{"id":55522,"date":"2026-03-19T00:58:23","date_gmt":"2026-03-18T23:58:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=55522"},"modified":"2026-03-29T11:51:32","modified_gmt":"2026-03-29T09:51:32","slug":"con-la-guerra-en-los-talones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/con-la-guerra-en-los-talones\/","title":{"rendered":"Con la guerra en los talones"},"content":{"rendered":"
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\ud83d\udca3\u00a0 El inmobiliario espa\u00f1ol entre bombas, eur\u00edbor y la eterna resiliencia del ladrillo<\/strong><\/h1>\n

Resulta que el sector inmobiliario espa\u00f1ol es como ese vecino que lleva d\u00e9cadas viviendo al lado de una obra eterna: ya no le altera el ruido, se ha acostumbrado a los sobresaltos, y sigue saliendo cada ma\u00f1ana a comprar el pan como si tal cosa. Pandemia, guerra en Ucrania, inflaci\u00f3n desbocada, tipos disparados, eur\u00edbor en el 4%… y el mercado aguant\u00f3, se retorci\u00f3 un poco, gru\u00f1\u00f3, y sigui\u00f3 adelante. As\u00ed que cuando el 28 febrero de 2026, con el a\u00f1o apenas estrenado y el optimismo todav\u00eda fresco como una ma\u00f1ana de s\u00e1bado, llegaron las primeras bombas sobre Ir\u00e1n de la mano de Trump e Israel, el sector ech\u00f3 mano de su ya bien sabido manual de supervivencia y dijo, casi con resignaci\u00f3n profesional: \u00abOtra vez. Venga, vamos a ver qu\u00e9 nos toca ahora.\u00bb<\/strong><\/p>\n

Porque eso es exactamente lo que ha cambiado en pocas semanas: de salir el viernes pensando en repetir las ventas espectaculares de diciembre de 2025 \u2014que fueron, hay que decirlo, de quitarse el sombrero\u2014 a llegar el lunes con la cabeza llena de bombazos, eur\u00edbor, petr\u00f3leo a 120 d\u00f3lares y la sensaci\u00f3n de que las vacaciones de verano igual se quedan en la casa del pueblo. La incertidumbre, ese viejo conocido, ha vuelto a instalarse en el despacho sin llamar a la puerta.<\/p>\n

\ud83d\udca5 Un conflicto que cae como un misil sobre las expectativas del sector<\/strong><\/h2>\n

Las previsiones para 2026 eran m\u00e1s que razonables. El consenso de analistas apuntaba a subidas de precios de entre el 5% y el 8%<\/strong>, con un eur\u00edbor estabilizado en torno al 2,2%, condiciones de financiaci\u00f3n relativamente favorables y una demanda que, a pesar de todo, segu\u00eda siendo robusta. El d\u00e9ficit estructural de vivienda \u2014m\u00e1s de 700.000 unidades seg\u00fan el Banco de Espa\u00f1a\u2014 garantizaba que el mercado no se iba a hundir, por mucho que la accesibilidad siguiera siendo la gran asignatura pendiente de la econom\u00eda espa\u00f1ola.<\/p>\n

Llegaron los misiles, y con ellos la volatilidad. El eur\u00edbor registr\u00f3 la mayor subida diaria en d\u00e9cadas, pasando en una jornada del 2,36% al 2,55%. El barril de Brent super\u00f3 los 107 d\u00f3lares y lleg\u00f3 a tocar los 120. Los mercados financieros se tensaron. Y en el sector inmobiliario, que tiene la memoria larga y el cuerpo bien entrenado para los sustos geopol\u00edticos, empezaron a recalibrarse mentalmente todas las hojas de c\u00e1lculo, todas las previsiones de cierre de ventas, todos los planes de inversi\u00f3n que tan cuidadosamente se hab\u00edan redactado en enero. Bienvenidos, de nuevo, a la econom\u00eda de guerra.<\/p>\n

\u23f1\ufe0f La duraci\u00f3n ser\u00e1 crucial: Ir\u00e1n no es Venezuela, y los persas son duros de pelar<\/strong><\/h2>\n

El factor determinante \u2014y en esto coinciden desde BBVA Research hasta el m\u00e1s modesto de los analistas de cualquier portal inmobiliario\u2014 es cu\u00e1nto tiempo va a durar esto. Porque si la crisis se resuelve en dos o tres semanas, el impacto ser\u00e1 contenido, un susto pasajero que habr\u00e1 movido algo los mercados pero sin dejar cicatrices profundas. Eso ser\u00eda lo deseable. Eso, y que alguien en Washington tuviera un momento de lucidez, que \u00faltimamente s\u00f3lo abunda la testosterona.<\/p>\n

El problema es que Ir\u00e1n no es un pa\u00eds que se doblegue f\u00e1cilmente.<\/strong> Estamos hablando de 93 millones de personas con una civilizaci\u00f3n milenaria, una geopol\u00edtica regional muy bien calculada y el control estrat\u00e9gico del Estrecho de Ormuz, por donde circula cerca de una quinta parte del petr\u00f3leo mundial. No es exactamente el tipo de adversario que firma la rendici\u00f3n en tres semanas. La hip\u00f3tesis de una guerra larga, de desgaste, es perfectamente plausible. Y esa, como ya demostr\u00f3 el conflicto en Ucrania entre 2022 y 2023, tiene efectos reales, duraderos y muy concretos sobre los bolsillos de las familias espa\u00f1olas y sobre la actividad del sector inmobiliario. Unos tienen la culpa, pero la pagaremos entre todos, como siempre.<\/strong><\/p>\n

\ud83c\udfe6 Hipotecas m\u00e1s caras y menor demanda: el efecto domin\u00f3 del eur\u00edbor<\/strong><\/h2>\n

El mecanismo es conocido y desagradable. Si el conflicto persiste, el petr\u00f3leo y el gas seguir\u00e1n caros. Si la energ\u00eda sube, la inflaci\u00f3n repunta. Si la inflaci\u00f3n repunta, el BCE puede verse obligado a subir tipos o, como m\u00ednimo, a aplazar las bajadas que el mercado descontaba para 2026. Y si los tipos no bajan \u2014o peor, si suben\u2014 el eur\u00edbor se mantiene elevado o escala m\u00e1s. Y si el eur\u00edbor sube, las hipotecas se encarecen. Y si las hipotecas se encarecen, una parte de esa demanda que ya iba \u00abapretadilla\u00bb para llegar a la firma del notario se queda fuera del mercado.<\/p>\n

Hay que recordar que Espa\u00f1a tiene actualmente las hipotecas m\u00e1s baratas de Europa.<\/strong> Eso no es un m\u00e9rito gubernamental, es el resultado de la pol\u00edtica del BCE y la competencia entre los bancos. Y precisamente por eso, cualquier movimiento al alza tiene un impacto directo y visible en el acceso a la vivienda. Seg\u00fan estimaciones de Asufin, una revisi\u00f3n de cuota en el peor escenario podr\u00eda suponer un incremento anual de hasta 177 euros para las hipotecas variables. No es una cifra apocal\u00edptica, pero tampoco es irrelevante cuando los precios de la vivienda ya han subido un 12,7% en 2025 \u2014el mayor incremento desde la anterior burbuja\u2014 y muchas familias est\u00e1n literalmente en el l\u00edmite de lo que pueden financiar.<\/p>\n

En todo caso, se espera que en la reuni\u00f3n de hoy del BCE se dejen quietos los tipos de inter\u00e9s. La deuda de los principales pa\u00edses de la UE aconseja hacerlo as\u00ed. Ya habr\u00e1 tiempo de subirlos si la inflaci\u00f3n crece de forma alarmante.<\/p>\n

\ud83e\uddf1 La obra nueva subir\u00e1 m\u00e1s de precio: cuando el ladrillo tiene geopol\u00edtica<\/strong><\/h2>\n

Si el encarecimiento de las hipotecas afecta a la demanda, el encarecimiento de los materiales golpea directamente a la oferta. Y ah\u00ed es donde la situaci\u00f3n se complica de verdad. La construcci\u00f3n es uno de los sectores m\u00e1s intensivos en energ\u00eda de toda la econom\u00eda<\/strong>, y cualquier shock en el precio del petr\u00f3leo, el gas, el acero, el aluminio o el asfalto se traslada r\u00e1pidamente al coste final de cada metro cuadrado construido.<\/p>\n

La Confederaci\u00f3n Nacional de la Construcci\u00f3n ya ha advertido de que los costes del sector acumulan una subida superior al 32% entre 2020 y 2025, situ\u00e1ndose en torno a los 1.105 euros por metro cuadrado en obra nueva plurifamiliar. Y eso era antes de la \u00faltima escalada. Con los nuevos precios energ\u00e9ticos, algunos proyectos con m\u00e1rgenes ajustados podr\u00edan simplemente no salir adelante. Los que s\u00ed salgan costar\u00e1n m\u00e1s. Y ese aumento se trasladar\u00e1 por efecto mim\u00e9tico a la segunda mano, cuyos propietarios \u2014como es tradici\u00f3n inmemorial en este pa\u00eds\u2014 incorporar\u00e1n de inmediato las expectativas de subida al precio de salida, sin esperar a que el mercado se lo confirme. Los vendedores – y lo sabemos bien- siempre sue\u00f1an en grande desde el primer d\u00eda.<\/strong><\/p>\n

El resultado es una situaci\u00f3n casi parad\u00f3jica: menos hipotecas, menos compradores activos, menos operaciones… pero precios que no bajan porque la oferta sigue siendo estructuralmente insuficiente. El d\u00e9ficit de 700.000 viviendas no va a resolverse en 2026, por mucho que ciertos pol\u00edticos anuncien con entusiasmo burbuj\u00edstico 120.000 viviendas en Valencia o 37.000 en Madrid. \u00bfDe d\u00f3nde va a salir la mano de obra?<\/strong> Porque con la que hay, haciendo milagros, apenas se construyeron 94.000 viviendas en todo el pa\u00eds el a\u00f1o pasado. Cosas de la boquita caliente del pol\u00edtico.<\/p>\n

\u2708\ufe0f Una situaci\u00f3n que incrementar\u00e1 el inter\u00e9s por Espa\u00f1a, pero sin frivolidad por favor<\/strong><\/h2>\n

Hay un efecto colateral de la inestabilidad en Oriente Medio que, estad\u00edsticamente, beneficia al turismo espa\u00f1ol y, por extensi\u00f3n, a la demanda extranjera de vivienda: cuando el este del Mediterr\u00e1neo se llena de misiles, los turistas buscan alternativas.<\/strong> Espa\u00f1a, con su sol, sus infraestructuras y su relativa estabilidad, sale ganando en ese reparto. El a\u00f1o pasado el 15% de la vivienda vendida en Espa\u00f1a tuvo comprador extranjero, y en algunas provincias esa cifra super\u00f3 el 50%.<\/p>\n

Pero conviene aqu\u00ed hacer una pausa y recordar que detr\u00e1s de cada titular sobre la revalorizaci\u00f3n del turismo hay una tragedia real. Como se\u00f1alaba mordazmente alguien en LinkedIn con cara sonriente: \u00abMarbella lo tiene todo: golf, sol, diversi\u00f3n y seguridad.\u00bb Lo cual refleja, m\u00e1s que ninguna otra cosa, el nivel de frivolidad con que a veces se trata la guerra desde la distancia del aperitivo. Muere gente. Muchas personas. Y eso no es una palanca de negocio. El sector inmobiliario puede beneficiarse de los flujos tur\u00edsticos sin necesidad de celebrar los conflictos que los generan, que resulta bastante miserable.<\/strong><\/p>\n

\ud83c\udf10 Con subida de combustibles, Internet ser\u00e1 m\u00e1s imprescindible que nunca<\/strong><\/h2>\n

Y aqu\u00ed llegamos a una de las conclusiones m\u00e1s pr\u00e1cticas y menos glamurosas de este art\u00edculo, dirigido principalmente a quienes gestionan agencias inmobiliarias y saben bien que los buenos tiempos no duran para siempre y que en los malos hay que trabajar el doble para conseguir la mitad. En un mercado que se enfr\u00eda, que tiene menos operaciones, que tiene compradores m\u00e1s cautelosos y vendedores m\u00e1s ilusos que nunca, la captaci\u00f3n lo es todo.<\/strong> No hay negocio inmobiliario sin captaci\u00f3n, y no hay captaci\u00f3n ya sin visibilidad digital.<\/p>\n

Cuando la incertidumbre aumenta, los consumidores buscan m\u00e1s informaci\u00f3n antes de decidir. Se pasan m\u00e1s tiempo en internet comparando, analizando, leyendo. Y si tu agencia no aparece en ese momento de b\u00fasqueda, simplemente no existes. Retroceder en inversi\u00f3n tecnol\u00f3gica esperando \u00abmejores tiempos\u00bb es exactamente la estrategia equivocada. Los mejores tiempos no llegan solos: se construyen en los tiempos dif\u00edciles<\/strong>, cuando la competencia baja la guardia y t\u00fa sigues apareciendo en Google con autoridad, con contenido relevante, con un Google Business Profile bien trabajado que transmita confianza.<\/p>\n

\ud83d\udd0d De nuevo el posicionamiento: web con autoridad, Google Business Profile y captaci\u00f3n inteligente<\/strong><\/h2>\n

El mercado inmobiliario, como todos los mercados, siempre tiene compradores y vendedores. Lo que cambia en los momentos de incertidumbre es que esos compradores y vendedores tardan m\u00e1s en decidirse, investigan m\u00e1s y eligen con qui\u00e9n trabajar con mayor cuidado. Una agencia con presencia digital s\u00f3lida, con rese\u00f1as reales, con contenido que responde a las preguntas que la gente se est\u00e1 haciendo ahora mismo \u2014\u00bfsubir\u00e1n las hipotecas?, \u00bfes buen momento para comprar?\u2014 tiene una ventaja competitiva enorme frente a quien sigue dependiendo exclusivamente del boca a boca y de las referencias de siempre.<\/p>\n

La autoridad en Google no se construye en un mes.<\/strong> Se construye con tiempo, con criterio y con inversi\u00f3n continua. La agencia que apost\u00f3 por su web, por su blog, por su posicionamiento local en los \u00faltimos dos a\u00f1os, va a cosechar en 2026 aunque el a\u00f1o venga flojo. La que esper\u00f3 a mejores tiempos… tambi\u00e9n cosechar\u00e1 lo que sembr\u00f3. O lo que no sembr\u00f3.<\/p>\n

\ud83d\udcc9 Un sector menos din\u00e1mico y sin la alegr\u00eda del 2025<\/strong><\/h2>\n

Seamos realistas: 2026 no va a ser 2025.<\/strong> El a\u00f1o pasado fue extraordinario, con cifras de compraventas e hipotecas que no se ve\u00edan desde los a\u00f1os previos a la crisis de 2008. Eso no se repite todos los a\u00f1os, y menos cuando arranca con una guerra en el horizonte y el eur\u00edbor calentando. Lo m\u00e1s probable es que las operaciones se moderen, que algunos compradores aplacen su decisi\u00f3n, que las negociaciones sean m\u00e1s largas y que los m\u00e1rgenes se ajusten.<\/p>\n

Pero \u00abmenos din\u00e1mico\u00bb no significa \u00abparalizado\u00bb. El d\u00e9ficit de vivienda sigue ah\u00ed. La demanda estructural sigue ah\u00ed. La gente sigue necesitando d\u00f3nde vivir. Y el sector inmobiliario espa\u00f1ol lleva d\u00e9cadas demostrando que tiene m\u00e1s vidas que un gato con piso en Madrid. Pandemia, guerra, inflaci\u00f3n, eur\u00edbor al 4%, y aqu\u00ed seguimos. Lo que diferenciar\u00e1 a los que sobrevivan bien a este ciclo de los que lo pasen mal, no ser\u00e1 la situaci\u00f3n del mercado, sino lo que cada profesional haya hecho para prepararse.<\/strong><\/p>\n

\ud83c\udfaf Un mensje desde las trincheras del ladrillo<\/strong><\/h2>\n

Al final, el sector inmobiliario espa\u00f1ol tiene algo que pocos sectores pueden presumir: una relaci\u00f3n con la adversidad tan larga y tan intensa que casi podr\u00eda figurar en el DNI. Ha sobrevivido a todo. Y sobrevivir\u00e1 a esto tambi\u00e9n. Ir\u00e1n no hundir\u00e1 el mercado de la vivienda en Valladolid, en M\u00e1laga ni en Zaragoza. Pero s\u00ed lo har\u00e1 m\u00e1s dif\u00edcil, m\u00e1s lento y m\u00e1s exigente. Y en ese escenario, los audaces ganan, los preparados ganan y los que apostaron por la tecnolog\u00eda cuando no era urgente van a tener una ventaja que sus competidores no podr\u00e1n copiar de un d\u00eda para otro.<\/strong><\/p>\n

El mercado est\u00e1 mirando hacia Oriente Medio con un ojo y hacia Google con el otro. Que cada uno decida en cu\u00e1l de los dos puede influir. \ud83d\udd11<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>