{"id":56391,"date":"2026-05-23T23:05:45","date_gmt":"2026-05-23T21:05:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=56391"},"modified":"2026-05-23T23:05:45","modified_gmt":"2026-05-23T21:05:45","slug":"blackstone-vende-testa-y-hace-caja-con-los-inmuebles-de-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/blackstone-vende-testa-y-hace-caja-con-los-inmuebles-de-alquiler\/","title":{"rendered":"Blackstone vende Testa y hace caja con los inmuebles de alquiler"},"content":{"rendered":"
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Blackstone<\/strong> lleva dos a\u00f1os ejecutando una de las desinversiones inmobiliarias m\u00e1s rentables de la historia reciente del mercado espa\u00f1ol. El fondo estadounidense, que acaba de traspasar la cartera de Fidere<\/strong> al canadiense Brookfield<\/strong> por 1.050 millones de euros<\/strong>, est\u00e1 vendiendo simult\u00e1neamente, uno a uno, los inmuebles que mantiene en Testa Residencial<\/strong>, la mayor socimi de alquiler de Espa\u00f1a, con m\u00e1s de 8.300 viviendas en cartera. El mensaje que algunos denominados como portavoces del sector repiten \u2014que los fondos huyen de Espa\u00f1a por falta de seguridad jur\u00eddica\u2014 no cuadra demasiado bien con estas cifras. Cuando el negocio ha sido redondo, se recoge y se va. Pero no se va del mercado: se lleva los beneficios y espera la siguiente oportunidad.<\/p>\n

Blackstone lleva dos a\u00f1os desinvirtiendo en su cartera de alquileres<\/strong><\/h2>\n

Los n\u00fameros hablan solos. En 2025<\/strong>, Testa Residencial ingres\u00f3 196 millones de euros<\/strong> por desinversiones. En 2024<\/strong> hab\u00edan sido 183,43 millones<\/strong>. En total, casi 400 millones en dos a\u00f1os<\/strong> de venta de activos residenciales. El impacto en la cuenta de resultados es el previsible: la cifra de negocio se mantuvo pr\u00e1cticamente plana, de 109,7 a 110,3 millones de euros, y las p\u00e9rdidas se redujeron un 72%<\/strong>, de 54,5 a 15,23 millones. El ebitda<\/strong> mejor\u00f3 un 2,8%, hasta los 72,4 millones de euros<\/strong>.<\/p>\n

Lo que no mejora es la cotizaci\u00f3n. Las acciones de Testa han ca\u00eddo de 5,4 euros en 2022<\/strong> a 2,8 euros en mayo de 2026<\/strong>, aproximadamente la mitad. La capitalizaci\u00f3n ha seguido el mismo camino: de 714 millones a algo menos de 376 millones en el mismo per\u00edodo. Y en cinco a\u00f1os, la compa\u00f1\u00eda solo ha repartido dividendos en una ocasi\u00f3n, en 2023, por un valor de 10,68 millones de euros. En diciembre de 2025, la socimi refinanci\u00f3 su deuda \u2014precisamente como consecuencia de las ventas\u2014 mediante un nuevo pr\u00e9stamo sindicado de 1.525 millones de euros<\/strong> con vencimiento en febrero de 2031 y posible pr\u00f3rroga hasta 2033. En marzo de este a\u00f1o, aprob\u00f3 el reparto de 76 millones de euros<\/strong> a su accionista, a 0,58 euros por t\u00edtulo.<\/p>\n

\u00bfD\u00f3nde est\u00e1n los activos inmobiliarios de Testa?<\/strong><\/h2>\n

El porfolio de Testa Residencial<\/strong> no est\u00e1 repartido por toda la geograf\u00eda espa\u00f1ola sino concentrado de forma muy deliberada en los mercados donde el alquiler residencial tiene mayor demanda y, por tanto, mayor capacidad de generar rentas altas. La Comunidad de Madrid<\/strong> acapara la parte m\u00e1s sustancial de los activos, pero la socimi tiene tambi\u00e9n presencia en San Sebasti\u00e1n, Barcelona, Palma de Mallorca, Valencia y Las Palmas de Gran Canaria<\/strong>, todas ellas plazas donde la tensi\u00f3n del mercado del alquiler es estructural y donde los precios han seguido subiendo con independencia del ciclo econ\u00f3mico general.<\/p>\n

A cierre de 2025, la superficie bruta alquilable residencial era de 726.770 metros cuadrados<\/strong>, a los que se suman los locales comerciales para alcanzar un total de 760.216 metros cuadrados<\/strong>. En 2024 esa cifra era de 830.180 metros cuadrados<\/strong>, lo que significa que en un solo ejercicio el porfolio se ha reducido en casi 70.000 metros cuadrados<\/strong>. No es una cifra menor: equivale a un barrio entero de tama\u00f1o medio. El valor de los activos inmobiliarios de la compa\u00f1\u00eda se sit\u00faa en 2.554 millones de euros<\/strong>, un 3% menos que los 2.621 millones de 2024. El 83% del porfolio corresponde a edificios completos<\/strong> donde Testa posee la mayor\u00eda de las viviendas, lo que facilita precisamente la venta unitaria sin necesidad de negociar con otros propietarios ni con comunidades de vecinos.<\/p>\n

Locales y viviendas a la venta<\/strong><\/h2>\n

La reducci\u00f3n del porfolio de Testa no es solo un dato contable: se traduce en inmuebles que salen al mercado de forma individualizada, tanto viviendas como locales comerciales. La socimi cuenta con 225 locales comerciales<\/strong> cuya superficie bruta alquilable suma unos 33.446 metros cuadrados<\/strong>, y el ritmo de ventas unitarias de viviendas que Blackstone viene ejecutando desde 2024 apunta a que esa tendencia no va a revertirse a corto plazo. La compa\u00f1\u00eda dedic\u00f3 13,4 millones de euros<\/strong> en 2025 a mejoras y renovaciones de sus inmuebles, lo que en este contexto puede leerse tanto como mantenimiento ordinario como preparaci\u00f3n de activos para su salida al mercado en las mejores condiciones posibles.<\/p>\n

El modelo es el mismo que aplica Brookfield con la cartera de Fidere: reformar, revalorizar y vender. Para los inquilinos actuales, la diferencia entre vivir en un edificio gestionado por una socimi de alquiler y vivir en uno donde el nuevo propietario quiere vender piso a piso es enorme. En el primer caso, el contrato de arrendamiento tiene cierta estabilidad. En el segundo, el horizonte se estrecha con cada renovaci\u00f3n. Los 8.354 pisos<\/strong> y 225 locales<\/strong> que Testa mantiene en cartera a cierre de 2025 son, en buena medida, el inventario del que Blackstone ir\u00e1 desprendi\u00e9ndose en los pr\u00f3ximos ejercicios. Unidad a unidad, a precio de mercado.<\/p>\n

Otros fondos de inversi\u00f3n tambi\u00e9n est\u00e1n haciendo caja<\/strong><\/h2>\n

Blackstone no es el \u00fanico. La venta de la cartera de Fidere a Brookfield se enmarca en una tendencia general de desinversi\u00f3n que afecta a varios de los grandes fondos presentes en el mercado residencial espa\u00f1ol. Nuveen<\/strong> ha traspasado dos promociones que suman m\u00e1s de 600 pisos<\/strong> en Alcal\u00e1 de Henares y Los Berrocales, en Madrid, adem\u00e1s de activos en Valencia, por unos 180 millones de euros<\/strong>. En el mercado hay tambi\u00e9n carteras de Cerberus<\/strong> (3.300 unidades), Culmia\/Oaktree<\/strong> (unas 3.000 viviendas) y Avalon\/Ares<\/strong> (alrededor de 3.500). A esto se suman operaciones ya cerradas como las de V\u00eda C\u00e9lere<\/strong> o Neinor con Aedas<\/strong>.<\/p>\n

El relato oficial de algunos operadores y portavoces del sector \u2014que los fondos se van porque Espa\u00f1a no ofrece garant\u00edas\u2014 choca frontalmente con esta realidad. Los fondos no se van: recogen beneficios<\/strong> y observan qu\u00e9 oportunidades ofrece el mercado a continuaci\u00f3n. Es el viejo axioma burs\u00e1til: que el \u00faltimo duro lo gane otro.<\/p>\n

\u00a0Viviendas que fueron p\u00fablicas salen a precio de mercado<\/strong><\/h2>\n

Y aqu\u00ed es donde el negocio financiero deja de ser una cuesti\u00f3n abstracta y se convierte en algo con consecuencias muy concretas para personas reales. Una parte significativa de las viviendas que Blackstone ha vendido en esta operaci\u00f3n son las mismas que adquiri\u00f3, entre 2013 y 2019, a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS)<\/strong> del Ayuntamiento de Madrid, entonces presidido por Ana Botella<\/strong>. Precio de compra: alrededor de 128,5 millones de euros<\/strong> por 1.860 viviendas protegidas<\/strong>, a unos 68.000 euros por unidad<\/strong>.<\/p>\n

Esas mismas viviendas forman ahora parte de la cartera de Fidere, vendida a Brookfield por 1.050 millones de euros<\/strong> en total. El fondo canadiense no tiene intenci\u00f3n de seguir gestionando alquileres: su modelo consiste en reformar los pisos y venderlos a un precio medio de 295.000 euros<\/strong> por unidad. Para los inquilinos actuales, que en muchos casos llevan a\u00f1os pagando puntualmente alquileres que empezaron rondando los 600 euros mensuales y han subido hasta superar los 1.100, la llegada de Brookfield se traduce en burofaxes y plazos para marcharse. Quienes tienen contratos que vencen en 2026 han sido notificados de que no habr\u00e1 renovaci\u00f3n. Quienes quieren quedarse se enfrentan a subidas de hasta 500 euros adicionales al mes<\/strong> y a la exigencia de acreditar ingresos m\u00ednimos de 3.000 euros mensuales<\/strong>. Los afectados lo llaman \u00abdesahucio silenciado\u00bb. No les falta raz\u00f3n.<\/p>\n

El Real Decreto-ley 8\/2026<\/strong>, que habr\u00eda permitido ampliar contratos y limitar subidas en el contexto de la crisis derivada del conflicto en Oriente Medio, fue rechazado en el Congreso. Las administraciones que en su d\u00eda vendieron el patrimonio p\u00fablico \u2014o que lo heredaron vendido\u2014 no aparecen ahora cuando toca proteger a quienes viven en esas casas. El Ayuntamiento de Madrid vendi\u00f3 barato. Blackstone compr\u00f3, revaloriz\u00f3 y vendi\u00f3 caro. Reparti\u00f3 492 millones en dividendos extraordinarios<\/strong> y se fue. Brookfield ha llegado con un plan de negocio y un malet\u00edn de burofaxes. Y los vecinos que llevan a\u00f1os en esas casas descubren que la vivienda p\u00fablica que en su d\u00eda se construy\u00f3 con dinero de todos ya no est\u00e1 disponible para ellos ni a ning\u00fan precio razonable. El negocio del siglo, en efecto. Aunque, como suele ocurrir, depende mucho de qu\u00e9 lado del contrato est\u00e9s.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>