{"id":55864,"date":"2026-04-11T21:26:00","date_gmt":"2026-04-11T19:26:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=55864"},"modified":"2026-04-11T21:26:00","modified_gmt":"2026-04-11T19:26:00","slug":"el-comprador-extranjero-se-retira-caen-las-compraventas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/el-comprador-extranjero-se-retira-caen-las-compraventas\/","title":{"rendered":"El comprador extranjero se retira: caen las compraventas"},"content":{"rendered":"

El mercado residencial espa\u00f1ol pierde fuelle en uno de sus segmentos m\u00e1s activos de los \u00faltimos a\u00f1os. Seg\u00fan los datos publicados el 9 de abril de 2026 por el Consejo General del Notariado, los compradores extranjeros formalizaron 66.629 compraventas de vivienda libre en el segundo semestre de 2025<\/strong>, un\u00a04,4% menos<\/strong>\u00a0que en el mismo periodo del a\u00f1o anterior. Es un dato que, visto en fr\u00edo, podr\u00eda parecer menor, pero que adquiere otra dimensi\u00f3n cuando se analiza su contexto: el peso del comprador for\u00e1neo sobre el total del mercado ha ca\u00eddo al\u00a018,4%<\/strong>, su nivel m\u00e1s bajo desde el a\u00f1o pand\u00e9mico de 2020, y encadena ya\u00a0tres a\u00f1os consecutivos de descenso<\/strong>. La tendencia ya no es una anomal\u00eda coyuntural. Es una se\u00f1al estructural que conviene tomarse en serio.<\/p>\n

El peso de las compraventas por extranjeros cae a niveles del a\u00f1o 2020<\/strong><\/h2>\n

Que el porcentaje de compraventas protagonizadas por extranjeros retroceda hasta el 18,4% no es un dato menor. En el segundo semestre de 2022, ese peso lleg\u00f3 al 21,3%, el m\u00e1ximo hist\u00f3rico de la serie del Notariado. Desde entonces, la ca\u00edda ha sido sostenida: 20,9% en el primer semestre de 2023, 19,5% a cierre de 2024 y ahora ese 18,4% que nos sit\u00faa en territorio pand\u00e9mico. El Anuario de la Estad\u00edstica Registral Inmobiliaria confirma la misma tendencia desde el lado registral: en el conjunto de 2025, los extranjeros representaron el\u00a013,82% de todas las compras de vivienda<\/strong>, por debajo del m\u00e1ximo hist\u00f3rico del 14,98% registrado en 2023. En t\u00e9rminos absolutos, eso s\u00ed, la demanda extranjera creci\u00f3 hasta unas 97.500 transacciones en el a\u00f1o completo, frente a las 93.000 de 2024, lo que matiza el diagn\u00f3stico sin contradecirlo: compran m\u00e1s en n\u00famero, pero pierden peso relativo en un mercado que crece con m\u00e1s fuerza.<\/p>\n

Caen m\u00e1s las compraventas de extranjeros no residentes<\/strong><\/h2>\n

El dato agregado esconde una fractura interna que es, quiz\u00e1s, lo m\u00e1s relevante del informe. Los extranjeros\u00a0residentes en Espa\u00f1a<\/strong>\u00a0crecieron un\u00a03,3%<\/strong>\u00a0y rozaron m\u00e1ximos hist\u00f3ricos con\u00a041.836 operaciones<\/strong>. Los\u00a0no residentes<\/strong>, en cambio, se desplomaron un\u00a015,1%<\/strong>\u00a0hasta las\u00a024.793 transacciones<\/strong>, su cifra m\u00e1s baja desde el segundo semestre de 2020. Son los compradores de segunda residencia, los inversores internacionales puros, los que vienen desde el extranjero a comprar en la costa o en las islas. Ese perfil lleva retrocediendo desde el pico postpand\u00e9mico del primer semestre de 2022, y la correcci\u00f3n se acelera. Las razones pueden ser varias: la incertidumbre geopol\u00edtica y econ\u00f3mica internacional no ayuda, y los precios en los mercados costeros m\u00e1s demandados han alcanzado niveles que empiezan a disuadir incluso a compradores con capacidad adquisitiva alta. Cuando un apartamento en Baleares o en la Costa del Sol compite en precio con activos equivalentes en otros mercados europeos o americanos, parte del atractivo se diluye.<\/p>\n

Las diferencias de precio en las compraventas por extranjeros<\/strong><\/h2>\n

El retroceso en operaciones no ha enfriado los precios ni un grado. El precio medio pagado por compradores extranjeros se situ\u00f3 en\u00a02.479 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, un\u00a05,0% m\u00e1s<\/strong>\u00a0que un a\u00f1o antes. Y la brecha entre perfiles es llamativa: los no residentes pagaron de media\u00a03.242 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, frente a los\u00a01.963 \u20ac<\/strong>\u00a0de los residentes y los\u00a01.839 \u20ac<\/strong>\u00a0del comprador nacional. Dicho de otra forma: el comprador internacional de segunda residencia paga casi un 76% m\u00e1s por metro cuadrado que el comprador espa\u00f1ol medio. Los precios subieron en 16 de las 17 comunidades aut\u00f3nomas analizadas. Solo Galicia registr\u00f3 un descenso, del 4,9%. Los incrementos m\u00e1s intensos se concentraron en Cantabria (+17,2%), Murcia (+14,1%) y La Rioja (+13,4%), mercados que hasta ahora quedaban al margen de la demanda for\u00e1nea y que empiezan a atraerla.<\/p>\n

El comprador n\u00f3rdico y centroeuropeo paga los precios m\u00e1s altos por metro cuadrado<\/strong><\/h2>\n

Por nacionalidades, el ranking de precio por metro cuadrado est\u00e1 encabezado por los\u00a0suecos (3.654 \u20ac\/m\u00b2)<\/strong>, seguidos de\u00a0alemanes (3.559 \u20ac\/m\u00b2)<\/strong>,\u00a0estadounidenses (3.501 \u20ac\/m\u00b2)<\/strong>\u00a0y\u00a0noruegos (3.085 \u20ac\/m\u00b2)<\/strong>. El comprador del norte y centro de Europa es, con diferencia, el que m\u00e1s paga. Tambi\u00e9n superan la media extranjera suizos, polacos, irlandeses, belgas, italianos, franceses, brit\u00e1nicos, neerlandeses y rusos. En el extremo contrario, los compradores\u00a0marroqu\u00edes<\/strong>\u00a0presentan el precio medio m\u00e1s bajo del mercado, con apenas\u00a0768 \u20ac\/m\u00b2<\/strong>, un perfil orientado a vivienda habitual en zonas de coste moderado, muy alejado del inversor vacacional europeo.<\/p>\n

Las operaciones se desploman en la Comunidad de Madrid<\/strong><\/h2>\n

La ca\u00edda m\u00e1s llamativa por territorios corresponde a la\u00a0Comunidad de Madrid<\/strong>, donde las compraventas por extranjeros cayeron un\u00a020,3%<\/strong>, pasando de 5.490 operaciones en el segundo semestre de 2024 a 4.378 en el mismo periodo de 2025. Es un descenso que contrasta con el dinamismo general del mercado madrile\u00f1o y que merece seguimiento. La\u00a0Comunidad Valenciana<\/strong>, que concentra el mayor volumen con\u00a018.722 compraventas<\/strong>, cedi\u00f3 un 7,3%.\u00a0Canarias (-10,8%)<\/strong>\u00a0y\u00a0Baleares (-10,2%)<\/strong>\u00a0acumulan varios semestres consecutivos de ajuste, lo que apunta a un agotamiento real del ciclo expansivo en los destinos vacacionales tradicionales del comprador europeo. En el lado positivo, comunidades del interior como Castilla-La Mancha (+21,5%), Extremadura (+13,8%) y Arag\u00f3n (+11,0%) registraron fuertes incrementos, aunque desde bases muy bajas.<\/p>\n

Los marroqu\u00edes ya compran casi tanto como los procedentes de Reino Unido<\/strong><\/h2>\n

Uno de los cambios m\u00e1s significativos del semestre es el reequilibrio en el ranking por nacionalidades. Los\u00a0brit\u00e1nicos<\/strong>\u00a0lideraron con\u00a05.178 compraventas<\/strong>\u00a0(7,8% del total), pero los\u00a0marroqu\u00edes<\/strong>\u00a0les pisaron los talones con\u00a05.154 transacciones<\/strong>\u00a0(7,7%). La distancia es m\u00ednima y refleja una tendencia que lleva varios semestres consolid\u00e1ndose: el comprador marroqu\u00ed, concentrado en comunidades como Murcia (35,1% de los residentes extranjeros), Navarra (32,1%) y La Rioja (25,8%), gana peso de forma constante. Mientras tanto, Reino Unido acusa una ca\u00edda interanual del\u00a014,4%<\/strong>\u00a0en operaciones, que puede explicarse por la combinaci\u00f3n del Brexit, la depreciaci\u00f3n de la libra en episodios de tensi\u00f3n y el encarecimiento de los destinos costeros espa\u00f1oles.<\/p>\n

\u00a0Las hipotecas contratadas por extranjeros<\/strong><\/h2>\n

El segmento hipotecario ofrece una lectura complementaria. Seg\u00fan el Anuario Registral, en 2025 se constituyeron\u00a039.485 hipotecas sobre vivienda por parte de extranjeros<\/strong>, el\u00a0nivel m\u00e1ximo de la serie hist\u00f3rica<\/strong>, con un incremento del\u00a020,7%<\/strong>\u00a0respecto a 2024. Representan el\u00a07,92% del total de hipotecas<\/strong>, con un importe medio de casi\u00a0193.000 \u20ac<\/strong>, tambi\u00e9n m\u00e1ximo hist\u00f3rico. Las comunidades con mayor peso de hipotecas a extranjeros fueron Baleares (15,2%), Comunidad Valenciana (12,83%), Catalu\u00f1a (12,28%) y Murcia (10,06%). Que el volumen hipotecario crezca mientras las compraventas caen sugiere que una parte del comprador extranjero sigue activo, pero financia m\u00e1s y compra con menos capital propio, un cambio de comportamiento que tambi\u00e9n habla de un mercado m\u00e1s tenso en t\u00e9rminos de accesibilidad.<\/p>\n<\/div><\/div>