{"id":52119,"date":"2025-07-03T07:34:43","date_gmt":"2025-07-03T05:34:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=52119"},"modified":"2025-07-13T10:49:44","modified_gmt":"2025-07-13T08:49:44","slug":"alarma-entre-las-inmobiliarias-esto-se-esta-parando","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/alarma-entre-las-inmobiliarias-esto-se-esta-parando\/","title":{"rendered":"Alarma entre las inmobiliarias: \u201cEsto se est\u00e1 parando\u201d \ud83c\udfd7\ufe0f"},"content":{"rendered":"

Durante el primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario espa\u00f1ol ha funcionado como un motor de explosi\u00f3n a pleno rendimiento. Las cifras eran claras: aumento en las compraventas, recuperaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario, y precios en ascenso. Todo apuntaba a una continuidad de la tendencia expansiva iniciada el a\u00f1o anterior. Sin embargo, desde principios de mayo, las se\u00f1ales han empezado a cambiar. En las oficinas de muchas inmobiliarias, especialmente las dedicadas a la vivienda de segunda mano, la sensaci\u00f3n ya no es de aceleraci\u00f3n ni de alegr\u00eda. Es de contenci\u00f3n. Y, en algunos casos, de par\u00f3n. Y parece que los precios tienen mucho que ver.<\/p>\n

Un inicio de a\u00f1o din\u00e1mico\u2026 seguido de una pausa perceptible<\/strong><\/h2>\n

Es evidente que el arranque de a\u00f1o ha sido vigoroso. El informe de Gesvalt lo confirma: el precio medio de la vivienda ha subido un 12,7% interanual<\/strong>, situ\u00e1ndose en los 1.816 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, y con un repunte del 5,1% solo en el segundo trimestre<\/strong>. Las hipotecas tambi\u00e9n repuntaron \u2014un 20% m\u00e1s de operaciones en comparaci\u00f3n con 2024<\/strong>\u2014, impulsadas por un Eur\u00edbor m\u00e1s moderado<\/strong>, que en mayo se situ\u00f3 en el 2,85%<\/strong>, frente al 3,6% del a\u00f1o anterior. La maquinaria parec\u00eda engrasada y en marcha.<\/p>\n

Pero cuando se rasca la superficie, aparecen otros datos menos festivos. El n\u00famero de compradores nacionales que se interesan por la obra nueva ha empezado a descender. No porque haya menos demanda, sino porque directamente los precios la han situado fuera del alcance<\/strong> de una parte creciente de la poblaci\u00f3n. En las costas, en las islas y en las capitales m\u00e1s tensionadas, ya no hay obra nueva asequible para el comprador medio espa\u00f1ol<\/strong>.<\/p>\n

La obra nueva se dispara y expulsa al comprador nacional<\/strong><\/h2>\n

La obra nueva ha sido el motor de los precios. Su crecimiento, impulsado por la demanda internacional y el inter\u00e9s en viviendas sostenibles y energ\u00e9ticamente eficientes, no parece encontrar techo. Es el producto m\u00e1s caro y m\u00e1s deseado<\/strong>, sobre todo por compradores solventes, muchas veces extranjeros, que buscan una segunda residencia y que no est\u00e1n condicionados por hipotecas, sueldos o inflaci\u00f3n.<\/p>\n

Para el comprador nacional \u2014el que busca su primera o segunda vivienda\u2014 la obra nueva ha quedado como un escaparate inalcanzable<\/strong>. \u00bfLa alternativa? Volcarse en la segunda mano. Pero ah\u00ed tambi\u00e9n han cambiado las reglas del juego. Y es que el tir\u00f3n de la obra nueva y su relumbr\u00f3n tambi\u00e9n le ha afectado.<\/p>\n

La segunda mano se est\u00e1 colocando fuera de tiro<\/strong><\/h2>\n

Como en una reacci\u00f3n en cadena, la subida de precios en la obra nueva ha empujado al alza a la segunda mano. La demanda nacional se ha desplazado hacia este mercado, generando una intensa competencia\u2026 pero sin producto suficiente. Y lo que queda, que no es que sea bueno sino todo lo contrario, se ha encarecido demasiado.<\/p>\n

Quien busque ahora un apartamento asequible en la costa o en grandes ciudades se encuentra con una doble frustraci\u00f3n: los precios han seguido subiendo<\/strong>\u00a0y la oferta \u00fatil pr\u00e1cticamente ha desaparecido<\/strong>. Muchos anuncios no responden a la realidad, y los apartamentos m\u00e1s asequibles ya fueron vendidos hace meses.<\/p>\n

Esto est\u00e1 provocando que los compradores den vueltas, visiten viviendas, consulten portales una y otra vez, comparen precios\u2026 y no compren<\/strong>. Esa sensaci\u00f3n de inacci\u00f3n empieza a extenderse en el sector. Y no es por falta de ganas, sino por falta de oportunidades reales. Lo que queda es viejo, malo y caro, no encandila.<\/p>\n

Los inversores tambi\u00e9n se echan atr\u00e1s<\/strong><\/h2>\n

Por si fuera poco, los peque\u00f1os inversores \u2014que fueron clave durante a\u00f1os\u2014 tambi\u00e9n est\u00e1n reduciendo su actividad<\/strong>. El modelo de compra para invertir en alquiler tur\u00edstico ya no resulta tan atractivo. Las recientes medidas regulatorias, como el registro obligatorio de pisos tur\u00edsticos<\/strong>, la presi\u00f3n fiscal creciente<\/strong> y las amenazas de regulaci\u00f3n sobre plataformas como Airbnb y Booking<\/strong>, est\u00e1n sembrando dudas. Los beneficios no est\u00e1n claros, y las oportunidades, que antes ofrec\u00edan altos m\u00e1rgenes de rentabilidad, han desaparecido<\/strong>.<\/p>\n

El resultado es un mercado mucho m\u00e1s contenido. Donde antes hab\u00eda prisas por cerrar operaciones y ponerse en marcha con el alquiler, ahora hay cautela mirando mucho el dinero e intentando la rebaja. Y las inmobiliarias, sobre todo las especializadas en segunda mano, lo notan en el d\u00eda a d\u00eda<\/strong>. El cliente est\u00e1 pregunt\u00f3n y dubitativo.<\/p>\n

El interior resiste con precios m\u00e1s accesibles<\/strong><\/h2>\n

Mientras tanto, en zonas del interior, donde los precios a\u00fan no han tocado techo, porque empezaban desde mucho m\u00e1s abajo, el mercado se comporta de forma diferente. All\u00ed, a\u00fan es posible encontrar vivienda ajustada a la capacidad adquisitiva de buena parte de la poblaci\u00f3n. Pero no se puede decir lo mismo de las grandes ciudades o de la costa, donde la presi\u00f3n de la demanda internacional y la escasez de suelo han disparado los precios de forma estructural.<\/p>\n

El mercado, por tanto, empieza a fragmentarse de forma clara<\/strong>, no solo geogr\u00e1ficamente, sino tambi\u00e9n por tipo de comprador.<\/p>\n

Dos mercados distintos: solventes internacionales frente a compradores nacionales<\/strong><\/h2>\n

Lo que estamos viendo es una doble velocidad. Por un lado, la obra nueva, con precios al alza y compradores solventes<\/strong>, muchos de ellos extranjeros, que siguen comprando sin grandes dificultades. Por otro, la segunda mano, con menos operaciones frente a las de hace unos meses y un comprador nacional que no puede seguir el ritmo<\/strong>.<\/p>\n

Se est\u00e1 produciendo un ajuste de la demanda provocado por el precio<\/strong>, pero esto no significa una bajada inminente<\/strong>. Al menos por ahora. Lo que s\u00ed se percibe es un enfriamiento en las decisiones de compra<\/strong>. Un \u201cesperar a ver\u201d, que se traslada en una ca\u00edda de visitas, en operaciones que no se concretan y en hipotecas que no se solicitan.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 podemos encontrar tras el verano?<\/strong><\/h2>\n

El segundo semestre del a\u00f1o se presenta como un periodo decisivo. A la espera de nuevas bajadas de tipos por parte del BCE, la financiaci\u00f3n podr\u00eda mejorar, pero si los precios no se moderan, eso no bastar\u00e1 para reactivar la compra nacional, <\/strong>porque la bajada de la cuota hipotecaria ya no compensa las subidas de precio. Adem\u00e1s, la inflaci\u00f3n no termina de bajar con decisi\u00f3n -este mes ha subido una d\u00e9cima- \u00a0y la confianza del consumidor, aunque en recuperaci\u00f3n, a\u00fan no despega del todo<\/strong>, por mucho que el \u00faltimo informe de Sociedad de Tasaci\u00f3n as\u00ed lo asegure.<\/p>\n

Otros informes counturales, como el de Bankinter, prev\u00e9n subidas de precios del 5% en 2025 y del 3% en 2026, impulsadas por la escasez estructural de la oferta. Pero tambi\u00e9n advierten que, sin medidas que incentiven la construcci\u00f3n de vivienda asequible, el problema no har\u00e1 m\u00e1s que agravarse. Y no se trata solo de precios: se trata de acceso, de oportunidades y de movilidad residencial.<\/p>\n

Una ralentizaci\u00f3n con varias lecturas<\/strong><\/h2>\n

Lo que estamos viendo no es una crisis cl\u00e1sica, pero s\u00ed un cambio de sensaciones<\/strong>. La energ\u00eda con la que arranc\u00f3 2025 se va diluyendo en un mercado cada vez m\u00e1s tenso, desigual y fragmentado. La obra nueva sigue a lo suyo, apuntalada por la demanda extranjera. Pero en la segunda mano, algo se ha roto<\/strong>: no hay producto, ni del interesante ni del otro, no hay precios razonables, y los compradores dan vueltas en c\u00edrculos buscando el mirlo blanco que no existe, porque los vendedores se han apuntado al carro de las subidas y no negocian.<\/p>\n

\u00abEsto se est\u00e1 parando\u00bb<\/strong>, dicen las inmobiliarias. Y no les falta raz\u00f3n. Porque por debajo de los titulares de precios r\u00e9cord y estad\u00edsticas optimistas, se esconde un problema estructural que sigue sin abordarse<\/strong>: Espa\u00f1a tiene un mercado inmobiliario con oferta limitada, precios inasumibles para buena parte de la poblaci\u00f3n y pol\u00edticas p\u00fablicas que llegan siempre tarde. La prueba es que incluso cuando todo va \u201cbien\u201d en los datos, mucha gente no puede comprar<\/strong>. Y eso, tarde o temprano, acaba pasando factura y dejando fuera del mercado a muchos clientes potenciales de la inmobiliaria de barrio, que es la inmensa mayor\u00eda.<\/p>\n

En Aquimicasa seguiremos atentos. Porque lo que venga tras el verano no depender\u00e1 solo del BCE o del Eur\u00edbor. Depender\u00e1, sobre todo, de que se entienda que la vivienda no puede ser solo un activo financiero<\/strong>, sino un derecho b\u00e1sico. Y hoy, demasiadas personas se est\u00e1n quedando fuera del tablero. Personas que son las que podr\u00edan reactivar el mercado si encontraran vivienda a su medida.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>