{"id":48504,"date":"2024-07-25T08:42:46","date_gmt":"2024-07-25T06:42:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=48504"},"modified":"2024-09-08T10:55:56","modified_gmt":"2024-09-08T08:55:56","slug":"un-mercado-muy-perjudicado-por-la-ausencia-de-producto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/un-mercado-muy-perjudicado-por-la-ausencia-de-producto\/","title":{"rendered":"Un mercado muy perjudicado por la ausencia de producto"},"content":{"rendered":"

Con los datos inmobiliarios definitivos del primer trimestre y un mes de abril que crec\u00eda por encima de lo esperado, el sector pensaba enfilar el verano con la sensaci\u00f3n del trabajo hecho y unas razonables expectativas para despu\u00e9s de las vacaciones, irse tranquilos se dice. Pero los datos de mayo han sido un inmenso ba\u00f1o de agua fr\u00eda<\/strong> y una vuelta a la incertidumbre. Las vacaciones no van a ser tranquilas y es que hay demasiados problemas que se han ido almacenando sobre un sector que, a\u00f1o tras a\u00f1o se dificulta y al que afecta el vuelo de una mariposa en la Amazonia.<\/p>\n

Un primer trimestre muy estable y un mes de abril espectacular<\/strong><\/h2>\n

Los datos del primer trimestre y mejor a\u00fan, los de abril, auguraban la entrada en un momento feliz de crecimiento sostenido que se trunc\u00f3 en mayo. La Estad\u00edstica Registral Inmobiliaria<\/strong> del primer trimestre de 2024 mostr\u00f3 un\u00a0incremento generalizado\u00a0en materia inmobiliaria, es decir, tanto en\u00a0la compraventa\u00a0de viviendas<\/strong> como en constituci\u00f3n de\u00a0hipotecas<\/strong>. Aunque, tambi\u00e9n hay que decir\u00a0 que aumentaron los precios medios, tanto de la vivienda\u00a0como de las\u00a0cuotas hipotecarias, poniendo algunas propiedades ya demasiado caras.<\/p>\n

La\u00a0compraventa de viviendas<\/strong> en el primer trimestre registr\u00f3 un total de\u00a0151.476 operaciones, cifra que se traduce como un\u00a0incremento trimestral del 16,6% y ha sido generalizado\u00a0en todas las comunidades aut\u00f3nomas\u00a0del pa\u00eds.<\/p>\n

Tras los buenos datos de los tres primeros meses, en abril de 2024, con respecto a abril de 2023, se dio un salto cuantitativo importante. As\u00ed, la compraventa de viviendas se increment\u00f3 un 25,2% y la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios para la adquisici\u00f3n de vivienda subi\u00f3 un 37,8%,<\/p>\n

El n\u00famero de hipotecas sobre viviendas<\/strong> registr\u00f3 el pasado mes de abril un incremento del 28% en comparaci\u00f3n con el mismo mes de 2023, alcanzando las 34.264 unidades, la cifra m\u00e1s alta para un mes de abril desde 2010 de acuerdo a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE).<\/strong><\/p>\n

Y en cuanto a los precios, la\u00a0vivienda\u00a0en venta contin\u00faa con su trayectoria ascendente. El valor de las casas de segunda mano subi\u00f3 un 7,4% interanual en abril, y un 0,4% en tasa mensual, hasta los 2.269 euros\/m2.<\/p>\n

La caida de la actividad en mayo fue un jarro de agua fr\u00eda<\/strong><\/h2>\n

Pero lleg\u00f3 mayo y sin entender muy bien lo sucedido, aunque puede deberse a un buen n\u00famero de causas, la compraventa de viviendas y las hipotecas descendieron de forma alarmante<\/strong>. En mayo de 2024, la compraventa de viviendas alcanz\u00f3 un total de 44.013 transacciones, experimentando\u00a0un descenso del 21,5% en comparaci\u00f3n con el mismo mes del a\u00f1o anterior<\/strong>, seg\u00fan los datos del INE. En obra nueva apenas se comercializaron 9.105 viviendas, un 14,4% menos en t\u00e9rminos interanuales, quedando un 4% de ca\u00edda acumulada desde enero. Las cifras muestran un severo problema de oferta y de falta de generaci\u00f3n de suelo<\/strong>.<\/p>\n

Este descenso en las operaciones de compraventa en mayo marc\u00f3 un\u00a0retorno a cifras negativas tras el incremento del 24% registrado en abril<\/strong>, que hab\u00eda sido el de mayor aumento desde mayo de 2022<\/p>\n

La subida de los tipos de inter\u00e9s<\/strong> y el encarecimiento hipotecario siguen lastrando las operaciones, a pesar de la rebaja de 0,25 puntos b\u00e1sicos de tipos llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) en junio y de que el eur\u00edbor de ese mes se coloc\u00f3 en el 3,65%, una bajada leve respecto a mayo. Y tambi\u00e9n que ha desaparecido la cintura de los propietarios y se muestran muy poco dispuestos a negociar precios<\/strong>\u2026 \u00a1otro vendr\u00e1! aseguran. Y tienen raz\u00f3n porque ante la falta de oferta se est\u00e1 vendiendo hasta lo malo y caro.<\/p>\n

De forma proporcional tambi\u00e9n cay\u00f3 el n\u00famero de hipotecas sobre vivienda<\/strong>, hasta quedarse en 27.435, un 18,2% menos que en mayo de 2023 de acuerdo a los datos del INE. Este descenso supone la mayor ca\u00edda desde noviembre de 2023. Tambi\u00e9n descendi\u00f3 el importe medio de estas operaciones, quedando en 141.457 euros, con una disminuci\u00f3n del 0,3%.<\/p>\n

En cuanto al precio en mayo de 2024, el precio de la vivienda usada en venta aument\u00f3 un 0,46% en comparaci\u00f3n con abril, y creci\u00f3 un 5,5% en t\u00e9rminos interanuales. Durante este mes, 44 provincias experimentaron incrementos en sus precios<\/strong> respecto al mes anterior.<\/p>\n

La \u00fanica buena noticia es que el tipo de inter\u00e9s medio para las hipotecas sobre vivienda se situ\u00f3 en el 3,25% en mayo, lo que representa una bajada desde el 3,38% en abril, alcanzando su nivel m\u00e1s bajo desde agosto del 2023.<\/p>\n

Los precios siguen fortaleci\u00e9ndose en junio<\/strong><\/h2>\n

A\u00fan es pronto para tener datos de compraventas en junio, pero s\u00ed que han aparecido ya estad\u00edsticas de precios de este pasado mes. En una constante subida, que tiene poca relaci\u00f3n con el incremento de los salarios, el\u00a0precio de la vivienda nueva y usada<\/strong>\u00a0mantuvo la tendencia ascendente respecto al mes anterior en todas las regiones, con un avance destacado de las zonas tur\u00edsticas y estabilizaci\u00f3n en los municipios de interior. Lo que demuestra de forma muy clara el impacto del turismo y el impacto de la rentabilidad de los pisos vacacionales<\/strong>.<\/p>\n

El \u00edndice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados<\/strong> registr\u00f3 en junio un incremento del 0,5 % mensual, que sit\u00faa la tasa de variaci\u00f3n interanual en el 3,2 %.\u00a0El grupo \u2018Islas\u2019, que engloba Baleares y Canarias, supera por primera vez (+0,5 %) el nivel m\u00e1ximo alcanzado en enero de 2008.<\/p>\n

Con este cierre definitivo de los datos del mes de junio, la\u00a0variaci\u00f3n interanual en el segundo trimestre del a\u00f1o se sit\u00faa en el 3,2 %<\/strong>, una d\u00e9cima m\u00e1s que el 3,1 % provisional publicado el pasado 28 de junio en la estad\u00edstica IMIE Mercados Locales.<\/p>\n

En junio, los precios residenciales han sostenido su impulso<\/strong>. Todas las zonas reflejan crecimientos mensuales, a excepci\u00f3n de los municipios de interior, que se mantienen estables. Los impulsos m\u00e1s fuertes contin\u00faan registr\u00e1ndose en Costa Mediterr\u00e1nea e Islas, con mayor componente tur\u00edstico. En cuanto a los polos de empleo y sus \u00e1reas metropolitanas, se aceleran levemente con respecto a los meses anteriores\u201d, explica\u00a0Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa<\/strong>.<\/p>\n

La demanda va a seguir mantenida con una oferta insuficiente<\/strong><\/h2>\n

Con la previsi\u00f3n de bajadas en el precio del dinero y el Eur\u00edbor hasta finales de a\u00f1o, se espera que un mayor n\u00famero de compradores se decidan a buscar vivienda este a\u00f1o. La situaci\u00f3n de precios no va a mejorar y la bajada del precio de la cuota hipotecaria no va a compensar el incremento de precios causado, sobre todo, por la falta de oferta y una demanda que contin\u00faa firme<\/strong>.<\/p>\n

Al igual que los buenos resultados del mes de abril pueden ser debidos en parte a la estacionalidad de la Semana Santa, los malos resultados de mayo pueden deberse a una expectaci\u00f3n antes lo que har\u00eda el BCE con los tipos de inter\u00e9s. En todo caso, la situaci\u00f3n en compraventa e hipotecas deber\u00eda tender a una estabilizaci\u00f3n<\/strong>, aunque los precios continuar\u00e1n al alza.<\/p>\n

En la segunda mitad del a\u00f1o, puede producirse una recuperaci\u00f3n, tanto por la moderaci\u00f3n de la inflaci\u00f3n y su repercusi\u00f3n en el dinero disponible por las familias, como por una disminuci\u00f3n de los tipos de inter\u00e9s<\/strong> que debieran llegar a final de a\u00f1o rondando el 3%. La demanda va a continuar alta<\/strong>, especialmente en \u00e1reas urbanas y regiones con alta actividad econ\u00f3mica, y la falta de oferta, tanto en vivienda nueva como usada, tirar\u00e1n de los precios.<\/p>\n

Con esta demanda mantenida es necesario incrementar la oferta para que los precios no se disparen y para que los intermediadores inmobiliarios tengan materia prima que ofrecer a sus clientes<\/strong> con la que mantener la actividad. El comprador no quiere conformarse con cualquier vivienda y a precios disparatados y si no encuentra lo que busca preferir\u00e1 quedarse esperando<\/strong>. Por eso, la lista de clientes a la espera para encontrar vivienda en venta no deja de crecer en muchas inmobiliarias, que del alquiler mejor ni hablamos.<\/p>\n

Las medidas iniciadas dar\u00e1n resultado pero ser\u00e1 demasiado lento<\/strong><\/h2>\n

Medidas ya iniciadas tanto por el Gobierno central como por Comunidades Aut\u00f3nomas y ayuntamientos para controlar los pisos de alquiler tur\u00edstico, como las emprendidas en Madrid, Barcelona, M\u00e1laga, Valencia\u2026 podr\u00edan incrementar la oferta<\/strong> al canalizarse estas viviendas hacia la venta. Tambi\u00e9n el control del alquiler temporal, ya advertido por el gobierno, como el de alquiler de habitaciones, incrementar\u00e1 la oferta en el mercado de compraventa, porque no parece que el alquiler tradicional vaya a salir particularmente beneficiado si no se arreglan las condiciones de inseguridad jur\u00eddica actuales<\/strong>.<\/p>\n

Otras medidas reducci\u00f3n de impuestos sobre la compra de viviendas, incentivos para la construcci\u00f3n de viviendas asequibles y programas de apoyo a la primera vivienda pueden estimular la demanda y ayudar a estabilizar el mercado. Tambi\u00e9n las \u00faltimas decisiones para incrementar la oferta de alquiler asequible<\/strong>, las ayudas a promotores y la liberalizaci\u00f3n de suelo. No ser\u00e1 un cambio radical el que se producir\u00e1 con el oto\u00f1o, pero se est\u00e1n poniendo las ideas en marcha y el sector inmobiliario comenzar\u00e1 a cambiar.<\/p>\n

En este mundo de la intermediaci\u00f3n tan competitivo, con exceso de agencias inmobiliarias<\/strong> y poco producto, con propietarios que cada d\u00eda creen saber m\u00e1s, con demasiados vendeh\u00famos y tarifas desmedidas, con m\u00faltiples recursos de todo tipo en la red<\/strong> para vender, valorar, mostrarse\u2026 poder aparecer destacado entre las inmobiliarias de una zona de actividad, sin ser garant\u00eda de \u00e9xito, es el primer paso para estar entre los elegidos por los propietarios<\/strong> para vender su propiedad. Y en un momento de captaci\u00f3n tan dif\u00edcil, con esto ya nos vale. Fortalece tu presencia on line y tu empresa lo notar\u00e1<\/strong>.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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