{"id":57794,"date":"2026-09-16T23:52:34","date_gmt":"2026-09-16T21:52:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=57794"},"modified":"2026-09-17T00:25:45","modified_gmt":"2026-09-16T22:25:45","slug":"si-las-promesas-construyeran-casas-ya-estaria-bajando-el-precio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/si-las-promesas-construyeran-casas-ya-estaria-bajando-el-precio\/","title":{"rendered":"Si las promesas construyeran casas, ya estar\u00eda bajando el precio"},"content":{"rendered":"

Entramos ya en el oto\u00f1o y el problema de la vivienda sigue agrav\u00e1ndose, con dos invitados nuevos en la fiesta que no estaban antes del verano: la escalada del eur\u00edbor y la Ley de Vivienda Asequible de Bruselas. Se suman a los de siempre \u2014falta de suelo, falta de mano de obra, burocracia eterna, inflaci\u00f3n y un sector promotor enamorado del lujo\u2014 y el resultado es el de cada a\u00f1o: un mercado cada vez m\u00e1s inaccesible para la mayor\u00eda y unos pol\u00edticos que, ante la evidencia, han decidido que lo suyo no es resolver el problema sino ganar el concurso de la promesa m\u00e1s grande.<\/p>\n

Pedro S\u00e1nchez lleg\u00f3 a comprometer m\u00e1s de 200.000 viviendas protegidas en seis a\u00f1os. Feij\u00f3o, que no ha debido de entender bien la diferencia entre prometer suelo<\/strong> para construir un mill\u00f3n de viviendas \u2014que es lo que anunci\u00f3 su portavoz, Borja S\u00e9mper<\/strong>\u2014 y prometer directamente el mill\u00f3n de viviendas ya construidas, se ha lanzado a multiplicar la cifra por cinco. Un mill\u00f3n de viviendas, as\u00ed, sin m\u00e1s, sin decir en cu\u00e1ntos a\u00f1os ni qui\u00e9n las va a levantar. Ser\u00e1 que se le ha calentado la boca, o que ha decidido que en esto de prometer tampoco hay que ser taca\u00f1o, total, nadie va a pasarle la factura. El problema es que ni a las Nuevas Generaciones del PP ni a los militantes socialistas los veo yo cogiendo la paleta y poni\u00e9ndose a echar cemento y ladrillos. Y hace falta bastante m\u00e1s que un eslogan de campa\u00f1a para construir una casa.<\/p>\n

Un sector demasiado peque\u00f1o para el problema que tiene que resolver<\/strong><\/h2>\n

Aqu\u00ed empieza el verdadero diagn\u00f3stico, y no es tan sencillo como repetir que falta suelo o que sobra burocracia. Ambos problemas existen, s\u00ed, pero llevan a\u00f1os sin resolverse precisamente porque no son los \u00fanicos ni, probablemente, los m\u00e1s urgentes. La construcci\u00f3n represent\u00f3 en 2025 alrededor del 5,35% del PIB<\/strong> espa\u00f1ol, pr\u00e1cticamente el mismo porcentaje que en 2013, en plena resaca de la crisis inmobiliaria. Comp\u00e1rese con el 10,5%<\/strong> que lleg\u00f3 a pesar en 2007 y se entender\u00e1 el tama\u00f1o del cambio: Espa\u00f1a pas\u00f3 de una econom\u00eda enganchada al ladrillo a otra en la que el sector tiene, m\u00e1s o menos, la mitad de aquel peso relativo. A todos los que en su d\u00eda pidieron que el pa\u00eds se \u00abdesenganchara\u00bb de la construcci\u00f3n, enhorabuena, lo han conseguido. El problema es que ahora ese sector, mucho m\u00e1s peque\u00f1o y con empresas mucho m\u00e1s modestas, tiene que alimentar a una poblaci\u00f3n creciente con menos mano de obra. Y no llega.<\/p>\n

95.000 viviendas al a\u00f1o contra 240.000 que hacen falta<\/strong><\/h2>\n

La cuenta de la verg\u00fcenza es esta: con la mano de obra actual, el sector puede levantar unas 95.000 viviendas al a\u00f1o<\/strong>. Necesitar\u00edamos, seg\u00fan las estimaciones que maneja el propio sector, unas 240.000 o 250.000<\/strong>, y a precios razonables, que es la parte que casi nadie pronuncia en voz alta. El Instituto Nacional de Estad\u00edstica confirma la magnitud del boquete: Espa\u00f1a pas\u00f3 de 19,52 millones de hogares<\/strong> a comienzos de 2025 a 19,76 millones<\/strong> al empezar 2026, es decir, se formaron unos 241.000 hogares nuevos<\/strong> en un a\u00f1o. Frente a eso, se terminaron apenas 91.900 viviendas<\/strong>. Faltaron, solo en 2025, unas 149.000 viviendas<\/strong> para cuadrar la ecuaci\u00f3n. El Banco de Espa\u00f1a, con sus propios n\u00fameros, llega a una conclusi\u00f3n casi id\u00e9ntica y calcula un d\u00e9ficit acumulado desde 2021 de unas 750.000 viviendas<\/strong>, concentrado adem\u00e1s en solo seis provincias \u2014Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y M\u00e1laga\u2014 que se llevan m\u00e1s de la mitad del desequilibrio. As\u00ed que no, no basta con decir \u00aben Espa\u00f1a faltan casas\u00bb: faltan casas donde la gente quiere y necesita vivir, del tama\u00f1o adecuado y a un precio que alguien con un sueldo normal pueda pagar. Ah\u00ed es donde el mill\u00f3n de Feij\u00f3o y las cifras de S\u00e1nchez se quedan, ambas, en papel mojado.<\/p>\n

A los promotores solo les salen las cuentas con el lujo<\/strong><\/h2>\n

Y aqu\u00ed llegamos al coraz\u00f3n inc\u00f3modo del asunto: no es solo que falte suelo, mano de obra o financiaci\u00f3n, es que buena parte del sector promotor ha decidido que la vivienda asequible, sencillamente, no le compensa. Se construye vivienda de lujo, o algo que se le parece, al menos en precio y glamour, porque ah\u00ed s\u00ed hay margen. La obra nueva ha dejado de venderse con la alegr\u00eda de hace unos a\u00f1os \u2014los precios se han vuelto poco accesibles para buena parte de la demanda\u2014 pero mientras tanto las promociones de lujo se colocan sin despeinarse, con extranjeros dispuestos a pagar lo que haga falta por una segunda residencia en el Mediterr\u00e1neo o en las islas.<\/p>\n

El Gobierno lo sabe, y por eso ha tenido que sacar la chequera: el real decreto que prepara para subvencionar vivienda de alquiler asequible sobre suelo p\u00fablico pone encima de la mesa 201,7 millones de euros<\/strong> para apenas 2.425 viviendas<\/strong>, unos 83.000 euros de media por inmueble<\/strong>, con el suelo regalado de propina. La propia memoria del proyecto lo admite sin rodeos: sin esa ayuda, \u00ablos rendimientos obtenidos no resultan suficientes ni para la recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n realizada, ni para asegurar una rentabilidad razonable del operador econ\u00f3mico\u00bb. Traducido: el negocio de la vivienda asequible no existe si no lo paga el contribuyente. Y si hace falta subvencionar para que salgan los n\u00fameros, cabe preguntarse si el problema no ser\u00e1, m\u00e1s que la falta de incentivos, el propio coste de construir y financiar vivienda en este pa\u00eds de sueldos demasiado bajos.<\/p>\n

Suelo s\u00ed, pero tambi\u00e9n mano de obra, financiaci\u00f3n y un poco de sentido com\u00fan<\/strong><\/h2>\n

Escuchando a algunos pol\u00edticos, uno tendr\u00eda la impresi\u00f3n de que basta con liberalizar suelo para que las gr\u00faas empiecen a levantar edificios al d\u00eda siguiente. Ojal\u00e1 fuera tan sencillo. El sector arrastra una carencia estructural de mano de obra cualificada \u2014alba\u00f1iles, encofradores, electricistas, fontaneros\u2014 agravada por el envejecimiento de la plantilla y la escasa incorporaci\u00f3n de j\u00f3venes, que ya presiona al alza los costes salariales y alarga los plazos de ejecuci\u00f3n. El coste de ejecuci\u00f3n material en vivienda plurifamiliar alcanz\u00f3 los 1.105 euros por metro cuadrado en 2025<\/strong>, un 3,66% m\u00e1s que el a\u00f1o anterior y un 32,18% acumulado desde 2020. Y sobre todo esto, la financiaci\u00f3n: los tipos de inter\u00e9s no dejan de subir. El Banco Central Europeo<\/strong> volvi\u00f3 a apretar el gatillo el 9 y 10 de septiembre, con una subida de 25 puntos b\u00e1sicos que deja la facilidad de dep\u00f3sito en el 2,50%<\/strong>, y el mercado no descarta otra subida en diciembre. El eur\u00edbor a doce meses ya cotiza por encima del 3,3%<\/strong>, la mayor subida diaria desde marzo, encareciendo tanto las hipotecas de las familias como la financiaci\u00f3n de las propias promotoras.<\/p>\n

Con estos n\u00fameros, ya no se vende la obra nueva con la alegr\u00eda de las \u00faltimas campa\u00f1as, mientras la vivienda de segunda mano \u2014que compite con una obra nueva cada vez m\u00e1s cara\u2014 sigue subiendo de precio a un ritmo incluso superior: un 16,2% interanual<\/strong> seg\u00fan Fotocasa, con una vivienda media de 80 metros cuadrados que ya supera los 252.000 euros<\/strong>. Suelo s\u00ed, dec\u00edan. Pero sin mano de obra, sin financiaci\u00f3n accesible y sin que las cuentas salgan para el comprador medio, el suelo se queda vac\u00edo o, como mucho, sirve para levantar otra promoci\u00f3n de lujo.<\/p>\n

Restringir la segunda residencia: \u00bfsoluci\u00f3n de verdad o cortina de humo?<\/strong><\/h2>\n

Bruselas ha entrado tambi\u00e9n en la conversaci\u00f3n. El Plan de Vivienda Asequible presentado por Teresa Ribera abre la puerta a que los pa\u00edses miembros proh\u00edban la compra de segundas residencias en las zonas m\u00e1s tensionadas, y aunque insisten en que se trata de un \u00abparaguas\u00bb jur\u00eddico y no de una obligaci\u00f3n, el mensaje pol\u00edtico es claro. Al sector, como era de esperar, la idea no le hace ninguna gracia: retirar compradores solventes del mercado justo cuando m\u00e1s falta hacen no le parece precisamente un incentivo. Y tiene parte de raz\u00f3n, porque restringir la demanda sin tocar la oferta es, en el mejor de los casos, un parche, como reconoce la propia Comisi\u00f3n Europea en su documento. La pregunta interesante es otra: si de verdad se limita la compra de segunda residencia en las zonas m\u00e1s tensionadas, \u00bfcambiar\u00eda eso el c\u00e1lculo de rentabilidad de los promotores? \u00bfEmpezar\u00edan a mirar con otros ojos la vivienda asequible si el lujo tur\u00edstico deja de ser un cheque en blanco? \u00bfBajar\u00eda el precio del suelo? Es una hip\u00f3tesis razonable, pero de momento solo es eso, una hip\u00f3tesis, porque el reglamento europeo todav\u00eda tiene que pasar por el Consejo y por el Parlamento, y ya se sabe lo que tardan estas cosas en convertirse en algo aplicable sobre el terreno.<\/p>\n

Un pacto de Estado es inevitable, pero sin pol\u00edticos a la altura es imposible<\/strong><\/h2>\n

Con estos mimbres, la magnitud del problema exige lo que en Espa\u00f1a se ha convertido casi en una broma recurrente: un pacto de Estado. Cinco o seis a\u00f1os de planificaci\u00f3n seria, m\u00e1s all\u00e1 de una legislatura, para que dentro de un tiempo razonable haya viviendas donde realmente se necesitan, y no en alg\u00fan patatal perdido a cien kil\u00f3metros de los puestos de trabajo \u2014aunque a alguna lumbrera, como el ya olvidado Albert Rivera, no le pareciera mal que la gente se desplazara esa distancia cada d\u00eda, como si el transporte p\u00fablico en este pa\u00eds invitara a esas alegr\u00edas\u2014. Pero para un pacto de Estado hacen falta pol\u00edticos dispuestos a ceder algo, y ah\u00ed es donde el argumento se cae solo. El PP no quiere ni o\u00edr hablar de un acuerdo mientras siga en pie la Ley de Vivienda que tanto detesta, y ya avisa de que llegar\u00e1 con su propio plan cuando alcance la Moncloa, con un tanto de ideolog\u00eda y otro tanto mayor de miedo a VOX.<\/p>\n

El Gobierno, mientras tanto, sigue defendiendo en Bruselas medidas que en casa le cuesta sacar adelante con la celeridad que la situaci\u00f3n exige. Y entre unos y otros, el ciudadano de a pie sigue esperando una vivienda que no llega, con un sueldo que sube mucho m\u00e1s despacio que el precio del metro cuadrado y una hipoteca que, revisi\u00f3n tras revisi\u00f3n, le va a costar bastante m\u00e1s de lo que le costaba hace un a\u00f1o…\u00bfvolver\u00e1n los problemas de los desahucios?<\/p>\n

As\u00ed que no, ni las 200.000 viviendas de S\u00e1nchez han llegado ni llegar\u00e1 el mill\u00f3n que promete Feij\u00f3o, como tampoco solucionar\u00e1 nada por s\u00ed sola una restricci\u00f3n a la compra de segundas residencias si no viene acompa\u00f1ada de m\u00e1s oferta real y accesible. Si las promesas construyeran vivienda, hace tiempo que estar\u00edamos hablando de precios a la baja. Lo que tenemos, en cambio, es un pa\u00eds que necesita casas y una clase pol\u00edtica empe\u00f1ada en repartir titulares. Y mientras el circo de las promesas sigue su gira, miles de familias siguen esperando, con el futuro en una maleta rota y sin llaves que meter en la cerradura.<\/p>\n

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Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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