{"id":54302,"date":"2025-12-11T01:04:37","date_gmt":"2025-12-11T00:04:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=54302"},"modified":"2025-12-28T11:16:09","modified_gmt":"2025-12-28T10:16:09","slug":"de-tantos-disgustos-y-tiranteces-ahora-el-cee-lo-paga-la-agencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/de-tantos-disgustos-y-tiranteces-ahora-el-cee-lo-paga-la-agencia\/","title":{"rendered":"De tantos disgustos y tiranteces, ahora el CEE lo paga la agencia"},"content":{"rendered":"
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Si hay algo que define al mercado inmobiliario espa\u00f1ol en 2025 no es la falta de oferta, ni los tipos de inter\u00e9s, ni las reformas de la normativa. Es una escena mucho m\u00e1s cotidiana: una agencia inmobiliaria intentando explicar, por en\u00e9sima vez, a un propietario que tiene que pagar un certificado de eficiencia energ\u00e9tica<\/strong> que cuesta entre 60 y 150 euros\u2026 y viendo c\u00f3mo el due\u00f1o pone la misma cara que si le hubieran comunicado una expropiaci\u00f3n. Por ese precio, algunos act\u00faan como si les estuvieran rayando el coche en el garaje.<\/p>\n

Desde 2013, cuando el certificado de eficiencia energ\u00e9tica se hizo obligatorio para vender o alquilar una vivienda, el propietario medio ha desarrollado un don especial: convertir un tr\u00e1mite menor en un drama nacional<\/strong>. No estamos hablando de cambiar todas las ventanas, ni de aislar la fachada, ni de instalar aerotermia. No. Estamos hablando de un papel<\/strong>, firmado por un t\u00e9cnico, registrado en la comunidad aut\u00f3noma y que, adem\u00e1s, tiene una validez de diez a\u00f1os en la mayor\u00eda de los casos. Pero para muchos propietarios el CEE es \u201cuna tontuna moderna\u201d, \u201cotra manera de sacar dinero\u201d, \u201cun invento de Bruselas para fastidiar\u201d y, en general, una conspiraci\u00f3n contra su billetera<\/strong>.<\/p>\n

Mientras tanto, la inmobiliaria que intenta hacer bien su trabajo se traga todo el esperpento: tiene que cumplir la ley, tiene que publicitar la calificaci\u00f3n energ\u00e9tica en los anuncios, tiene que evitar sanciones que van desde los 300 a los 6.000 euros\u2026 y al mismo tiempo aguantar la cicater\u00eda rid\u00edcula de quien se cree muy listo porque ha encontrado una f\u00f3rmula m\u00e1gica: \u201cponed en tr\u00e1mite<\/strong> en el anuncio y ya est\u00e1\u201d. Claro. Como si la administraci\u00f3n y los bancos fueran tontos y no hubieran visto el truco las \u00faltimas tres mil veces.<\/p>\n

Un largo camino que comenz\u00f3 en 2013\u2026 con el famoso \u201cen tr\u00e1mite\u201d<\/strong><\/h2>\n

La historia es sencilla: en 2013 entra en vigor el Real Decreto que obliga a disponer del certificado de eficiencia energ\u00e9tica antes de publicitar la vivienda en venta o alquiler. Desde ese momento, la etiqueta energ\u00e9tica debe figurar en todos los anuncios<\/strong>, ya sea en portales, webs inmobiliarias o escaparates f\u00edsicos. En teor\u00eda, el comprador o inquilino tiene derecho a saber si la vivienda es una nevera mal aislada o algo m\u00ednimamente digno. En la pr\u00e1ctica, lo que aparece es el gran invento nacional: la coletilla \u201cCEE en tr\u00e1mite\u201d<\/strong>.<\/p>\n

\u201cEl tr\u00e1mite\u201d m\u00e1s largo de la historia de Espa\u00f1a. Hay pisos que llevan con el certificado \u201cen tr\u00e1mite\u201d m\u00e1s tiempo del que estuvo en obra el edificio. Pero nada, ah\u00ed sigue la frase, como si fuera un salvoconducto. El propietario se siente muy h\u00e1bil: cree que ha esquivado otro \u201cimpuesto encubierto\u201d. Lo que no sabe \u2014o no quiere saber\u2014 es que lo que est\u00e1 esquivando es la ley<\/strong>, y que si alguien acaba sancionado no suele ser \u00e9l, sino la agencia que se arriesga a publicitar su vivienda.<\/p>\n

Porque, por si no fuera bastante absurdo que un propietario se niegue a pagar 100 euros para vender un piso de 250.000, lo verdaderamente grotesco es que la ley mira antes a quien publica el anuncio que al que se niega a cumplir<\/strong>. Y ah\u00ed es donde la inmobiliaria se convierte en v\u00edctima perfecta: o presiona al propietario hasta que pague, o paga ella, o se expone a una multa. El propietario, mientras tanto, se permite el lujo de negociar: \u201cSi lo quer\u00e9is, pagadlo vosotros; bastante hago dej\u00e1ndoos mi casa para venderla\u201d.<\/p>\n

La obligatoriedad no se discute; el control ha sido una broma (hasta ahora)<\/strong><\/h2>\n

Sobre el papel, no hay discusi\u00f3n: el certificado energ\u00e9tico es obligatorio para vender o alquilar, y hay que mostrar la calificaci\u00f3n en el anuncio desde el primer momento<\/strong>. El contrato, la firma en notar\u00eda, el banco, el tasador\u2026 todo el circuito legal da por hecho que ese documento existe. Otra cosa es lo que pasa en la calle y en los portales, donde durante a\u00f1os la norma ha sido una mezcla de \u201cmirar para otro lado\u201d y \u201cponer algo para cubrir el expediente\u201d.<\/p>\n

El control administrativo, salvo honrosas excepciones como Navarra o Pa\u00eds Vasco, ha sido a ratos inexistente, a ratos anecd\u00f3tico. Eso ha alimentado la sensaci\u00f3n del propietario de que esto es \u201cpapel mojado\u201d, que no pasa nada, que \u201csi cuela, cuela\u201d y que, en el peor de los casos, ya se har\u00e1 \u201ca \u00faltima hora en la notar\u00eda\u201d. Esa frase tambi\u00e9n es un cl\u00e1sico: \u201cTranquilos, esto se lleva a notar\u00eda y ya est\u00e1\u201d<\/strong>. Como si el notario tuviera una impresora m\u00e1gica de CEE en el despacho.<\/p>\n

El problema es que el panorama ha cambiado: las comunidades aut\u00f3nomas empiezan a inspeccionar, el nuevo marco normativo endurece la exigencia y las sanciones a inmobiliarias que exponen inmuebles sin etiqueta son m\u00e1s numerosas. Mientras tanto, el propietario sigue en su papel de v\u00edctima del sistema; la verdadera v\u00edctima es la inmobiliaria<\/strong>, que sufre al regulador por arriba y al propietario taca\u00f1o por abajo.<\/p>\n

Argumentos y picaresca: el museo del \u201cno pienso pagar por esa tonter\u00eda\u201d<\/strong><\/h2>\n

Si hici\u00e9ramos un cat\u00e1logo de excusas para no pagar el certificado de eficiencia energ\u00e9tica, tendr\u00edamos material para varias temporadas de una serie. El repertorio es siempre el mismo, repetido con peque\u00f1as variaciones, como si los propietarios compartieran manual:<\/p>\n

Primero, el cl\u00e1sico \u201cest\u00e1 en tr\u00e1mite\u201d<\/strong>, que en el idioma del sector significa \u201cno pienso pagar mientras pueda seguir anunciando sin que me pillen\u201d. Despu\u00e9s viene el \u201ceso que lo pague el comprador\u201d<\/strong>, que es la versi\u00f3n inmobiliaria de vender un coche sin ITV y exigir que el nuevo due\u00f1o se la saque antes de circular.<\/p>\n

Luego aparece la nueva moda: \u201cque lo pague la inmobiliaria\u201d<\/strong>. Total, \u201cpara lo que hacen\u201d. El propietario, que pretende que le gestionen la venta de su patrimonio, que le filtren visitas, que le negocien ofertas, que le lleven la documentaci\u00f3n impoluta a notar\u00eda y que le resuelvan problemas con el banco, ve normal que la agencia asuma adem\u00e1s el coste de un certificado que, legalmente, es su obligaci\u00f3n como propietario<\/strong>. Y si la inmobiliaria protesta, la respuesta est\u00e1 lista: \u201cPues ya buscar\u00e9 otra que s\u00ed lo haga\u201d.<\/p>\n

Mientras tanto, muchos de esos mismos propietarios que discuten 90 euros por un CEE sueltan 4.000 en una encimera de cocina \u201cefecto m\u00e1rmol italiano\u201d, 7.000 en un sof\u00e1 \u201cde piel buena\u201d o 15.000 en una reforma \u201cpara dejarlo mono\u201d. Pero el certificado, ese papel que permite anunciar, tasar y firmar una compraventa sin sobresaltos<\/strong>, ese no. Ese es \u201cun saca cuartos\u201d. La l\u00f3gica se fue de la vivienda hace tiempo.<\/p>\n

Y por supuesto, no falta el argumento estrella: \u201cEn Idealista hay muchos anuncios sin certificado\u201d<\/strong>. Como si la legalidad se midiera por lo que aguanta un portal. El propietario usa el portal como espejo moral: si otros incumplen, \u00e9l tambi\u00e9n. Si no se multa a todo el mundo a la vez, entonces no existe el problema. Lo que no acaba de entender es que en cuanto se cumpla de verdad la norma y los portales bloqueen anuncios sin etiqueta \u2014como ya se hace en otros \u00e1mbitos, tipo viviendas tur\u00edsticas\u2014, ser\u00e1 el primero en correr\u2026 a pedir cita al t\u00e9cnico, claro.<\/p>\n

El c\u00edrculo se cierra: notario, tasador, banco\u2026 y la agencia pagando el pato<\/h2>\n

Durante unos a\u00f1os, la trampa fue relativamente sencilla: se anunciaba la vivienda sin certificado, se buscaba comprador, se iba tirando, y ya en el tramo final se llamaba a un t\u00e9cnico para hacer el CEE deprisa y corriendo antes de firmar. Todos hab\u00edan mirado hacia otro lado y el propietario se sent\u00eda el listo de la pel\u00edcula.<\/p>\n

Pero la cosa cambi\u00f3. Con la actualizaci\u00f3n normativa y, en concreto, con la Orden ECM\/599\/2025, el certificado se convierte en requisito imprescindible para emitir una tasaci\u00f3n hipotecaria v\u00e1lida<\/strong>. Ya no es solo el notario quien lo pide. Ahora:<\/p>\n

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    El tasador<\/strong> no puede cerrar informe sin CEE vigente y registrado.<\/p>\n<\/li>\n

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    El banco<\/strong> no puede conceder hipoteca sin ese informe completo.<\/p>\n<\/li>\n

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    La agencia inmobiliaria<\/strong> no deber\u00eda ni anunciar sin adjuntar la calificaci\u00f3n.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

    Es decir, sin certificado energ\u00e9tico no hay anuncio legal, ni tasaci\u00f3n, ni hipoteca<\/strong>. Pero aun as\u00ed, seguimos viendo propietarios que se plantan, que regatean el precio del certificado, que quieren retrasarlo \u201chasta ver si hay comprador seguro\u201d, como si hoy se pudiera llegar al notario improvisando papeles la semana antes.<\/p>\n

    Ah\u00ed es donde la inmobiliaria queda atrapada: si se ajusta estrictamente a la ley y se niega a comercializar sin CEE, pierde captaciones porque otro competidor menos escrupuloso acepta el encargo \u201cen tr\u00e1mite\u201d; si decide ser legal y \u00e1gil, termina pagando ella el certificado<\/strong> para no perder el cliente y, de paso, no jugarse una sanci\u00f3n. El resultado es grotesco: la agencia invierte dinero para cumplir una obligaci\u00f3n que la norma impone al propietario, y adem\u00e1s tiene que aguantar que \u00e9ste le diga que \u201ccobra mucho por abrir la puerta\u201d.<\/p>\n

    Los particulares: campeones del \u201cyo voy por libre\u201d y las inmobiliarias en la diana<\/strong><\/h2>\n

    El caso del vendedor particular es todav\u00eda m\u00e1s pintoresco. Una parte importante de los anuncios privados siguen funcionando a base de \u201cCEE en tr\u00e1mite\u201d, \u201cno obligatorio\u201d, \u201cpendiente\u201d, \u201cno lo tengo\u201d o, directamente, sin ninguna menci\u00f3n. La administraci\u00f3n ha sido amable con ellos, casi paternalista. Mientras tanto, en algunas comunidades se apunta directamente a la inmobiliaria: si el anuncio est\u00e1 en el escaparate de una agencia sin etiqueta energ\u00e9tica, la multa va a la empresa, no al propietario. Se sanciona al intermediario, no al due\u00f1o que se niega a pagar el certificado.<\/p>\n

    De nuevo, la inmobiliaria es la v\u00edctima perfecta<\/strong>: es visible, tiene CIF, tiene local, se la puede inspeccionar, se la puede sancionar y se la puede se\u00f1alar. El propietario, en cambio, se mueve m\u00e1s difusamente: publica como particular, se esconde tras el \u201cnadie me inform\u00f3\u201d, \u201cno sab\u00eda nada\u201d o \u201cyo pens\u00e9 que eso era para los profesionales\u201d. Todo el peso de la burocracia cae sobre la espalda de quien m\u00e1s hace por que la operaci\u00f3n salga adelante\u2026 y menos margen tiene para decir que no.<\/p>\n

    No deja de ser ir\u00f3nico: el agente inmobiliario \u2014ese al que tantos propietarios desprecian diciendo que \u201ccobra por nada\u201d\u2014 es el que termina pagando de su bolsillo el certificado para que la compraventa no se bloquee por culpa de una taca\u00f1er\u00eda de 100 euros.<\/p>\n

    Avanzar hacia la eficiencia energ\u00e9tica\u2026 a pesar de los que protestan por todo<\/strong><\/h2>\n

    Lo m\u00e1s curioso de toda esta historia es que el certificado de eficiencia energ\u00e9tica no naci\u00f3 como un capricho recaudatorio, sino como una herramienta para medir y reducir el consumo de energ\u00eda de los edificios<\/strong>. Informa del gasto, de las emisiones, se\u00f1ala mejoras, permite comparar viviendas\u2026 y forma parte de una pol\u00edtica europea para no seguir tirando energ\u00eda por la ventana \u2014literalmente\u2014 con ventanas de aluminio y sin rotura de puente t\u00e9rmico de los a\u00f1os 80.<\/p>\n

    Pero intentar explicarle esto a cierto tipo de propietario es misi\u00f3n imposible. Para muchos de ellos, el CEE es un papel absurdo que \u201cnadie mira\u201d, \u201cal comprador le da igual\u201d y \u201cel notario ni lo comenta\u201d. Lo de que ahora lo pidan tasadores y bancos ya se lo tomar\u00e1n en serio cuando el banco diga \u201cno hay hipoteca hasta que se registre el certificado\u201d. Entonces, curiosamente, la urgencia aparecer\u00e1 de golpe.<\/p>\n

    Mientras tanto, el sector profesional, las agencias que hacen las cosas bien y los t\u00e9cnicos serios, van un paso por delante: saben que el certificado es obligatorio desde el anuncio, saben que la administraci\u00f3n ha empezado a sancionar, saben que el banco ya lo exige, y saben que el camino va hacia m\u00e1s control, no hacia menos<\/strong>. A partir de cierto punto, las letras F y G dejar\u00e1n de ser un detalle anecd\u00f3tico para convertirse en un problema real: restricciones, obligaciones de mejora, menor financiaci\u00f3n, peores condiciones.<\/p>\n

    Ah\u00ed, el propietario que hoy discute 90 euros se encontrar\u00e1 de frente con el coste real de no haber querido entender nada: reformas obligatorias, rebajas por ineficiencia, compradores m\u00e1s exigentes y un mercado en el que nadie quiere pagar precio de oro por un coladero energ\u00e9tico<\/strong>.<\/p>\n

    La agencia paga el certificado y adem\u00e1s da las gracias<\/strong><\/h3>\n

    Al final, la escena se repite una y otra vez: La agencia explica la obligaci\u00f3n del certificado de eficiencia energ\u00e9tica. El propietario protesta, minimiza, discute, inventa excusas. La ley aprieta, el tasador no puede tasar, el banco no puede prestar. La operaci\u00f3n peligra por\u2026 100 euros.<\/p>\n

    Y entonces la inmobiliaria, para salvar la captaci\u00f3n, para cumplir la ley y para no perder semanas de trabajo, respira hondo, contrata al t\u00e9cnico y paga ella el CEE<\/strong>. Despu\u00e9s lo integra en honorarios o lo asume como coste comercial. Y el propietario, lejos de sentir verg\u00fcenza, sale contento: \u201cMira qu\u00e9 bien, estos me lo han regalado\u201d. Regalado no: lo han pagado ellos para compensar tu taca\u00f1er\u00eda.<\/p>\n

    La conclusi\u00f3n es tan simple como inc\u00f3moda: en un mercado donde se mueven cientos de miles de euros por operaci\u00f3n, que una compraventa pueda verse comprometida por la negativa del propietario a asumir 100 euros de certificado energ\u00e9tico es un s\u00edntoma claro de c\u00f3mo entendemos las obligaciones<\/strong>. Y mientras no se sancione de verdad a quien incumple, la v\u00edctima seguir\u00e1 siendo la misma: la agencia inmobiliaria que intenta hacer las cosas bien en un ecosistema lleno de atajos, excusas y dramas sobreactuados por un papel barato que, nos guste o no, ha venido para quedarse.<\/p>\n

    \"Periodista<\/p>\n

    Eduardo Lizarraga<\/p>\n

    WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>