{"id":56062,"date":"2026-04-25T23:07:57","date_gmt":"2026-04-25T21:07:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=56062"},"modified":"2026-04-25T23:07:57","modified_gmt":"2026-04-25T21:07:57","slug":"santiago-de-compostela-nueva-zona-residencial-tensionada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/alquileres\/santiago-de-compostela-nueva-zona-residencial-tensionada\/","title":{"rendered":"Santiago de Compostela, nueva zona residencial tensionada"},"content":{"rendered":"

El Concello compostelano logra el visto bueno de la Xunta en su segunda solicitud<\/strong><\/h2>\n

Al segundo intento, y con mejor documentaci\u00f3n, el Concello de Santiago de Compostela ha obtenido de la Xunta de Galicia el reconocimiento formal como zona de mercado residencial tensionado, al amparo de la Ley estatal 12\/2023 de acceso a la vivienda<\/strong>. La norma, que establece mecanismos de control de alquileres en los mercados declarados tensionados, ya hab\u00eda sido solicitada por el gobierno municipal \u2014formado por el BNG y Compostela Aberta\u2014 en mayo de 2024. La Conseller\u00eda de Vivenda devolvi\u00f3 entonces el expediente exigiendo m\u00e1s documentaci\u00f3n justificativa. Lecci\u00f3n aprendida: el Ayuntamiento recurri\u00f3 a la misma consultora que hab\u00eda resuelto el mismo tr\u00e1mite en A Coru\u00f1a y present\u00f3 un segundo informe en marzo de 2026 que esta vez s\u00ed ha superado el filtro auton\u00f3mico.<\/p>\n

La resoluci\u00f3n del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS)<\/strong>, fechada el 10 de marzo de 2026, constata que la capital gallega cumple uno de los cuatro criterios posibles para la declaraci\u00f3n: el precio del alquiler ha crecido en los cinco a\u00f1os anteriores un acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC gallego. En concreto, las rentas de arrendamiento subieron un 40,2 % entre 2019 y 2024<\/strong>, mientras el IPC acumulado en Galicia se quedaba en el 20 %. Incluso con los datos m\u00e1s conservadores del Atlas de Vivienda del Ministerio, el criterio se supera con holgura para el per\u00edodo 2019-2023. Con cumplir uno basta, y el informe no se anda con m\u00e1s argucias.<\/p>\n

Con esto, Santiago se convierte en la segunda ciudad gallega declarada zona tensionada<\/strong>, siguiendo los pasos de A Coru\u00f1a, cuya declaraci\u00f3n entr\u00f3 en vigor el 30 de julio de 2025. El proceso operativo a\u00fan no ha concluido: la resoluci\u00f3n producir\u00e1 efectos desde el d\u00eda siguiente a su publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial del Estado<\/strong>, y el Concello dispone de dos meses desde la notificaci\u00f3n para presentar el plan espec\u00edfico de medidas correctoras ante el IGVS. Burocracia sobre burocracia, que en Espa\u00f1a es lo que hay.<\/p>\n

La Xunta firma y, de paso, aprovecha para dejar claro que no le gusta nada<\/strong><\/h2>\n

Lo m\u00e1s llamativo del proceso compostelano no es el resultado, sino el contexto pol\u00edtico que lo rodea. La administraci\u00f3n auton\u00f3mica del PPdeG ha aceptado la solicitud porque los datos son objetivamente irrefutables, pero no ha renunciado a dejar constancia de su posici\u00f3n: la Xunta reitera que sigue en contra de la medida<\/strong> y que considera que no tiene efectos reales sobre el mercado residencial. Vienen a decir que firman, pero que conste en acta que no les convence.<\/p>\n

Esta contradicci\u00f3n \u2014validar una declaraci\u00f3n que t\u00e9cnica y legalmente procede mientras se desacredita su utilidad\u2014 resume bastante bien la relaci\u00f3n de muchas administraciones auton\u00f3micas con la Ley de Vivienda: se aplica porque hay que aplicarla, no porque se crea en ella. Mentar al diablo con cara de p\u00f3quer.<\/p>\n

M\u00e1s de 300 municipios tensionados en Espa\u00f1a, con resultados que invitan a la prudencia<\/strong><\/h2>\n

Santiago no llega a este escenario de vac\u00edo. Actualmente hay en Espa\u00f1a m\u00e1s de 300 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado<\/strong>. Catalu\u00f1a fue la pionera: entre marzo y octubre de 2024, un total de 271 municipios catalanes quedaron bajo este r\u00e9gimen. En 2025 se sumaron m\u00e1s de treinta localidades vascas y navarras, adem\u00e1s de A Coru\u00f1a. Renter\u00eda (Guip\u00fazcoa) fue el primer municipio declarado tensionado fuera de Catalu\u00f1a, con efectos desde el 31 de enero de 2025. El 1 de mayo siguieron Lasarte-Oria, Zumaya, Ir\u00fan y Baracaldo; el 29 de julio se incorporaron San Sebasti\u00e1n, Gald\u00e1cano, A Coru\u00f1a y 21 municipios navarros encabezados por Pamplona; y en febrero de 2026 se a\u00f1adieron Hernani, Lezo y Tolosa. Euskadi acumula ya 14 mercados tensionados, con tres m\u00e1s en camino.<\/p>\n

Las restricciones que implica la declaraci\u00f3n<\/strong> son conocidas: en nuevos contratos con peque\u00f1os propietarios, el precio queda limitado a la renta del contrato anterior actualizada seg\u00fan el \u00edndice del INE; si el propietario es gran tenedor \u2014categor\u00eda que en zonas tensionadas baja a cinco inmuebles\u2014, se aplica el \u00cdndice de Referencia de Precios del MIVAU<\/strong>; los inquilinos con contrato en vigor pueden solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta tres a\u00f1os en las mismas condiciones; y existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90 %<\/strong> para el alquiler de larga duraci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0Lo que dicen los datos all\u00ed donde ya se aplica<\/strong><\/h2>\n

El problema es que los resultados observables hasta ahora no son precisamente un argumento de venta para la medida. En Catalu\u00f1a, donde los topes llevan m\u00e1s tiempo en vigor, lo m\u00e1s destacado es la p\u00e9rdida masiva de oferta de alquiler de larga duraci\u00f3n<\/strong>, con un trasvase generalizado hacia el alquiler temporal. Los precios en las zonas tensionadas han crecido algo por debajo de la media nacional, pero la renta media ha marcado m\u00e1ximos hist\u00f3ricos<\/strong> en el conjunto de la comunidad, incluyendo municipios tensionados como Barcelona, y la firma de nuevos contratos cae con fuerza mientras la superficie media de los pisos alquilados se reduce. Menos piso, m\u00e1s caro por metro cuadrado: no es exactamente lo que se buscaba.<\/p>\n

En Navarra, el \u00faltimo informe del Observatorio de Vivienda muestra que las rentas bajan tanto en zonas tensionadas como en zonas no tensionadas \u2014lo que hace dif\u00edcil atribuir el efecto a la medida\u2014, la superficie media arrendada encoge y la comparativa trimestral de contratos firmados acusa un desplome del 44 %<\/strong>, con creciente peso del alquiler temporal. En A Coru\u00f1a, a\u00fan con menos recorrido temporal, la entrada en vigor del control de rentas ha coincidido con una ca\u00edda del 70 % en la firma de contratos<\/strong>, seg\u00fan el propio Observatorio de Vivienda de Galicia, con precios ligeramente a la baja pero con el precio por metro cuadrado estabilizado.<\/p>\n

La oferta actual en Santiago ronda los 245 inmuebles <\/strong>a un precio medio de 12,16 euros\/m\u00b2\/mes, por debajo del promedio nacional de 15 euros. Es un mercado relativamente peque\u00f1o, lo que hace a\u00fan m\u00e1s imprevisible el efecto de la intervenci\u00f3n. Lo que s\u00ed es previsible, a juzgar por lo ocurrido en otras ciudades, es que una parte de esa oferta encuentre la salida del alquiler temporal antes de que la tinta del BOE se seque.<\/p>\n<\/div><\/div>