{"id":54709,"date":"2026-01-15T00:36:21","date_gmt":"2026-01-14T23:36:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=54709"},"modified":"2026-01-25T10:40:43","modified_gmt":"2026-01-25T09:40:43","slug":"poca-oferta-demasiado-politico-y-siempre-la-captacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/poca-oferta-demasiado-politico-y-siempre-la-captacion\/","title":{"rendered":"Poca oferta, demasiado pol\u00edtico y siempre la captaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Empezamos el a\u00f1o con una sensaci\u00f3n rara: por un lado, el mercado inmobiliario viene de cerrar un ciclo de actividad alto; por otro, el pa\u00eds se est\u00e1 deslizando hacia una crisis de acceso a la vivienda que ya no es \u201cun problema\u201d sino una emergencia cr\u00f3nica<\/strong>. Y lo peor de una emergencia cr\u00f3nica es que se normaliza. Se vuelve paisaje. Se convierte en conversaci\u00f3n de ascensor. En meme. En resignaci\u00f3n.<\/p>\n

La combinaci\u00f3n es explosiva y, a estas alturas, bastante sencilla de entender: precios creciendo a ritmos que rozan o superan los dos d\u00edgitos<\/strong>, mientras sueldos y pensiones avanzan a pasitos cortos que, en el mejor de los casos, rondan el 3%. Ese diferencial no es una \u201ctendencia\u201d; es una trituradora de demanda real<\/strong>. No desaparece la gente que quiere vivienda; desaparece la gente que no puede<\/strong> pagarla sin hipotecar su vida entera. Y ah\u00ed es donde el mercado se vuelve cada vez m\u00e1s selectivo, m\u00e1s desigual y m\u00e1s cruel.<\/p>\n

En ese escenario, sorprende \u2014o quiz\u00e1 no\u2014 ver c\u00f3mo una parte del sector sigue jugando con el manual de hace diez a\u00f1os: \u201cponlo en portales, compra leads, espera referidos\u201d. Como si 2026 fuese 2016, como si la saturaci\u00f3n digital no existiera, como si el coste de captaci\u00f3n no se hubiera disparado, como si el usuario no viniera vacunado contra el humo. Y mientras tanto, la pol\u00edtica se limita a lo de siempre: titulares grandilocuentes, anuncios de \u201cvivienda asequible\u201d como si se imprimiera en la fotocopiadora del Congreso, y una incapacidad absoluta para sentarse y acordar lo b\u00e1sico porque, claro, cuanto peor, mejor<\/strong>\u2026 para el relato del contrario.<\/p>\n

Aqu\u00ed est\u00e1 el problema de verdad: lo que ya es malo, puede empeorar<\/strong>, no por fatalismo, sino por aritm\u00e9tica. Falta vivienda, falta rapidez administrativa, falta mano de obra cualificada para construir, falta suelo listo para edificar, falta parque de alquiler estable\u2026 y sobra teatro. \u00bfQu\u00e9 puede salir mal?<\/p>\n

Un a\u00f1o, 2025, que al cierre ha sido bueno<\/strong><\/h2>\n

2025 cerr\u00f3 con cifras fuertes de actividad. Un mercado puede ir \u201cbien\u201d en operaciones y, a la vez, ir \u201cmal\u201d en acceso y sostenibilidad. De hecho, esa es la paradoja espa\u00f1ola m\u00e1s reciente: se firma, se compra, se vende\u2026 pero se expulsa<\/strong>. Se expulsa a j\u00f3venes, a familias sin apoyo patrimonial, a quienes no llegan a la entrada, a quienes no pueden competir con el perfil m\u00e1s solvente que aparece en cada visita.<\/p>\n

Hay que decirlo sin maquillaje: cuando el mercado est\u00e1 tensionado y la oferta es corta, la demanda que se queda es la que puede<\/strong>, no la que necesita. As\u00ed se crean r\u00e9cords de actividad y, a la vez, r\u00e9cords de frustraci\u00f3n. Se puede aplaudir la din\u00e1mica de compraventas y, al mismo tiempo, admitir que el sistema est\u00e1 fabricando una brecha social que luego nadie sabr\u00e1 c\u00f3mo cerrar. O tal vez sus costes electorales sean demasiado altos…\u00bfse lo podr\u00e1 permitir nuestro pa\u00eds?<\/p>\n

Y en ese \u201cbuen a\u00f1o\u201d tambi\u00e9n creci\u00f3 el ruido: m\u00e1s anuncios, m\u00e1s mensajes triunfalistas, m\u00e1s inmobiliarios youtubers dando saltitos, m\u00e1s prisa por monetizar la ola. No es nuevo: cuando el viento sopla a favor, el mercado premia incluso la improvisaci\u00f3n. Pero cuando el viento cambia, la improvisaci\u00f3n se paga y con dureza<\/p>\n

Las previsiones de compraventas siguen siendo buenas<\/strong><\/h2>\n

Si el empleo aguanta razonablemente, si la creaci\u00f3n de hogares contin\u00faa y si el cr\u00e9dito no se rompe, habr\u00e1 compraventas<\/strong>. El deseo de vivienda no se evapor\u00f3 con la falta de oferta y los precios disparados: se reorganiz\u00f3. Hay gente que compra por necesidad vital, por cambio familiar, por movilidad laboral, por sustituci\u00f3n de vivienda\u2026 y tambi\u00e9n por una idea muy espa\u00f1ola: \u201csi espero, ser\u00e1 peor\u201d. Esa expectativa, alimentada durante a\u00f1os por subidas continuadas, empuja decisiones incluso cuando el precio aprieta. Decisiones obligadas y de las que no cabe el arrepentimiento.<\/p>\n

Ahora bien, que las compraventas sigan \u201cbien\u201d no significa que el mercado sea sano. Significa que la presi\u00f3n sigue existiendo y que el filtro de solvencia ser\u00e1 m\u00e1s duro. Habr\u00e1 movimiento, s\u00ed. Pero cada vez m\u00e1s polarizado: el que tiene ahorro y estabilidad compra; el que no, mira desde la barrera. Y ese segundo grupo no es peque\u00f1o: es una parte enorme del pa\u00eds y creciendo.<\/p>\n

La situaci\u00f3n econ\u00f3mica de Espa\u00f1a seguir\u00e1 impulsando las operaciones<\/strong><\/h2>\n

Mientras la econom\u00eda no se desinfle de golpe, el mercado residencial se sostendr\u00e1. La vivienda en Espa\u00f1a no es solo un bien: es un refugio cultural, un plan familiar, un activo percibido desde siempre como \u201cseguro\u201d. \u00abDa la entrada para un piso\u00bb nos dec\u00edan de j\u00f3venes.\u00a0 Eso empuja operaciones aunque el entorno sea hostil.<\/p>\n

Pero hay un l\u00edmite que el mercado no negocia: la capacidad de pago<\/strong>. Puedes tener ganas, intenci\u00f3n, urgencia y hasta buena fe\u2026 pero si los n\u00fameros no salen, no salen. Y los n\u00fameros dependen de salarios, de ahorro previo, de estabilidad laboral, de inflaci\u00f3n y de financiaci\u00f3n. Cuando los precios corren m\u00e1s que todo lo dem\u00e1s, el mercado no se hunde necesariamente; se endurece<\/strong>. Se vuelve m\u00e1s inaccesible y m\u00e1s injusto.<\/p>\n

El precio de la vivienda continuar\u00e1 subiendo demasiado<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed conviene quitarle el romanticismo al asunto. No hablamos de \u201csubidas\u201d, hablamos de desenganche<\/strong>. Cuando la vivienda crece a ritmos que doblan o triplican el crecimiento de la renta, el sistema se convierte en una carrera donde no gana el m\u00e1s trabajador, gana el que sali\u00f3 antes o el que recibe ayuda.<\/p>\n

Lo preocupante es la normalizaci\u00f3n del \u201cdoble d\u00edgito\u201d. Se trata como si fuese el tiempo: \u201cpues ha subido otra vez\u201d. Y no, eso no es normal. Eso es una se\u00f1al de mercado tensionado, de falta estructural de oferta y de un proceso de exclusi\u00f3n que se ampl\u00eda cada trimestre.<\/p>\n

Si el crecimiento se \u201cmodera\u201d a un d\u00edgito, se celebrar\u00e1 como un alivio. Pero incluso un 6% anual, con sueldos al 3% (o menos), sigue siendo p\u00e9rdida de acceso<\/strong>. Es decir: aunque el incendio pase de llamas a brasas, el edificio sigue ardiendo.<\/p>\n

Alquileres descendiendo por propietarios que retiran sus pisos del mercado y sus precios subiendo<\/strong><\/h2>\n

La frase parece contradictoria, pero describe bien lo que est\u00e1 pasando en muchas zonas: la oferta estable de alquiler se reduce<\/strong>, y cuando algo se reduce en un mercado con demanda alta, el precio no baja: sube. Lo que \u201cdesciende\u201d no es el precio; lo que desciende es la disponibilidad real. El resultado es que alquilar se parece cada vez m\u00e1s a un proceso de selecci\u00f3n con nervios, prisas, condiciones duras y competencia feroz. Un casting despiadado y que ya hemos normalizado.<\/p>\n

Y eso genera dos efectos muy serios: primero, familias que quer\u00edan comprar se quedan atrapadas en el alquiler pagando rentas altas sin poder generar ahorro; segundo, quienes ya estaban en alquiler se enfrentan a renovaciones complicadas o a salir al mercado otra vez, donde la oferta que encontrar\u00e1n es peor y m\u00e1s cara… si es que encuentran.<\/p>\n

El alquiler, que deber\u00eda ser una alternativa flexible y digna, se est\u00e1 convirtiendo en un embudo. Y en un embudo, siempre hay alguien que se escurre fuera.<\/p>\n

Obra nueva insuficiente y cada vez m\u00e1s exclusiva<\/strong><\/h2>\n

La obra nueva deber\u00eda ser la v\u00e1lvula que compense la demanda acumulada. Pero llega tarde, llega poca y llega cara. Y no solo por materiales o financiaci\u00f3n: tambi\u00e9n por plazos administrativos, por suelo, por inseguridad regulatoria y por una cuesti\u00f3n que se comenta menos pero pesa mucho: falta mano de obra cualificada<\/strong> y con ello capacidad real de construir al ritmo que el pa\u00eds necesita. \u00bfD\u00f3nde est\u00b4n los que construyan esa vivienda que necesitamos?<\/p>\n

Mientras la encontramos, la obra nueva \u201caspira\u201d al comprador m\u00e1s solvente. Es l\u00f3gico desde el punto de vista empresarial: si cuesta m\u00e1s producir, se vende a quien puede pagar m\u00e1s. Pero socialmente es un desastre porque desplaza al comprador medio hacia la segunda mano, que tambi\u00e9n escasea, y empuja al alza toda la cadena.<\/p>\n

Al final, el mercado queda partido: producto premium para pocos, segunda mano tensionada para muchos, alquiler imposible para demasiados.<\/p>\n

Soluciones imaginativas en la administraci\u00f3n para encontrar vivienda este a\u00f1o<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed es donde toca ponerse serio, porque la imaginaci\u00f3n sin ejecuci\u00f3n es un espect\u00e1culo caro. Se anuncian planes, se presentan maquetas, se prometen promociones y se repiten palabras bonitas: \u201casequible\u201d, \u201ccolaboraci\u00f3n\u201d, \u201cmovilizaci\u00f3n\u201d, \u201cdesarrollo\u201d. Y luego llega el calendario, que es el juez m\u00e1s cruel: la vivienda no aparece en seis meses por decreto, ni tan siquiera en dos a\u00f1os.<\/p>\n

La soluci\u00f3n, adem\u00e1s, no es \u00fanica. Hace falta un paquete completo: cambios de uso donde tenga sentido, rehabilitaci\u00f3n real (no cosm\u00e9tica), movilizaci\u00f3n de vivienda vac\u00eda con incentivos inteligentes, agilidad administrativa, seguridad jur\u00eddica, pol\u00edticas de suelo con visi\u00f3n de d\u00e9cada y no de legislatura. Y, sobre todo, acuerdo transversal entre la clase pol\u00edtica<\/strong>. Sin eso, lo \u00fanico que crece es la frustraci\u00f3n.<\/p>\n

Lo hiriente del panorama es que los partidos act\u00faan como si la vivienda fuese una oportunidad pra desgastar al rival, no un grave problema nacional. Se ponen palos en las ruedas porque es rentable en el corto plazo. Y el corto plazo, ya sabemos, es el dios de la pol\u00edtica. Lo que pasa es que, como siempre, el precio lo pagan las familias.<\/p>\n

Hipotecas m\u00e1s caras y restrictivas por solvencia<\/strong><\/h2>\n

Aunque los tipos puedan estabilizarse, el gran filtro hipotecario no es solo el inter\u00e9s: es la solvencia<\/strong>. Y la solvencia, con precios altos, exige dos cosas que mucha gente no tiene: ahorros y margen. La banca no regala nada y, cuando el mercado se tensiona, se vuelve todav\u00eda m\u00e1s selectiva. Eso no significa que se corte el cr\u00e9dito; significa que se dirige hacia perfiles m\u00e1s robustos. Podr\u00e1n bajar las hipotecas en n\u00famero, pero subir\u00e1n en capital prestado que es, al final, lo que le interesa a la banca.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica: m\u00e1s gente se queda fuera no porque le nieguen una hipoteca \u201cpor capricho\u201d, sino porque el precio final, m\u00e1s la entrada, m\u00e1s impuestos, m\u00e1s gastos, m\u00e1s reforma (cuando toca), supera lo que una econom\u00eda dom\u00e9stica puede soportar sin vivir al l\u00edmite o no vivir.<\/p>\n

Ese es el drama silencioso: no es que falte deseo de compra. Es que falta capacidad<\/strong>.<\/p>\n

Agencias inmobiliarias ante un a\u00f1o complicado<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed viene la parte inc\u00f3moda del sector. Durante a\u00f1os, las agencias han crecido en n\u00famero y muchas en estructura, pero no en sistema<\/strong>. Han crecido como crece un local en una calle con mucho paso: abriendo la persiana, mostrando los escaparates y poniendo una terraza si hace falta. Y eso funcionaba cuando el mercado era f\u00e1cil, cuando la demanda \u201centraba sola\u201d, cuando el portal era suficiente y cuando el referido era el rey.<\/p>\n

Pero este a\u00f1o no va de \u201cesperar\u201d. Va de competir por la oferta, de demostrar valor, de justificar honorarios, de gestionar expectativas, de educar al propietario y de convertir la captaci\u00f3n en un proceso serio y profesionalizado. Y ah\u00ed es donde se nota qui\u00e9n tiene m\u00e9todo y qui\u00e9n tiene costumbre.<\/p>\n

Lo mordaz no es que una agencia use canales tradicionales; lo mordaz es que dependa<\/strong> de ellos como si no existiera alternativa. Alquilar visibilidad, comprar leads compartidos a precio de oro, confiar en una \u201cweb de cortes\u00eda\u201d encajada en un CRM como si fuese una estrategia digital\u2026 eso no es modernidad: es una trampa lenta. Y cuando falte producto, esa trampa se cierra.<\/p>\n

Soluciones tecnol\u00f3gicas para desprenderse del trinomio portal, CRM, web gratuita<\/strong><\/h2>\n

La tecnolog\u00eda aqu\u00ed no es un capricho, ni una modernidad de los frikis, es supervivencia. No hablamos de \u201ctener redes\u201d ni de \u201csubir posts\u201d ni de entender para que sirve el GBP. Hablamos de construir un activo propio: una web que sea tuya, r\u00e1pida, trabajada para SEO, con estructura por zonas, tipolog\u00edas y necesidades reales; con contenido \u00fatil que capture intenci\u00f3n (no vanidad); con posts enfocados al AEO, con anal\u00edtica de negocio; con su zona de captaci\u00f3n, con automatizaciones; con formularios que cualifiquen; con embudos que no dependan de pagar por cada clic.<\/p>\n

Porque el trinomio portal\u2013CRM\u2013web gratuita tiene un problema b\u00e1sico: no construye propiedad<\/strong>. Construye dependencia. Y la dependencia, cuando sube el coste por lead y baja el margen, se vuelve ruina.<\/p>\n

La agencia que quiera aguantar 2026 necesita salir del modo escaparate y entrar en modo sistema: autoridad local, marca, captaci\u00f3n org\u00e1nica, datos propios, contenidos que resuelvan dudas reales (hipotecas, eur\u00edbor, alquiler, impuestos, barrios, tr\u00e1mites), y una experiencia digital que convierta sin pedir permiso a nadie.<\/p>\n

El suicidio de esperar sentado en la oficina a esos referidos que antes llegaban<\/strong><\/h2>\n

Esto hay que decirlo claro: el \u201cya me recomendar\u00e1n\u201d est\u00e1 bien como extra, no como estrategia. Esperar referidos como quien espera lluvia en agosto es una forma elegante de perder el a\u00f1o. Los referidos llegan cuando hay servicio, reputaci\u00f3n y volumen; pero el mercado no te debe nada. Y este a\u00f1o, menos.<\/p>\n

Si tu plan es \u201caguantar\u201d, el mercado te va a ense\u00f1ar lo que significa aguantar de verdad: m\u00e1s competencia, m\u00e1s exigencia del cliente, m\u00e1s tensi\u00f3n por el precio, menos tolerancia al humo, m\u00e1s necesidad de diferenciarse.<\/p>\n

Y mientras el sector intenta adaptarse tarde, la pol\u00edtica seguir\u00e1 con su coreograf\u00eda habitual: prometer, discutir, bloquear, repetir. Ojal\u00e1 me equivoque, pero el gui\u00f3n huele a lo de siempre: cada uno protegiendo su relato mientras el d\u00e9ficit de vivienda se agranda y los plazos reales se comen los titulares, dejando una hemeroteca que deber\u00eda avergonzar.<\/p>\n

El a\u00f1o que comienza no va a ser amable. Puede ser din\u00e1mico en operaciones, s\u00ed. Pero ser\u00e1 duro en acceso, duro en alquiler, duro en captaci\u00f3n y duro en credibilidad. Y en ese contexto, hay dos decisiones que separan a los que sobreviven de los que se quedan en el camino: hacer pol\u00edtica \u00fatil<\/strong> (acuerdos, datos, ejecuci\u00f3n) y hacer empresa moderna<\/strong> (propiedad digital, tecnolog\u00eda, sistema). Lo dem\u00e1s es ruido. Y ruido, precisamente, es lo \u00fanico que ya tenemos de sobra.<\/p>\n

\"Periodista<\/p>\n

Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div><\/div>