{"id":53533,"date":"2025-10-16T01:19:35","date_gmt":"2025-10-15T23:19:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=53533"},"modified":"2025-10-25T10:56:26","modified_gmt":"2025-10-25T08:56:26","slug":"un-aterrizaje-que-deberia-ser-suave-si-no-hay-interferencias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/un-aterrizaje-que-deberia-ser-suave-si-no-hay-interferencias\/","title":{"rendered":"Un aterrizaje que deber\u00eda ser suave si no hay interferencias"},"content":{"rendered":"
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El mercado residencial espa\u00f1ol vive ese tipo de escenas en las que nadie quiere ponerse al volante y, sin embargo, todos opinan del mapa. Los datos del verano han pinchado la burbuja del optimismo f\u00e1cil y el oto\u00f1o, lejos de apaciguar los nervios, est\u00e1 consolidando una sensaci\u00f3n de fatiga: seguimos con precios que corren m\u00e1s que los salarios, con una oferta que se encoge y con una demanda que no desaparece, pero se rinde. Entre medias, familias que calculan tres veces una hipoteca a la que que no se llega y un alquiler que ya no es alternativa, propietarios que confunden su cueva con el palacio de Windsor, e inversores que se retiran en puntillas tras haber maleado el tablero. Nada nuevo, dir\u00e1n algunos; salvo que, a diferencia de la \u00faltima gran crisis, ya no sobra tejido constructor ni oficio disponible para levantar la oferta que falta. Y esa es la gran diferencia: ahora el aterrizaje, que ser\u00e1 suave si nadie mete la mano en los mandos.<\/p>\n

A las bajadas en las compraventas del verano hay que unir menos resultados en las acciones de septiembre<\/strong><\/h2>\n

El verano dej\u00f3 la primera grieta: por primera vez en m\u00e1s de un a\u00f1o, la compraventa cedi\u00f3. Quien trabaja a pie de portal lo ha notado sin necesidad de gr\u00e1ficas: visitas que no llegan a oferta, reservas que se deshacen en la notar\u00eda y un murmullo nuevo en las conversaciones de pasillo, el del \u201cvamos a esperar a ver qu\u00e9 pasa\u201d. Septiembre no ha revertido la impresi\u00f3n, m\u00e1s bien la ha asentado: el inter\u00e9s existe, pero el cierre cuesta; hay ganas, pero falta encaje; hay ahorro, pero cada vez m\u00e1s ligado a una prudencia defensiva. No es que se haya evaporado la demanda, es que el precio ha impuesto su ley y, con ella, una pausa que obliga a las agencias a trabajar el doble para conseguir la mitad. En alquiler, esa v\u00e1lvula de escape tradicional, empieza a verse algo inaudito desde hace tiempo: anuncios que aguantan d\u00edas, incluso semanas, porque la renta pedida estira de m\u00e1s los bolsillos de la clase media.<\/p>\n

Sin caer a\u00fan en la preocupaci\u00f3n los inmobiliarios miran resultados<\/strong><\/h2>\n

El oficio \u2014el de verdad\u2014 no es amigo del dramatismo. Las agencias con m\u00e1s callo no hablan de cataclismo; hablan de rotaci\u00f3n m\u00e1s lenta, de tiempos de exposici\u00f3n m\u00e1s largos y de una negociaci\u00f3n que ha recuperado su sitio natural. Se ha acabado el \u201centra, mira y firma\u201d y vuelve el \u201ccompara, duda y piensa\u201d, que es como deber\u00edan hacerse siempre las compras importantes. Lo que sucede es que este regreso a la normalidad llega con una presi\u00f3n a\u00f1adida: el coste de conseguir cada contacto \u00fatil es mayor, los honorarios se defienden entre tiras y aflojas de descuentos y el propietario medio est\u00e1 menos dispuesto a escuchar un ajuste de precio que hace un par de a\u00f1os habr\u00eda aceptado sin pesta\u00f1ear. El resultado es un mercado que no cae, pero se espesa; que no asusta, pero exige m\u00e1s m\u00e9todo y menos altavoz. Y aqu\u00ed es donde se nota y se notar\u00e1 m\u00e1s, qui\u00e9n ha invertido en conocimiento del barrio, datos propios, web y estrategia digital, y qui\u00e9n ha vivido de la ola.<\/p>\n

La demanda se est\u00e1 retrayendo por el precio<\/h2>\n

No hay misterio. La demanda no desaparece, se repliega. El comprador que hace meses estiraba su presupuesto hoy lo acota; el que asum\u00eda reformas ahora busca llaves en mano; el que se empujaba al l\u00edmite con un mixto a tipo goloso ahora revisa los papeles con lupa. Los salarios no acompa\u00f1an, las tasaciones ya no dan carta blanca y los hogares que no tienen ayuda familiar vuelven a la aritm\u00e9tica b\u00e1sica: si el esfuerzo supera lo razonable, se pospone. Lo m\u00e1s elocuente es el perfil que se queda a mitad de camino: parejas j\u00f3venes con estabilidad laboral que, aun con ahorros, pierden la partida contra el precio de salida y el coste de una reforma que se ha encarecido por la mano de obra. El resultado se ve en la calle: segundas visitas sin oferta, contraofertas que mueren en la obcecaci\u00f3n del due\u00f1o y compras que se trasladan a entornos m\u00e1s lejanos, no por preferencia, sino por necesidad.<\/p>\n

Los propietarios viven en un mundo de piruletas de fresa<\/h2>\n

Hay que decirlo con todo el respeto que merece el patrimonio de cada cual: el mercado no paga fantas\u00edas. La \u201cpiruleta de fresa\u201d consiste en mirar el portal, coger el precio m\u00e1s alto del entorno, sumarle la terraza cerrada de 2012, a\u00f1adir un diez por ciento \u201cpara negociar\u201d y envolverlo en la frase \u201ctotal, todo est\u00e1 subiendo\u201d. Con ese m\u00e9todo, se consigue exactamente lo que estamos viendo: inmuebles que entran mal al mercado, se queman en los primeros treinta d\u00edas y terminan bajando tarde, mal y a disgusto, perdiendo credibilidad y visitas por el camino. El propietario cree que defiende su valor; en realidad, est\u00e1 saboteando su venta. Y no, no basta con culpar a la agencia: cuando el profesional advierte con comparables, tiempos de exposici\u00f3n y tasa de rechazo, no est\u00e1 regateando honorarios, est\u00e1 evitando que la realidad d\u00e9 el golpe despu\u00e9s. Convertir una cueva en palacio no depende de un t\u00edtulo rimbombante en el anuncio, sino de precio, presentaci\u00f3n y honestidad.<\/p>\n

Los inversores est\u00e1n desapareciendo ante un mercado sobrevalorado<\/h2>\n

El inversor no llora, se va. Quien compraba al contado para alquilar descubre que la renta neta se le ha encogido entre comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, incertidumbre normativa y un precio de entrada que ya no casa con la TIR que exige su Excel. Durante a\u00f1os, ese inversor aguant\u00f3 el mercado por abajo; hoy prefiere otros activos o, sencillamente, otros lugares donde la regla del uno por ciento mensual no es una quimera. Su salida no hunde el mercado, pero s\u00ed pincha la narrativa complaciente: ya no vale cualquier cifra porque \u201clo paga un inversor\u201d. Entra as\u00ed un silencio nuevo en microzonas sobrecalentadas, el que aparece cuando se esfuma la compra al contado que justificaba cualquier alegor\u00eda. La inversi\u00f3n paciente no desaparece; espera, observa y vuelve cuando la l\u00f3gica vuelve tambi\u00e9n.<\/p>\n

Y en la obra nueva los costes laborales se disparan<\/h2>\n

Si en la crisis anterior sobr\u00f3 ladrillo, en esta falta paleta. Las cifras de costes laborales en construcci\u00f3n marcan m\u00e1ximos hist\u00f3ricos y los oficios cualificados son objeto de una batalla de ofertas que empuja salarios y plazos. A los materiales a\u00fan caros y a la financiaci\u00f3n menos laxa se suma una realidad que pesa m\u00e1s que todas: hay menos empresas con m\u00fasculo y menos profesionales que los que el pa\u00eds necesita para construir al ritmo requerido. De ah\u00ed que la promoci\u00f3n se vuelva selectiva, que se priorice lo que tiene demanda asegurada y que el precio de la obra nueva encuentre razones para seguir subiendo m\u00e1s all\u00e1 del capricho. Todo lo cual empuja, como un domin\u00f3, a la segunda mano\u2026 justo donde el propietario cree ver su oportunidad para coronarse y lo \u00fanico que consigue es alargar el tiempo de anuncio y espantar a quienes s\u00ed pueden pagar.<\/p>\n

Las inmobiliarias han crecido mucho en n\u00famero y tama\u00f1o \u00bftal vez demasiado para una tarta m\u00e1s peque\u00f1a?<\/h2>\n

Abrir agencia es barato; sostenerla, no. En dos a\u00f1os han nacido oficinas, franquicias y marcas que, en el viento de cola, parec\u00edan condenadas a triunfar. Ahora, con la rotaci\u00f3n ralentizada y el coste de adquisici\u00f3n de cliente en ascenso, sobran escaparates y faltan ventas con margen. Resiste quien tiene barrio, reputaci\u00f3n y datos; sufre quien basa su negocio en portales, leads comprados y discursos estandarizados. No habr\u00e1 hecatombe, pero s\u00ed decantaci\u00f3n: menos ruido, m\u00e1s m\u00e9todo, menos promesas f\u00e1ciles y m\u00e1s verdad inc\u00f3moda. La inmobiliaria que no a\u00f1ade servicio morir\u00e1; la que acompa\u00f1a precio de salida realista, marketing serio, esfuerzo digital y seguimiento profesional seguir\u00e1 viva. El mercado no castiga a la agencia; castiga la impostura.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 evoluci\u00f3n puede haber hasta finales del 2025 y el 2026?<\/h2>\n

Lo m\u00e1s probable no es un derrumbe, sino un enfriamiento progresivo. Las compraventas seguir\u00e1n cediendo en t\u00e9rminos suaves, los precios no encontrar\u00e1n razones para caer de forma general si la oferta no aparece y el alquiler no aflojar\u00e1 salvo all\u00ed donde se libere vivienda y se limiten los desv\u00edos hacia usos tur\u00edsticos. El eur\u00edbor parece condenado a moverse en una banda estrecha, suficiente para que los hipotecados respiren, pero no para un nuevo boom de financiaci\u00f3n alegre. Los bancos han aprendido a decir que no y las tasaciones han recuperado la sobriedad. La inc\u00f3gnita real est\u00e1 en la pol\u00edtica: si se desbloquean licencias, si se moviliza suelo, si se favorece la colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada para construir parque asequible, si se da seguridad jur\u00eddica y fiscal que permita invertir a largo. Sin eso, 2026 no traer\u00e1 respuestas nuevas: traer\u00e1 la consolidaci\u00f3n de un mercado polarizado que deja fuera a quien m\u00e1s necesita una primera vivienda.<\/p>\n

Y ahora, a modo de moraleja<\/strong><\/h2>\n

Hay, no obstante, una ense\u00f1anza que conviene rescatar antes de que la iron\u00eda y la noche lo devoren todo. De la crisis pasada aprendimos a mirar los balances bancarios; de esta deber\u00edamos aprender a mirar la capacidad real de los hogares<\/strong> y la maquinaria que produce vivienda<\/strong>. No basta con pedir precios \u201crazonables\u201d si no existen manos para construir ni marcos estables que lo hagan posible. Tampoco sirve exigir a los compradores que acepten la sobrevaloraci\u00f3n por decreto; el esfuerzo tiene l\u00edmites y la vida no cabe en un simulador. Propietarios, por favor: la cueva no sube de categor\u00eda con una cifra caprichosa y un felpudo art dec\u00f3. Inversores, si el Excel no da, no tensen el mercado de salida; no es una rendici\u00f3n, es sensatez. Administraciones, menos titulares y m\u00e1s llaves: suelo, licencias, seguridad y reglas que no cambien cada legislatura. Y al sector, lo de siempre: menos fuegos artificiales con presentaciones americanas de saltitos y carreras por el escenario y m\u00e1s trabajo de fondo. Un aterrizaje suave es posible, pero no sucede por inercia: se prepara.<\/p>\n

Si algo explica el malestar de tantas familias es la normalizaci\u00f3n de lo inaceptable<\/strong>: alquileres con requisitos de casting, hipotecas calculadas al c\u00e9ntimo sobre sueldos que apenas suben y una oferta que se esconde entre promociones selectivas y segunda mano sobrestimada. Este pa\u00eds no puede permitirse que vivir sea un lujo y la estabilidad de la residencia, un privilegio. La vivienda es un derecho y tambi\u00e9n un gran mercado; cuando se olvida el primero, el segundo termina por fallar. La buena noticia es que, a diferencia de 2008, el sistema financiero est\u00e1 m\u00e1s sensato y no habr\u00e1 cr\u00e1teres; la mala es que el dolor ser\u00e1 m\u00e1s silencioso y m\u00e1s obstinado. Por eso conviene hablar claro ahora, antes de que la realidad lo haga a gritos.<\/p>\n

No necesitamos profetas, necesitamos freno, criterio y oficio. Si cada actor hace su parte \u2014el propietario poniendo precio de mercado, el inversor aceptando retornos realistas, la agencia defendiendo m\u00e9todo y el Estado haciendo de Estado\u2014, el aterrizaje ser\u00e1 ese que todos deseamos: con turbulencias, s\u00ed, pero sin chapa arrugada. Si no, seguiremos repitiendo la escena conocida: la del pa\u00eds que convierte cada ciclo inmobiliario en una asignatura pendiente. Y algunas, a la tercera, ya no se aprueban con un simple \u201crecuperaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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