{"id":55934,"date":"2026-04-16T01:00:50","date_gmt":"2026-04-15T23:00:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=55934"},"modified":"2026-04-16T10:57:46","modified_gmt":"2026-04-16T08:57:46","slug":"los-extranjeros-empiezan-a-huir-de-los-precios-de-la-obra-nueva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/los-extranjeros-empiezan-a-huir-de-los-precios-de-la-obra-nueva\/","title":{"rendered":"Los extranjeros empiezan a huir de los precios de la obra nueva\u00a0"},"content":{"rendered":"

El mercado inmobiliario espa\u00f1ol lleva meses enviando se\u00f1ales de alerta que el sector promotor, envalentonado por a\u00f1os de demanda boyante y precios gratificantes, parece empe\u00f1ado en ignorar. Los datos del segundo semestre de 2025 publicados por el Consejo General del Notariado son, en este sentido, bastante elocuentes: la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros cay\u00f3 un 4,4% interanual<\/strong>, situ\u00e1ndose en 66.629 operaciones<\/strong> y representando el 18,4% del total del mercado<\/strong>, su nivel m\u00e1s bajo desde el a\u00f1o pand\u00e9mico de 2020. Tres a\u00f1os consecutivos de retroceso en el peso relativo del comprador for\u00e1neo no es ruido estad\u00edstico. Es una tendencia. Y las tendencias, en inmobiliario, suelen llegar tarde a los titulares pero temprano a los balances.<\/p>\n

Los no residentes se retiran: menos compradores, m\u00e1s precio<\/strong><\/h2>\n

La primera lectura del dato agregado es enga\u00f1osa, porque en realidad esconde una fractura interna de considerable profundidad. Mientras los extranjeros residentes en Espa\u00f1a crecieron un 3,3%<\/strong> y alcanzaron el segundo mayor volumen hist\u00f3rico de la serie con 41.836 operaciones<\/strong>, los no residentes se desplomaron un 15,1%<\/strong> hasta las 24.793 transacciones. Dos realidades diametralmente opuestas bajo el mismo ep\u00edgrafe.<\/p>\n

Esta distinci\u00f3n es fundamental para entender lo que est\u00e1 pasando. El extranjero residente es, a todos los efectos pr\u00e1cticos, un comprador integrado en el mercado espa\u00f1ol: conoce los precios, trabaja aqu\u00ed, vive aqu\u00ed y compra vivienda con criterios similares a los nacionales, pagando una media de 1.963 euros por metro cuadrado<\/strong>, muy cerca de los 1.839 euros<\/strong> del comprador espa\u00f1ol. El no residente, en cambio, es otra persona. Compra segunda residencia o invierte, paga de media 3.242 euros por metro cuadrado<\/strong> \u2014un 65,8% m\u00e1s que el residente\u2014, se orienta hacia la obra nueva y, hasta hace poco, parec\u00eda completamente ajeno al concepto de pagar un precio enloquecido. Ese comprador, el que compraba con alegr\u00eda las promociones de lujo en primera l\u00ednea de playa, es el que est\u00e1 saliendo por la puerta. Y lo est\u00e1 haciendo con cierta prisa.<\/p>\n

La paradoja es que se va pagando m\u00e1s por lo que compra: el precio medio abonado por no residentes subi\u00f3 un 5,8% interanual<\/strong>. Compran menos, pero m\u00e1s caro. Lo que indica que no es que el comprador de alto poder adquisitivo haya desaparecido, sino que el de poder adquisitivo medio \u2014el que se estiraba hasta el l\u00edmite para comprarse un apartamento con vistas en Torrevieja o un adosado en Benidorm\u2014 ya no llega.<\/p>\n

Donde m\u00e1s suben los precios, m\u00e1s caen las compraventas<\/strong><\/h2>\n

Hay una correlaci\u00f3n en los datos del Notariado que deber\u00eda leerse con atenci\u00f3n en m\u00e1s de una oficina de promotora costera. Las comunidades aut\u00f3nomas con mayor precio por metro cuadrado son exactamente las que registran las ca\u00eddas m\u00e1s severas en el n\u00famero de operaciones protagonizadas por extranjeros. Madrid se desplom\u00f3 un 20,3%<\/strong>, con un precio medio de 3.862 euros por metro cuadrado<\/strong>. Baleares cay\u00f3 un 10,2%<\/strong>, con un precio que alcanza los 5.201 euros por metro cuadrado<\/strong> \u2014el m\u00e1s alto de todo el territorio nacional\u2014. Canarias retrocedi\u00f3 un 10,8%<\/strong> y la Comunidad Valenciana, que concentra el mayor volumen del mercado, con 18.722 operaciones, cedi\u00f3 un 7,3%<\/strong>.<\/p>\n

En el otro extremo, crecen las compraventas en aquellas comunidades donde los precios siguen siendo accesibles: Castilla-La Mancha subi\u00f3 un 21,5%<\/strong> con un precio medio de 805 euros por metro cuadrado<\/strong>; Extremadura creci\u00f3 un 13,8%<\/strong> con apenas 688 euros por metro cuadrado<\/strong>; Arag\u00f3n avanz\u00f3 un 11%<\/strong> con 968 euros<\/strong>. El mensaje es bastante directo: el extranjero no ha dejado de comprar en Espa\u00f1a, ha dejado de comprar en las zonas donde el precio se ha ido a la estratosfera. Y est\u00e1 buscando alternativas m\u00e1s razonables, aunque est\u00e9n a dos horas de la playa, que mejor clima que en su pa\u00eds seguro que encuentra.<\/p>\n

Los residentes se vuelcan en la segunda mano<\/strong><\/h2>\n

El otro fen\u00f3meno relevante que emerge de los datos es el desplazamiento de la demanda hacia la vivienda usada, particularmente visible entre los extranjeros residentes. No es casualidad: el precio de la obra nueva es ya un 43% superior<\/strong> al promedio de la vivienda de segunda mano, acumulando una subida superior al 32% entre 2020 y 2025<\/strong>, con el metro cuadrado medio en 2.567 euros<\/strong> seg\u00fan el informe Vivienda de obra nueva 2026<\/em> de Tinsa by Accumin. Y la tendencia sigue siendo alcista, con el sector constructor alertando de nuevas presiones en costes derivadas de la geopol\u00edtica global y de la guerra de Trump.<\/p>\n

El extranjero residente, con mejor conocimiento del mercado y criterios de compra m\u00e1s parecidos a los espa\u00f1oles, ha hecho el c\u00e1lculo y ha concluido que la segunda mano ofrece mejor relaci\u00f3n calidad-precio. El no residente, que llega con el cat\u00e1logo de la promotora bajo el brazo. sue\u00f1os de terraza con vistas al mar, y botella de Krug en la cubitera, sigue siendo el principal cliente de la obra nueva. Pero, como dec\u00edamos, cada vez son menos los que se presentan con esa disposici\u00f3n.<\/p>\n

N\u00f3rdicos y centroeuropeos: menos, pero m\u00e1s rumbosos<\/strong><\/h2>\n

Entre los no residentes que todav\u00eda compran, el perfil m\u00e1s activo es el del comprador n\u00f3rdico y centroeuropeo, que encabeza sin discusi\u00f3n el ranking de precio por metro cuadrado: suecos a 3.654 euros<\/strong>, alemanes a 3.559 euros<\/strong>, noruegos a 3.085 euros<\/strong>. Son los que financian las promociones de lujo de la Costa Blanca y Baleares, los que consumen obra nueva con amenities, los que preguntan si hay cargador para el coche el\u00e9ctrico y si el arquitecto tiene portfolio en Instagram.<\/p>\n

El problema es que tambi\u00e9n son los que m\u00e1s han recortado su actividad compradora. Los datos interanuales muestran ca\u00eddas significativas para Noruega (-19,3%)<\/strong>, B\u00e9lgica (-17,5%)<\/strong> y Alemania (-6,4%)<\/strong>. El comprador alem\u00e1n, que lleg\u00f3 a concentrar el 52,6% de todas las operaciones de no residentes en Baleares<\/strong>, est\u00e1 frenando. Y aqu\u00ed viene el comentario que nadie quiere escuchar en las ferias inmobiliarias de Alicante: el alem\u00e1n y el holand\u00e9s, ante la m\u00ednima se\u00f1al de inestabilidad econ\u00f3mica, se encierran en casa, suben la calefacci\u00f3n, piden una torre de pizzas y esperan. Es su idiosincrasia. El espa\u00f1ol, en las mismas circunstancias, se va al bar a comentar con humor la que est\u00e1 cayendo y no cancela las vacaciones ni aunque ardan los petroleros. Culturas distintas, respuestas al riesgo muy distintas, y ahora mismo hay bastante riesgo en el ambiente.<\/p>\n

El mapa por nacionalidades: el brit\u00e1nico compra caro en la costa, el marroqu\u00ed compra donde trabaja<\/strong><\/h2>\n

Por n\u00famero de operaciones, Reino Unido lidera<\/strong> con 5.178 compraventas<\/strong> (7,8% del total), seguido muy de cerca por Marruecos con 5.154<\/strong> (7,7%). Pero la similitud en el dato agregado esconde perfiles absolutamente opuestos.<\/p>\n

El brit\u00e1nico compra en zonas tur\u00edsticas consolidadas \u2014Murcia costa (29,8% de sus operaciones)<\/strong>, Andaluc\u00eda (16%), Valencia (8,8%)<\/strong>\u2014, con un precio medio de 2.627 euros por metro cuadrado<\/strong>, orientado a segunda residencia o retiro anticipado bajo el sol mediterr\u00e1neo. Es el cliente cl\u00e1sico de la inmobiliaria costera, el que llega con el presupuesto m\u00e1s o menos claro y pregunta si el vecino tambi\u00e9n es ingl\u00e9s. Ahora bien, Reino Unido cay\u00f3 un 14,4% interanual<\/strong>, lo que no es un ajuste menor. El Brexit, los tipos de inter\u00e9s y la inestabilidad pol\u00edtica y laboral en el Reino Unido est\u00e1n haciendo mella en ese sue\u00f1o mediterr\u00e1neo.<\/p>\n

El marroqu\u00ed, en cambio, compra en zonas completamente diferentes y con objetivos radicalmente distintos. Su precio medio es de 768 euros por metro cuadrado<\/strong>, el m\u00e1s bajo de toda la tabla, y concentra sus compras en Murcia interior (35,1%)<\/strong>, Navarra (32,1%)<\/strong>, La Rioja (25,8%)<\/strong> y Arag\u00f3n (21,9%)<\/strong>. No compra segunda residencia. Compra vivienda habitual en las zonas donde trabaja, pr\u00f3xima a la agricultura intensiva y a los mercados laborales donde la comunidad marroqu\u00ed tiene mayor presencia. Son mundos distintos dentro de la misma estad\u00edstica.<\/p>\n

En el lado m\u00e1s preocupante del ranking interanual destaca el desplome de Rusia (-28,6%)<\/strong> y China (-22,9%)<\/strong>, dos colectivos que combinaban alta capacidad adquisitiva con motivaciones inversoras y que, por razones evidentes \u2014sanciones, restricciones de capital, visados, Golden Visa eliminada\u2014, han reducido dr\u00e1sticamente su actividad en el mercado espa\u00f1ol.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de los precios: regulaci\u00f3n, fiscalidad y geopol\u00edtica<\/strong><\/h2>\n

Los precios son la causa m\u00e1s visible de la retirada del comprador no residente, pero no la \u00fanica. La supresi\u00f3n de la Golden Visa<\/strong> ha cerrado un canal de entrada relevante, especialmente para compradores extracomunitarios con perfil inversor. La amenaza de un incremento fiscal de hasta el 100% del valor del inmueble<\/strong> para no residentes de fuera de la UE \u2014todav\u00eda en debate pero ya generando incertidumbre\u2014 ha enfriado expectativas. Y la inestabilidad geopol\u00edtica global<\/strong>, con la guerra de aranceles y misiles de Trump como tel\u00f3n de fondo y la amenaza de recesi\u00f3n en el horizonte, no ayuda precisamente a tomar decisiones de inversi\u00f3n inmobiliaria en el extranjero.<\/p>\n

La incertidumbre, en definitiva, es el peor enemigo del comprador internacional. Y ahora mismo hay incertidumbre por todas partes: en los mercados energ\u00e9ticos, en las materias primas, en los tipos de cambio, en los billetes de avi\u00f3n, en la pol\u00edtica comercial global… El esfuerzo te\u00f3rico de compra de vivienda nueva ya supera el 50% de la renta disponible<\/strong> en provincias como Alicante, M\u00e1laga o Baleares. Eso no es un mercado tenso. Es un mercado que aprieta tanto que empieza a expulsar a sus propios compradores.<\/p>\n

La Costa Blanca se llena de nuevas promociones: \u00bfalguien ha le\u00eddo los datos?<\/strong><\/h2>\n

Y aqu\u00ed llegamos al punto m\u00e1s delicado, el que afecta directamente a los promotores que en este momento tienen gr\u00faas levantadas en la provincia de Alicante. Los datos de visados del Colegio Oficial de Arquitectura T\u00e9cnica de Alicante son contundentes: 11.011 viviendas iniciadas en 2025<\/strong>, un 31,8% m\u00e1s que en 2024<\/strong>, con el cuarto trimestre marcando el mejor registro desde 2008. San Juan de Alicante, Torrevieja, Benidorm, Villajoyosa y D\u00e9nia lideran el volumen de nuevas promociones, en su mayor\u00eda orientadas a una demanda extranjera que, seg\u00fan todos los datos disponibles, est\u00e1 retrocediendo precisamente en esa franja de mercado.<\/p>\n

El coste de ejecuci\u00f3n en la provincia se sit\u00faa ya en 597 euros por metro cuadrado<\/strong>, con un incremento anual del 6,1%<\/strong>. Sumado a suelo, financiaci\u00f3n, impuestos y margen promotor, el precio de salida de estas promociones va a ser alto. Muy alto. Y el comprador n\u00f3rdico o centroeuropeo,\u00a0 al que van dirigidas, est\u00e1 mirando los aranceles de Trump, el precio del gas y su fondo de pensiones antes de firmar nada.<\/p>\n

No se trata de catastrofismo. Se trata de que cuando la demanda que sosten\u00eda un ciclo promotor empieza a aflojar \u2014y los datos del Notariado indican que eso est\u00e1 ocurriendo desde el primer semestre de 2022\u2014, las promociones iniciadas en la parte alta del ciclo son las que m\u00e1s tardan en venderse, las que m\u00e1s dilatan sus plazos y las que acaban generando problemas financieros a los promotores m\u00e1s apalancados. El mercado inmobiliario tiene una memoria corta y una deuda larga. Y la Costa Blanca, que lo sabe por experiencia propia, parece dispuesta a volver a aprenderlo. Ls gallina de los huevos de oro hace las maletas y busca otro gallinero.<\/p>\n

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Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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