{"id":55826,"date":"2026-04-09T00:26:06","date_gmt":"2026-04-08T22:26:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=55826"},"modified":"2026-04-09T07:41:21","modified_gmt":"2026-04-09T05:41:21","slug":"los-fondos-buitre-hacen-caja-y-cambian-el-modelo-de-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/los-fondos-buitre-hacen-caja-y-cambian-el-modelo-de-negocio\/","title":{"rendered":"Los fondos buitre hacen caja y cambian su modelo de negocio"},"content":{"rendered":"
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Llegaron cuando Espa\u00f1a estaba de rodillas. Cuando los bancos acumulaban pisos como quien amontona escombros y las familias dejaban las llaves en la sucursal antes de abandonar para siempre la casa en la que hab\u00edan criado a sus hijos. Llegaron con maletines llenos de capital fresco, con apetito de carro\u00f1ero y con la mirada fr\u00eda de quien sabe exactamente cu\u00e1nto vale el dolor ajeno expresado en metros cuadrados. Eran los fondos de inversi\u00f3n internacionales, rebautizados con toda la justicia del mundo como fondos buitre, y ven\u00edan a hacer el negocio de sus vidas a costa del mayor drama social que ha vivido Espa\u00f1a en d\u00e9cadas.<\/p>\n

Ahora, quince a\u00f1os despu\u00e9s, se van. O mejor dicho: se recolocan. Porque irse del todo ser\u00eda demasiado poco lucrativo. \u00a1aqu\u00ed sigue habiendo negocio!. Lo que est\u00e1n haciendo es cerrar un ciclo de inversi\u00f3n extraordinariamente rentable \u2014compraron a precio de saldo, cobraron alquileres hist\u00f3ricamente altos y ahora venden a precio de mercado r\u00e9cord\u2014 y buscar el siguiente producto con el que repetir la jugada. Cambian de negocio, no de naturaleza.<\/p>\n

El negocio redondo de comprar la miseria ajena<\/strong><\/h2>\n

Conviene recordar, antes de que el relato lobbysta reescriba la historia, que ya est\u00e1n en ello, c\u00f3mo llegaron estas carteras a manos de los fondos. La crisis financiera de 2008 desencaden\u00f3 casi un mill\u00f3n de desahucios en Espa\u00f1a. Los bancos y las cajas de ahorro \u2014aquellas que tan alegremente hab\u00edan financiado la burbuja\u2014 se quedaron con un parque inmobiliario gigantesco que no sab\u00edan qu\u00e9 hacer con \u00e9l y que lastraba sus balances. Necesitaban deshacerse del ladrillo como fuera. Y los fondos, siempre atentos al olor de la oportunidad, estaban ah\u00ed.<\/p>\n

Compraron en bloque, a precios de derribo, carteras enteras de viviendas. La operaci\u00f3n m\u00e1s emblem\u00e1tica, que resume toda la indecencia del asunto con precisi\u00f3n de cirug\u00eda oftalmol\u00f3gica, fue la venta que realiz\u00f3 el Ayuntamiento de Madrid en 2013, bajo la alcald\u00eda de Ana Botella, de 1.860 viviendas de protecci\u00f3n oficial \u2014construidas con dinero p\u00fablico y destinadas al alquiler social\u2014 a Blackstone por una media de 68.000 euros por unidad. Hoy esos mismos pisos se venden en la operaci\u00f3n de desinversi\u00f3n de Fidere a una media de 222.000 euros. Tres veces m\u00e1s. El negocio fue redondo. Las viviendas que los ciudadanos hab\u00edan pagado con sus impuestos pasaron a engordar los dividendos de un fondo de inversi\u00f3n estadounidense gracias a la gesti\u00f3n de sus representantes pol\u00edticos amantes de Espa\u00f1a. Puertas giratorias, favores, alfombra roja, hijos colocados. La historia es conocida.<\/p>\n

Los que dicen que se van: Blackstone, Cerberus, Ares, Azora y compa\u00f1\u00eda<\/strong><\/h2>\n

La operaci\u00f3n que ha encendido todas las alarmas es la venta de Fidere, la socimi de Blackstone con 47 edificios residenciales en la zona metropolitana de Madrid y unas 5.300 viviendas en alquiler, por un valor estimado de 1.200 millones de euros. El fondo canadiense Brookfield aparece como comprador avanzado. \u00bfY qu\u00e9 tiene previsto hacer Brookfield con esos pisos? Venderlos uno a uno. Es decir, sacarlos del mercado del alquiler para siempre.<\/p>\n

Pero Blackstone no es el \u00fanico. Cerberus explora la venta de entre 3.500 y 4.000 viviendas por un valor de hasta 900 millones de euros. Ares Management est\u00e1 en proceso de desprenderse de 6.000 viviendas gestionadas por su filial Avalon, muchas de ellas procedentes del plan VIVE de la Comunidad de Madrid. Nestar \u2014antes conocido como Lazora\u2014 busca salida para su cartera de m\u00e1s de 9.000 pisos. Patrizia, el fondo alem\u00e1n, ya ha iniciado la venta unidad por unidad de los 542 pisos de su cartera en Catalu\u00f1a, parte de un portafolio de 1.500 viviendas adquiridas en 2022. Vivenio, Azora, CBRE Investment Management… el desfile es largo.<\/p>\n

En Catalu\u00f1a, la huida es m\u00e1s acelerada<\/strong><\/h2>\n

El movimiento comenz\u00f3 antes y con m\u00e1s intensidad en Catalu\u00f1a, donde las pol\u00edticas del Govern han ido por delante del resto del Estado en cuanto a regulaci\u00f3n del alquiler. La declaraci\u00f3n de zonas tensionadas, los topes a los precios de los contratos y, m\u00e1s recientemente, el Decreto Ley 5\/2025, que establece un tipo impositivo del 20% sobre el ITP para transmisiones de edificios completos a grandes tenedores, han acelerado la desbandada. Los fondos argumentan, con el victimismo habitual del capital cuando encuentra resistencia, que la rentabilidad del alquiler ha ca\u00eddo al 3-4% y que eso no justifica el riesgo. Que el bund alem\u00e1n est\u00e1 al 2,7% y que ellos necesitan un 4,5% como m\u00ednimo para seguir en el juego. \ud83e\uddee<\/p>\n

Lo que no dicen en sus notas de prensa es que llevan m\u00e1s de una d\u00e9cada cobrando los alquileres m\u00e1s altos de la historia de Espa\u00f1a con activos que compraron a una fracci\u00f3n de su valor actual. La rentabilidad bruta total de la vivienda \u2014sumando revalorizaci\u00f3n m\u00e1s renta\u2014 rondaba el 16% en el tercer trimestre de 2025. Diecis\u00e9is por ciento. No est\u00e1 mal para un activo que compraron a precio de saldo.<\/p>\n

El relato lobbysta y la realidad<\/strong><\/h2>\n

Cuando los fondos anuncian su salida, sus portavoces y los sectores afines al lobby inmobiliario se apresuran a presentarlo como una se\u00f1al de alarma y desastre: la regulaci\u00f3n espanta a los inversores, sin capital privado no habr\u00e1 oferta, somos lo peor de Europa, el mercado del alquiler colapsar\u00e1… Es el argumentario de siempre, perfectamente engrasado.<\/p>\n

La realidad es m\u00e1s prosaica: esto no es una huida, es un fin de ciclo.<\/strong> Los fondos institucionales no invierten para siempre. Entran, rentabilizan y salen entre siete y diez a\u00f1os despu\u00e9s, cuando el momento del mercado es el m\u00e1s favorable para maximizar la ganancia. Compraron en m\u00ednimos hist\u00f3ricos. Cobran alquileres r\u00e9cord. Y ahora venden en un mercado donde los precios de la vivienda han subido un 16,4% interanual en el primer trimestre de 2026. Es la estrategia, no la regulaci\u00f3n. \u00bfSi Catalu\u00f1a o la Ley de Vivienda aceleran el proceso y le pueden echar la culpa a alguien?, tanto mejor para sus cuentas de resultados: venden antes de que los precios puedan corregirse y su honorabilidad, si es que tuvieron algo, no sale tan malparada.<\/p>\n

Decenas de miles de pisos fuera del mercado del alquiler<\/strong><\/h2>\n

El problema concreto y urgente es que se calculan m\u00e1s de 25.000 viviendas en proceso de desinversi\u00f3n solo en las carteras de los fondos m\u00e1s grandes, y las estimaciones apuntan a que m\u00e1s de 10.000 viviendas en Catalu\u00f1a podr\u00edan pasar del alquiler a la compraventa en los pr\u00f3ximos meses. En el conjunto de Espa\u00f1a, el n\u00famero es significativamente mayor.<\/p>\n

Estas viviendas, en su inmensa mayor\u00eda, no se vender\u00e1n a otras entidades que las mantengan en alquiler. La imposibilidad de colocar las carteras en bloque \u2014porque no hay compradores institucionales dispuestos a asumir las condiciones del mercado actual\u2014 est\u00e1 llevando a los fondos a la venta unitaria. Cada piso que se vende a un particular es un piso que desaparece del mercado del alquiler. Y ese mercado ya est\u00e1 al l\u00edmite. La oferta de alquiler en Barcelona cay\u00f3 en casi 7.000 viviendas respecto a 2024. Madrid no va a ser diferente.<\/strong><\/p>\n

\u00bfPodr\u00e1n las agencias inmobiliarias gestionar estas operaciones? La venta minorista de decenas de miles de inmuebles en un per\u00edodo relativamente corto es, parad\u00f3jicamente, una oportunidad de negocio enorme para el sector. Las agencias que trabajen en las zonas donde estos fondos tienen sus carteras pueden encontrarse ante un volumen de operaciones inusual. El reto ser\u00e1 gestionar la velocidad del proceso y la idiosincrasia de unos vendedores institucionales, cuya l\u00f3gica operativa no siempre encaja con los ritmos y procesos del mercado residencial tradicional.<\/p>\n

Los inquilinos organizados y la izquierda: recuperar lo que fue p\u00fablico<\/strong><\/h2>\n

Ante este panorama, el Sindicato de Inquilinos de Madrid ha lanzado una campa\u00f1a espec\u00edfica para que 17.000 de estas viviendas pasen a formar parte del patrimonio p\u00fablico, y decenas de bloques organizados anuncian que est\u00e1n dispuestos a \u00abentorpecer y frenar esta venta vergonzosa\u00bb. La demanda es tan l\u00f3gica como pol\u00edticamente complicada: que el Estado compre esas viviendas al mismo precio al que las vendi\u00f3. 68.000 euros por unidad, en el caso de los pisos de Ana Botella. No a los 222.000 que piden ahora.<\/p>\n

Desde Izquierda Unida, su coordinador federal Antonio Maillo directamente propone la expropiaci\u00f3n: hay normativa para ello, dice, y hay voluntad pol\u00edtica. Podemos ha recurrido incluso al art\u00edculo 128 de la Constituci\u00f3n como argumento. Sumar registr\u00f3 una iniciativa parlamentaria en este sentido que no prosper\u00f3. ERC, los Comuns, la CUP: el bloque de izquierdas empuja en la misma direcci\u00f3n. \ud83c\udfd8\ufe0f<\/p>\n

El problema es que el derecho de tanteo y retracto \u2014el mecanismo que permite a las administraciones adquirir de forma prioritaria un inmueble en las mismas condiciones pactadas\u2014 pierde toda su utilidad cuando los fondos venden piso por piso a precio de mercado de 2026. No hay beneficio posible para el Estado comprando a esos precios lo que se vendi\u00f3 a precio de saldo. La Comunidad de Madrid, gobernada por Isabel D\u00edaz Ayuso, no va a ejercer ese derecho en ning\u00fan caso…hay otras inversiones prioritarias: toros, F\u00f3rmula 1…. Y el Gobierno central, que ha habilitado una l\u00ednea de 100 millones de euros a trav\u00e9s del Ministerio de Vivienda para comprar algunas de estas viviendas, juega en una liga presupuestaria incompatible con la magnitud del problema.<\/p>\n

El economista y diputado de Sumar Carlos Mart\u00edn Urriza lo resume con claridad: el sector p\u00fablico deber\u00eda centrarse en pinchar la burbuja, no en facilitarle la salida a los fondos comprando sus activos a precios inflados.<\/strong> El parque p\u00fablico de alquiler asequible es la prioridad, pero construirlo desde cero requiere una voluntad pol\u00edtica que el PSOE, seg\u00fan este diputado, no termina de demostrar por c\u00e1lculo electoral.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 viene ahora?<\/strong><\/h2>\n

El escenario de los pr\u00f3ximos meses no invita al optimismo si uno es inquilino. Decenas de miles de viviendas van a salir del mercado del alquiler. Sus actuales arrendatarios se enfrentar\u00e1n, en el mejor de los casos, a la posibilidad de comprar un piso que no pueden permitirse a precio de mercado r\u00e9cord. En el peor, a la b\u00fasqueda de una nueva vivienda en alquiler en un mercado con oferta cada vez m\u00e1s escasa y precios que suben por encima del 10% anual.<\/p>\n

Los fondos, mientras tanto, recolocar\u00e1n su capital. El alquiler residencial regulado ya no es suficientemente atractivo. El flex living, el coliving, las residencias de estudiantes, el alquiler corporativo: todos ellos quedan fuera de la regulaci\u00f3n de la LAU y ofrecen m\u00e1rgenes m\u00e1s interesantes. El capital no desaparece del sector inmobiliario. Simplemente migra hacia donde las normas de protecci\u00f3n al inquilino a\u00fan no han llegado e imper la ley del capital. \ud83d\udd04<\/p>\n

Compraron la miseria. Alquilaron la necesidad. Venden el beneficio. Y buscan la pr\u00f3xima ganga. El ciclo se cierra con una precisi\u00f3n que har\u00eda las delicias de cualquier manual de inversi\u00f3n de valores avalado por Bloomberg. Solo que los valores en juego, aqu\u00ed, no est\u00e1n en ning\u00fan balance.<\/p>\n

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Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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