{"id":57687,"date":"2026-09-09T16:52:02","date_gmt":"2026-09-09T14:52:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=57687"},"modified":"2026-09-09T16:52:02","modified_gmt":"2026-09-09T14:52:02","slug":"bruselas-defiende-prohibir-la-compra-de-segundas-residencias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/bruselas-defiende-prohibir-la-compra-de-segundas-residencias\/","title":{"rendered":"Bruselas defiende prohibir la compra de segundas residencias"},"content":{"rendered":"
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La Comisi\u00f3n Europea ha dado este mi\u00e9rcoles el paso que muchos alcaldes llevaban tiempo reclamando y que, a partes iguales, promotoras y agencias inmobiliarias llevan tiempo temiendo. El Plan de Vivienda Asequible presentado por la vicepresidenta para una Transici\u00f3n Limpia, Justa y Competitiva, Teresa Ribera<\/strong>, junto al comisario de Energ\u00eda y Vivienda, Dan Jorgensen<\/strong>, abre la puerta a que los pa\u00edses miembros proh\u00edban la compra de segundas residencias en las zonas donde el precio de la vivienda se ha disparado. No es una obligaci\u00f3n \u2014insisten desde el entorno de Ribera que se trata de un \u00abparaguas\u00bb jur\u00eddico, no de un mandato\u2014, pero el mensaje pol\u00edtico es inequ\u00edvoco: Bruselas legitima ya, a nivel comunitario, una de las medidas m\u00e1s agresivas que se pueden tomar contra la especulaci\u00f3n inmobiliaria. Y en un pa\u00eds donde las segundas residencias son el principal cliente de buena parte de las agencias y promotoras en seg\u00fan qu\u00e9 costas y zonas rurales, el impacto de esta norma, si se llega a aplicar con rigor, puede ser considerable.<\/div>\n
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Unas medidas que ante la situaci\u00f3n en nuestro pa\u00eds defiende el Ministerio de Vivienda<\/strong><\/h2>\n

El Gobierno espa\u00f1ol lleva meses defendiendo en Bruselas la necesidad de dotar a las administraciones de herramientas para frenar la compra de vivienda con fines distintos al de residencia habitual, as\u00ed que la publicaci\u00f3n del reglamento llega como un espaldarazo a la l\u00ednea que ya marcaba la Ley de Vivienda de 2023. No es casual que Ribera, exvicepresidenta del Ejecutivo espa\u00f1ol, haya sido la encargada de coordinar este trabajo desde su nuevo cargo comunitario. Pero no todo el mundo lo ve con los mismos ojos: el Partido Popular Europeo ya ha trasladado que se opondr\u00e1 frontalmente a la restricci\u00f3n de la compra de segunda vivienda cuando el texto llegue al Parlamento, alegando que la experiencia europea demuestra que limitar las segundas residencias no equivale, autom\u00e1ticamente, a conseguir vivienda asequible. Un debate que, conviene no olvidarlo, todav\u00eda tiene largo recorrido: el reglamento deber\u00e1 pasar primero por el Consejo y despu\u00e9s por el Parlamento Europeo antes de convertirse en norma aplicable.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo se aplicar\u00eda la norma?<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed est\u00e1 la parte m\u00e1s t\u00e9cnica y, probablemente, la que va a generar m\u00e1s litigios interpretativos en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Para que una administraci\u00f3n pueda declarar una zona bajo lo que el reglamento llama \u00abpresi\u00f3n residencial\u00bb (area under housing stress<\/em>), tiene que acreditar tres condiciones de forma acumulativa<\/strong>: que el precio medio de la vivienda sea igual o superior a ocho veces la renta mediana disponible<\/strong> de la poblaci\u00f3n de esa zona; que ese ratio haya aumentado durante los diez a\u00f1os anteriores; y que las proyecciones confirmen que la tensi\u00f3n no va a remitir en los tres a\u00f1os siguientes. Solo si se cumplen los tres requisitos a la vez \u2014y si la administraci\u00f3n demuestra adem\u00e1s que la compra por no residentes ha causado un impacto negativo constatable\u2014 podr\u00e1 activarse la restricci\u00f3n. La delimitaci\u00f3n territorial puede ir desde un distrito o un municipio hasta una comarca entera, pero siempre ce\u00f1ida al \u00e1mbito estrictamente necesario, y la medida deber\u00e1 revisarse como m\u00ednimo cada cinco a\u00f1os, con retirada inmediata si el mercado se distensiona antes.<\/p>\n

Incidencia tambi\u00e9n en los sistemas tributarios<\/strong><\/h2>\n

El paquete no se limita a las prohibiciones de compra. Bruselas acompa\u00f1a el reglamento de una recomendaci\u00f3n, esta sin car\u00e1cter vinculante, que invita a los Estados miembros a revisar su fiscalidad para incentivar que las viviendas vac\u00edas vuelvan al mercado de alquiler de larga duraci\u00f3n. La idea es sencilla sobre el papel: gravar la desocupaci\u00f3n prolongada y premiar fiscalmente a quien pone en alquiler residencial estable un inmueble que llevaba a\u00f1os cerrado. El problema, como suele ocurrir con estas recomendaciones, es que depender\u00e1 enteramente de la voluntad de cada Gobierno regional y local ponerla en marcha, y Espa\u00f1a ya sabe lo desigual que puede resultar la aplicaci\u00f3n de este tipo de incentivos entre comunidades aut\u00f3nomas.<\/p>\n

Las diferencias con la Ley de Vivienda<\/strong><\/h2>\n

Conviene detenerse en un matiz que se est\u00e1 perdiendo en buena parte de la cobertura medi\u00e1tica de este anuncio: el criterio europeo es bastante m\u00e1s estricto que el espa\u00f1ol. La Ley de Vivienda vigente en Espa\u00f1a desde 2023 permite declarar una zona tensionada si el esfuerzo familiar supera el 30% de la renta<\/strong> o si los precios suben tres puntos por encima del IPC. El filtro que impone la Comisi\u00f3n, en cambio, exige ese umbral matem\u00e1tico de ocho veces la renta mediana<\/strong>, un list\u00f3n notablemente m\u00e1s alto y que deber\u00e1 basarse en los datos publicados en el portal oficial Mapadomo. Hay otra diferencia de fondo, y esta m\u00e1s ideol\u00f3gica que t\u00e9cnica: Bruselas deja fuera de este marco regulatorio cualquier medida que regule directamente los alquileres bajo contratos de arrendamiento residencial. Es decir, la Comisi\u00f3n evita de forma expresa entrar a topar rentas, algo que s\u00ed forma parte del debate pol\u00edtico espa\u00f1ol desde hace a\u00f1os. El mensaje entre l\u00edneas es claro: restringir la compra, s\u00ed; intervenir el precio del alquiler, no.<\/p>\n

Las reacciones de los sectores implicados<\/strong><\/h2>\n

Las primeras reacciones ya han llegado, y no sorprenden. Adem\u00e1s del rechazo anunciado por el PP europeo, el sector de los alquileres tur\u00edsticos se ha apresurado a se\u00f1alar que la norma juega a su favor en algunos frentes: la Asociaci\u00f3n de Apartamentos Tur\u00edsticos de Barcelona (Apartur) subraya que la Comisi\u00f3n fija \u00abcondiciones muy estrictas\u00bb para justificar cualquier restricci\u00f3n a este tipo de vivienda, lo que a su juicio evidencia las \u00abcarencias\u00bb del decreto-ley catal\u00e1n que ampara la eliminaci\u00f3n de los pisos tur\u00edsticos en Barcelona y que consideran \u00abincompatible\u00bb con el derecho comunitario. Habr\u00e1 que ver si esta lectura se sostiene cuando el texto se someta a la negociaci\u00f3n real en el Consejo y el Parlamento, porque de aqu\u00ed a que entre en vigor puede cambiar bastante.<\/p>\n

Como contrapartida habr\u00e1 que presentar medidas que incrementen la oferta<\/strong><\/h2>\n

La Comisi\u00f3n es consciente de que restringir la demanda sin tocar la oferta es, en el mejor de los casos, un parche. Por eso el propio texto lo dice sin rodeos: \u00ablas restricciones por s\u00ed solas no pueden resolver las causas estructurales de la escasez de vivienda a largo plazo\u00bb. Cualquier administraci\u00f3n que active una prohibici\u00f3n de compra estar\u00e1 obligada a presentar, de forma paralela, un plan real para construir o movilizar m\u00e1s vivienda, con especial atenci\u00f3n a la vivienda social y asequible. Bruselas calcula que la Uni\u00f3n Europea necesita movilizar 150.000 millones de euros adicionales al a\u00f1o<\/strong> durante la pr\u00f3xima d\u00e9cada para dar respuesta a sus necesidades residenciales, una cifra que pone en perspectiva lo insuficiente que resulta, por s\u00ed sola, cualquier medida restrictiva por brutal que parezca sobre el papel.<\/p>\n

Queda por ver si esta ambici\u00f3n legislativa sobrevive intacta al paso por el Consejo y el Parlamento Europeo, donde ya se anticipa una batalla dura. Pero una cosa es segura: el debate sobre qui\u00e9n puede comprar vivienda y d\u00f3nde acaba de dejar de ser exclusivamente espa\u00f1ol para convertirse, oficialmente, en un debate europeo.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>