{"id":57438,"date":"2026-08-15T21:00:04","date_gmt":"2026-08-15T19:00:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=57438"},"modified":"2026-08-18T07:37:28","modified_gmt":"2026-08-18T05:37:28","slug":"el-irav-de-julio-vuelve-a-subir-y-encarece-los-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/alquileres\/el-irav-de-julio-vuelve-a-subir-y-encarece-los-alquileres\/","title":{"rendered":"El IRAV de julio vuelve a subir y encarece los alquileres\u00a0"},"content":{"rendered":"
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El \u00edndice de referencia elaborado por el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE) para la actualizaci\u00f3n anual de los contratos de alquiler se situ\u00f3 en el\u00a02,49% interanual en julio<\/strong>, seg\u00fan el dato publicado este jueves por el organismo. La cifra supone un incremento de\u00a00,05 puntos<\/strong>\u00a0respecto al 2,44% registrado en junio y se convierte en la\u00a0tasa m\u00e1s alta desde que existe esta serie<\/strong>, que arranc\u00f3 en noviembre de 2024. El dato confirma, adem\u00e1s, una tendencia que se prolonga desde hace m\u00e1s de un a\u00f1o: con julio, el IRAV acumula ya\u00a014 meses consecutivos por encima del 2%<\/strong>, sin haber bajado de ese umbral ni un solo mes desde que se estren\u00f3 como referencia oficial. Sea cual sea la lectura que se haga del indicador, el mensaje de fondo es el mismo: el alquiler va a subir de nuevo para buena parte de los inquilinos que tengan que renovar contrato en los pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n

Un \u00edndice pensado para limitar la subida, pero que no deja de crecer<\/strong><\/h2>\n

El IRAV naci\u00f3 al amparo de la Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde el\u00a025 de mayo de 2023<\/strong>, con el objetivo declarado de poner coto a las subidas desproporcionadas de las rentas. La propia norma obligaba al INE, en su disposici\u00f3n adicional und\u00e9cima, a definir antes del 31 de diciembre de 2024 un \u00edndice que sirviera de tope para la actualizaci\u00f3n anual de los contratos firmados a partir de esa fecha. Para calcularlo, el organismo combina el IPC, la inflaci\u00f3n subyacente, las diferencias entre las tasas de crecimiento de ambos indicadores, un par\u00e1metro de crecimiento a largo plazo definido por la Direcci\u00f3n General de Pol\u00edtica Econ\u00f3mica y un coeficiente moderador fijado junto con la Direcci\u00f3n General de Vivienda y Suelo. El resultado final se queda siempre con el valor m\u00e1s bajo entre el IPC, la inflaci\u00f3n subyacente y esa tasa media ajustada.<\/p>\n

Sobre el papel, es un mecanismo de contenci\u00f3n. En la pr\u00e1ctica, sin embargo,\u00a0el \u00edndice no ha dejado de crecer mes a mes<\/strong>, y julio marca su nivel m\u00e1s alto desde que se convirti\u00f3 en referencia legal. Que un indicador dise\u00f1ado para frenar las subidas encadene 14 meses por encima del 2% dice bastante sobre los l\u00edmites reales de esta herramienta: modera la magnitud del incremento frente al IPC, pero no evita que la renta suba, y para el inquilino la diferencia entre un tope y una congelaci\u00f3n es m\u00e1s te\u00f3rica que pr\u00e1ctica cuando la factura llega igualmente cada a\u00f1o.<\/p>\n

Los contratos firmados antes de mayo de 2023 juegan con otras reglas<\/strong><\/h2>\n

No todos los alquileres se rigen por el mismo \u00edndice, y ah\u00ed est\u00e1 una de las paradojas m\u00e1s llamativas del mercado actual. Los contratos suscritos\u00a0antes del 25 de mayo de 2023<\/strong>\u00a0quedan al margen del IRAV y contin\u00faan actualiz\u00e1ndose con el IPC o con el \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad (IGC), seg\u00fan lo que se pactara en su d\u00eda entre propietario e inquilino. El IGC tiene un tope propio que nunca puede superar el 2%, pero el IPC no tiene ese l\u00edmite, y en julio se dispar\u00f3 hasta el\u00a03,6%<\/strong>, su registro m\u00e1s alto en dos a\u00f1os.<\/p>\n

El resultado es que dos inquilinos con circunstancias parecidas pueden enfrentarse a subidas muy distintas solo por la fecha en la que firmaron su contrato: quien lo hizo despu\u00e9s de mayo de 2023 aplicar\u00e1 el 2,49% del IRAV, mientras que quien lo firm\u00f3 antes y su contrato remite al IPC deber\u00e1 asumir un 3,6%, m\u00e1s de un punto porcentual de diferencia. Es una distorsi\u00f3n que la propia ley genera y que dif\u00edcilmente tiene una justificaci\u00f3n econ\u00f3mica m\u00e1s all\u00e1 del calendario legislativo.<\/p>\n

Cu\u00e1nto subir\u00e1n realmente las rentas<\/strong><\/h2>\n

Las cifras, traducidas a euros, dejan clara la magnitud del ajuste. Seg\u00fan los c\u00e1lculos de idealista\/data, los contratos que apliquen el IRAV ver\u00e1n un incremento medio de\u00a0unos 290 euros al a\u00f1o<\/strong>. La subida es especialmente notable en los mercados con rentas m\u00e1s altas: en Barcelona alcanza los\u00a0415 euros anuales<\/strong>, con alquileres medios que ya superan los 1.400 euros al mes; en Madrid, Palma, San Sebasti\u00e1n y Valencia ronda los\u00a0400 euros<\/strong>; y en Bilbao se acerca a los 300 euros anuales.<\/p>\n

Para los contratos que siguen ligados al IPC, la subida es todav\u00eda mayor: de media,\u00a0unos 420 euros al a\u00f1o<\/strong>\u00a0(cerca de 35 euros m\u00e1s al mes), es decir, unos 130 euros m\u00e1s que en los contratos sujetos al IRAV. En Barcelona ese incremento supera los 600 euros anuales, en Madrid y Palma ronda los 560 euros, y en San Sebasti\u00e1n y Valencia se acerca a los 520 euros. Sea cual sea el \u00edndice aplicable, el mensaje para el inquilino es id\u00e9ntico: toca pagar m\u00e1s, y en las grandes capitales, sensiblemente m\u00e1s.<\/p>\n

\u00bfPierden valor las inversiones de los propietarios?<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed es donde el debate se vuelve m\u00e1s interesante, y tambi\u00e9n m\u00e1s inc\u00f3modo para quienes viven del alquiler como inversi\u00f3n. El IRAV crece por debajo de la inflaci\u00f3n general \u20142,49% frente al 3,6% del IPC\u2014, lo que significa que, en t\u00e9rminos reales, la renta que perciben esos propietarios pierde poder adquisitivo. No es una subida insuficiente cualquiera: es una renta que crece m\u00e1s despacio que el coste de la vida, lo que equivale, de facto, a una erosi\u00f3n progresiva del rendimiento real de la inversi\u00f3n inmobiliaria para quienes alquilaron despu\u00e9s de mayo de 2023.<\/p>\n

A esto se suma un factor que muchos propietarios llevan tiempo se\u00f1alando: la inestabilidad regulatoria. En apenas cuatro a\u00f1os se han sucedido distintos topes y excepciones \u2014el IGC limitado por la guerra en Ucrania en 2022, el 3% fijo de 2024, o el tope del 2% decretado en marzo de 2026 por el conflicto en Ir\u00e1n, que decay\u00f3 en el Congreso semanas despu\u00e9s\u2014. Ese vaiv\u00e9n normativo, m\u00e1s que el nivel concreto del \u00edndice, es lo que introduce incertidumbre en el c\u00e1lculo de rentabilidad a largo plazo de cualquier propietario. Que el IRAV vuelva a marcar m\u00e1ximos en julio confirma la tendencia de fondo: los alquileres seguir\u00e1n encareci\u00e9ndose, aunque a un ritmo contenido, y la pregunta de qui\u00e9n asume el coste real de esa contenci\u00f3n \u2014el inquilino, que paga menos que con el IPC, o el propietario, que gana menos que la inflaci\u00f3n\u2014 sigue sin una respuesta que satisfaga a ninguna de las dos partes.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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