{"id":57823,"date":"2026-09-21T21:26:06","date_gmt":"2026-09-21T19:26:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=57823"},"modified":"2026-09-21T21:26:06","modified_gmt":"2026-09-21T19:26:06","slug":"la-prorroga-legal-de-un-contrato-de-alquiler-no-puede-suprimirse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/la-prorroga-legal-de-un-contrato-de-alquiler-no-puede-suprimirse\/","title":{"rendered":"La pr\u00f3rroga legal de un contrato de alquiler no puede suprimirse"},"content":{"rendered":"

Hay propietarios que conciben el contrato de alquiler como una especie de constituci\u00f3n privada donde cabe absolutamente todo, incluso lo que la ley proh\u00edbe, siempre que el inquilino firme al pie. La Audiencia Provincial de Madrid acaba de recordarles que no funciona as\u00ed: la pr\u00f3rroga legal de un contrato de alquiler no puede suprimirse<\/strong>, ni siquiera con la firma voluntaria, consciente y hasta resignada del arrendatario. Y menos a\u00fan para dejar el piso libre de ocupantes ante una futura venta.<\/p>\n

El caso en concreto<\/strong><\/h2>\n

Los hechos son de manual. Una propietaria de un inmueble en Fuenlabrada<\/strong> firm\u00f3 con su inquilina un contrato con una cl\u00e1usula de lo m\u00e1s previsora: los due\u00f1os avisaban de que, pasado el primer a\u00f1o, la vivienda se pondr\u00eda a la venta por necesidad, y la inquilina aceptaba marcharse en cuanto se materializase la operaci\u00f3n, sin indemnizaci\u00f3n y renunciando a la pr\u00f3rroga legal<\/strong>. Todo muy claro y muy firmado.<\/p>\n

Llegado el momento, la propietaria acudi\u00f3 a los tribunales para que se declarase resuelto el contrato, ampar\u00e1ndose en esa cl\u00e1usula que ambas partes hab\u00edan suscrito con pleno conocimiento. La arrendataria se opuso y record\u00f3 que el Real Decreto-ley 7\/2019<\/strong> consolid\u00f3 el plazo m\u00ednimo de cinco a\u00f1os<\/strong> cuando el arrendador es persona f\u00edsica. A su juicio, el contrato no pod\u00eda extinguirse por arte de magia al cumplirse los doce meses. Ten\u00eda raz\u00f3n.<\/p>\n

Argumentaci\u00f3n de la Audiencia<\/strong><\/h2>\n

El Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 1 de Fuenlabrada<\/strong> ya hab\u00eda desestimado la demanda. Entendi\u00f3 que la cl\u00e1usula vulneraba de forma frontal los art\u00edculos 4.1, 6 y 9 de la LAU<\/strong>, que sancionan con la nulidad, y tienen por no puestas, las estipulaciones que perjudiquen al inquilino sin autorizaci\u00f3n expresa de la ley.<\/p>\n

La Audiencia Provincial recorre el mismo camino con m\u00e1s detalle. Recuerda que el art\u00edculo 6 declara nulas las cl\u00e1usulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las reglas del T\u00edtulo II, y que la pr\u00f3rroga del art\u00edculo 9 es forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario<\/strong>, con un horizonte m\u00ednimo de cinco a\u00f1os cuando el propietario es una persona f\u00edsica.<\/p>\n

Los magistrados subrayan adem\u00e1s una distinci\u00f3n que a muchos les conviene no entender. Una cosa es excluir la pr\u00f3rroga cuando llega el vencimiento, mediante el preaviso que permite el art\u00edculo 10 para la pr\u00f3rroga t\u00e1cita, y otra muy distinta es pactar por adelantado su eliminaci\u00f3n<\/strong>. Esa renuncia ab initio<\/em> choca con una norma de derecho necesario y no puede ser v\u00e1lida.<\/p>\n

Una cl\u00e1usula abusiva<\/strong><\/h2>\n

Se puede llamar abusiva, y lo es en el sentido m\u00e1s coloquial del t\u00e9rmino: se aprovecha de la posici\u00f3n de quien necesita un techo y, ante la disyuntiva de firmar o quedarse en la calle, firma. Pero jur\u00eddicamente el problema es m\u00e1s serio todav\u00eda. La cl\u00e1usula es nula y se tiene por no puesta<\/strong>, como si nunca hubiera existido.<\/p>\n

El argumento del \u00abpero si ella acept\u00f3\u00bb no sirve de nada. Que la inquilina conociera la cl\u00e1usula y la firmase no la salva, porque la LAU no protege al arrendatario de sus propios errores de c\u00e1lculo<\/strong>, sino de un desequilibrio estructural. Admitir esa renuncia previa, dice la Audiencia, vaciar\u00eda de contenido el car\u00e1cter tuitivo<\/strong> de la legislaci\u00f3n arrendaticia. Si bastara con incluir una l\u00ednea en el contrato, las garant\u00edas temporales durar\u00edan lo que tarda un casero en imprimir el modelo.<\/p>\n

Recurso desestimado<\/strong><\/h2>\n

Disconforme con la sentencia de instancia, la propietaria recurri\u00f3 en apelaci\u00f3n. Insisti\u00f3 en que el pacto de no prorrogar pasados los 12 meses se hab\u00eda suscrito de mutuo acuerdo<\/strong>, con conocimiento de las partes y aceptaci\u00f3n voluntaria de la inquilina, y volvi\u00f3 a subrayar su necesidad de vender.<\/p>\n

La Secci\u00f3n Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid<\/strong> ha desestimado el recurso<\/strong> y ha confirmado \u00edntegramente la sentencia recurrida. La necesidad de vender, sea real o no, es un problema del propietario, no una llave maestra para saltarse la ley. Un derecho irrenunciable no se convierte en renunciable porque al arrendador le urja el dinero.<\/p>\n

La LAU est\u00e1 por encima de los contratos privados<\/strong><\/h2>\n

La moraleja es casi tan vieja como el Derecho: la LAU est\u00e1 por encima de los contratos privados<\/strong>, y la autonom\u00eda de la voluntad termina donde empieza la norma imperativa. Puedes pactar la renta, la fianza o qui\u00e9n paga la comunidad, pero no puedes pactar que la ley no se aplique.<\/p>\n

Al propietario que quiera vender le quedan v\u00edas perfectamente legales: vender con el inquilino dentro, respetar los plazos, negociar una salida con compensaci\u00f3n o esperar al vencimiento. Lo que no le queda es la v\u00eda del atajo contractual, que los tribunales llevan a\u00f1os cerrando con id\u00e9ntico resultado. En un mercado donde el alquiler ya es un deporte de riesgo, esta sentencia sirve de recordatorio: firmar una cl\u00e1usula nula no obliga a nadie. Y el que redacta un contrato pensando que la ley es un mero consejo acaba pagando las costas.<\/p>\n<\/div><\/div>