Las subastas de pisos siempre han existido, aunque durante d\u00e9cadas fueron territorio exclusivo de una fauna muy particular: el subastero profesional. Un tipo con traje arrugado, malet\u00edn de cuero desgastado y una red de contactos que hac\u00eda que cualquier intruso se arrepintiera de haber aparecido por all\u00ed. No era solo competencia desleal; en algunos casos era directamente persuasi\u00f3n f\u00edsica. Grupos cerrados, pactos t\u00e1citos para repartirse el producto y la norma no escrita de que el forastero que se colaba en una puja ten\u00eda muchas papeletas de salir peor de lo que hab\u00eda entrado. Una cofrad\u00eda con sus propios rituales, sus propias reglas y sus propias maneras de hacer cumplir esas reglas.<\/p>\n
Eso ha cambiado bastante, para bien y para mal. Para bien, porque hoy cualquier ciudadano con conexi\u00f3n a internet, certificado digital y ganas de complicarse la vida puede participar en una subasta desde el sof\u00e1 de su casa. Para mal, porque esa accesibilidad ha atra\u00eddo a una hornada de aspirantes a subastero que se presentan sin saber muy bien d\u00f3nde se han metido y que, en el mejor de los casos, salen igual que entraron. En el peor, bastante m\u00e1s aligerados de cartera.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 es una subasta de inmuebles?<\/strong><\/h2>\nDicho en plata: una subasta de inmuebles es la venta p\u00fablica de una propiedad al mejor postor para saldar una deuda. El camino que lleva un piso hasta la subasta suele ser largo y bastante triste: el propietario deja de pagar la hipoteca, los impuestos o alguna deuda con terceros; el acreedor \u2014banco, Hacienda, la comunidad de vecinos en casos extremos\u2014 inicia el procedimiento legal correspondiente; y si no hay acuerdo, el juzgado o el organismo competente ordena la venta p\u00fablica del bien. El resultado final es un inmueble que sale al mercado con un precio de tasaci\u00f3n, una fecha de inicio y una fecha de fin, y la promesa impl\u00edcita de que puede conseguirse por menos de lo que valdr\u00eda en condiciones normales. O no. Eso depende de muchos factores, algunos de los cuales pueden llevarnos al precipicio si no se estudian con detenimiento antes de pujar.<\/p>\n
\u00a0\u00bfQui\u00e9nes hacen las subastas?<\/strong><\/h2>\nAqu\u00ed viene la primera sorpresa para el reci\u00e9n llegado: no hay un \u00fanico tipo de subasta ni un \u00fanico organismo que las gestione. Est\u00e1n las subastas judiciales<\/strong>, que son las m\u00e1s comunes y derivan de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de reclamaciones de deuda tramitadas ante un juzgado. Est\u00e1n las subastas administrativas<\/strong>, convocadas por organismos p\u00fablicos como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social para cobrar deudas fiscales o de cotizaciones. Est\u00e1n las subastas notariales<\/strong>, menos frecuentes, gestionadas ante notario y habitualmente vinculadas a acuerdos privados o ejecuciones extrajudiciales. Y est\u00e1n las subastas privadas<\/strong>, convocadas por empresas o particulares bajo sus propias condiciones, que son las que requieren el nivel m\u00e1s alto de escepticismo y de investigaci\u00f3n previa, porque las garant\u00edas son menores y la historia del inmueble suele ser m\u00e1s enrevesada.<\/p>\nCada tipo tiene su normativa, sus plazos y sus particularidades. La diferencia entre una subasta judicial y una administrativa no es solo burocr\u00e1tica; afecta a qu\u00e9 cargas se cancelan, qu\u00e9 deudas asume el comprador y qu\u00e9 plazo tiene para pagar el precio final. Conviene saberlo antes, no despu\u00e9s de haber ganado la puja y encontrarse con el bien entre las manos y su deuda.<\/p>\n
\u00a0\u00bfC\u00f3mo se puede participar en la subasta de una casa?<\/strong><\/h2>\nEl proceso, visto desde fuera, parece razonablemente sencillo. Primero hay que registrarse en el Portal de Subastas del BOE<\/strong>, que es la plataforma oficial donde se publican la mayor parte de las subastas judiciales y administrativas. Para ello se necesita certificado digital o Cl@ve PIN, as\u00ed que el primer escollo es puramente burocr\u00e1tico. Una vez dentro, se localiza la subasta de inter\u00e9s, se revisa el expediente \u2014esto es fundamental, aunque mucha gente se lo salta con una alegr\u00eda que da escalofr\u00edos\u2014 y se formaliza el dep\u00f3sito o consignaci\u00f3n<\/strong>, que habitualmente equivale al 5% del valor de tasaci\u00f3n del bien. Ese dinero se devuelve \u00edntegramente si no se gana la puja. Si se gana y luego el adjudicatario se echa atr\u00e1s, ese dinero no vuelve. Se queda ah\u00ed como penalizaci\u00f3n, recordatorio permanente de que las ganas de comprar barato no son suficientes si no van acompa\u00f1adas de la capacidad econ\u00f3mica para cerrar la operaci\u00f3n.<\/p>\nLa puja en s\u00ed dura 20 d\u00edas naturales<\/strong> desde la apertura de la subasta. Durante ese periodo se pueden realizar ofertas electr\u00f3nicas tantas veces como se quiera. El sistema notifica cuando alguien supera la oferta. Si en la \u00faltima hora alguien puja, el plazo se prorroga otra hora m\u00e1s, lo que puede convertir los \u00faltimos momentos en algo parecido a una guerra de nervios a distancia. Si se gana, el adjudicatario tiene entre 20 y 40 d\u00edas \u2014seg\u00fan el tipo de subasta\u2014 para abonar el resto del precio. Sin hipoteca aprobada, sin liquidez suficiente y sin un plan B de contingencia, ese plazo puede resultar demasiado corto.<\/p>\n\u00a0\u00bfC\u00f3mo puedo encontrar subastas en curso?<\/strong><\/h2>\nLa fuente oficial es el Portal de Subastas del BOE, que contiene toda la informaci\u00f3n legalmente exigible pero cuya navegaci\u00f3n puede poner a prueba la paciencia del m\u00e1s estoico. Hay herramientas privadas y agregadores que filtran, geolocalizan y ordenan esa informaci\u00f3n de forma m\u00e1s amigable, lo que facilita enormemente la b\u00fasqueda por provincia, tipo de inmueble o rango de precio. Algunas entidades bancarias tambi\u00e9n publican sus propios cat\u00e1logos de inmuebles en subasta, aunque en esos casos las condiciones las fija el banco y no siempre son las m\u00e1s ventajosas para el comprador.<\/p>\n
La mec\u00e1nica de la subasta de la A a la Z<\/strong><\/h2>\nEl proceso completo, desde el impago original hasta la puja, suele tardar a\u00f1os. El propietario original deja de pagar, el acreedor inicia reclamaciones, el juzgado instruye el expediente, se tasa el inmueble, se fija la fecha de subasta y se publica en el BOE. Todo eso puede llevar f\u00e1cilmente entre dos y cinco a\u00f1os, lo que significa que la tasaci\u00f3n que figura en el expediente puede estar bastante desactualizada respecto al valor real del mercado en el momento de la puja, tanto por arriba como por abajo.<\/p>\n
Una vez abierta la subasta, el mecanismo es el que se ha descrito: dep\u00f3sito, puja electr\u00f3nica durante 20 d\u00edas, adjudicaci\u00f3n al mejor postor y pago del resto en el plazo establecido. Al precio final hay que sumarle el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales<\/strong>, que var\u00eda seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma y suele rondar el 6-10% del valor escriturado, m\u00e1s los gastos de notar\u00eda y registro. Quien haga los c\u00e1lculos solo con el precio de adjudicaci\u00f3n y se olvide de estos costes adicionales se llevar\u00e1 una sorpresa desagradable en el momento menos oportuno, que es el de tirar de cartera.<\/p>\nEl ahorro puede ser importante y se encuentran gangas, pero tambi\u00e9n existen riesgos<\/strong><\/h2>\nS\u00ed, es posible encontrar inmuebles al 50% de su valor de mercado. Era mucho m\u00e1s habitual hace diez o quince a\u00f1os, cuando el mercado estaba deprimido y los bancos necesitaban deshacerse de carteras enteras de activos inmobiliarios a cualquier precio. Hoy, con el mercado en los niveles que todos conocemos, las grandes gangas escasean. Eso no significa que no haya oportunidades, pero s\u00ed que la imagen del chollo f\u00e1cil y autom\u00e1tico es m\u00e1s mito que realidad en el momento actual.<\/p>\n
Los riesgos son reales y merecen m\u00e1s respeto del que suelen recibir. El m\u00e1s evidente es la falta de informaci\u00f3n veraz<\/strong>: los edictos de subasta los redactan funcionarios que no siempre hacen un trabajo impecable \u2014dicho esto con toda la diplomacia posible\u2014, y las omisiones o ambig\u00fcedades en esos documentos son m\u00e1s frecuentes de lo deseable. El segundo riesgo es el desconocimiento del estado f\u00edsico del inmueble<\/strong>: en la inmensa mayor\u00eda de los casos no se puede visitar el piso antes de pujar, as\u00ed que se compra a ciegas gui\u00e1ndose por fotograf\u00edas que pueden tener varios a\u00f1os de antig\u00fcedad y que, con mucha probabilidad, fueron tomadas en el momento en que el piso todav\u00eda estaba habitable. Lo que haya dentro ahora puede ser bastante diferente.<\/p>\n\u00a0Lo m\u00e1s importante: hacerse con toda la informaci\u00f3n del inmueble subastado<\/strong><\/h2>\nEl experto en subastas que dice que participa sin asumir ning\u00fan riesgo no est\u00e1 mintiendo exactamente: lo que est\u00e1 diciendo es que no participa en ninguna subasta sobre la que no tenga informaci\u00f3n completa. Esa es la diferencia entre el profesional curtido y el aficionado entusiasta. El primero no puja si hay una sola laguna en su investigaci\u00f3n. El segundo puja esperando que todo salga bien, que es exactamente el tipo de optimismo que suele terminar en desastre.<\/p>\n
La nota simple del Registro de la Propiedad<\/strong> es el primer documento que hay que obtener. Proporciona informaci\u00f3n sobre cargas, hipotecas, embargos anteriores y titularidad. Es un documento que cuesta muy poco conseguir y que puede evitar errores muy caros.<\/p>\nLos principales riesgos<\/strong><\/h2>\nLas cargas registrales<\/strong> son el primer y m\u00e1s importante riesgo. No todas las cargas se cancelan tras una subasta. Solo se cancelan las cargas posteriores a la deuda que se ejecuta. Las anteriores siguen vigentes y pasan al nuevo propietario. Adquirir un inmueble con una hipoteca anterior no cancelada, un embargo previo o cualquier otro derecho real inscrito con anterioridad puede convertir una ganga en una pesadilla de proporciones b\u00edblicas.<\/p>\nEl estado posesorio<\/strong> es el segundo riesgo mayor: qui\u00e9n vive en el inmueble y con qu\u00e9 derecho. Puede estar vac\u00edo, puede tener un inquilino con contrato en vigor que hay que respetar, puede estar ocupado sin t\u00edtulo o puede haber un usufructuario que tiene derecho a vivir all\u00ed hasta que se muera. Cada una de esas situaciones tiene consecuencias jur\u00eddicas y econ\u00f3micas completamente distintas. Ir a visitar el edificio, preguntar a los vecinos y, si es posible, intentar ver el estado del piso desde el exterior no es garant\u00eda de nada, pero es infinitamente mejor que pasar ol\u00edmpicamente.<\/p>\nLas deudas pendientes<\/strong><\/h2>\nLas deudas de IBI y de comunidad de propietarios<\/strong> tienen la consideraci\u00f3n de cargas preferentes: hay que pagarlas s\u00ed o s\u00ed, est\u00e9n o no inscritas en el Registro de la Propiedad. El nuevo propietario hereda los recibos de IBI no prescritos y las deudas de comunidad del a\u00f1o en curso m\u00e1s los tres anteriores (cuatro en Catalu\u00f1a). No es un importe que suela arruinar una operaci\u00f3n por s\u00ed solo, pero ignorarlo completamente puede dar lugar a sorpresas que estropean la rentabilidad del negocio.<\/p>\n\u00bfQu\u00e9 tipo de propiedad se subasta, nuda propiedad, una parte, con inquilino, okupada?<\/strong><\/h2>\nAqu\u00ed est\u00e1 uno de los puntos donde m\u00e1s se complica la vida el subastero inexperto. No siempre se subasta el 100% de la propiedad. Si el embargo afecta solo a uno de los varios propietarios de un inmueble, lo que sale a subasta es \u00fanicamente la parte indivisa<\/strong> correspondiente: la mitad, el tercio o lo que sea. Adquirir una parte indivisa de un inmueble sin el consentimiento del resto de propietarios tiene implicaciones legales y pr\u00e1cticas que hacen la situaci\u00f3n bastante inc\u00f3moda, por decirlo suavemente.<\/p>\nTampoco se subasta siempre la plena propiedad<\/strong>. Puede subastarse \u00fanicamente el usufructo<\/strong> \u2014el derecho a usar el inmueble, sin ser el propietario\u2014 o \u00fanicamente la nuda propiedad<\/strong> \u2014la titularidad del inmueble sin derecho a usarlo mientras el usufructuario siga vivo\u2014. Los edictos de subasta no siempre aclaran esto con la precisi\u00f3n que ser\u00eda deseable, lo que hace imprescindible revisar la documentaci\u00f3n registral antes de pujar. Un piso adjudicado en subasta que resulta ser solo la nuda propiedad puede suponer a\u00f1os de espera hasta poder hacer algo con \u00e9l.<\/p>\nUna gu\u00eda para el subastero primerizo<\/strong><\/h2>\nPara quien se acerca a este mundo por primera vez con m\u00e1s ilusi\u00f3n que informaci\u00f3n y con la venda del chollo puesta ante los ojos, algunas ideas b\u00e1sicas antes de entrar en la arena.<\/p>\n
Primero<\/strong>: no puje por un inmueble que no ha investigado exhaustivamente. El precio atractivo es la zanahoria; las cargas, el estado posesorio y las deudas pendientes son el palo. Obtener la nota simple del Registro de la Propiedad, revisar el edicto de subasta con atenci\u00f3n extrema y, si es posible, visitar la zona, hablar con los vecinos y comprobar el estado exterior del edificio es el m\u00ednimo razonable antes de consignar el dep\u00f3sito.<\/p>\nSegundo<\/strong>: tenga todo el dinero disponible y un poco m\u00e1s antes de pujar. Si gana la subasta, tendr\u00e1 entre 20 y 40 d\u00edas para pagar el resto del precio. Ese no es el momento para llamar al banco a ver si le conceden la hipoteca. La financiaci\u00f3n hay que tenerla pr\u00e1cticamente asegurada antes de participar.<\/p>\nTercero<\/strong>: calcule todos los costes, no solo el precio de adjudicaci\u00f3n. ITP, notar\u00eda, registro, posibles reformas, posibles deudas de comunidad e IBI pendientes, posibles costes de desocupaci\u00f3n si el inmueble est\u00e1 ocupado. La diferencia entre el precio de adjudicaci\u00f3n y el coste real total puede ser considerable.<\/p>\nCuarto<\/strong>: si no tiene experiencia, busque asesoramiento de alguien que la tenga. El mercado de las subastas tiene sus profesionales, y pagar por un buen asesoramiento previo es infinitamente m\u00e1s barato que aprender a base de errores propios.<\/p>\nY quinto<\/strong>: si en alg\u00fan momento de la investigaci\u00f3n aparece una laguna de informaci\u00f3n que no consigue resolver, no puje. El subastero veterano \u2014ese se\u00f1or con m\u00e1s conchas que un gal\u00e1pago que lleva veinte a\u00f1os en esto y que no dice ni una palabra mientras usted puja nerviosamente desde su ordenador\u2014 tiene una regla de oro que no incumple nunca: si no s\u00e9 todo lo que necesito saber, no participo. Esa regla es la que le ha permitido seguir en el negocio mientras otros han ido quedando por el camino.<\/p>\nLas subastas son una herramienta leg\u00edtima, regulada y potencialmente interesante para comprar inmuebles a precios por debajo de mercado. Pero no son un cajero autom\u00e1tico para sacar pasta ni una m\u00e1quina de generar chollos en hilera. Son un mercado con sus reglas, sus riesgos y su propia cultura. Conocerlos no garantiza el \u00e9xito, pero ignorarlos casi siempre garantiza el fracaso. \u00a1Hala, a la rica subasta!<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
\n\n\n\n\n\n![\"Ls](\"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/wp-content\/uploads\/Eduardo2-244x300.jpg\")
<\/p>\n
Eduardo Lizarraga<\/p>\n
WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>
Aqu\u00ed viene la primera sorpresa para el reci\u00e9n llegado: no hay un \u00fanico tipo de subasta ni un \u00fanico organismo que las gestione. Est\u00e1n las subastas judiciales<\/strong>, que son las m\u00e1s comunes y derivan de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de reclamaciones de deuda tramitadas ante un juzgado. Est\u00e1n las subastas administrativas<\/strong>, convocadas por organismos p\u00fablicos como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social para cobrar deudas fiscales o de cotizaciones. Est\u00e1n las subastas notariales<\/strong>, menos frecuentes, gestionadas ante notario y habitualmente vinculadas a acuerdos privados o ejecuciones extrajudiciales. Y est\u00e1n las subastas privadas<\/strong>, convocadas por empresas o particulares bajo sus propias condiciones, que son las que requieren el nivel m\u00e1s alto de escepticismo y de investigaci\u00f3n previa, porque las garant\u00edas son menores y la historia del inmueble suele ser m\u00e1s enrevesada.<\/p>\n Cada tipo tiene su normativa, sus plazos y sus particularidades. La diferencia entre una subasta judicial y una administrativa no es solo burocr\u00e1tica; afecta a qu\u00e9 cargas se cancelan, qu\u00e9 deudas asume el comprador y qu\u00e9 plazo tiene para pagar el precio final. Conviene saberlo antes, no despu\u00e9s de haber ganado la puja y encontrarse con el bien entre las manos y su deuda.<\/p>\n El proceso, visto desde fuera, parece razonablemente sencillo. Primero hay que registrarse en el Portal de Subastas del BOE<\/strong>, que es la plataforma oficial donde se publican la mayor parte de las subastas judiciales y administrativas. Para ello se necesita certificado digital o Cl@ve PIN, as\u00ed que el primer escollo es puramente burocr\u00e1tico. Una vez dentro, se localiza la subasta de inter\u00e9s, se revisa el expediente \u2014esto es fundamental, aunque mucha gente se lo salta con una alegr\u00eda que da escalofr\u00edos\u2014 y se formaliza el dep\u00f3sito o consignaci\u00f3n<\/strong>, que habitualmente equivale al 5% del valor de tasaci\u00f3n del bien. Ese dinero se devuelve \u00edntegramente si no se gana la puja. Si se gana y luego el adjudicatario se echa atr\u00e1s, ese dinero no vuelve. Se queda ah\u00ed como penalizaci\u00f3n, recordatorio permanente de que las ganas de comprar barato no son suficientes si no van acompa\u00f1adas de la capacidad econ\u00f3mica para cerrar la operaci\u00f3n.<\/p>\n La puja en s\u00ed dura 20 d\u00edas naturales<\/strong> desde la apertura de la subasta. Durante ese periodo se pueden realizar ofertas electr\u00f3nicas tantas veces como se quiera. El sistema notifica cuando alguien supera la oferta. Si en la \u00faltima hora alguien puja, el plazo se prorroga otra hora m\u00e1s, lo que puede convertir los \u00faltimos momentos en algo parecido a una guerra de nervios a distancia. Si se gana, el adjudicatario tiene entre 20 y 40 d\u00edas \u2014seg\u00fan el tipo de subasta\u2014 para abonar el resto del precio. Sin hipoteca aprobada, sin liquidez suficiente y sin un plan B de contingencia, ese plazo puede resultar demasiado corto.<\/p>\n La fuente oficial es el Portal de Subastas del BOE, que contiene toda la informaci\u00f3n legalmente exigible pero cuya navegaci\u00f3n puede poner a prueba la paciencia del m\u00e1s estoico. Hay herramientas privadas y agregadores que filtran, geolocalizan y ordenan esa informaci\u00f3n de forma m\u00e1s amigable, lo que facilita enormemente la b\u00fasqueda por provincia, tipo de inmueble o rango de precio. Algunas entidades bancarias tambi\u00e9n publican sus propios cat\u00e1logos de inmuebles en subasta, aunque en esos casos las condiciones las fija el banco y no siempre son las m\u00e1s ventajosas para el comprador.<\/p>\n El proceso completo, desde el impago original hasta la puja, suele tardar a\u00f1os. El propietario original deja de pagar, el acreedor inicia reclamaciones, el juzgado instruye el expediente, se tasa el inmueble, se fija la fecha de subasta y se publica en el BOE. Todo eso puede llevar f\u00e1cilmente entre dos y cinco a\u00f1os, lo que significa que la tasaci\u00f3n que figura en el expediente puede estar bastante desactualizada respecto al valor real del mercado en el momento de la puja, tanto por arriba como por abajo.<\/p>\n Una vez abierta la subasta, el mecanismo es el que se ha descrito: dep\u00f3sito, puja electr\u00f3nica durante 20 d\u00edas, adjudicaci\u00f3n al mejor postor y pago del resto en el plazo establecido. Al precio final hay que sumarle el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales<\/strong>, que var\u00eda seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma y suele rondar el 6-10% del valor escriturado, m\u00e1s los gastos de notar\u00eda y registro. Quien haga los c\u00e1lculos solo con el precio de adjudicaci\u00f3n y se olvide de estos costes adicionales se llevar\u00e1 una sorpresa desagradable en el momento menos oportuno, que es el de tirar de cartera.<\/p>\n S\u00ed, es posible encontrar inmuebles al 50% de su valor de mercado. Era mucho m\u00e1s habitual hace diez o quince a\u00f1os, cuando el mercado estaba deprimido y los bancos necesitaban deshacerse de carteras enteras de activos inmobiliarios a cualquier precio. Hoy, con el mercado en los niveles que todos conocemos, las grandes gangas escasean. Eso no significa que no haya oportunidades, pero s\u00ed que la imagen del chollo f\u00e1cil y autom\u00e1tico es m\u00e1s mito que realidad en el momento actual.<\/p>\n Los riesgos son reales y merecen m\u00e1s respeto del que suelen recibir. El m\u00e1s evidente es la falta de informaci\u00f3n veraz<\/strong>: los edictos de subasta los redactan funcionarios que no siempre hacen un trabajo impecable \u2014dicho esto con toda la diplomacia posible\u2014, y las omisiones o ambig\u00fcedades en esos documentos son m\u00e1s frecuentes de lo deseable. El segundo riesgo es el desconocimiento del estado f\u00edsico del inmueble<\/strong>: en la inmensa mayor\u00eda de los casos no se puede visitar el piso antes de pujar, as\u00ed que se compra a ciegas gui\u00e1ndose por fotograf\u00edas que pueden tener varios a\u00f1os de antig\u00fcedad y que, con mucha probabilidad, fueron tomadas en el momento en que el piso todav\u00eda estaba habitable. Lo que haya dentro ahora puede ser bastante diferente.<\/p>\n El experto en subastas que dice que participa sin asumir ning\u00fan riesgo no est\u00e1 mintiendo exactamente: lo que est\u00e1 diciendo es que no participa en ninguna subasta sobre la que no tenga informaci\u00f3n completa. Esa es la diferencia entre el profesional curtido y el aficionado entusiasta. El primero no puja si hay una sola laguna en su investigaci\u00f3n. El segundo puja esperando que todo salga bien, que es exactamente el tipo de optimismo que suele terminar en desastre.<\/p>\n La nota simple del Registro de la Propiedad<\/strong> es el primer documento que hay que obtener. Proporciona informaci\u00f3n sobre cargas, hipotecas, embargos anteriores y titularidad. Es un documento que cuesta muy poco conseguir y que puede evitar errores muy caros.<\/p>\n Las cargas registrales<\/strong> son el primer y m\u00e1s importante riesgo. No todas las cargas se cancelan tras una subasta. Solo se cancelan las cargas posteriores a la deuda que se ejecuta. Las anteriores siguen vigentes y pasan al nuevo propietario. Adquirir un inmueble con una hipoteca anterior no cancelada, un embargo previo o cualquier otro derecho real inscrito con anterioridad puede convertir una ganga en una pesadilla de proporciones b\u00edblicas.<\/p>\n El estado posesorio<\/strong> es el segundo riesgo mayor: qui\u00e9n vive en el inmueble y con qu\u00e9 derecho. Puede estar vac\u00edo, puede tener un inquilino con contrato en vigor que hay que respetar, puede estar ocupado sin t\u00edtulo o puede haber un usufructuario que tiene derecho a vivir all\u00ed hasta que se muera. Cada una de esas situaciones tiene consecuencias jur\u00eddicas y econ\u00f3micas completamente distintas. Ir a visitar el edificio, preguntar a los vecinos y, si es posible, intentar ver el estado del piso desde el exterior no es garant\u00eda de nada, pero es infinitamente mejor que pasar ol\u00edmpicamente.<\/p>\n Las deudas de IBI y de comunidad de propietarios<\/strong> tienen la consideraci\u00f3n de cargas preferentes: hay que pagarlas s\u00ed o s\u00ed, est\u00e9n o no inscritas en el Registro de la Propiedad. El nuevo propietario hereda los recibos de IBI no prescritos y las deudas de comunidad del a\u00f1o en curso m\u00e1s los tres anteriores (cuatro en Catalu\u00f1a). No es un importe que suela arruinar una operaci\u00f3n por s\u00ed solo, pero ignorarlo completamente puede dar lugar a sorpresas que estropean la rentabilidad del negocio.<\/p>\n Aqu\u00ed est\u00e1 uno de los puntos donde m\u00e1s se complica la vida el subastero inexperto. No siempre se subasta el 100% de la propiedad. Si el embargo afecta solo a uno de los varios propietarios de un inmueble, lo que sale a subasta es \u00fanicamente la parte indivisa<\/strong> correspondiente: la mitad, el tercio o lo que sea. Adquirir una parte indivisa de un inmueble sin el consentimiento del resto de propietarios tiene implicaciones legales y pr\u00e1cticas que hacen la situaci\u00f3n bastante inc\u00f3moda, por decirlo suavemente.<\/p>\n Tampoco se subasta siempre la plena propiedad<\/strong>. Puede subastarse \u00fanicamente el usufructo<\/strong> \u2014el derecho a usar el inmueble, sin ser el propietario\u2014 o \u00fanicamente la nuda propiedad<\/strong> \u2014la titularidad del inmueble sin derecho a usarlo mientras el usufructuario siga vivo\u2014. Los edictos de subasta no siempre aclaran esto con la precisi\u00f3n que ser\u00eda deseable, lo que hace imprescindible revisar la documentaci\u00f3n registral antes de pujar. Un piso adjudicado en subasta que resulta ser solo la nuda propiedad puede suponer a\u00f1os de espera hasta poder hacer algo con \u00e9l.<\/p>\n Para quien se acerca a este mundo por primera vez con m\u00e1s ilusi\u00f3n que informaci\u00f3n y con la venda del chollo puesta ante los ojos, algunas ideas b\u00e1sicas antes de entrar en la arena.<\/p>\n Primero<\/strong>: no puje por un inmueble que no ha investigado exhaustivamente. El precio atractivo es la zanahoria; las cargas, el estado posesorio y las deudas pendientes son el palo. Obtener la nota simple del Registro de la Propiedad, revisar el edicto de subasta con atenci\u00f3n extrema y, si es posible, visitar la zona, hablar con los vecinos y comprobar el estado exterior del edificio es el m\u00ednimo razonable antes de consignar el dep\u00f3sito.<\/p>\n Segundo<\/strong>: tenga todo el dinero disponible y un poco m\u00e1s antes de pujar. Si gana la subasta, tendr\u00e1 entre 20 y 40 d\u00edas para pagar el resto del precio. Ese no es el momento para llamar al banco a ver si le conceden la hipoteca. La financiaci\u00f3n hay que tenerla pr\u00e1cticamente asegurada antes de participar.<\/p>\n Tercero<\/strong>: calcule todos los costes, no solo el precio de adjudicaci\u00f3n. ITP, notar\u00eda, registro, posibles reformas, posibles deudas de comunidad e IBI pendientes, posibles costes de desocupaci\u00f3n si el inmueble est\u00e1 ocupado. La diferencia entre el precio de adjudicaci\u00f3n y el coste real total puede ser considerable.<\/p>\n Cuarto<\/strong>: si no tiene experiencia, busque asesoramiento de alguien que la tenga. El mercado de las subastas tiene sus profesionales, y pagar por un buen asesoramiento previo es infinitamente m\u00e1s barato que aprender a base de errores propios.<\/p>\n Y quinto<\/strong>: si en alg\u00fan momento de la investigaci\u00f3n aparece una laguna de informaci\u00f3n que no consigue resolver, no puje. El subastero veterano \u2014ese se\u00f1or con m\u00e1s conchas que un gal\u00e1pago que lleva veinte a\u00f1os en esto y que no dice ni una palabra mientras usted puja nerviosamente desde su ordenador\u2014 tiene una regla de oro que no incumple nunca: si no s\u00e9 todo lo que necesito saber, no participo. Esa regla es la que le ha permitido seguir en el negocio mientras otros han ido quedando por el camino.<\/p>\n Las subastas son una herramienta leg\u00edtima, regulada y potencialmente interesante para comprar inmuebles a precios por debajo de mercado. Pero no son un cajero autom\u00e1tico para sacar pasta ni una m\u00e1quina de generar chollos en hilera. Son un mercado con sus reglas, sus riesgos y su propia cultura. Conocerlos no garantiza el \u00e9xito, pero ignorarlos casi siempre garantiza el fracaso. \u00a1Hala, a la rica subasta!<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n Eduardo Lizarraga<\/p>\n WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>\u00a0\u00bfC\u00f3mo se puede participar en la subasta de una casa?<\/strong><\/h2>\n
\u00a0\u00bfC\u00f3mo puedo encontrar subastas en curso?<\/strong><\/h2>\n
La mec\u00e1nica de la subasta de la A a la Z<\/strong><\/h2>\n
El ahorro puede ser importante y se encuentran gangas, pero tambi\u00e9n existen riesgos<\/strong><\/h2>\n
\u00a0Lo m\u00e1s importante: hacerse con toda la informaci\u00f3n del inmueble subastado<\/strong><\/h2>\n
Los principales riesgos<\/strong><\/h2>\n
Las deudas pendientes<\/strong><\/h2>\n
\u00bfQu\u00e9 tipo de propiedad se subasta, nuda propiedad, una parte, con inquilino, okupada?<\/strong><\/h2>\n
Una gu\u00eda para el subastero primerizo<\/strong><\/h2>\n
<\/p>\n