{"id":51406,"date":"2025-05-10T11:27:13","date_gmt":"2025-05-10T09:27:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=51406"},"modified":"2025-05-10T11:28:59","modified_gmt":"2025-05-10T09:28:59","slug":"las-zonas-de-vivienda-tensionada-se-extienden-por-el-estado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/alquileres\/las-zonas-de-vivienda-tensionada-se-extienden-por-el-estado\/","title":{"rendered":"Las zonas de vivienda tensionada se extienden por el Estado \ud83c\udfd8\ufe0f"},"content":{"rendered":"

La pol\u00edtica de vivienda en Espa\u00f1a ha entrado en una nueva fase con la expansi\u00f3n progresiva de las zonas de mercado residencial tensionado<\/strong>, una herramienta recogida en la Ley de Vivienda con la que se pretende contener el aumento de precios del alquiler y facilitar el acceso a una vivienda digna. De norte a sur, cada vez m\u00e1s ayuntamientos se acogen a esta figura, que permite aplicar l\u00edmites al precio del alquiler, movilizar vivienda vac\u00eda y acceder a financiaci\u00f3n estatal.<\/p>\n

Pero \u00bfcu\u00e1l es el alcance real de esta declaraci\u00f3n? \u00bfEst\u00e1 funcionando? \u00bfQu\u00e9 est\u00e1n haciendo los ayuntamientos m\u00e1s comprometidos con el problema? Analizamos el panorama, desde Galicia al Pa\u00eds Vasco, con paradas en Santiago, Bilbao, Vitoria o San Sebasti\u00e1n. Porque la vivienda digna y asequible, en lugar de un derecho, sigue siendo un lujo en muchas ciudades de Espa\u00f1a \ud83c\udfda\ufe0f.<\/p>\n

Santiago de Compostela prepara su petici\u00f3n como zona tensionada<\/strong> \ud83c\udfd8\ufe0f\ud83d\udcc9<\/h2>\n

El Ayuntamiento de Santiago de Compostela ha decidido dar un paso al frente. El concejal de Urbanismo, Iago Lesteg\u00e1s<\/strong>, ha presentado este 9 de mayo un plan con dos grandes l\u00edneas de actuaci\u00f3n:<\/p>\n

    \n
  1. \n

    Optimizar el parque residencial<\/strong><\/p>\n<\/li>\n

  2. \n

    Aumentar la vivienda protegida<\/strong><\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

    Con m\u00e1s del 23% del parque de viviendas infrautilizado<\/strong> (menos de tres meses de uso al a\u00f1o) y un 11% directamente vac\u00edo, el diagn\u00f3stico es claro: Santiago tiene suelo construido sin funci\u00f3n residencial efectiva<\/strong>.<\/p>\n

    Optimizaci\u00f3n del parque residencial: contra el uso tur\u00edstico abusivo<\/strong> \ud83e\uddf3\ud83d\udeab<\/h3>\n

    El consistorio compostelano ha puesto el foco en las Viviendas de Uso Tur\u00edstico (VUT)<\/strong>, que distorsionan el mercado y expulsan a los residentes del centro urbano. Seg\u00fan Lesteg\u00e1s, las medidas del Ayuntamiento est\u00e1n empezando a dar resultado: entre junio de 2024 y mayo de 2025, el n\u00famero de alojamientos tur\u00edsticos inscritos se ha reducido un 16%<\/strong>.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, el Concello plantea aplicar gravamens fiscales a la vivienda vac\u00eda<\/strong>, adherirse a programas de la Xunta para su movilizaci\u00f3n y utilizar el Registro de Solares<\/strong> para forzar la rehabilitaci\u00f3n y uso de inmuebles abandonados.<\/p>\n

    M\u00e1s vivienda protegida en el centro<\/strong> \ud83c\udf06\ud83c\udfe2<\/h3>\n

    La segunda l\u00ednea del plan es aumentar la oferta de vivienda protegida<\/strong>, especialmente en el casco urbano. Se plantea la rehabilitaci\u00f3n de edificios municipales, como los situados en la r\u00faa Caramoni\u00f1a<\/strong>, as\u00ed como proyectos como el del antiguo colegio Peleteiro<\/strong>.<\/p>\n

    El plan contempla un horizonte 2025-2028, coincidiendo con la duraci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de zona tensionada. Una vez que la Xunta la apruebe \u2014tiene un plazo de seis meses\u2014, Santiago podr\u00e1 acceder a fondos estatales<\/strong> para el desarrollo de estas actuaciones.<\/p>\n

    El Ayuntamiento gallego pretende seguir actuando sobre las Viviendas de Uso Tur\u00edstico<\/strong> \ud83d\udd04<\/h2>\n

    No es un tema menor. En ciudades con fuerte componente tur\u00edstico como Santiago, las VUT desvirt\u00faan el mercado residencial<\/strong>, elevan precios y vac\u00edan barrios. El gobierno local compostelano, a diferencia de otros que han optado por la pasividad, sigue presionando para que la Xunta retire licencias a viviendas que incumplen la normativa<\/strong>.<\/p>\n

    Lesteg\u00e1s lo ha dejado claro: \u201cNa maior\u00eda de cidades do mundo o n\u00famero de pisos tur\u00edsticos est\u00e1 aumentando e en Santiago estanse reducindo\u201d. Una anomal\u00eda que, en este caso, resulta positiva \u2705.<\/p>\n

    San Sebasti\u00e1n, Bilbao y Vitoria lo pedir\u00e1n en las pr\u00f3ximas semanas<\/strong> \ud83e\udded<\/h2>\n

    El Pa\u00eds Vasco es otra de las comunidades que ha activado de forma decidida la figura de zona tensionada. Ya son cinco los municipios con esta declaraci\u00f3n en vigor<\/strong>: Renter\u00eda (el primero), Lasarte-Oria, Zumaya, Ir\u00fan y Baracaldo.<\/p>\n

    Ahora, se espera que se sumen las tres grandes capitales vascas:<\/p>\n

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    • \n

      San Sebasti\u00e1n (Donostia)<\/strong><\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      Bilbao<\/strong><\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      Vitoria-Gasteiz<\/strong><\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

      A estas se a\u00f1adir\u00e1n municipios como Gald\u00e1cano (Bizkaia)<\/strong> y 21 localidades navarras<\/strong>, que tambi\u00e9n han iniciado el tr\u00e1mite. En todos los casos, el patr\u00f3n se repite: una presi\u00f3n creciente sobre el mercado del alquiler, subida de precios, disminuci\u00f3n del parque disponible y aumento del uso tur\u00edstico o la infrautilizaci\u00f3n de los inmuebles<\/strong>.<\/p>\n

      \u00bfQu\u00e9 supone la declaraci\u00f3n de zona tensionada?<\/strong> \ud83d\udcd1\ud83d\udd0d<\/h2>\n

      La declaraci\u00f3n de una zona como \u201cmercado residencial tensionado\u201d activa un paquete de medidas<\/strong> que busca contener la escalada de precios y proteger a los inquilinos. Entre otras, se aplican:<\/p>\n

      L\u00edmites al precio del alquiler<\/strong> \ud83d\udcc9<\/h3>\n
        \n
      • \n

        En nuevos contratos con peque\u00f1os propietarios<\/strong>, el precio se limita al del contrato anterior, ajustado al \u00edndice de precios del INE.<\/p>\n<\/li>\n

      • \n

        Si se trata de un gran tenedor<\/strong> (5 o m\u00e1s inmuebles), el precio debe ajustarse al \u00cdndice de Referencia del MIVAU<\/strong>.<\/p>\n<\/li>\n

      • \n

        Lo mismo se aplica si la vivienda llevaba vac\u00eda m\u00e1s de cinco a\u00f1os o no se ha alquilado nunca.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

        Pr\u00f3rrogas obligatorias para contratos existentes \ud83d\udd52<\/h3>\n

        Los inquilinos podr\u00e1n solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta tres a\u00f1os<\/strong>, en las mismas condiciones del contrato.<\/p>\n

        Incentivos fiscales para el alquiler asequible<\/strong> \ud83d\udcb0<\/h3>\n
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        • \n

          Bonificaciones en el IRPF de entre el 50% y el 90%<\/strong> para alquileres de larga duraci\u00f3n en zonas tensionadas.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

          Nuevos l\u00edmites para actualizar rentas<\/strong> \ud83d\udcc8<\/h3>\n
            \n
          • \n

            Contratos firmados tras la entrada en vigor de la ley (mayo 2023) se actualizan seg\u00fan el nuevo \u00cdndice IRAV del INE<\/strong>.<\/p>\n<\/li>\n

          • \n

            Los anteriores, en general, seguir\u00e1n actualiz\u00e1ndose con el IPC.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

            Adem\u00e1s, se rebaja el umbral de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles<\/strong>, lo que ampl\u00eda la aplicaci\u00f3n de la norma.<\/p>\n

            El Gobierno Vasco facilitar\u00e1 la conversi\u00f3n de locales en vivienda<\/strong> \ud83c\udfe2\u27a1\ufe0f\ud83c\udfe0<\/h2>\n

            Uno de los frentes m\u00e1s interesantes lo ha abierto el Gobierno Vasco. El Ejecutivo flexibilizar\u00e1 las condiciones para convertir locales comerciales en viviendas<\/strong>, a trav\u00e9s de una modificaci\u00f3n del Decreto de Habitabilidad<\/strong> vigente desde 2022.<\/p>\n

            Esta medida, anunciada por el consejero de Vivienda Denis Itxaso<\/strong>, responde a una realidad: Euskadi tiene m\u00e1s de 21.000 locales vac\u00edos, de los cuales un 36% podr\u00eda ser reconvertido<\/strong>.<\/p>\n

            Unos 7.500 locales re\u00fanen las caracter\u00edsticas en la comunidad aut\u00f3noma vasca<\/strong> \ud83e\uddfe<\/h2>\n

            Seg\u00fan las estimaciones del Gobierno Vasco, existen al menos 7.500 locales con condiciones t\u00e9cnicas para transformarse en vivienda<\/strong>. La estrategia busca responder a dos problemas a la vez:<\/p>\n

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            1. \n

              Exceso de locales vac\u00edos en calles comerciales que han perdido uso o atractivo.<\/strong><\/p>\n<\/li>\n

            2. \n

              Falta de vivienda asequible, especialmente en alquiler.<\/strong><\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

              El plan contempla asimilar estas nuevas viviendas a efectos de habitabilidad<\/strong>, permitiendo su inclusi\u00f3n en planes p\u00fablicos de alquiler protegido. Esta reconversi\u00f3n podr\u00eda suponer una v\u00eda r\u00e1pida para incrementar el parque residencial<\/strong> sin necesidad de nueva construcci\u00f3n, sobre todo en barrios ya consolidados \ud83c\udfd9\ufe0f.<\/p>\n

              La pol\u00edtica de vivienda necesita ambici\u00f3n y valent\u00eda<\/strong> \ud83d\udca1\ud83d\udee0\ufe0f<\/h2>\n

              La expansi\u00f3n de las zonas tensionadas por todo el Estado refleja una mayor sensibilidad institucional ante el problema de acceso a la vivienda<\/strong>, pero a\u00fan queda mucho por hacer. Como demuestra el caso de Santiago de Compostela o la apuesta vasca por reconvertir locales, las herramientas existen, pero requieren voluntad pol\u00edtica<\/strong> y, sobre todo, ejecuci\u00f3n eficaz<\/strong>.<\/p>\n

              La declaraci\u00f3n de zona tensionada no es m\u00e1gica ni suficiente por s\u00ed sola. Es una palanca<\/strong>, como dice el concejal compostelano, para aplicar pol\u00edticas estructurales que transformen un mercado que se ha vuelto excluyente. Si a ella se suman medidas fiscales, regulaci\u00f3n de las VUT, rehabilitaci\u00f3n del parque vac\u00edo y est\u00edmulo de la vivienda protegida, se puede empezar a hablar \u2014por fin\u2014 de un giro real en la pol\u00edtica de vivienda en Espa\u00f1a \ud83c\udfe1\ud83c\uddea\ud83c\uddf8.<\/p>\n

              \u00bfTe interesa seguir la evoluci\u00f3n de las zonas tensionadas en Espa\u00f1a? \u00bfVives en una ciudad donde los precios de alquiler no dejan de subir? Te invitamos a seguir inform\u00e1ndote en Aquimicasa<\/strong>, el portal donde el problema de la vivienda se analiza sin filtros y con datos. Porque entender el problema es el primer paso para obtener soluciones \ud83d\udcac\ud83d\udce2.<\/p>\n<\/div><\/div>