{"id":52969,"date":"2025-09-07T18:45:50","date_gmt":"2025-09-07T16:45:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=52969"},"modified":"2025-09-07T18:45:50","modified_gmt":"2025-09-07T16:45:50","slug":"deficit-de-construccion-de-entre-515-000-y-765-000-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/deficit-de-construccion-de-entre-515-000-y-765-000-vivienda\/","title":{"rendered":"D\u00e9ficit de construcci\u00f3n de entre 515.000 y 765.000 vivienda"},"content":{"rendered":"

Espa\u00f1a afronta en pleno 2025 una de las mayores tensiones de su mercado inmobiliario en d\u00e9cadas: la falta de oferta de vivienda. Entre 2021 y 2024 se ha acumulado un d\u00e9ficit de construcci\u00f3n de entre 515.000 y 765.000 viviendas<\/strong>, seg\u00fan CaixaBank Research, una carencia que estar\u00eda detr\u00e1s de hasta un 39 % del encarecimiento de los precios en los \u00faltimos a\u00f1os. El problema no es coyuntural, sino estructural, y afecta tanto al mercado de compra como al de alquiler, con consecuencias directas para la accesibilidad de las familias, el endeudamiento de los hogares y la cohesi\u00f3n social.<\/p>\n

Este d\u00e9ficit representa entre un 3 % y un 4 % del parque total de viviendas principales en 2024 y cerca del 80 % de los hogares netos creados en el mismo periodo. Dicho de otra manera: la vivienda nueva solo pudo alojar al 20 % de esos nuevos hogares, obligando al resto a recurrir a pisos secundarios reconvertidos en principales o al mercado del alquiler, ya de por s\u00ed tensionado.<\/p>\n

Sin el d\u00e9ficit, el precio en el conjunto de Espa\u00f1a habr\u00eda aumentado un 3,7 % anual en promedio, en lugar del 6 %<\/strong><\/h2>\n

El estudio del servicio de an\u00e1lisis de CaixaBank advierte que, sin las presiones generadas por la escasez de obra nueva, el precio medio en Espa\u00f1a habr\u00eda subido un 3,7 % anual<\/strong>, en vez del 6 % registrado. La diferencia es significativa: el mercado ha duplicado la intensidad de su encarecimiento por un simple problema de falta de oferta.<\/p>\n

La estad\u00edstica m\u00e1s reciente del INE confirma que los precios han seguido aceler\u00e1ndose en 2025, con un alza del 12,2 % interanual en el primer trimestre<\/strong>, superando incluso, en t\u00e9rminos nominales, los m\u00e1ximos alcanzados en 2007 antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Esta tendencia, combinada con el encarecimiento del alquiler, agrava las dificultades para acceder a una vivienda en Espa\u00f1a.<\/p>\n

El d\u00e9ficit es m\u00e1s importante en las provincias con mayor presi\u00f3n demogr\u00e1fica y demanda tur\u00edstica<\/strong><\/h2>\n

El desequilibrio no es homog\u00e9neo. Madrid, Barcelona, Valencia, M\u00e1laga y Alicante concentran la mayor parte del d\u00e9ficit, precisamente las zonas con m\u00e1s crecimiento poblacional y atracci\u00f3n tur\u00edstica<\/strong>. All\u00ed, el trasvase de viviendas principales hacia usos como la segunda residencia o el alquiler tur\u00edstico ha dejado a la poblaci\u00f3n residente en clara desventaja.<\/p>\n

La presi\u00f3n se traslada al alquiler: seg\u00fan los datos de CaixaBank Research, la renta media medida a trav\u00e9s de recibos bancarios ha aumentado un 5,5 % solo en la primera mitad de 2025<\/strong>, con un incremento acumulado del 30 % desde 2019. En regiones como Catalu\u00f1a y Madrid la situaci\u00f3n es a\u00fan m\u00e1s grave, al coincidir una oferta limitada con una demanda que no deja de crecer.<\/p>\n

No hay un solo culpable en el d\u00e9ficit de oferta, tambi\u00e9n el auge del piso tur\u00edstico, las compraventas por extranjeros y el alquiler temporal<\/strong><\/h2>\n

CaixaBank Research subraya que la falta de vivienda no se explica \u00fanicamente por la escasa construcci\u00f3n. Otros factores han distorsionado el mercado:<\/p>\n

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    El auge del alquiler tur\u00edstico<\/strong>, que convierte viviendas principales en alojamientos temporales.<\/p>\n<\/li>\n

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    El aumento de la demanda extranjera<\/strong>, tanto de residentes como de no residentes, que presionan especialmente en zonas costeras y tur\u00edsticas.<\/p>\n<\/li>\n

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    El crecimiento del alquiler temporal<\/strong>, ligado a estudiantes, teletrabajo o movilidad laboral, que reduce a\u00fan m\u00e1s la oferta estable para familias.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

    Este c\u00f3ctel genera un desequilibrio persistente, donde las viviendas disponibles no crecen al mismo ritmo que la poblaci\u00f3n y la demanda de uso residencial.<\/p>\n

    La vivienda encadena ya m\u00e1s de once a\u00f1os de subidas ininterrumpidas<\/strong><\/h2>\n

    El actual ciclo alcista es ya el m\u00e1s prolongado desde que existen registros. La vivienda en Espa\u00f1a acumula m\u00e1s de once a\u00f1os de incrementos consecutivos en sus precios<\/strong>, un hecho que preocupa a economistas y a las administraciones p\u00fablicas. El aumento de valor de los inmuebles no se ha visto acompa\u00f1ado de una subida equivalente de los salarios, lo que ha disparado las ratios de esfuerzo hipotecario y de alquiler, situ\u00e1ndolas por encima de los est\u00e1ndares recomendados por los organismos internacionales.<\/p>\n

    La similitud de la situaci\u00f3n con el 2007 y las importantes diferencias<\/strong><\/h2>\n

    La comparaci\u00f3n con 2007 es inevitable: precios disparados, escasez de oferta y fuerte demanda. Sin embargo, CaixaBank Research insiste en que las diferencias estructurales son notables<\/strong>. Hoy en d\u00eda, el endeudamiento de los hogares es muy inferior, la banca aplica criterios de concesi\u00f3n m\u00e1s prudentes y el cr\u00e9dito promotor apenas supone un 5 % del PIB. Esto reduce el riesgo de un estallido abrupto como el de la burbuja de hace dos d\u00e9cadas, aunque no elimina las tensiones sociales derivadas de la falta de acceso a la vivienda.<\/p>\n

    Previsi\u00f3n de la situaci\u00f3n para los pr\u00f3ximos meses<\/strong><\/h2>\n

    Las perspectivas para 2025 y 2026 no invitan al optimismo. El informe estima que se visar\u00e1n 140.000 viviendas nuevas en 2025 y 150.000 en 2026<\/strong>, cifras insuficientes frente a una demanda que podr\u00eda alcanzar las 720.000 compraventas anuales. La creaci\u00f3n de nuevos hogares, en torno a 180.000 cada a\u00f1o, y la compra de no residentes, con unas 50.000 operaciones, seguir\u00e1n alimentando la presi\u00f3n.<\/p>\n

    En consecuencia, CaixaBank Research prev\u00e9 una subida del 10 % en los precios en 2025 y del 6,3 % en 2026<\/strong>, confirmando que la escalada continuar\u00e1 pese a los intentos de incrementar la oferta.<\/p>\n

    \u00bfCu\u00e1l ha sido la compraventa de vivienda por extranjeros y sus caracter\u00edsticas?<\/strong><\/h2>\n

    La demanda extranjera ha alcanzado cifras r\u00e9cord. Entre el primer trimestre de 2024 y el mismo periodo de 2025, el 18 % de las operaciones de compraventa correspondieron a ciudadanos extranjeros<\/strong>, con un total de 133.000 transacciones. Esto supone un 37,9 % m\u00e1s respecto a 2019 y el nivel m\u00e1s alto desde que existen estad\u00edsticas.<\/p>\n

    M\u00e1s de la mitad de esas compras corresponden a extranjeros residentes en Espa\u00f1a (56,2 %)<\/strong>, mientras que los no residentes suponen un 44 % y pagan precios m\u00e1s altos: 3.063 \u20ac\/m\u00b2 frente a 1.795 \u20ac\/m\u00b2 de los compradores residentes<\/strong>. Este diferencial encarece de forma directa el mercado en las zonas costeras y tur\u00edsticas.<\/p>\n

    Por nacionalidades, el Reino Unido sigue liderando<\/strong> con el 14,8 % de las compras, seguido de Alemania (13,3 %), Francia (9,8 %), B\u00e9lgica (9,6 %) y Pa\u00edses Bajos (7,4 %). Territorialmente, Alicante, M\u00e1laga, Baleares, Canarias y Murcia<\/strong> concentran la mayor parte de las operaciones, aunque tambi\u00e9n han aparecido nuevos focos en provincias como Castell\u00f3n, Asturias, Huelva o C\u00f3rdoba.<\/p>\n

    Una conclusi\u00f3n a tener en cuenta<\/strong><\/h2>\n

    El informe de CaixaBank Research concluye con un mensaje claro: si no se acelera la construcci\u00f3n de vivienda asequible<\/strong> y no se limita el trasvase hacia usos tur\u00edsticos o temporales<\/strong>, el d\u00e9ficit seguir\u00e1 ampli\u00e1ndose, con consecuencias cada vez m\u00e1s graves para el acceso a la vivienda y la estabilidad social en Espa\u00f1a.<\/p>\n<\/div><\/div>