{"id":53424,"date":"2025-10-09T00:29:19","date_gmt":"2025-10-08T22:29:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=53424"},"modified":"2025-10-25T11:01:43","modified_gmt":"2025-10-25T09:01:43","slug":"caida-coyuntural-o-aviso-de-tormenta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/caida-coyuntural-o-aviso-de-tormenta\/","title":{"rendered":"\u00bfCa\u00edda coyuntural o aviso de tormenta?"},"content":{"rendered":"
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Los datos de notarios y registradores empiezan a encender las alarmas: el mercado inmobiliario espa\u00f1ol muestra s\u00edntomas de agotamiento. Por primera vez en 14 meses, las compraventas de vivienda descienden mientras los precios siguen subiendo y la oferta, ya escasa, contin\u00faa menguando.<\/p>\n

Podr\u00eda parecer un ajuste natural, una leve correcci\u00f3n tras meses de crecimiento sostenido. Pero bajo la superficie se esconden tensiones profundas: familias al l\u00edmite, inversores que exprimen el \u00faltimo euro y pol\u00edticos incapaces de acordar medidas estructurales<\/strong>.<\/p>\n

El resultado, por desgracia, ya lo conocemos. Espa\u00f1a parece empe\u00f1ada en repetir su historia inmobiliaria una y otra vez, solo que cada ciclo con menos margen para reaccionar.<\/p>\n

Notarios y registradores certifican bajadas en las compraventas del verano<\/strong><\/h2>\n

Los datos de agosto y septiembre no admiten mucha interpretaci\u00f3n: las operaciones de compraventa han ca\u00eddo un 3,5 % interanual, rompiendo m\u00e1s de un a\u00f1o de subidas consecutivas. Las cifras no son catastr\u00f3ficas, pero s\u00ed significativas, porque llegan acompa\u00f1adas de una realidad incontestable: la vivienda no baja, y la oferta tampoco sube, sino todo lo contrario<\/strong>.<\/p>\n

El mercado ha alcanzado un punto de tensi\u00f3n en el que las familias que quieren comprar no pueden, las que podr\u00edan no encuentran y las que buscan alquilar se enfrentan a precios imposibles y a castings de inquilinos.<\/p>\n

Mientras tanto, desde las instituciones se transmite un mensaje de calma que roza la temeridad: que no hay burbuja, que el sistema es s\u00f3lido, que el mercado se regula solo. Pero los datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores indican otra cosa: el motor empieza a griparse.<\/p>\n

Los precios contin\u00faan subiendo. Y la oferta disminuyendo.<\/strong><\/h2>\n

El valor medio de la vivienda en Espa\u00f1a ha subido un 11,7 % interanual<\/strong>, seg\u00fan Tinsa, con incrementos de hasta el 20 % en Madrid y del 15 % en Baleares y Cantabria. La oferta, por su parte, ha ca\u00eddo un 20 % solo en el \u00faltimo a\u00f1o<\/strong>, y un 39 % desde 2019. Menos viviendas disponibles y m\u00e1s caras. Una ecuaci\u00f3n perfecta para la tensi\u00f3n social.<\/p>\n

El problema, sin embargo, no es solo econ\u00f3mico: es pol\u00edtico y estructural. No hay una pol\u00edtica de vivienda seria, ni un plan nacional de suelo, ni incentivos reales a la construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n<\/strong>. Las autonom\u00edas legislan a su aire, los ayuntamientos ralentizan licencias y el Estado mira hacia otro lado mientras la rentabilidad del alquiler tur\u00edstico o de temporada sigue drenando el parque residencial.<\/p>\n

El resultado: el comprador medio se enfrenta a precios inalcanzables y una oferta que desaparece<\/strong>. Seg\u00fan la Federaci\u00f3n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), el 76 % de los potenciales compradores no puede acceder a una vivienda en su zona de residencia,\u00a0 porque el mercado se ha divorciado de la realidad.<\/p>\n

El resultado es obvio: bajan las operaciones de compraventa. Pero las hipotecas se incrementan.<\/strong><\/h2>\n

Parad\u00f3jicamente, mientras las compraventas descienden, las hipotecas siguen aumentando<\/strong>. En agosto se firmaron m\u00e1s de 43.000 pr\u00e9stamos, un 11,5 % m\u00e1s que el a\u00f1o pasado. El dato tiene dos lecturas: por un lado, muestra que quienes pueden comprar lo hacen con financiaci\u00f3n cada vez m\u00e1s alta<\/strong>; por otro, confirma la creciente polarizaci\u00f3n del mercado: familias solventes con acceso al cr\u00e9dito frente a una mayor\u00eda excluida.<\/p>\n

Los bancos, prudentes pero nunca altruistas, vuelven a prestar. Las entidades compiten en hipotecas mixtas y variables mientras el eur\u00edbor se estabiliza en torno al 2,1 %-2,2 %. Es decir, el dinero vuelve a fluir<\/strong>, pero hacia un p\u00fablico limitado. Y eso distorsiona todav\u00eda m\u00e1s el equilibrio entre oferta y demanda.<\/p>\n

Las cifras de notarios revelan otro dato inquietante: el importe medio de las hipotecas ha subido un 9,4 %<\/strong>, lo que significa que los compradores asumen m\u00e1s deuda para adquirir un bien cada vez m\u00e1s caro. \u00bfTendr\u00e1n la expectativa de que siga subiendo?… esa m\u00fasica me suena. No hace falta ser economista para adivinar el desenlace si la tendencia se prolonga.<\/p>\n

Y todo sobre la segunda mano, porque obra nueva m\u00e1s bien poca.<\/strong><\/h2>\n

El parque de vivienda nueva sigue en m\u00ednimos. Los visados de obra crecen t\u00edmidamente, pero la construcci\u00f3n real no despega. Los costes de materiales y la falta de suelo urbanizable han reducido dr\u00e1sticamente la oferta de obra nueva en casi todas las provincias.<\/p>\n

Mientras tanto, la segunda mano acapara m\u00e1s del 80 % de las operaciones<\/strong>, con un stock cada vez m\u00e1s limitado y envejecido. Muchas viviendas en venta son antiguos pisos reconvertidos, sin eficiencia energ\u00e9tica ni adaptaciones a las nuevas normativas.<\/p>\n

La iron\u00eda es que Espa\u00f1a necesita construir, pero no puede<\/strong>. Los costes, la burocracia y la falta de incentivos han paralizado un sector que podr\u00eda ser motor econ\u00f3mico y social. El Estado, en vez de actuar como catalizador, ha optado por la pasividad o, en el mejor de los casos, por anuncios de programas que llegan tarde o se ejecutan a medias. En 2025 seguimos hablando de \u201cplanes de vivienda asequible\u201d que no pasan del PowerPoint. Como ya dijimos hace unas semanas, encuentras uno en cada caja de cereales.<\/p>\n

\u00bfEstar\u00e1n desapareciendo los inversores con dinero cash<\/em>?<\/strong><\/h2>\n

Durante a\u00f1os, los inversores han sido los aut\u00e9nticos protagonistas del mercado. Fondos, socimis, patrimoniales, compradores extranjeros o nacionales con liquidez: todos ellos aprovecharon los bajos tipos de inter\u00e9s o los precios a\u00fan contenidos, para comprar en masa. Pero el escenario est\u00e1 cambiando. Con el eur\u00edbor estabilizado, los precios al l\u00edmite y la rentabilidad del alquiler perjudicada por el control, el apetito inversor se enfr\u00eda<\/strong>.<\/p>\n

Muchos de estos compradores al contado \u2014el \u201cdinero cash\u201d\u2014 empiezan a mirar hacia otros mercados, menos tensionados y con marcos legales m\u00e1s estables. Porque en Espa\u00f1a, adem\u00e1s de los precios, existe un problema de inseguridad jur\u00eddica<\/strong>: leyes que cambian seg\u00fan la legislatura, limitaciones al alquiler aprobadas sin consenso, y una mara\u00f1a fiscal que castiga m\u00e1s al peque\u00f1o propietario que al especulador organizado.<\/p>\n

El resultado: el capital inteligente huye, y el que queda intenta exprimir la \u00faltima rentabilidad posible, subiendo precios o desviando viviendas al turismo. Mientras tanto, el ciudadano medio mira escaparates digitales con cifras de seis ceros y una pregunta cada vez m\u00e1s amarga: \u201c\u00bfQui\u00e9n puede comprar aqu\u00ed?\u201d.<\/p>\n

La incertidumbre en la evoluci\u00f3n del eur\u00edbor tambi\u00e9n tiene su punto.<\/strong><\/h2>\n

El eur\u00edbor, ese indicador que decide el humor de millones de hipotecados, parece haberse tomado un respiro<\/strong>, pero nadie conf\u00eda en su estabilidad. Tras meses de descensos, ha cerrado septiembre en el 2,17 %, su nivel m\u00e1s alto en seis meses. No parece alarmante, pero marca un cambio de tendencia: los analistas descartan que vuelva a bajar del 2 % y algunos ya apuntan a posibles repuntes en 2026.<\/p>\n

La pol\u00edtica monetaria del BCE sigue siendo r\u00edgida, m\u00e1s preocupada por contener la inflaci\u00f3n que por aliviar la carga hipotecaria de los hogares. En otras palabras: las familias seguir\u00e1n pagando m\u00e1s y los bancos seguir\u00e1n ganando<\/strong>. Y lo peor es que ya nos hemos acostumbrado a ello. Lo que antes era un \u201cshock financiero\u201d \u2014una subida de 300 \u20ac al mes en la cuota\u2014 ahora se asume como \u201cla nueva normalidad\u201d.<\/p>\n

El sector ha crecido mucho en empresas y fuerza laboral… \u00bfse avecinan problemas?<\/strong><\/h2>\n

En los dos \u00faltimos a\u00f1os, el sector inmobiliario ha vivido una expansi\u00f3n que muchos comparan con la de 2006. Han proliferado nuevas agencias, portales, franquicias, consultoras, proptechs y gestores hipotecarios. Miles de profesionales se han incorporado a un mercado que parec\u00eda inagotable. Pero si la demanda se enfr\u00eda y la oferta sigue a la baja, no habr\u00e1 queso para tanto rat\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

La primera se\u00f1al de alerta ya est\u00e1 aqu\u00ed: descenso en las operaciones, contratos temporales no renovados y una creciente guerra de precios entre agencias para captar mandatos de venta. Hasta anuncios con 500 euros de recompensa por llevar un piso en venta.<\/p>\n

Y todo ello en un contexto donde la rentabilidad de las operaciones cae y los costes se disparan<\/strong>. Si la tendencia contin\u00faa, no es descabellado pensar que muchas agencias peque\u00f1as, o demasiado nuevas, desaparecer\u00e1n en los pr\u00f3ximos 12 meses.<\/p>\n

El sector inmobiliario es c\u00edclico, y cuando la marea baja, arrastra a quienes llegaron tarde o sin flotador. No es la primera vez que pasa. Lo preocupante es que nadie parece dispuesto a frenar la rueda<\/strong>: ni el Gobierno y la oposici\u00f3n, enfrascados en sus disputas internas y externas, ni las grandes empresas, demasiado ocupadas en cuadrar balances y exprimir la situaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 evoluci\u00f3n puede haber hasta finales de 2025 y el 2026?<\/strong><\/h2>\n

El horizonte inmediato no invita al optimismo<\/strong>. Los analistas coinciden en que el mercado seguir\u00e1 tensionado: poca oferta, precios al alza, demanda contenida por la p\u00e9rdida de poder adquisitivo y un cr\u00e9dito hipotecario m\u00e1s selectivo. En este escenario, las compraventas seguir\u00e1n cayendo lentamente<\/strong>, los precios subir\u00e1n moderadamente o un poco m\u00e1s y el alquiler continuar\u00e1 disparado.<\/p>\n

Si nada cambia, Espa\u00f1a entrar\u00e1 en una crisis silenciosa del acceso a la vivienda<\/strong>, distinta a la de 2008 pero igual de da\u00f1ina. Entonces el problema fue el exceso; ahora lo es la escasez. Pero el resultado es el mismo: familias atrapadas, j\u00f3venes sin proyecto de futuro y un pa\u00eds que vuelve a tropezar en la misma piedra inmobiliaria.<\/p>\n

La iron\u00eda es amarga: llevamos veinte a\u00f1os hablando del \u201cproblema de la vivienda\u201d y cada d\u00e9cada es peor que la anterior<\/strong>. Y, mientras tanto, el Parlamento sigue sin alcanzar un acuerdo estable de pol\u00edtica habitacional, las autonom\u00edas compiten en titulares de primeras piedras y los ayuntamientos se paralizan por miedo a equivocarse.<\/p>\n

Los inversores, por su parte, hacen lo que el mercado y las leyes les permiten: ganar dinero. Si nadie pone l\u00edmites, no se puede culpar al que juega seg\u00fan las reglas, por injustas que sean. Pero alguien deber\u00eda escribir esas reglas con visi\u00f3n de pa\u00eds y no con c\u00e1lculo electoral. De no hacerlo, en 2026 estaremos debatiendo lo mismo que hoy, solo que con menos vivienda, m\u00e1s desigualdad y un mercado a\u00fan m\u00e1s polarizado.<\/p>\n

Para pensar: la tormenta no llega de golpe, pero va calando.<\/strong><\/h2>\n

El mercado inmobiliario espa\u00f1ol no implosiona de un d\u00eda para otro. No lo hizo en 2007 ni lo har\u00e1 ahora. Pero los signos est\u00e1n ah\u00ed: precios disparatados, falta de oferta, endeudamiento creciente y un sistema pol\u00edtico a gritos e incapaz de coordinarse. Lo que viene no ser\u00e1 una ca\u00edda abrupta, sino un lento desgaste<\/strong>, un goteo constante de frustraci\u00f3n y p\u00e9rdida de confianza. Ten\u00e9is que recordar que en 2007 todo empez\u00f3 despu\u00e9s de un largo y c\u00e1lido verano…<\/p>\n

Miles de familias siguen atrapadas entre un alquiler que no pueden pagar y una hipoteca que no pueden asumir. El acceso a la vivienda \u2014un derecho constitucional\u2014 se ha convertido en un lujo especulativo. Y lo m\u00e1s grave es que hemos normalizado lo anormal<\/strong>, como los zulos de 15 mts2 a 1.000.<\/p>\n

El sector inmobiliario necesita freno, reflexi\u00f3n y pol\u00edticas de largo plazo. Y Espa\u00f1a, al menos por una vez, deber\u00eda decidir si quiere ser un pa\u00eds donde vivir o un pa\u00eds donde invertir. Porque la tormenta, esta vez, no viene de fuera.<\/p>\n

La estamos fabricando nosotros y nosotros la sufriremos.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div><\/div>