{"id":57848,"date":"2026-10-05T23:08:13","date_gmt":"2026-10-05T21:08:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=57848"},"modified":"2026-10-05T23:08:13","modified_gmt":"2026-10-05T21:08:13","slug":"el-propietario-paga-siempre-los-gastos-comunitarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/el-propietario-paga-siempre-los-gastos-comunitarios\/","title":{"rendered":"El propietario paga siempre los gastos comunitarios"},"content":{"rendered":"

Hay verdades tan de caj\u00f3n que uno nunca pensar\u00eda que hiciera falta un tribunal para confirmarlas. Que el due\u00f1o de un piso paga la comunidad de su piso parece una de ellas, a la altura de que el agua moja o de que el ascensor siempre se estropea en agosto. Pues no. Ha hecho falta que una comunidad de vecinos recorriera tres instancias judiciales<\/strong> y llegara hasta el Tribunal Supremo<\/strong> para que alguien pusiera negro sobre blanco algo que cualquier presidente de escalera habr\u00eda respondido sin levantar la vista del buz\u00f3n.<\/p>\n

El Supremo aclara que una empresa que explota el alquiler no est\u00e1 obligada a pagar la comunidad<\/strong><\/h2>\n

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo<\/strong> ha dictaminado que la empresa que explota el alquiler de una vivienda no tiene que responder solidariamente de los gastos de comunidad<\/strong>. La raz\u00f3n es sencilla: el deber de contribuir al sostenimiento de los gastos generales que fija la Ley de Propiedad Horizontal<\/strong> es una obligaci\u00f3n legal ligada a la titularidad del inmueble, y quien es titular es el propietario, no quien cobra las rentas.<\/p>\n

Dicho de otro modo, por mucho que una sociedad asuma la posici\u00f3n de arrendadora, gestione a los inquilinos y se embolse cada mes los alquileres, eso no la convierte en due\u00f1a de nada. Ni de las cuotas ordinarias ni de las extraordinarias.<\/p>\n

Una comunidad de vecinos demand\u00f3 a la empresa y lleg\u00f3 al Supremo<\/strong><\/h2>\n

El caso tiene su miga. Una comunidad de propietarios de Madrid se encontr\u00f3 con dos viviendas que dejaron de pagar<\/strong> y con una deuda que fue engordando hasta superar los 10.000 euros<\/strong>. El propietario, una mercantil, no pagaba. As\u00ed que los vecinos, hartos, decidieron ir tambi\u00e9n a por la otra empresa implicada: la sociedad cesionaria<\/strong> que, mediante escritura p\u00fablica notarial, hab\u00eda asumido \u00edntegramente la posici\u00f3n de arrendadora y cobraba directamente a los inquilinos.<\/p>\n

La l\u00f3gica vecinal no era descabellada: si t\u00fa cobras el alquiler y tus inquilinos usan el ascensor, la luz de la escalera y la limpieza, lo suyo ser\u00eda que arrimaras el hombro. La comunidad lleg\u00f3 a sostener que hab\u00eda una situaci\u00f3n asimilable a la cotitularidad<\/strong>.<\/p>\n

Los diferentes pareceres legales<\/strong><\/h2>\n

La gestora, como era de esperar, se defendi\u00f3 con un argumento tan seco como eficaz: nunca hab\u00eda comprado los pisos<\/strong>. Solo hab\u00eda adquirido los derechos de explotaci\u00f3n derivados de los contratos de arrendamiento. Su negocio era el alquiler, no la propiedad, y por tanto la comunidad se hab\u00eda equivocado de ventanilla.<\/p>\n

Frente a ella, la comunidad apelaba a algo m\u00e1s intuitivo que jur\u00eddico: quien se lleva los frutos deber\u00eda cargar con los gastos. Una idea con mucho sentido com\u00fan y, como se ha visto, muy poco recorrido en el Supremo.<\/p>\n

Los diferentes estamentos tampoco lo ten\u00edan claro<\/strong><\/h2>\n

Lo llamativo es que ni los propios jueces se pusieron de acuerdo. El Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 8 de Madrid<\/strong> dio la raz\u00f3n a la gestora, apreci\u00f3 su falta de legitimaci\u00f3n pasiva y conden\u00f3 en exclusiva a la propietaria.<\/p>\n

La Audiencia Provincial de Madrid<\/strong> pens\u00f3 lo contrario. Revoc\u00f3 parcialmente el fallo y conden\u00f3 solidariamente a la cesionaria<\/strong>, al entender que obtener el rendimiento del alquiler y prestar servicios a los inquilinos justificaba que tambi\u00e9n pagara los gastos comunes. Fue m\u00e1s all\u00e1: desentenderse de esas cargas mientras se cobraban las rentas supon\u00eda, a su juicio, un abuso de derecho<\/strong> frente al resto de vecinos.<\/p>\n

El Supremo ha enmendado la plana a la Audiencia. Los magistrados recuerdan que la deuda comunitaria es de naturaleza ob rem<\/strong>, es decir, va pegada al inmueble y recae sobre quien sea propietario en el momento en que se genera. La cesi\u00f3n del contrato de arrendamiento produce efectos entre arrendador, inquilino y cesionario, pero no se le puede oponer a la comunidad<\/strong> ni altera el reparto de obligaciones que fija la ley. Y los tribunales, a\u00f1ade, no pueden inventarse solidaridades que no nazcan de la ley o de un pacto v\u00e1lido frente a la comunidad.<\/p>\n

Una sentencia interesante para las empresas gestoras de alquileres<\/strong><\/h2>\n

Para las operadoras de gesti\u00f3n patrimonial y los fondos de alquiler<\/strong>, el fallo es poco menos que un salvavidas. Las juntas de propietarios ya no podr\u00e1n desviar sus reclamaciones por impagos hacia gestores o cesionarios del negocio arrendaticio. Salvo en los supuestos de transmisi\u00f3n de la propiedad previstos por el legislador, la titularidad del dominio sigue siendo el \u00fanico criterio<\/strong> para saber a qui\u00e9n se le reclaman las cuotas.<\/p>\n

Jur\u00eddicamente impecable. Desde la escalera, algo m\u00e1s dif\u00edcil de digerir: el que cobra no paga, y el que debe pagar no aparece.<\/p>\n

Qu\u00e9 puede hacer la comunidad para cobrar<\/strong><\/h2>\n

Que nadie se desespere del todo. La comunidad no se queda desarmada: la Ley de Propiedad Horizontal<\/strong> permite reclamar al propietario moroso por la v\u00eda r\u00e1pida del procedimiento monitorio<\/strong>, y adem\u00e1s el piso queda afecto al pago de las deudas<\/strong> del a\u00f1o en curso y de los tres anteriores, lo que significa que la vivienda responde aunque cambie de manos. Si el propietario es una mercantil con patrimonio, el embargo de las propias viviendas o de las rentas que generan es una v\u00eda bastante m\u00e1s directa que perseguir al gestor.<\/p>\n

La moraleja es clara: antes de demandar a todo lo que se mueva, conviene saber qui\u00e9n figura en el Registro. Porque, por obvio que parezca, paga la comunidad quien es due\u00f1o del piso<\/strong>. Aunque haya hecho falta llegar al Supremo para recordarlo.<\/p>\n<\/div><\/div>