{"id":57940,"date":"2026-09-29T21:48:53","date_gmt":"2026-09-29T19:48:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=57940"},"modified":"2026-09-29T21:48:53","modified_gmt":"2026-09-29T19:48:53","slug":"diferencias-importantes-entre-los-precios-solicitados-y-los-finales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/diferencias-importantes-entre-los-precios-solicitados-y-los-finales\/","title":{"rendered":"Diferencias importantes entre los precios solicitados y los finales"},"content":{"rendered":"

Todo propietario que pone su piso a la venta lleva dentro un peque\u00f1o promotor de lujo. Da igual que el ascensor suene a ultratumba o que la cocina sea de 1987: su casa es un palacio y, como tal, tiene precio de palacio. El problema es que el comprador no opina lo mismo, y el notario, que no opina pero s\u00ed escritura, tampoco. Las diferencias entre el precio que se pide y el precio que finalmente se paga<\/strong> han alcanzado niveles que no se ve\u00edan en a\u00f1os: los pisos anunciados en portales como Idealista y Fotocasa muestran precios hasta un 44% superiores a los valores medios declarados ante notario<\/strong>, cuando en 2021 esa distancia era del 12%.<\/p>\n

Y el momento no es casual. Con la vivienda desbocada y muchos compradores con la econom\u00eda al l\u00edmite, las operaciones empiezan a alargarse m\u00e1s que hace unos meses y el ajuste entre lo que pide el vendedor y lo que acaba pagando el comprador es cada vez mayor<\/strong>.<\/p>\n

Portales diferentes con realidades opuestas<\/strong><\/h2>\n

En una esquina del ring est\u00e1 Idealista<\/strong>, el gran escaparate donde se anuncian pr\u00e1cticamente todas las inmobiliarias del pa\u00eds con el precio que les traslada el propietario. Y ese precio se fija, casi siempre, mirando al vecino. Si el del tercero pide 300.000 euros, el del cuarto pedir\u00e1 315.000, que para eso tiene la terraza cerrada. Como todos inflan en la misma proporci\u00f3n, nadie parece estar inflando nada. Un mecanismo perfecto para alimentar la burbuja sin que se note.<\/p>\n

En la otra esquina est\u00e1 el Portal Estad\u00edstico del Notariado<\/strong>, que recoge lo que realmente se firma en las escrituras. Sin fotos con gran angular ni adjetivos como \u00abluminoso\u00bb o \u00abpara entrar a vivir\u00bb. Solo la cifra final. Es cierto que a\u00fan tienen pocos inmuebles en algunas zonas, pero est\u00e1n aumentando r\u00e1pidamnte.<\/p>\n

Un comprador que llevaba meses tanteando su ciudad lo resum\u00eda con n\u00fameros: 2.000 euros\/m\u00b2 seg\u00fan los notarios frente a unos 3.000 euros\/m\u00b2 en Idealista<\/strong> para pisos de segunda mano, y en las zonas m\u00e1s cotizadas, unos 2.750 euros reales frente a casi 4.000 anunciados. Sus ofertas, cercanas a los valores notariales, fueron recibidas con un portazo. Eso s\u00ed, los pisos siguen ah\u00ed, al mismo precio, esperando al comprador que nunca llega.<\/p>\n

Hay que hacer una salvedad honesta: el dinero negro sigue circulando en la compraventa de inmuebles<\/strong>, y ese dinero B, por definici\u00f3n, no aparece en la escritura. Explica una parte de la brecha, pero nadie puede cuantificar cu\u00e1nta. Lo que s\u00ed puede afirmarse es que no explica un desfase de estas dimensiones.<\/p>\n

Una brecha que supera el 30%<\/strong><\/h2>\n

Los datos var\u00edan seg\u00fan qui\u00e9n mida, pero todos apuntan en la misma direcci\u00f3n. La diferencia entre los precios de Fotocasa y los registrados ha pasado del 8% en 2021 a m\u00e1s del 32% en 2025<\/strong>. Otro an\u00e1lisis que cruza los anuncios de Idealista con las escrituras sit\u00faa la brecha en el 29%, la mayor en veinte a\u00f1os<\/strong>. Un ejemplo lo resume todo: un apartamento vendido por 370.000 euros en una zona donde la media anunciada rondaba los 450.000.<\/p>\n

Parte del desfase es metodol\u00f3gico. Los portales ponderan seg\u00fan el n\u00famero de anuncios, no por zonas, lo que da m\u00e1s peso a las provincias caras, donde la oferta ha crecido m\u00e1s. Mientras, las compraventas han aumentado con m\u00e1s fuerza en las provincias asequibles, lo que rebaja el precio medio que registran notarios y registradores. Pero la metodolog\u00eda no lo explica todo: los anuncios han subido mucho m\u00e1s r\u00e1pido que los cierres.<\/p>\n

Y conviene no confundirse. La brecha no significa que los precios est\u00e9n bajando un 30%. Los precios de cierre siguen subiendo<\/strong>: el metro cuadrado se situ\u00f3 en junio en 2.114 euros, un 8,8% m\u00e1s que hace un a\u00f1o<\/strong>. Lo que ocurre es que las expectativas del vendedor corren bastante m\u00e1s que la cartera del comprador.<\/p>\n

Pisos m\u00e1s peque\u00f1os con precios m\u00e1s elevados por m2<\/strong><\/h2>\n

El \u00edndice del INE elaborado con datos notariales refleja una subida del 39,39% en el precio por metro cuadrado desde 2021<\/strong>. Sin embargo, el precio medio de las viviendas compradas crece a un ritmo m\u00e1s contenido, entre el 30% y el 35%. \u00bfMagia? No: los compradores se est\u00e1n conformando con pisos m\u00e1s peque\u00f1os<\/strong> porque no llegan a m\u00e1s. Pagan m\u00e1s por cada metro y compran menos metros. El sue\u00f1o de la habitaci\u00f3n de invitados se ha convertido en el sue\u00f1o de un armario empotrado con dos puertas.<\/p>\n

\u00bfDe qu\u00e9 valoraciones nos debemos guiar?<\/strong><\/h2>\n

Si el anuncio infla y la escritura puede quedarse corta por el dinero B, \u00bfa qui\u00e9n creemos? El estudio lo tiene claro: el \u00edndice del INE basado en datos notariales es el que mejor refleja la evoluci\u00f3n real del mercado<\/strong>. Las tasaciones han crecido un 31% y el importe medio de las hipotecas entre un 17% y un 20%, muy lejos de las alegr\u00edas de los portales.<\/p>\n

La recomendaci\u00f3n pr\u00e1ctica es usar ambas herramientas: Idealista para ver qu\u00e9 hay en el mercado y el Portal del Notariado para comprobar si lo que se pide tiene alg\u00fan contacto con la realidad. El precio del anuncio es, como dicen muchos profesionales con sorna, el precio al que no se vende una vivienda<\/strong>.<\/p>\n

Y la macro no tranquiliza. Entre el segundo trimestre de 2024 y el de 2025, los precios unitarios subieron un 12,7% mientras el PIB nominal lo hizo solo un 5,8%<\/strong>. No es todav\u00eda una burbuja declarada, pero s\u00ed una tensi\u00f3n que podr\u00eda desembocar en ella en dos o tres a\u00f1os si el ritmo se mantiene.<\/p>\n

Las negociaciones se dilatan y lo har\u00e1n m\u00e1s<\/strong><\/h2>\n

La se\u00f1al m\u00e1s clara de que el palacio empieza a parecer un piso normal est\u00e1 en las rebajas. El 14% de los anuncios rebaj\u00f3 su precio en el primer trimestre de 2026<\/strong>, tres puntos m\u00e1s que un a\u00f1o antes, con un descuento medio de 29.390 euros, un 7% sobre el precio inicial<\/strong>. Y los plazos de venta se alargan en los segmentos m\u00e1s sobrevalorados.<\/p>\n

La explicaci\u00f3n es sencilla. El propietario lee que la vivienda sube un 12% y concluye que su piso vale un 12% m\u00e1s, sin pensar que el comprador de hace un a\u00f1o firmaba hipotecas fijas al 2,5% y el de hoy calcula con un 4,5% o con el eur\u00edbor en el 3,31%.<\/p>\n

Para el comprador, es el mejor momento en a\u00f1os para negociar. Para el vendedor, la lecci\u00f3n es inc\u00f3moda: salir con un precio realista desde el principio es m\u00e1s eficiente que salir alto y bajar despu\u00e9s<\/strong>. Esperar a que aparezca el comprador que valore la terraza cerrada puede salir muy caro. Porque el mercado, tarde o temprano, siempre pasa por la notar\u00eda.<\/p>\n

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\"r\/Spanish_Real_Estate<\/p>\n<\/div>\n<\/div><\/div>