{"id":56764,"date":"2026-06-18T22:39:54","date_gmt":"2026-06-18T20:39:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=56764"},"modified":"2026-06-18T22:42:26","modified_gmt":"2026-06-18T20:42:26","slug":"el-banco-de-espana-eleva-a-750-000-el-deficit-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/construccion-de-viviendas\/el-banco-de-espana-eleva-a-750-000-el-deficit-de-vivienda\/","title":{"rendered":"El Banco de Espa\u00f1a eleva a 750.000 el d\u00e9ficit de vivienda"},"content":{"rendered":"

El supervisor no solo confirma lo que ya intu\u00eda cualquiera que haya intentado alquilar un piso en Madrid o Barcelona en los \u00faltimos dos a\u00f1os: falta vivienda, mucha vivienda, y la situaci\u00f3n no va a mejorar por s\u00ed sola. En su Informe Anual 2025<\/strong>, el Banco de Espa\u00f1a cuantifica un d\u00e9ficit acumulado de 750.000 viviendas<\/strong> entre 2021 y 2025, resultado directo de que la creaci\u00f3n de hogares ha triplicado, a\u00f1o tras a\u00f1o, la producci\u00f3n de vivienda nueva. Es la cifra m\u00e1s alta que la instituci\u00f3n ha publicado hasta ahora, por encima de las estimaciones previas de 600.000 y 700.000 unidades.<\/p>\n

240.000 hogares nuevos, 92.000 viviendas terminadas<\/strong><\/h2>\n

Los n\u00fameros de 2025 son los m\u00e1s ilustrativos del problema. Durante el pasado a\u00f1o se constituyeron 240.000 nuevos hogares<\/strong>, mientras que las viviendas terminadas no llegaron a las 92.000 unidades<\/strong>, un 9% menos que el ejercicio anterior. La brecha no solo no se cierra: se ensancha. Y lo hace en un contexto de expansi\u00f3n econ\u00f3mica, crecimiento demogr\u00e1fico sostenido y condiciones de financiaci\u00f3n que, tras las bajadas del BCE, han vuelto a animar la demanda. Las compraventas crecieron un 5,1% en 2025 y el nuevo cr\u00e9dito hipotecario se dispar\u00f3 un 27,5%, con un incremento del 14% en el n\u00famero de hipotecas concedidas. El mercado compra, pero el mercado no construye al ritmo que necesita.<\/p>\n

El d\u00e9ficit no se distribuye por igual. M\u00e1s de la mitad, el 52,5%, se concentra en seis provincias<\/strong>: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y M\u00e1laga. Son las zonas con mayor presi\u00f3n demogr\u00e1fica, mayor dinamismo econ\u00f3mico y, no por casualidad, los mercados donde el precio del alquiler ha registrado los incrementos m\u00e1s severos de los \u00faltimos a\u00f1os. El Banco de Espa\u00f1a habla expresamente de una \u00abelevada heterogeneidad territorial\u00bb y advierte de que no existe un \u00fanico mercado de la vivienda en Espa\u00f1a, sino una multiplicidad de mercados con comportamientos radicalmente distintos.<\/p>\n

El auge inmobiliario, en cifras<\/strong><\/h2>\n

El volumen de compraventas super\u00f3 las 750.000 operaciones en 2025<\/strong>, una cifra que lleva a comparaciones inc\u00f3modas con el primer trimestre de 2008. El propio supervisor se apresura a matizar que los indicadores de riesgo sist\u00e9mico no apuntan a los desequilibrios que precedieron a la crisis financiera: los est\u00e1ndares de concesi\u00f3n hipotecaria siguen siendo m\u00e1s estrictos y las vulnerabilidades para la estabilidad financiera permanecen contenidas. Dicho de otra forma: no es una burbuja en el sentido t\u00e9cnico, pero s\u00ed un mercado recalentado donde los precios reales de compra y de alquiler suben en todas las grandes \u00e1reas urbanas, y donde el esfuerzo que debe realizar una familia para acceder a una vivienda supera ya con creces el de las principales econom\u00edas europeas.<\/p>\n

La ratio entre precio de compra y renta neta se sit\u00faa en 4,3 a\u00f1os para el conjunto de los hogares<\/strong>, pero escala hasta 6,8 a\u00f1os<\/strong> entre quienes no son propietarios, 7,1 a\u00f1os<\/strong> entre los j\u00f3venes y 7,6 a\u00f1os<\/strong> entre los hogares de origen extranjero. En las capitales m\u00e1s tensionadas, esa cifra supera los diez a\u00f1os de renta \u00edntegra. La proporci\u00f3n de j\u00f3venes con vivienda en propiedad ha ca\u00eddo del 41% en 2007 al 22% en 2025, y la tasa de emancipaci\u00f3n de los menores de 35 a\u00f1os se sit\u00faa en el 31,5%, trece puntos y medio por debajo de la de hace casi dos d\u00e9cadas.<\/p>\n

Las restricciones de oferta, el problema estructural<\/strong><\/h2>\n

El Banco de Espa\u00f1a no deja margen a la ambig\u00fcedad: las restricciones de oferta constituyen el principal problema del mercado inmobiliario espa\u00f1ol<\/strong>. La oferta de vivienda nueva responde de forma contenida al aumento de los precios, lo que significa que, por m\u00e1s que suba el metro cuadrado, el sector constructor no es capaz de incrementar la producci\u00f3n al ritmo que la demanda exige.<\/p>\n

Los factores que lo explican son conocidos, pero no por ello menos graves. La escasez de suelo edificable, la lentitud y la complejidad de los procesos urban\u00edsticos, la fragmentaci\u00f3n de competencias entre administraciones, la ca\u00edda de productividad del sector de la construcci\u00f3n, la falta de mano de obra cualificada y la contenci\u00f3n de la rentabilidad en la promoci\u00f3n residencial forman un nudo que ninguna administraci\u00f3n ha sabido \u2014o querido\u2014 deshacer con la urgencia que la situaci\u00f3n requiere. El empleo en construcci\u00f3n representaba el 11% del total a finales de los noventa; hoy no llega al 7%, y la inmigraci\u00f3n no est\u00e1 cubriendo ese d\u00e9ficit de factor trabajo.<\/p>\n

El alquiler tur\u00edstico se queda con el 10% de la oferta residencial<\/strong><\/h2>\n

El informe confirma adem\u00e1s lo que el sentido com\u00fan ya apuntaba: el auge de los pisos tur\u00edsticos detrae en torno al 10% del mercado total de alquiler residencial<\/strong>. Entre 2021 y 2024 el n\u00famero de viviendas de uso tur\u00edstico lleg\u00f3 a las 400.000 unidades; las limitaciones regulatorias posteriores lo han reducido hasta las 355.000 en 2025, pero el impacto sobre la oferta disponible para residentes permanece. Madrid y Barcelona, juntas, podr\u00edan aportar entre 300.000 y 350.000 viviendas adicionales al mercado residencial, pero buena parte de ese parque est\u00e1 absorbido por el uso tur\u00edstico, la condici\u00f3n de segunda residencia o la desocupaci\u00f3n.<\/p>\n

La falta de vivienda, una amenaza para la econom\u00eda<\/strong><\/h2>\n

El Banco de Espa\u00f1a va m\u00e1s all\u00e1 del diagn\u00f3stico habitacional y se\u00f1ala consecuencias macroecon\u00f3micas concretas. El diferencial entre el crecimiento de los precios de la vivienda y el de la renta de los hogares condiciona el acceso al cr\u00e9dito hipotecario, las decisiones de consumo y la capacidad de ahorro<\/strong> de millones de familias. La persistencia del sobreesfuerzo incrementa el n\u00famero de hogares en situaci\u00f3n de vulnerabilidad social y altera la distribuci\u00f3n intergeneracional de la riqueza, beneficiando sistem\u00e1ticamente a quienes ya son propietarios a costa de quienes no lo son.<\/p>\n

A ello se suma que las dificultades para acceder a una vivienda restringen la movilidad laboral<\/strong> y la asignaci\u00f3n eficiente de los factores de producci\u00f3n. Una persona que no puede permitirse vivir donde est\u00e1 el empleo no puede aceptar ese empleo. El resultado es una p\u00e9rdida de productividad agregada que el supervisor vincula directamente con las limitaciones al crecimiento potencial de la econom\u00eda espa\u00f1ola.<\/p>\n

El d\u00e9ficit seguir\u00e1 creciendo en los pr\u00f3ximos a\u00f1os<\/strong><\/h2>\n

Las perspectivas que ofrece el informe no son tranquilizadoras. David L\u00f3pez Salido, director general de Econom\u00eda del Banco de Espa\u00f1a, resumi\u00f3 la situaci\u00f3n con una frase que merece subrayarse: \u00abLo que vemos en el lado de la oferta no es muy halag\u00fce\u00f1o\u00bb<\/em>. La creaci\u00f3n neta de hogares seguir\u00e1 siendo robusta, sostenida por la inmigraci\u00f3n y los cambios en la estructura familiar, mientras que los obst\u00e1culos estructurales a la construcci\u00f3n no van a desaparecer en el corto plazo.<\/p>\n

El supervisor reconoce que las administraciones est\u00e1n adoptando medidas para aumentar gradualmente la oferta residencial, pero considera que su alcance sigue siendo insuficiente<\/strong> en relaci\u00f3n con las necesidades existentes. Recomienda elevar la coordinaci\u00f3n entre administraciones en materia de urbanismo y suelo, simplificar los procesos regulatorios, potenciar el parque de vivienda p\u00fablica \u2014hoy en el vergonzante 1,5% del total, frente al 30% de los Pa\u00edses Bajos\u2014, impulsar la construcci\u00f3n industrializada y reforzar las redes de transporte metropolitano para ampliar el \u00e1rea \u00fatil de las grandes ciudades.<\/p>\n

Lo que el informe no dice, pero los datos permiten concluir sin dificultad, es que en un pa\u00eds donde falta vivienda para 750.000 familias y donde el mercado lleva a\u00f1os demostrando que no puede corregir ese desequilibrio por s\u00ed solo, seguir apostando por la desregulaci\u00f3n como soluci\u00f3n es, en el mejor de los casos, una apuesta ideol\u00f3gica contra la evidencia. En el peor, una forma de proteger los intereses de quienes ya tienen lo que a otros se les niega.<\/p>\n<\/div><\/div>