{"id":56078,"date":"2026-04-27T21:58:32","date_gmt":"2026-04-27T19:58:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=56078"},"modified":"2026-04-27T21:58:32","modified_gmt":"2026-04-27T19:58:32","slug":"tres-municipios-vascos-se-unen-a-la-lista-de-zonas-tensionadas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/alquileres\/tres-municipios-vascos-se-unen-a-la-lista-de-zonas-tensionadas\/","title":{"rendered":"Tres municipios vascos se unen a la lista de zonas tensionadas"},"content":{"rendered":"
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\u00a0Las zonas tensionadas en el Pa\u00eds Vasco: un mapa que no para de crecer<\/strong><\/h2>\n

Desde este martes 28 de abril, los municipios guipuzcoanos de Arrasate\/Mondrag\u00f3n, Pasaia y Zestoa son oficialmente zonas de mercado residencial tensionado. La declaraci\u00f3n, publicada en el BOE el 27 de abril, tiene una vigencia de tres a\u00f1os y sit\u00faa al Pa\u00eds Vasco como una de las comunidades aut\u00f3nomas con mayor implantaci\u00f3n de esta figura, que ya supera los 300 municipios en toda Espa\u00f1a. Con esta incorporaci\u00f3n, el 57,5% de la poblaci\u00f3n de Gipuzkoa reside ya en una zona tensionada<\/strong>, un total de 374.455 habitantes. En el conjunto de Euskadi, son ya 17 las localidades declaradas, con m\u00e1s de 1.100.000 habitantes, el 54% de la poblaci\u00f3n vasca.<\/p>\n

Y la lista no ha terminado de crecer. Seg\u00fan el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, si se suman los expedientes actualmente en tramitaci\u00f3n \u2014Bergara, Deba, Oiartzun, O\u00f1ati y Orio en Gipuzkoa, m\u00e1s Basauri, Sopela, Urduliz, Gorliz, Bermeo, Lekeitio y Elorrio en Bizkaia\u2014, la cobertura podr\u00eda alcanzar el 57% de la poblaci\u00f3n vasca en los pr\u00f3ximos meses. Que el mercado libre de alquiler haya conseguido que m\u00e1s de la mitad de los vascos vivan en territorios donde el Estado tiene que intervenir para que pagar el alquiler no sea un lujo al alcance de pocos dice mucho, y poco bueno, sobre c\u00f3mo han funcionado las cosas durante d\u00e9cadas.<\/p>\n

Las caracter\u00edsticas de Arrasate, Pasaia y Zestoa: tres realidades, un mismo problema<\/strong><\/h2>\n

Los tres municipios comparten diagn\u00f3stico \u2014escasez de oferta, precios disparados y demanda insatisfecha\u2014 pero presentan perfiles distintos que condicionan las soluciones posibles.<\/p>\n

Arrasate<\/strong> lleva a\u00f1os sufriendo un crecimiento sostenido de la demanda, especialmente en alquiler, con subidas del 23,9% entre 2017 y 2022, y del 30,7% en trece a\u00f1os. El parque en alquiler representa apenas el 13,9% del total, y el n\u00famero de hogares arrendatarios ha crecido un 87% en poco m\u00e1s de una d\u00e9cada, impulsado por j\u00f3venes y familias con menor capacidad adquisitiva. Su plan de acci\u00f3n contempla la promoci\u00f3n de en torno a 1.000 viviendas protegidas en los pr\u00f3ximos 15 a\u00f1os, junto con la movilizaci\u00f3n de vivienda vac\u00eda mediante un canon de 10 euros por metro cuadrado \u2014con incrementos progresivos del 10% anual hasta triplicarse\u2014. En idealista, en el momento de la declaraci\u00f3n, apenas hab\u00eda cinco inmuebles disponibles, con un precio medio de 11,89 euros\/m\u00b2\/mes.<\/p>\n

Pasaia<\/strong> es quiz\u00e1s el caso m\u00e1s extremo: las familias destinan de media el 35,9% de sus ingresos al pago de la vivienda, con picos del 37,4% en el distrito de Trintxerpe, por encima del umbral de sobreesfuerzo. El municipio est\u00e1 pr\u00e1cticamente consolidado desde el punto de vista urban\u00edstico, sin suelo disponible para grandes desarrollos. Su plan se apoya en unas 400 viviendas p\u00fablicas distribuidas en promociones como Luzuriaga, Estrataldea o Bordaenea, f\u00f3rmulas alternativas como cooperativas en cesi\u00f3n de uso y una apuesta decidida por la rehabilitaci\u00f3n. En el mercado libre de alquiler apenas hab\u00eda tres unidades disponibles, a un precio medio de 18,62 euros\/m\u00b2\/mes.<\/p>\n

Zestoa<\/strong>, por su parte, es el municipio m\u00e1s peque\u00f1o de los tres pero con una particularidad llamativa: el 20,6% de sus viviendas no tiene personas empadronadas, y la tasa de vivienda vac\u00eda alcanza el 10,1%, por encima de la media de Gipuzkoa. Su poblaci\u00f3n ha crecido un 22,6% en los \u00faltimos a\u00f1os, pero el parque de vivienda \u2014con una antig\u00fcedad media de m\u00e1s de 46 a\u00f1os y apenas un 2,5% de vivienda protegida\u2014 no ha acompa\u00f1ado ese ritmo. El plan municipal contempla 57 nuevas viviendas orientadas al alquiler social y la movilizaci\u00f3n del parque vac\u00edo mediante canon y programas de intermediaci\u00f3n. En el mercado libre, al declararse la zona tensionada, solo hab\u00eda una vivienda disponible para alquilar.<\/p>\n

Las implicaciones de la declaraci\u00f3n de zona tensionada<\/strong><\/h2>\n

La declaraci\u00f3n como zona de mercado residencial tensionado, recogida en el art\u00edculo 18 de la Ley de Vivienda, activa un conjunto de medidas que afectan tanto a nuevos contratos como a los que ya est\u00e1n en vigor. En los nuevos contratos con peque\u00f1os propietarios, el precio queda limitado a la renta del contrato anterior, actualizada seg\u00fan el \u00edndice que publica el INE. Si la vivienda pertenece a un gran tenedor \u2014aqu\u00ed se considera como tal a quien tenga cinco o m\u00e1s inmuebles residenciales, frente a los diez exigidos fuera de zonas tensionadas\u2014 o lleva m\u00e1s de cinco a\u00f1os sin alquilarse, el precio debe fijarse conforme al \u00cdndice de Referencia de Precios del Ministerio de Vivienda. Los inquilinos con contrato vigente pueden solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta tres a\u00f1os en las mismas condiciones. Y para quien decida alquilar a largo plazo, existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50% y el 90%.<\/p>\n

Adem\u00e1s, la declaraci\u00f3n permite que los tres municipios accedan a los programas auton\u00f3micos Bizigune<\/strong> \u2014gesti\u00f3n integral del arrendamiento de viviendas vac\u00edas, con pagos a propietarios de 700 euros mensuales en Arrasate y Pasaia, y 747 en Pasaia\u2014 y Gaztelagun<\/strong>, que ofrece ayudas a menores de 36 a\u00f1os que alquilan viviendas con renta no superior a 800 euros, con dotaciones de hasta 40.000 euros anuales. La declaraci\u00f3n tambi\u00e9n blinda estos municipios frente a la expansi\u00f3n del alquiler tur\u00edstico: desde este lunes, no se podr\u00e1n conceder nuevas licencias de vivienda tur\u00edstica en ninguno de los tres.<\/p>\n

Alokaplus, la nueva herramienta del Gobierno Vasco para propietarios<\/strong><\/h2>\n

El Gobierno Vasco ha anunciado en paralelo el lanzamiento de Alokaplus<\/strong>, un nuevo programa destinado a incrementar la protecci\u00f3n de los propietarios que pongan sus viviendas en r\u00e9gimen de arrendamiento. La iniciativa pretende ofrecer seguridad jur\u00eddica frente a impagos y desperfectos, cubriendo supuestos que el Real Decreto-ley 11\/2020 apenas contempla de forma parcial. La l\u00f3gica es clara: si el propietario percibe menos riesgo, puede estar m\u00e1s dispuesto a sacar su vivienda al mercado del alquiler. En un contexto donde la oferta es estructuralmente insuficiente \u2014como demuestra que en Zestoa haya literalmente un solo piso disponible para alquilar\u2014, cualquier herramienta que contribuya a movilizar el parque existente merece, al menos, el beneficio de la duda.<\/p>\n

Incrementar la oferta: la asignatura pendiente que las zonas tensionadas no resuelven solas<\/strong><\/h2>\n

En conjunto, los tres municipios contemplan la promoci\u00f3n de cerca de 1.500 nuevas viviendas<\/strong> en los pr\u00f3ximos a\u00f1os, cifra que podr\u00eda elevarse hasta 1.800 si se desarrolla todo el potencial urban\u00edstico previsto. Es un esfuerzo notable para municipios de tama\u00f1o medio, pero conviene no perder de vista que las zonas tensionadas son, ante todo, un instrumento de contenci\u00f3n de precios, no de generaci\u00f3n de oferta. El tope de alquileres frena subidas abusivas, pero no construye pisos. La pol\u00edtica de vivienda que de verdad transforme la situaci\u00f3n estructural necesita suelo, financiaci\u00f3n, voluntad pol\u00edtica y tiempo. Las declaraciones de zona tensionada son el reconocimiento oficial de que el mercado ha fallado. El siguiente paso \u2014m\u00e1s dif\u00edcil y menos visible\u2014 es hacer que no vuelva a fallar.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>