{"id":56662,"date":"2026-06-14T23:21:31","date_gmt":"2026-06-14T21:21:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=56662"},"modified":"2026-06-14T23:21:31","modified_gmt":"2026-06-14T21:21:31","slug":"los-ayuntamientos-podran-incrementar-la-plusvalia-municipal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/los-ayuntamientos-podran-incrementar-la-plusvalia-municipal\/","title":{"rendered":"Los ayuntamientos podr\u00e1n incrementar la plusval\u00eda municipal"},"content":{"rendered":"

Hacienda posibilita a los ayuntamientos incrementar la plusval\u00eda municipal<\/strong><\/h2>\n

La Direcci\u00f3n General de Tributos acaba de regalar a los consistorios espa\u00f1oles una herramienta con la que muchos llevaban tiempo so\u00f1ando: la posibilidad de usar el valor de referencia catastral para exigir la plusval\u00eda municipal, aunque el contribuyente haya vendido su propiedad por debajo de precio de mercado o, directamente, con p\u00e9rdidas. S\u00ed, han le\u00eddo bien. Se puede perder dinero en una operaci\u00f3n inmobiliaria y, aun as\u00ed, acabar pagando un impuesto que en teor\u00eda grava el incremento de valor. La l\u00f3gica administrativa, una vez m\u00e1s, se las ingenia para no dejar escapar ni un euro.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n viene recogida en una consulta vinculante de la DGT, fechada el 9 de abril, que ha ca\u00eddo como un jarro de agua fr\u00eda entre fiscalistas y despachos especializados. El \u00f3rgano dependiente de Hacienda concluye que la Administraci\u00f3n tributaria local puede utilizar el valor de referencia del bien inmueble fijado por el Catastro como valor de transmisi\u00f3n<\/strong>, eso s\u00ed, siempre que en el procedimiento de comprobaci\u00f3n correspondiente justifique y motive su uso. Una salvedad que, en la pr\u00e1ctica, suele convertirse en un mero tr\u00e1mite formal m\u00e1s que en una garant\u00eda real para el contribuyente.<\/p>\n

Cuando el consistorio est\u00e9 en desacuerdo, buscar\u00e1 su beneficio<\/strong><\/h2>\n

Traduzcamos esto a t\u00e9rminos pr\u00e1cticos. Si un ayuntamiento considera que el precio al que se vendi\u00f3 un inmueble no le convence \u2014porque le parece bajo, porque sospecha de alg\u00fan pacto entre comprador y vendedor, o simplemente porque le apetece revisar la operaci\u00f3n\u2014, ahora tiene la puerta abierta para iniciar una comprobaci\u00f3n. Y para esa comprobaci\u00f3n, dispone de un arma perfecta: el valor de referencia catastral. Si ese valor resulta superior al precio real de la transmisi\u00f3n, el consistorio podr\u00e1 emplearlo como base para exigir la plusval\u00eda municipal, al margen de lo que digan las escrituras<\/strong>.<\/p>\n

Esto significa que en ventas donde no ha habido incremento del valor del suelo, o donde el incremento es pr\u00e1cticamente testimonial porque el inmueble se traspas\u00f3 a un precio similar o inferior al de adquisici\u00f3n, el ayuntamiento podr\u00e1 igualmente liquidar el impuesto si su comprobaci\u00f3n, apoyada en el valor de referencia, as\u00ed lo determina. Lo que antes era una cuesti\u00f3n de demostrar la realidad econ\u00f3mica de la operaci\u00f3n, ahora puede quedar supeditado a una cifra fijada de forma objetiva y unilateral<\/strong> por el Catastro.<\/p>\n

Volvemos al c\u00e1lculo a ojo que beneficia al ayuntamiento<\/strong><\/h2>\n

Conviene recordar de d\u00f3nde venimos. En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional tumb\u00f3 el m\u00e9todo de c\u00e1lculo tradicional de la plusval\u00eda municipal precisamente porque permit\u00eda gravar operaciones realizadas a p\u00e9rdidas, algo que el sentido com\u00fan \u2014y la propia Constituci\u00f3n\u2014 consideraban inaceptable. A ra\u00edz de aquella sentencia, se establecieron dos sistemas para determinar la base imponible del impuesto.<\/p>\n

El primero es el llamado sistema objetivo, que calcula el tributo \u00aba bulto\u00bb<\/strong>, en funci\u00f3n del valor catastral del terreno y de los a\u00f1os de tenencia del inmueble, sin entrar en si ha habido ganancia real o no. El segundo es el m\u00e9todo del incremento real, que permite al contribuyente acreditar mediante las escrituras de compra y venta que, en su caso concreto, no se ha producido ning\u00fan incremento de valor, es decir, que ha perdido dinero con la operaci\u00f3n.<\/p>\n

Pues bien, lo que viene a decir esta consulta de Tributos es que, si al ayuntamiento no le convence la escritura de venta, puede hacer caso omiso de ella, alegar que el inmueble se vendi\u00f3 por debajo del precio de mercado y recurrir al valor de referencia catastral para calcular el impuesto. En otras palabras, volvemos al c\u00e1lculo a bulto, pero esta vez disfrazado de comprobaci\u00f3n administrativa<\/strong>, y con el a\u00f1adido de que el propio Catastro es quien marca la cifra que conviene al consistorio. Si imponer el valor de referencia para calcular la plusval\u00eda implica abandonar la b\u00fasqueda del incremento real reflejado en las escrituras, lo que en la pr\u00e1ctica se est\u00e1 haciendo es resucitar el sistema objetivo por la puerta de atr\u00e1s, esta vez con la bendici\u00f3n de Hacienda.<\/p>\n

Con un mercado tan tensionado, los ingresos municipales est\u00e1n de enhorabuena<\/strong><\/h2>\n

El momento elegido para esta interpretaci\u00f3n no es casual. Nos encontramos en un contexto de mercado inmobiliario cada vez m\u00e1s tensionado, con precios que en muchas zonas llevan a\u00f1os subiendo de forma sostenida y con un Catastro que, en consecuencia, tambi\u00e9n ha ido revisando al alza sus valores de referencia. En este escenario, cualquier mecanismo que permita a los ayuntamientos apoyarse en esos valores para revisar operaciones de compraventa se traduce, casi autom\u00e1ticamente, en m\u00e1s recaudaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

No conviene olvidar que la plusval\u00eda municipal es uno de los principales ingresos tributarios de los consistorios espa\u00f1oles, y cualquier resquicio legal que permita ampliar su base de c\u00e1lculo ser\u00e1 explotado sin contemplaciones. Con el mercado como est\u00e1, los ayuntamientos disponen ahora de una herramienta perfectamente engrasada para revisar miles de operaciones de compraventa y, en aquellas en las que el valor de referencia supere al precio declarado, reclamar la diferencia correspondiente en concepto de plusval\u00eda. Una aut\u00e9ntica inyecci\u00f3n de liquidez para las arcas municipales, financiada, como no pod\u00eda ser de otra manera, por los contribuyentes que venden sus propiedades.<\/p>\n

Un precedente peligroso para que tambi\u00e9n se use este valor en el IRPF<\/strong><\/h2>\n

Pero si lo anterior ya resulta preocupante, lo que verdaderamente deber\u00eda encender las alarmas es el precedente que esta consulta sienta de cara a otros impuestos, en particular el IRPF. Los expertos fiscales coinciden en se\u00f1alar que esta interpretaci\u00f3n podr\u00eda abrir la puerta a que la Agencia Tributaria estatal recurra tambi\u00e9n al valor de referencia catastral para determinar la ganancia patrimonial obtenida en la venta de una vivienda.<\/p>\n

Es cierto que, a d\u00eda de hoy, la normativa del IRPF no contempla expresamente el uso del valor de referencia para calcular la ganancia patrimonial. El art\u00edculo 35 de la Ley del IRPF establece que se tomar\u00e1 como referencia el precio efectivamente satisfecho en la operaci\u00f3n, \u00absiempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecer\u00e1 este\u00bb<\/strong>. Es decir, ya existe una v\u00eda legal para que Hacienda se aparte del precio de venta si considera que est\u00e1 por debajo del valor de mercado. Y aunque hasta ahora no era habitual que la Agencia Tributaria recurriera a esta posibilidad de forma sistem\u00e1tica, lo cierto es que \u00abesta arma est\u00e1 ah\u00ed\u00bb, como recuerdan los especialistas consultados.<\/p>\n

Si los ayuntamientos empiezan a aplicar con normalidad el valor de referencia para liquidar la plusval\u00eda municipal, no resulta descabellado pensar que la Agencia Tributaria estatal termine haciendo lo propio para revisar declaraciones de IRPF en las que el precio de venta declarado quede por debajo del valor fijado por el Catastro. El contribuyente se encontrar\u00eda as\u00ed con que, adem\u00e1s de pagar m\u00e1s plusval\u00eda municipal, podr\u00eda ver incrementada su tributaci\u00f3n en la Renta sobre una ganancia que, en muchos casos, ni siquiera ha existido.<\/p>\n

\u00a0El papel del Catastro como herramienta clave en la tributaci\u00f3n de la vivienda<\/strong><\/h2>\n

En definitiva, lo que esta consulta de la Direcci\u00f3n General de Tributos confirma es el creciente protagonismo del Catastro<\/strong> como instrumento al servicio de la recaudaci\u00f3n. Lo que durante a\u00f1os fue una referencia administrativa m\u00e1s, utilizada principalmente para calcular el IBI, se est\u00e1 convirtiendo poco a poco en la pieza central sobre la que se construyen nuevas formas de tributaci\u00f3n inmobiliaria, desplazando progresivamente el peso de las escrituras y de los precios reales acordados entre las partes.<\/p>\n

El valor de referencia catastral gana as\u00ed un peso cada vez mayor frente a la realidad econ\u00f3mica de las operaciones, lo que abre un debate de fondo sobre c\u00f3mo deben calcularse los impuestos vinculados a la propiedad en Espa\u00f1a. Mientras ese debate se produce \u2014si es que llega a producirse con la profundidad que merece\u2014, los contribuyentes que vendan un inmueble en los pr\u00f3ximos meses, especialmente si lo hacen por debajo del valor que marca el Catastro, har\u00edan bien en tener muy presente que el ayuntamiento de turno podr\u00eda llamar a su puerta<\/strong> para revisar la operaci\u00f3n y, muy probablemente, para pedirles que paguen un poco m\u00e1s.<\/p>\n<\/div><\/div>