{"id":50612,"date":"2025-03-06T08:39:08","date_gmt":"2025-03-06T07:39:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=50612"},"modified":"2025-03-16T13:05:44","modified_gmt":"2025-03-16T12:05:44","slug":"reestructuracion-y-concentracion-entre-las-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/reestructuracion-y-concentracion-entre-las-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"Reestructuraci\u00f3n y concentraci\u00f3n entre las inmobiliarias"},"content":{"rendered":"

Los a\u00f1os 2022, 2023 y 2024 han sido de fuerte recuperaci\u00f3n para el sector inmobiliario, aunque con alg\u00fan altibajo. En el 2022, con 650.000 operaciones de compraventa, el volumen de negocio de las consultoras y agencias inmobiliarias mantuvo la tendencia de crecimiento del ejercicio anterior, si bien a un ritmo m\u00e1s moderado. As\u00ed, la facturaci\u00f3n de las agencias se situ\u00f3 en 7.065 millones de euros, mostrando un incremento del 7,2% respecto a la cifra alcanzada en 2021. En el a\u00f1o siguiente, el 2023,\u00a0se registr\u00f3 un descenso del 9,7% con respecto al a\u00f1o anterior, hasta un total de 586.913 operaciones y las agencias inmobiliarias obtuvieron unos ingresos de 6.080 millones de euros<\/strong>, es decir, un 12,3% por debajo de la cifra contabilizada en el a\u00f1o 2022.<\/p>\n

La fortaleza del sector impulsa la aparici\u00f3n de nuevas inmobiliarias<\/strong><\/h2>\n

No hay, de momento, datos del pasado a\u00f1o, pero, seg\u00fan el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE), en 2024 se registraron 641.919 operaciones\u00a0<\/strong>de compraventa de vivienda, un 10% m\u00e1s que en 2023. Con esta cantidad, el mercado se anota la segunda mejor cifra desde 2007, cuando hubo 775.000 operaciones. Por ello,\u00a0 los ingresos del sector de la intermediaci\u00f3n, teniendo en cuenta la subida de precios experimentada, deben ser superiores a los 7.400 millones de euros.<\/p>\n

Estas cifras y la repetitiva aparici\u00f3n en los medios de los incrementos de precios y la fortaleza \u00a0de las compraventas, han creado un efecto llamada, impulsado tambi\u00e9n por el bulo de que en el inmobiliario se gana dinero f\u00e1cil, form\u00e1ndose as\u00ed una burbuja de nuevas agencias inmobiliarias, con incrementos constantes del 5,2% en el 2023, el 8,7 en 2023 y el 11% en 2024\u2026 sin contar con la proliferaci\u00f3n de los agentes libres y los conserjes de bloques tur\u00edsticos.<\/p>\n

El reparto del pastel genera tiranteces en la intermediaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

Todo este amplio elenco de intermediadores se est\u00e1 enfrentando a un a\u00f1o que se presume complicado y que puede dar al traste con bastantes expectativas. Y no porque no se venda, que, de momento todo lo que llega al mercado no dura mucho tiempo, sino porque la ausencia de oferta est\u00e1 consiguiendo que la captaci\u00f3n, que nunca fue f\u00e1cil, se est\u00e9 convirtiendo en un objetivo de supervivencia para numerosas empresas. A menos oferta y m\u00e1s intermediarios, la cantidad a repartir se reduce dram\u00e1ticamente. Aunque s\u00ed es cierto que la subida de precios supone un alivio, ya que los honorarios se fijan en porcentaje del precio de la operaci\u00f3n intermediada, ya sea una venta o un alquiler, cuanto mayores sean los precios, m\u00e1s margen deja cada operaci\u00f3n.<\/p>\n

Hay adem\u00e1s otros factores de regulaci\u00f3n del mercado, como la persecuci\u00f3n de los alquileres tur\u00edsticos o temporales, que est\u00e1n convirtiendo a este 2025 en un a\u00f1o muy complicado.<\/p>\n

La progresiva regulaci\u00f3n inunda el sector<\/strong><\/h2>\n

Con la\u00a0Ley de Vivienda<\/strong> que entr\u00f3 en vigor el pasado 26 de mayo de 2023 y siguiendo una norma comunitaria que mantiene que los servicios debe pagarlos quien los contrata, se ha llegado a la prohibici\u00f3n de que los honorarios de la agencia inmobiliaria que intermedia en los alquileres los pague el inquilino y deben ser los propietarios que contratan a los profesionales los que paguen los servicios de la inmobiliaria. Pero el arrendador, que no ten\u00eda costumbre de hacerlo, se ha resistido a pagar el servicio y muchas agencias que estaban centradas en el alquiler, desaparecieron o evolucionaron a la compraventa. Quedan, eso s\u00ed, los alquileres temporales -que est\u00e1n siendo regulados a marchas forzadas al haberse convertido en una v\u00eda de escape para burlar la ley- y los de inmuebles comerciales o industriales, muy minoritarios. La regulaci\u00f3n y la ausencia de vivienda en alquiler han acabado casi con este ingreso que equilibraba los presupuestos de muchas inmobiliarias en a\u00f1os flojos.<\/p>\n

Y ahora viene el 4% de comisi\u00f3n m\u00e1xima al vendedor<\/strong><\/h2>\n

Ahora, procedente de Europa, llega una nueva regulaci\u00f3n al mercado que podr\u00eda obligar a las agencias inmobiliarias a aplicar un m\u00e1ximo del 4% en las operaciones de compra o alquiler de vivienda. La justicia europea ha avalado que los Estados miembros puedan limitar las comisiones que las agencias inmobiliarias perciben sobre el precio de venta o alquiler de un inmueble por su servicio de intermediaci\u00f3n.<\/p>\n

El Tribunal de Justicia Europeo (TJUE), con sede de Luxemburgo, se ha pronunciado en relaci\u00f3n con una cuesti\u00f3n procedente de Eslovenia, si bien sus efectos son aplicables a todos los casos de las mismas caracter\u00edsticas que surjan en cualquier pa\u00eds de la Uni\u00f3n.<\/p>\n

El TJUE ha declarado que limitar las comisiones de las agencias inmobiliarias por venta o alquiler no es contrario al derecho de la Uni\u00f3n y que la restricci\u00f3n podr\u00eda\u00a0facilitar que un mayor n\u00famero de personas acceda a viviendas asequibles<\/strong>, reduciendo, a su vez, el impacto de las comisiones en los precios finales de venta y alquiler. Esto es esencial en un contexto econ\u00f3mico donde la vivienda se ha vuelto cada vez m\u00e1s inasequible para diversos grupos de la poblaci\u00f3n como j\u00f3venes o personas con bajos salarios.<\/p>\n

En el caso de la adquisici\u00f3n del inmueble, la normativa eslovena establece que la retribuci\u00f3n a las agencias no puede superar el 4% del precio; y en el caso del arrendamiento, el tope es del 4% de la cantidad resultante de multiplicar el importe de la renta mensual por el n\u00famero de meses durante los cuales se alquila la vivienda. Con la Ley de Vivienda espa\u00f1ola esta cifra la tendr\u00eda que pagar el propietario.<\/p>\n

No parece una decisi\u00f3n muy inquietante la del TJUE, en unos momentos en que el propietario impone sus normas y que muchas inmobiliarias, sobre todo las m\u00e1s nuevas y desesperadas, est\u00e1n bajando sus comisiones al 3%, el 2% o incluso a\u00fan menos con tal de disponer de algo en el escaparate. Todo por captar al cliente. Adem\u00e1s, siempre puede establecerse un contrato de servicios previo con el comprador que se acerca por la inmobiliaria, bastante desesperado por encontrar una vivienda, para intentar repercutirle algo de la comisi\u00f3n que las circunstancias est\u00e1n haciendo bajar en el lado del propietario.<\/p>\n

Las empresas peque\u00f1as y con presencia se adaptar\u00e1n mejor<\/strong><\/h2>\n

El a\u00f1o se presenta complicado para un sector que ha crecido acorde al mercado y que se la juega intentando convencer al propietario que son su mejor opci\u00f3n. La reestructuraci\u00f3n en la intermediaci\u00f3n ya est\u00e1 generando cierres, aunque tambi\u00e9n algunas fusiones entre negocios complementarios. En todo caso hay que hacer algunas puntualizaciones.<\/p>\n

Las grandes empresas inmobiliarias, que no son muchas en un sector profundamente atomizado, con estructuras muy r\u00edgidas, pueden pasar por malos momentos ya que para mantener una elevada cifra de ingresos dependen de un volumen constante de operaciones<\/strong>. Sus necesidades son mucho mayores que las de empresas m\u00e1s peque\u00f1as y asentadas en su zona de actividad. El conocimiento mutuo del mercado y del profesional van a ser vitales en los pr\u00f3ximos dos o tres a\u00f1os. Tambi\u00e9n la confianza que se pueda generar en el propietario, que buscar\u00e1 agencias que le garanticen no solo vender r\u00e1pido, sino tambi\u00e9n al mejor precio. Y las buscar\u00e1 en Google, donde la imagen y el posicionamiento se vuelven imprescindibles, o entre las que conoce de toda la vida.<\/p>\n

En este sentido, la digitalizaci\u00f3n se presenta como una herramienta clave para los profesionales. P\u00e1ginas web propias y con tr\u00e1fico, herramientas de captaci\u00f3n pasiva, presencia en redes, un Google Business Profile cuidado y bien posicionado, junto con herramientas de an\u00e1lisis de datos, pueden marcar la diferencia con agencias inmobiliarias que no sepan salir del portal de toda la vida y de un CRM que no da soluciones de captaci\u00f3n ni tr\u00e1fico. Para los ya asentados y sobre todo para los reci\u00e9n llegados, la incorporaci\u00f3n tecnol\u00f3giva ya es prioritaria.<\/p>\n

Los problemas de captaci\u00f3n dificultar\u00e1n el futuro de empresas poco asentadas<\/strong><\/h2>\n

A pesar del crecimiento en 2024, el\u00a0mercado inmobiliario enfrenta importantes retos en 2025<\/strong>:<\/p>\n

Falta de oferta<\/strong>: Especialmente en zonas urbanas y costeras, donde la demanda supera ampliamente a la disponibilidad de viviendas y locales comerciales.<\/p>\n

Regulaciones m\u00e1s estrictas<\/strong>: Cambios legislativos relacionados con el alquiler y la compraventa podr\u00edan limitar las operaciones y la facturaci\u00f3n.<\/p>\n

Competencia creciente<\/strong>: La proliferaci\u00f3n de nuevas empresas pone en riesgo la supervivencia de aquellas que no cuenten con estrategias s\u00f3lidas de captaci\u00f3n, fidelizaci\u00f3n y branding.<\/p>\n

Branding y estrategias de captaci\u00f3n: una necesidad ineludible<\/strong><\/h3>\n

En un mercado saturado, el \u00e9xito depender\u00e1 de la capacidad de cada empresa para destacar.\u00a0El branding y las estrategias de captaci\u00f3n se han convertido en herramientas imprescindibles<\/strong>\u00a0para atraer a vendedores e inversores.<\/p>\n

Presencia digital<\/strong>: Una p\u00e1gina web optimizada, activa en SEO, y campa\u00f1as en redes sociales son esenciales. Y si queremos captar clientes extranjeros hay que afinar el posicionamiento en esos pa\u00edses.<\/p>\n

Innovaci\u00f3n tecnol\u00f3gica<\/strong>: Herramientas como tours virtuales, sistemas de gesti\u00f3n inmobiliaria, la categorizaci\u00f3n posicionada de los inmuebles, estructuras de captaci\u00f3n y an\u00e1lisis de big data marcan la diferencia. Hay que dar servicios y garant\u00edas, sobre todo al propietario.<\/p>\n

Atenci\u00f3n personalizada<\/strong>: Un enfoque centrado en las necesidades del cliente puede ser el factor decisivo para cerrar operaciones.<\/p>\n

Un a\u00f1o en que la tecnolog\u00eda se hace ya imprescindible<\/strong><\/h2>\n

La\u00a0constituci\u00f3n de empresas inmobiliarias crece de a\u00f1o en a\u00f1o<\/strong>, lo que confirma el buen momento que vive el sector. Sin embargo, 2025 se perfila lleno de desaf\u00edos. La falta de oferta, los problemas legislativos y la creciente competencia est\u00e1n poni\u00e9ndolo dif\u00edcil a las nuevas empresas que deber\u00e1n\u00a0no solo adaptarse, sino tambi\u00e9n innovar para destacar entre las agencias inmobiliarias de su zona. La reestructuraci\u00f3n asoma la patita.<\/p>\n

En este contexto, empresas tecnol\u00f3gicas como\u00a0Aqu\u00edmicasa<\/strong> juegan un papel fundamental, proporcionando p\u00e1ginas web, visibilidad, herramientas y asesoramiento a empresas inmobiliarias que buscan consolidarse en un mercado cada vez m\u00e1s competitivo. Disponer de un socio tecnol\u00f3gico marcar\u00e1 la diferencia.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>