{"id":56542,"date":"2026-06-02T18:08:06","date_gmt":"2026-06-02T16:08:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=56542"},"modified":"2026-06-02T18:08:06","modified_gmt":"2026-06-02T16:08:06","slug":"el-supremo-decidira-la-prioridad-en-la-valoracion-de-los-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/justicia\/tribunal-supremo\/el-supremo-decidira-la-prioridad-en-la-valoracion-de-los-inmuebles\/","title":{"rendered":"El Supremo decidir\u00e1 la prioridad en la valoraci\u00f3n de los inmuebles"},"content":{"rendered":"

El valor de referencia fijado por Catastro se ha consolidado como el elemento central para calcular la base imponible en las operaciones inmobiliarias sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)<\/strong> y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)<\/strong>. Su posici\u00f3n se ha reforzado a\u00fan m\u00e1s despu\u00e9s de que el Tribunal Constitucional avalara su legalidad en febrero de 2026, mediante la STC 13\/2026<\/strong>. Parece, pues, que este valor ha venido para quedarse. Pero que sea constitucional no significa que sea intocable, ni que su cifra coincida siempre con la realidad del mercado.<\/p>\n

De hecho, muchos contribuyentes llevan meses \u2014a\u00f1os, en algunos casos\u2014 pagando impuestos sobre valores muy superiores al precio real al que han comprado un inmueble. La reacci\u00f3n l\u00f3gica ha sido impugnar, recurrir y buscar v\u00edas para demostrar que lo que dice Catastro no se corresponde con lo que dice el mercado. Y ah\u00ed es donde empieza el problema: \u00bfc\u00f3mo hay que demostrarlo?<\/p>\n

La legalidad del valor de referencia y el debate que no se cierra<\/strong><\/h2>\n

Que el Constitucional haya dado el visto bueno al valor de referencia no ha apagado la conflictividad. La ha reencauzado. Porque una cosa es que el sistema sea constitucionalmente v\u00e1lido y otra muy distinta que cada valor concreto est\u00e9 bien calculado. El propio Tribunal Constitucional, en la misma sentencia que valid\u00f3 el sistema, dej\u00f3 claro que el valor de referencia no es una presunci\u00f3n absoluta<\/strong>, sino que admite prueba en contrario. Es decir, el contribuyente puede \u2014y debe poder\u2014 demostrar que su inmueble vale menos de lo que dice Catastro.<\/p>\n

El problema es que distintos tribunales superiores de justicia han interpretado de forma muy diferente qu\u00e9 tipo de prueba es v\u00e1lida para lograrlo. Y esa disparidad de criterios es precisamente lo que ha obligado al Tribunal Supremo a intervenir.<\/p>\n

Lo que exig\u00edan los tribunales: que el informe \u00abhablara el lenguaje de Catastro\u00bb<\/strong><\/h2>\n

Hasta hace poco, la postura dominante entre los tribunales superiores era bastante restrictiva. No bastaba con presentar una tasaci\u00f3n que demostrara que el inmueble val\u00eda menos en el mercado. Era necesario ir m\u00e1s lejos: hab\u00eda que demostrar de forma concreta qu\u00e9 errores hab\u00eda cometido Catastro al calcular el valor de referencia, utilizando el mismo m\u00e9todo de valoraci\u00f3n que emplea la Administraci\u00f3n, o al menos uno equivalente que pusiera en evidencia que el resultado era incorrecto con sus propios par\u00e1metros.<\/p>\n

Dicho de otro modo: el informe pericial ten\u00eda que \u00abhablar el lenguaje de Catastro\u00bb. Una tasaci\u00f3n hipotecaria que simplemente mostrara una cifra distinta era considerada insuficiente. As\u00ed lo establecieron, entre otros, los Tribunales Superiores de Justicia de Asturias y de Castilla y Le\u00f3n (Burgos)<\/strong>, que rechazaron recursos en los que el contribuyente hab\u00eda aportado valoraciones alternativas sin entrar a criticar el m\u00e9todo concreto empleado por la Administraci\u00f3n.<\/p>\n

El caso de Burgos es especialmente ilustrativo: un contribuyente compr\u00f3 un inmueble por 79.000 euros, pero Catastro le asign\u00f3 un valor de referencia de 200.000 euros. Aport\u00f3 una tasaci\u00f3n hipotecaria de 113.000 euros. No fue suficiente. El tribunal exig\u00eda que la prueba explicara por qu\u00e9 el c\u00e1lculo de Catastro era err\u00f3neo, no solo que exist\u00eda una diferencia de cifras.<\/p>\n

\u00a0La importancia de la prueba pericial en la sentencia del TSJ de Canarias de 15-7-2024<\/strong><\/h2>\n

En ese contexto de criterio restrictivo generalizado, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 15 de julio de 2024<\/strong> (recurso 208\/2023) supuso un punto de inflexi\u00f3n. Este tribunal adopt\u00f3 una postura diferente y valid\u00f3 un informe pericial que no estaba orientado a detectar errores en el c\u00e1lculo catastral, sino a acreditar el valor real del inmueble mediante m\u00e9todos independientes.<\/p>\n

El perito hab\u00eda visitado el inmueble, analizado su estado de conservaci\u00f3n, superficie, antig\u00fcedad y caracter\u00edsticas constructivas, y aplicado tres m\u00e9todos de valoraci\u00f3n distintos: el de comparaci\u00f3n con inmuebles similares de la zona, el del coste y el residual. Los tres arrojaban resultados similares y muy alejados del valor de referencia fijado por Catastro.<\/p>\n

El TSJ canario entendi\u00f3 que esa prueba era m\u00e1s que suficiente para cuestionar el valor administrativo. Y a\u00f1adi\u00f3 un argumento contundente: si la normativa permite expresamente impugnar el valor de referencia, carece de sentido que la Administraci\u00f3n pueda rechazar autom\u00e1ticamente cualquier informe pericial independiente sin siquiera entrar a valorarlo. El derecho de impugnaci\u00f3n quedar\u00eda vac\u00edo de contenido.<\/p>\n

Esa sentencia fue recurrida por el Gobierno de Canarias<\/strong> ante el Tribunal Supremo, y ah\u00ed es donde estamos ahora.<\/p>\n

H2: \u00bfQu\u00e9 decidir\u00e1 el Tribunal Supremo y por qu\u00e9 importa?<\/p>\n

Mediante Auto de 29 de abril de 2026<\/strong> (recurso 8442\/2024), el Tribunal Supremo ha admitido el recurso y ha fijado la cuesti\u00f3n a resolver: determinar si el valor de referencia catastral debe aplicarse siempre como base imponible en el ITP, o si por el contrario puede ser desvirtuado mediante informes periciales u otras pruebas que acrediten que el valor real del inmueble es inferior.<\/p>\n

El Supremo, en el propio auto, recoge la posici\u00f3n del Tribunal Constitucional \u2014que ya calific\u00f3 el valor de referencia como presunci\u00f3n iuris tantum<\/strong>, es decir, que admite prueba en contrario\u2014 y considera necesario aclarar, desde el punto de vista de la legalidad ordinaria, cu\u00e1l es el alcance real del derecho de impugnaci\u00f3n que tienen los contribuyentes. En otras palabras: si pueden defenderse aportando prueba sobre el valor de mercado real, o si est\u00e1n obligados a seguir el m\u00e9todo de Catastro para cuestionarlo.<\/p>\n

\u00a0\u00bfQu\u00e9 consecuencias puede tener la decisi\u00f3n del Supremo para los contribuyentes? \u00bfPuede haber mucha diferencia pecuniaria?<\/strong><\/h2>\n

Las consecuencias pr\u00e1cticas pueden ser muy significativas. Si el Supremo avala el criterio del TSJ canario y reconoce plena libertad probatoria, los contribuyentes podr\u00e1n impugnar el valor de referencia aportando cualquier prueba pericial s\u00f3lida y bien fundamentada<\/strong> que acredite el valor de mercado real, sin necesidad de estructurarla como una auditor\u00eda del m\u00e9todo catastral.<\/p>\n

Esto facilitar\u00eda enormemente las reclamaciones y reducir\u00eda la asimetr\u00eda actual entre el contribuyente \u2014que tiene que demostrar los errores de Catastro con las propias herramientas de Catastro\u2014 y la Administraci\u00f3n, que parte con la presunci\u00f3n de acierto a su favor.<\/p>\n

En t\u00e9rminos econ\u00f3micos, la diferencia puede ser muy relevante. El ITP oscila generalmente entre el 6% y el 10% del valor del inmueble<\/strong> seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma, y el ISyD puede superar esas cifras seg\u00fan el parentesco y el patrimonio heredado. Si el valor de referencia est\u00e1 inflado en, pongamos, 50.000 euros respecto al precio real \u2014algo perfectamente posible en mercados con mucha variabilidad\u2014 la diferencia en la cuota puede situarse entre 3.000 y 5.000 euros. En herencias con varios inmuebles, el impacto puede multiplicarse.<\/p>\n

La mera admisi\u00f3n del recurso es ya una se\u00f1al positiva. El Supremo no tiene que pronunciarse sobre qu\u00e9 prueba es v\u00e1lida si cree que la cuesti\u00f3n est\u00e1 resuelta. Que lo haga indica que considera el debate abierto. Y eso, para miles de contribuyentes que tienen recurso pendiente o que est\u00e1n valorando si merece la pena impugnar, es una noticia que conviene seguir de cerca.<\/p>\n<\/div><\/div>