{"id":57243,"date":"2026-07-26T22:11:15","date_gmt":"2026-07-26T20:11:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=57243"},"modified":"2026-07-26T22:23:48","modified_gmt":"2026-07-26T20:23:48","slug":"a-la-primera-linea-no-solo-la-amenaza-el-mar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/a-la-primera-linea-no-solo-la-amenaza-el-mar\/","title":{"rendered":"A la primera l\u00ednea no s\u00f3lo la amenaza el mar"},"content":{"rendered":"

\u00a0El Ministerio para la Transici\u00f3n Ecol\u00f3gica y el Reto Demogr\u00e1fico, con Sara Aagesen Mu\u00f1oz al frente, ha puesto sobre la mesa un proyecto de Real Decreto que promete cambiar, de forma silenciosa pero profunda, la relaci\u00f3n entre la costa espa\u00f1ola y quienes viven en ella en la zona m\u00e1s privilegiada. El texto est\u00e1 en consulta p\u00fablica desde el 16 de julio de 2026 y hasta el 16 de septiembre de 2026, y bajo la etiqueta t\u00e9cnica de \u00abmedidas para reforzar la gesti\u00f3n del riesgo de inundaci\u00f3n\u00bb esconde una reforma que va mucho m\u00e1s all\u00e1 de proteger a los ciudadanos frente a las avenidas de agua. Toca, de ra\u00edz, el concepto mismo de propiedad en la franja litoral.<\/p>\n

El argumento oficial es impecable: el cambio clim\u00e1tico est\u00e1 intensificando los fen\u00f3menos extremos y Espa\u00f1a necesita un marco normativo capaz de anticiparse. Nadie discute esa premisa. El problema, como suele ocurrir con este tipo de reformas, est\u00e1 en la letra peque\u00f1a que intenta asumir la situaci\u00f3n que nos sobreviene con el cambio clim\u00e1tico.<\/p>\n

Las medidas para reforzar la gesti\u00f3n del riesgo de inundaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

El proyecto modifica el Reglamento del Dominio P\u00fablico Hidr\u00e1ulico y el Real Decreto de evaluaci\u00f3n y gesti\u00f3n de los riesgos de inundaci\u00f3n, dos piezas normativas que hasta ahora funcionaban con una l\u00f3gica m\u00e1s bien reactiva. El objetivo declarado es doble: mejorar la planificaci\u00f3n territorial para hacerla m\u00e1s resiliente frente a estos episodios, y ofrecer a la ciudadan\u00eda informaci\u00f3n m\u00e1s clara sobre el riesgo real que corren sus viviendas, sus negocios y sus terrenos. Sobre el papel, es dif\u00edcil oponerse a m\u00e1s informaci\u00f3n y mejor planificaci\u00f3n. La pregunta es qu\u00e9 se hace con esa informaci\u00f3n una vez generada, y qui\u00e9n paga las consecuencias cuando el riesgo se convierte en realidad.<\/p>\n

Las modificaciones de los usos del suelo<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed empieza a notarse el verdadero alcance del texto. La norma plantea reforzar la regulaci\u00f3n de los usos del suelo en funci\u00f3n del riesgo de inundaci\u00f3n, lo que en la pr\u00e1ctica puede traducirse en restricciones a la edificaci\u00f3n, revisiones de planeamiento urban\u00edstico e incluso limitaciones sobre construcciones ya existentes en zonas que hasta hoy se consideraban perfectamente habitables. No se trata solo de frenar nuevas promociones en zonas inundables; se trata de reescribir qu\u00e9 se puede hacer con el suelo que ya est\u00e1 ocupado y que con las nuevas situaciones est\u00e1 en riesgo, con las consecuencias patrimoniales que eso implica para miles de propietarios y con un estado que no puede asumir la defensa de esos terrenos porque la inversi\u00f3n necesaria cada a\u00f1o ser\u00e1 mayor.<\/p>\n

Creaci\u00f3n del Cat\u00e1logo Nacional de Inundaciones Hist\u00f3ricas<\/strong><\/h2>\n

Como complemento, el Gobierno propone crear un Cat\u00e1logo Nacional de Inundaciones Hist\u00f3ricas y exigir programas municipales de adaptaci\u00f3n en los municipios con mayor riesgo. Es, en teor\u00eda, una herramienta de memoria y prevenci\u00f3n: documentar d\u00f3nde ha inundado el agua en el pasado para anticipar d\u00f3nde puede volver a hacerlo. Pero ese cat\u00e1logo tambi\u00e9n puede convertirse en el argumento t\u00e9cnico que sustente, ma\u00f1ana, nuevas limitaciones sobre el uso de miles de parcelas, con el consiguiente impacto en su valor de mercado y en su transformaci\u00f3n en inversiones ruinosas.<\/p>\n

Las mayores olas registradas durante los temporales delimitar\u00e1n qu\u00e9 es dominio p\u00fablico<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed est\u00e1 el verdadero coraz\u00f3n de la reforma, introducido casi de pasada bajo el paraguas de la gesti\u00f3n del riesgo de inundaci\u00f3n: una modificaci\u00f3n del Reglamento de Costas que cambia el criterio para delimitar el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre. Hasta ahora, ese l\u00edmite se fijaba a partir de una media de cinco alcances m\u00e1ximos del mar en cinco a\u00f1os. La nueva normativa elimina esa media y toma como referencia el punto m\u00e1ximo alcanzado por una \u00fanica ola durante un temporal. El resultado inevitable es una ampliaci\u00f3n del dominio p\u00fablico a costa de terrenos que hoy son privados.<\/p>\n

El Real Decreto va todav\u00eda m\u00e1s lejos: extiende la definici\u00f3n legal de playa para incluir las dunas, que pasar\u00e1n a integrarse en el dominio mar\u00edtimo-terrestre salvo que est\u00e9n aisladas tierra adentro o colgadas de una costa rocosa sin conexi\u00f3n con la playa.<\/p>\n

\u00a0\u00bfQu\u00e9 significa ese cambio?<\/strong><\/h2>\n

En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, significa que cualquier zona a la que haya llegado una ola durante un temporal podr\u00e1 pasar a ser dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre. No hace falta que el mar llegue de forma habitual; basta con un episodio extremo, cada vez m\u00e1s frecuente por el propio cambio clim\u00e1tico que la norma dice querer combatir. Se calcula que en Espa\u00f1a hay cerca de 90.000 viviendas en una especie de limbo jur\u00eddico por el avance de la erosi\u00f3n costera. Para dimensionar el alcance del cambio: a inicios de los a\u00f1os noventa el dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre rondaba las 14.000 hect\u00e1reas; tras los cambios acaecidos en los \u00faltimos treinta a\u00f1os, hoy ronda las 150.000. Esta reforma no hace sino acelerar esa tendencia.<\/p>\n

No es la primera vez que se intenta. Fue la entonces ministra Teresa Ribera quien introdujo un cambio similar en 2022, anulado dos a\u00f1os despu\u00e9s por el Tribunal Supremo por defectos de forma. El Ejecutivo insiste ahora, con un enfoque distinto pero el mismo fondo.<\/p>\n

\u00a0\u00bfQu\u00e9 pasa con los seguros?<\/strong><\/h2>\n

Detr\u00e1s de toda esta arquitectura normativa hay una pregunta inc\u00f3moda que el Gobierno prefiere no formular en voz alta: \u00bfqui\u00e9n paga los costes de los temporales?. A medida que el litoral retrocede por efecto del cambio clim\u00e1tico, alguien tiene que asumir el coste de las indemnizaciones y de las actuaciones necesarias para proteger o recolocar lo que el mar reclama. Ampliar el dominio p\u00fablico desplaza buena parte de esa responsabilidad fuera del \u00e1mbito privado, pero tambi\u00e9n deja en una posici\u00f3n muy delicada a las compa\u00f1\u00edas aseguradoras y a los propios propietarios, que vieron construirse sus viviendas cuando el mar parec\u00eda lejano y ahora descubren que la primera l\u00ednea de costa no s\u00f3lo revaloriza su propiedad,\u00a0 sino que ha pasado a ser una amenaza f\u00edsica, y tambi\u00e9n jur\u00eddica.<\/p>\n<\/div><\/div>