f1adido, fomentando la competencia entre los agentes inmobiliarios de una misma zona.<\/p>\n

La proliferaci\u00f3n infinita de\u00a0agencias de intermediaci\u00f3n,<\/strong>\u00a0con las mismas propiedades inmobiliarias a los mismos precios, conduce a una competencia desmedida en la que vende el que aparece primero y\u00a0gana siempre Idealista<\/strong>.<\/p>\n

El incremento de la valoraci\u00f3n de Idealista hasta los 2.500 millones traer\u00e1 la obligaci\u00f3n de incrementar los beneficios<\/strong>, necesarios para hacer rentable la adquisici\u00f3n. Y se puede aplicar una f\u00e1cil operaci\u00f3n matem\u00e1tica. Si para obtener la rentabilidad suficiente a una inversi\u00f3n de 1.470 millones se necesitan unos ingresos v\u00eda tarifas -porque m\u00e1s clientes no hay- de X, para obtener la rentabilidad de 2.500, se necesitar\u00e1n 1,8X. Con saber el coste de hoy podemos conocer el de ma\u00f1ana.<\/p>\n

El sector inmobiliario tiene la informaci\u00f3n y el poder, falta la decisi\u00f3n<\/h2>\n

La soluci\u00f3n para los agentes inmobiliarios<\/strong> pasa por varios objetivos; por un lado, disponer de un sistema propio de captaci\u00f3n y venta que funcione, basado en posicionamiento, controlando el mercado on line de la zona de actividad y por otro, crear asociaciones de inmobiliarias<\/strong> qu\u00e9, en el \u00e1mbito m\u00e1s local, provincial o regional, dispongan de un portal propio para anunciar y posicionar los productos de sus asociados, contando con una amplia panoplia de servicios comunes. Y como las propiedades y los precios van a ser muy similares, ser\u00e1n la profesionalidad y la tecnolog\u00eda particular los que inclinen al cliente de un lado o de otro.<\/p>\n

La intenci\u00f3n no es nueva y a lo largo de estos \u00faltimos diez a\u00f1os se han sucedido decenas de intentos con mayor o menor fortuna. Algunos han ca\u00eddo por esa mala costumbre que tenemos del individualismo, otros por las envidias y suspicacias, tambi\u00e9n por los personalismos \u2026y casi todos por la tecnolog\u00eda.<\/strong><\/p>\n

La tecnolog\u00eda pone al alcance de las inmobiliarias la independencia<\/strong><\/h2>\n

Pero, al menos ese problema ya est\u00e1 solventado y es muy factible que una asociaci\u00f3n de inmobiliarias, con una zona de actividad restringida, pueda poner en marcha un portal inmobiliario que compita en su circunscripci\u00f3n con los dos grandes portales de presencia en nuestro pa\u00eds. La tecnolog\u00eda est\u00e1 al alcance, un dominio bien pensado, un portal web con la mejor plantilla, con dise\u00f1o y \u00e1reas de captaci\u00f3n y categorizaci\u00f3n, con herramientas y servicios comunes, con salida a redes sociales, multiusuario y con una novedad fundamental que ya est\u00e1 en el mercado -nosotros la tenemos- el posicionamiento de los mejores keywords<\/strong> y el impulso del perfil de Google Maps, puede lograr el cambio quer los intermediarios necesitan.<\/p>\n

Por supuesto que es necesario que todos los asociados acepten las reglas de juego que vendr\u00e1n impuestas por la propia direcci\u00f3n de la asociaci\u00f3n y entiendan que es un esfuerzo com\u00fan del que todos saldr\u00e1n beneficiados. Los n\u00fameros salen en el \u00e1mbito local<\/strong> y los costes del portal web, su mantenimiento y posicionamiento, siempre ser\u00e1n menores que la suma de los gastos individuales en webs, mantenimientos, portales, posicionamiento\u2026<\/p>\n

La tecnolog\u00eda existe, el hartazgo de la tiran\u00eda econ\u00f3mica de los portales inmobiliarios tambi\u00e9n, la coyuntura con la nueva estrategia de Google acaba de llegar y el cambio en la forma de buscar de los usuarios<\/strong> es un hecho. Es cuesti\u00f3n que asociaciones ya existentes pongan el proyecto encima de la mesa, que ense\u00f1en a los asociados a manejarse con las nuevas tecnolog\u00edas y estoy hablando de un curso r\u00e1pido de SEO, textos, t\u00edtulos, redes sociales, Youtube, Google Maps, Analitycs\u2026Estoy seguro que en breve aparecer\u00e1n proyectos que liderar\u00e1n el mercado inmobiliario en sus zonas de actividad<\/strong> y ello causar\u00e1 el declive definitivo de los que hasta ahora han sido las vacas sagradas del sector<\/strong>. Hace falta cr\u00e9erselo y comenzar.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>