{"id":47777,"date":"2024-05-16T08:30:12","date_gmt":"2024-05-16T06:30:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=47777"},"modified":"2024-05-26T11:10:47","modified_gmt":"2024-05-26T09:10:47","slug":"el-precio-de-la-vivienda-sube-y-lo-hara-aun-mas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/el-precio-de-la-vivienda-sube-y-lo-hara-aun-mas\/","title":{"rendered":"El precio de la vivienda sube y lo har\u00e1 a\u00fan m\u00e1s"},"content":{"rendered":"

Cuando a mediados de abril el Colegio de Registradores de Espa\u00f1a<\/strong> public\u00f3 sus datos estad\u00edsticos inmobiliarios del primer trimestre de 2024, estos reflejaban una realidad que ya en ese momento hab\u00eda cambiado. Desde principios de abril la compraventa de viviendas se ha incrementado<\/strong>, sobre todos en las zonas mediterr\u00e1neas y las islas, pero a\u00fan m\u00e1s significativo que este aumento en la demanda es la subida de precios<\/strong> que, de continuar en esos t\u00e9rminos, puede convertirse en un problema.<\/p>\n

El mercado inmobiliario ya est\u00e1 viviendo un tir\u00f3n en determinadas zonas<\/strong><\/h2>\n

En el primer trimestre del a\u00f1o el n\u00famero de\u00a0compraventas de vivienda<\/strong>\u00a0disminuy\u00f3 en marzo un 13,7% interanual,\u00a0reduci\u00e9ndose en 14 comunidades aut\u00f3nomas; en cambio, el precio de la vivienda subi\u00f3 un 4,2% interanual<\/strong>, con quince autonom\u00edas al alza, lo que con un coste hipotecario alto no es lo normal, de hecho, gran parte de los analistas de prestigio adelantaron que con la subida de las hipotecas bajar\u00edan los precios de la vivienda y no ha sido as\u00ed.<\/p>\n

Ahora, a mediados de mayo, la realidad es otra, tanto en precios como en compraventas. Sin datos oficiales, puede asegurarse que los intermediadores inmobiliarios est\u00e1n trabajando con mucho agobio<\/strong> y no s\u00f3lo por el incremento de la demanda, que siempre es bienvenida, sino porque lo hace en un momento en que la oferta es escasa<\/strong> y con los propietarios comenzando a subir los precios<\/strong>. As\u00ed, destinos vacacionales de la costa mediterr\u00e1nea, Baleares, Canarias e incluso la cornisa cant\u00e1brica, est\u00e1n viendo como la demanda para la compra de viviendas se est\u00e1 incrementando por encima del 20%.<\/p>\n

Y la situaci\u00f3n se va a agudizar, estim\u00e1ndose que la compraventa de viviendas podr\u00eda incrementarse este a\u00f1o<\/strong> entre un 7% y un 10% y el precio, con ausencia de oferta suficiente, tambi\u00e9n lo har\u00e1 por encima del 7%.<\/p>\n

Muchos factores incrementan la demanda y no s\u00f3lo la bajada de las hipotecas<\/strong><\/h2>\n

En un plazo de poco m\u00e1s de tres semanas, el pr\u00f3ximo 6 de junio, tendr\u00e1 lugar una reuni\u00f3n del BCE en la que se espera la primera bajada del precio del dinero<\/strong> desde el 21 de julio de 2022 en que subi\u00f3 el precio despu\u00e9s de m\u00e1s de una d\u00e9cada, iniciando una carrera para contener la inflaci\u00f3n nunca vista con anterioridad.\u00a0 En poco m\u00e1s de un a\u00f1o el precio del dinero subi\u00f3 ocho veces consecutivas y 400 puntos b\u00e1sicos. Y ahora toca comenzar a bajar<\/strong>. Pero lo har\u00e1 mucho m\u00e1s despacio.<\/p>\n

Con los bancos ya ofreciendo mejores condiciones, muchos compradores est\u00e1n esperando el momento propicio para lanzarse a por la casa que necesitan. Hay demanda embalsada esperando la oportunidad<\/strong>, lo que no va a haber son las suficientes viviendas para satisfacerla y eso est\u00e1 tirando, y lo har\u00e1 aun m\u00e1s, de los precios al alza. Por eso, y porque se espera una subida constante de los precios hasta que finalice el a\u00f1o y durante el 2025, los que no necesiten financiaci\u00f3n har\u00edan bien en irse decidiendo,<\/strong> si es que encuentran lo que quieren.<\/p>\n

No es tan s\u00f3lo la bajada de las cuotas hipotecarias lo que est\u00e1 animando el mercado inmobiliario. Hay otros cuantos factores que est\u00e1n influyendo en que el mercado se caliente<\/strong> y ya veremos si en exceso.<\/p>\n

Por un lado, hay que resaltar que el mercado laboral contin\u00faa firme<\/strong> y no ha cedido posiciones en invierno. Ahora, con la temporada tur\u00edstica comenzando, sus datos van a continuar subiendo y pueden llevarnos a un entorno laboral desconocido desde hace dos d\u00e9cadas, con una nueva subida del PIB por encima del 2,1%<\/strong> seg\u00fan el Banco de Espa\u00f1a. \u00a0Si a ello le sumamos que la inflaci\u00f3n est\u00e1 descendiendo<\/strong>, encontramos que en el bolsillo de los espa\u00f1oles comienza a haber bastante m\u00e1s liquidez. Y ello siempre es bueno para el sector inmobiliario, que depende de ahorros y capacidad financiera.<\/p>\n

Creaci\u00f3n de hogares y necesidad de vivienda nueva<\/strong><\/h2>\n

No podemos olvidar que esta fortaleza del mercado laboral est\u00e1 impulsando la creaci\u00f3n de hogares, sustentada en la necesaria inmigraci\u00f3n para que el pa\u00eds funcione y atenazada por una insuficiente construcci\u00f3n de vivienda nueva<\/strong> que, con 90.000 unidades al a\u00f1o, est\u00e1 muy por debajo de las 210.000 que se necesitar\u00edan para una reposici\u00f3n adecuada. Hay que recordar que entre 2004 y 2007 se firmaron m\u00e1s de 733.000 visados de vivienda de obra nueva cada a\u00f1o. En triste comparaci\u00f3n, entre 2018 y 2022 la solicitud de permisos para iniciar nuevas viviendas se ha reducido hasta poco m\u00e1s de 100.000 al a\u00f1o. Ha sido de nuevo el Banco de Espa\u00f1a quien ha fijado en 600.000 las viviendas nuevas que Espa\u00f1a necesita de aqu\u00ed al 2025<\/strong>, para suplir el d\u00e9ficit de inmuebles en el pa\u00eds, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vac\u00edas o desocupadas, seg\u00fan datos recogidos en su ‘Informe anual de 2023.<\/p>\n

Tambi\u00e9n, dentro de estos factores que incrementan la demanda, ocupa un lugar importante, porque adem\u00e1s desestabiliza los precios, la compra de vivienda en Espa\u00f1a por parte de extranjeros<\/strong>, que suelen tener un mayor nivel adquisitivo que el comprador medio espa\u00f1ol. Estas\u00a0compraventas de vivienda<\/strong>, con el 15% del total de las operaciones<\/strong> (13,8% de 2022), alcanzaron en 2023 cerca de 88.000 operaciones, acumulando dos a\u00f1os consecutivos con intensos crecimientos y este 2024 distintos factores, como la situaci\u00f3n de guerra en el centro de Europa, podr\u00edan hacer subir esa cifra<\/strong>.<\/p>\n

El turismo y al alquiler temporal rompen el mercado del alquiler<\/strong><\/h2>\n

De la mano de esas visitas de extranjeros y de la potencia de nuestro turismo llega otro de los problemas que est\u00e1n contribuyendo tanto al alza de los precios de la vivienda como a la dram\u00e1tica ausencia de alquileres tradicionales. Es el alquiler tur\u00edstico<\/strong> que, junto al reciente fen\u00f3meno del alquiler temporal, est\u00e1n metiendo una fuerte presi\u00f3n al precio de los alquileres tradicionales<\/strong> y disminuyendo su oferta.<\/p>\n

Detr\u00e1s de toda esta situaci\u00f3n de incremento del turismo, escasez de oferta, dificultades para la compra, \u00e9l auge del alquiler temporal y la subida del precio, est\u00e1 la recuperaci\u00f3n de un potente mercado inversor que se beneficia de una alta rentabilidad bruta del alquiler residencial<\/strong> frente a una renta fija muy inferior. Y no son \u00fanicamente los grandes inversores; en nuestro pa\u00eds el mercado del alquiler est\u00e1 en manos de peque\u00f1os y medianos rentistas que obtienen una rentabilidad bruta cercana a un 8%, que ser\u00eda superior en determinadas ubicaciones beneficiadas por precios bajos de la vivienda y con un mejor diferencial en el alquiler.\u00a0 Y como los precios del alquiler van a seguir subiendo por encima del precio de la vivienda, es muy posible que la rentabilidad se incremente<\/strong>.<\/p>\n

Toda esta subida de precios, tanto en la propia vivienda como en su alquiler, est\u00e1 trayendo una crisis social muy importante porque los salarios no han crecido tanto. De hecho, desde la crisis del 2008 el precio de la vivienda se ha incrementado en un 48% desde su nivel m\u00e1s bajo en 2015, en tanto que los salarios apenas han crecido un 10% en el mismo espacio de tiempo. As\u00ed, hace unos d\u00edas el Banco de Espa\u00f1a avis\u00f3 de que los hogares tienen que dedicar\u00a0el 39,2% de sus ingresos a pagar su vivienda<\/strong>.<\/p>\n

La tasa de esfuerzo inmobiliario lleva al nivel de la pobreza<\/strong><\/h2>\n

Y en cuanto a los alquileres la situaci\u00f3n es a\u00fan peor, la provincia de M\u00e1laga, con un 53% de los ingresos familiares, es la que exige un mayor esfuerzo para alquilar una vivienda<\/strong> a sus naturales. Le siguen, seg\u00fan datos de Idealista, Baleares (48%), Barcelona (41%), Las Palmas (37%), Santa Cruz de Tenerife, Alicante y Guip\u00fazcoa (35% en los 3 casos). En Madrid y Valencia la tasa se sit\u00faa en el 34%, mientras que en Sevilla est\u00e1 en el 31%. Teruel (16%), Palencia y Ciudad Real (18% en ambas provincias) son las 3 en las que se exige un menor esfuerzo.<\/p>\n

Ya es el gasto en vivienda el que puede dejar a una familia en la pobreza severa<\/strong> despu\u00e9s de pagar su cuota hipotecaria o renta y no tienen visos de solucionarse ni en el corto ni en el medio plazo. Por pura l\u00f3gica, al haberse transformado en un bien de inversi\u00f3n de alta rentabilidad<\/strong>, el coste de comprar una vivienda y m\u00e1s a\u00fan el de alquilarla en un mercado sin oferta se situar\u00e1 siempre por encima del incremento que se logre en los salarios<\/strong>. Y la situaci\u00f3n no est\u00e1 afectando \u00fanicamente a las rentas bajas, tambi\u00e9n las rentas intermedias quedan muy tocadas<\/strong> y en el umbral de la pobreza despu\u00e9s de pagar la hipoteca o el alquiler.<\/p>\n

Hace falta una pol\u00edtica a largo plazo y un esfuerzo com\u00fan<\/strong><\/h2>\n

Por fin, despu\u00e9s de unos a\u00f1os de actuar como pollos sin cabeza<\/strong>, el gobierno Central y las diferentes administraciones se est\u00e1n sentando a hablar, lo que ya es un gran logro, para intentar paliar una situaci\u00f3n que hace tiempo se les fue de las manos<\/strong>. No puede ser que los j\u00f3venes, con unos ingresos bajos y sin ahorros, carezcan de vivienda para crear una familia, tampoco que los que consigan tenerla queden condenados a la pobreza para poder pagarla<\/strong> o que el desorbitado precio del alquiler<\/strong> impida que puedan disponer de unos ahorros para dar el salto a una casa propia.<\/p>\n

Hace falta una visi\u00f3n de pol\u00edtica de vivienda a largo plazo<\/strong> que contemple a las diversas partes de la ecuaci\u00f3n, que incremente la vivienda en alquiler social, que elimine la precariedad de los j\u00f3venes, que libere suelo, que incremente la seguridad jur\u00eddica, que deje la ideolog\u00eda, sea cual sea, de lado y trabaje por el futuro del pa\u00eds de verdad y no de boquilla<\/strong>, sin ceder a los intereses de unos o de otros. Sin duda se van a pisar callos, pero el Gobierno tiene los recursos suficientes y debe legislar para que todas las administraciones remen al un\u00edsono y en la misma direcci\u00f3n. Porque la situaci\u00f3n actual es dram\u00e1tica<\/strong>.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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