{"id":58149,"date":"2026-10-14T22:50:34","date_gmt":"2026-10-14T20:50:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=58149"},"modified":"2026-10-14T23:05:58","modified_gmt":"2026-10-14T21:05:58","slug":"las-inmobiliarias-en-dique-seco-por-decreto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/las-inmobiliarias-en-dique-seco-por-decreto\/","title":{"rendered":"Las inmobiliarias en dique seco por decreto"},"content":{"rendered":"

Han pasado apenas diez d\u00edas desde que los decretos de vivienda volvieron a la plaza despu\u00e9s de que el Congreso los devolviera a corrales, y todav\u00eda queda mes y medio hasta las elecciones del 29 de noviembre<\/strong>. Dos meses escasos que, sin embargo, est\u00e1n bastando para dejar al sector inmobiliario con el motor al ralent\u00ed y al capit\u00e1n mirando el horizonte con prism\u00e1ticos, a ver si alguien le explica hacia d\u00f3nde sopla el viento. \ud83c\udf2c\ufe0f No es solo el alquiler, que est\u00e1 con encefalograma plano; es todo. Los tel\u00e9fonos de las agencias suenan menos que una cabina en 2026, las operaciones que estaban a punto de caramelo se enfr\u00edan en el congelador y el \u00fanico ruido de fondo es un runr\u00fan que no trae nada bueno. Las inmobiliarias est\u00e1n en dique seco, y no porque hayan querido sacar el barco a dar patente al casco, sino porque alguien ha decidido por decreto que este invierno no se navega.<\/p>\n

Un sector m\u00e1s amplio de lo que parece y sin mamparos estancos<\/strong><\/h2>\n

Conviene recordar algo que en los despachos de Madrid parece olvidarse con facilidad: el inmobiliario no es un compartimento estanco. Constructores, promotores, intermediarios, propietarios, inversores, arrendadores y arrendatarios se mueven al mismo comp\u00e1s, como vasos comunicantes que se nutren unos de otros. No hay mamparos anticolisi\u00f3n que protejan solo a una parte del barco; si escora, escora para todos, y si se hunde, el agua llega a todos los camarotes, tambi\u00e9n a los de primera.<\/p>\n

Las cifras de los primeros d\u00edas ya lo dejan claro. La Federaci\u00f3n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias<\/strong> ha preguntado a m\u00e1s de 600 agencias<\/strong> y el resultado es una foto movida, pero inquietante: 4.235 viviendas retiradas en diez d\u00edas<\/strong>, de las que 1.224 han saltado del alquiler a la venta<\/strong> y 944 se han ido a otras modalidades de arrendamiento<\/strong>. A eso se suman 1.523 firmas bloqueadas<\/strong> a las puertas de la notar\u00eda. El 88,9% de las agencias<\/strong> dice haber notado el golpe. Es una encuesta del propio sector, s\u00ed, y hay que leerla con cautela, pero cuando nueve de cada diez te dicen que les duele, lo prudente no es discutir el term\u00f3metro, sino mirar la fiebre.<\/p>\n

El inversor que ve nubarrones en el alquiler no compra y espera; el comprador residencial tambi\u00e9n espera, con la ca\u00f1a preparada para pescar en r\u00edo revuelto si los precios bajan; el promotor ralentiza; y de la desesperaci\u00f3n de quien busca un piso de alquiler mejor ni hablamos. Todos esperan. El problema es que las agencias no pueden facturar esperas.<\/p>\n

Casi 200.000 trabajadores y miles de empresas afectadas<\/strong><\/h2>\n

Seg\u00fan el INE<\/strong>, las actividades inmobiliarias ocupan hoy a 187.700 personas -eso son muchas familias<\/strong>, un r\u00e9cord hist\u00f3rico, sin contar a los muchos versos libres que pululan por el sector\u00a0 Detr\u00e1s hay decenas de miles de empresas<\/strong>, la mayor\u00eda peque\u00f1as, con una oficina a pie de calle, dos o tres agentes, un alquiler que pagar y unas n\u00f3minas que no entienden de Diputaci\u00f3n Permanente. Muchas ten\u00edan el a\u00f1o medio hecho gracias a unos meses fuertes, pero el problema no es el cierre de diciembre: es enero, febrero y marzo, cuando los n\u00fameros se presenten flacos para empezar y tener que arrastrarlos luego.<\/p>\n

Este sector merece un respeto que ahora mismo no se le est\u00e1 teniendo. Porque si hay familias que esperan un techo, que las hay y muchas, tambi\u00e9n hay otras familias que necesitan cobrar a fin de mes, y resulta que buena parte de ellas trabajan precisamente en esto. A los pol\u00edticos que legislan con n\u00f3mina garantizada, coche oficial y vivienda resuelta les cuesta entender que un trimestre perdido, para una agencia de barrio, no es un dato en un gr\u00e1fico: es un ERTE, un cierre o una hipoteca personal que tiembla. \ud83c\udfda\ufe0f<\/p>\n

Empresas respetuosas con la legislaci\u00f3n, salvo casos contados<\/strong><\/h2>\n

La inmensa mayor\u00eda de las inmobiliarias de este pa\u00eds cumple la ley, la estudia, la aplica y, encima, se la explica gratis a propietarios e inquilinos desconcertados. Eso no impide que haya garbanzos negros. Estos d\u00edas conoc\u00edamos que la OCU ha denunciado a Engel & V\u00f6lkers<\/strong> ante Consumo por cobrar a los candidatos a inquilino una mensualidad m\u00e1s IVA en concepto de un supuesto asesoramiento, cuando la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/strong> dice con claridad que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria los paga el arrendador. Ser\u00e1 Consumo quien determine si hay infracci\u00f3n, pero sorprende que una firma que presume de glamour y que abri\u00f3 en Mallorca<\/strong> su primera oficina fuera de Alemania tenga que aprender ahora c\u00f3mo funciona la ley espa\u00f1ola.<\/p>\n

Lo que no puede ocurrir es que estas pr\u00e1cticas, si se confirman, sirvan para manchar el trabajo honrado de la gran mayor\u00eda. Bastante tienen ya las agencias con adaptar anuncios y contratos al nuevo decreto, que obliga a publicar el \u00edndice de referencia<\/strong> y a indicar si el arrendador es gran tenedor<\/strong>, con la amenaza de todos los males del infierno si se olvida una l\u00ednea. Y todo ello sabiendo que en dos meses las reglas pueden volver a cambiar. S\u00famele el control del dinero negro, las pr\u00f3rrogas extraordinarias, el desistimiento a los seis meses sin indemnizaci\u00f3n, las peque\u00f1as reparaciones que ahora paga el propietario y el adi\u00f3s al seguro de impago como garant\u00eda adicional. La profesi\u00f3n, sencillamente, se ha convertido en un sinvivir.<\/p>\n

La crisis lleva tiempo fragu\u00e1ndose y nos revienta en el peor momento<\/strong><\/h2>\n

Nada de esto ha nacido en septiembre ni con Maricarmen. Algunos dicen que comenz\u00f3 a finales de los 80. La oferta de alquiler de larga duraci\u00f3n llevaba a\u00f1os encogi\u00e9ndose: seg\u00fan Idealista<\/strong>, los anuncios pasaron de 902.664 en 2018 a 510.091 en 2025<\/strong>, casi 393.000 menos<\/strong>. El Banco de Espa\u00f1a<\/strong> calcula que faltan unas 800.000 viviendas<\/strong>, los precios de venta crec\u00edan en agosto por encima del 12% interanual<\/strong> y cuatro de cada diez hogares inquilinos dedican m\u00e1s del 40% de sus ingresos<\/strong> al alquiler. Los decretos no han creado la sequ\u00eda; como mucho, han abierto el grifo de la evaporaci\u00f3n.<\/p>\n

El drama es el momento. La crisis revienta con unas elecciones convocadas, un Gobierno en funciones legislando con la Diputaci\u00f3n Permanente<\/strong> con un 35 a 34<\/strong>, el PNV<\/strong> decidiendo qu\u00e9 decreto vive y cu\u00e1l muere, y la posible guinda de Lagarde<\/strong>, que en cualquier momento puede llegar con la rebaja\u2026 perd\u00f3n, con una nueva subida de tipos. Los bancos endurecer\u00e1n sus criterios de solvencia hasta parecerse al propietario m\u00e1s desconfiado buscando inquilino, y la hipoteca se convertir\u00e1 en una carrera de obst\u00e1culos con el list\u00f3n cada vez m\u00e1s alto. De la inflaci\u00f3n y los combustibles ni hablamos.\ud83d\udcc8<\/p>\n

El problema inmobiliario no se acaba el 29-N, acaba de empezar<\/strong><\/h2>\n

Que nadie se haga ilusiones: el 30 de noviembre<\/strong> amaneceremos igual. Gane quien gane, el problema seguir\u00e1 ah\u00ed, sentado en el sof\u00e1, con los pies encima de la mesa dispuesto a quedarse. Se mantengan los decretos o se deroguen en febrero, la vivienda en Espa\u00f1a ha entrado en ebullici\u00f3n despu\u00e9s de una crisis larga y profunda que no se supo ver venir ni se ha sabido manejar.<\/p>\n

Mientras tanto, una parte cada vez mayor de la poblaci\u00f3n contempla c\u00f3mo su derecho a una vivienda digna es poco m\u00e1s que el art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n<\/strong>, mientras el art\u00edculo 33<\/strong>, el de la propiedad privada, goza de mejor salud y de m\u00e1s amigos, sobre todo entre quienes manejan los hilos y la cartera. El problema es que la balanza se descompensa y el n\u00famero de agraviados crece cada d\u00eda. Y cuando la vivienda preocupa ya al 87% de los espa\u00f1oles<\/strong>, lo raro no es que sea el centro de la campa\u00f1a; lo raro es que haya hecho falta llegar hasta aqu\u00ed.<\/p>\n

El movimiento del p\u00e9ndulo no funciona<\/strong><\/h2>\n

En este pa\u00eds de extremos pasamos de un lado al otro con una facilidad pasmosa. Durante a\u00f1os, pol\u00edticas protectoras con propietarios y fondos; ahora, al lado contrario, con inquilinos y desahuciados en el centro. Y cuando esto pase, que pasar\u00e1, los m\u00e1s furibundos querr\u00e1n volver a empujar el p\u00e9ndulo hasta lo m\u00e1s alto de su lado. Pero cuanto m\u00e1s sube por un extremo, m\u00e1s lo hace por el otro, y lo \u00fanico que consigue es que nadie sepa en d\u00f3nde estar\u00e1 la bola el a\u00f1o que viene.<\/p>\n

As\u00ed no se planifica nada. El sector necesita un marco jur\u00eddico estable<\/strong> que contemple los derechos de todos, inquilinos y propietarios, para poder crecer y hacer empresa. Ni el control de precios por s\u00ed solo crea las viviendas que faltan, ni la liberalizaci\u00f3n por s\u00ed sola baja un euro el alquiler de quien lo paga hoy. Hace falta un plan a largo plazo<\/strong> para construir y un plan de choque<\/strong> para proteger a las familias que no pueden esperar a\u00f1os viviendo en un zulo, y eso solo se sostiene con un Pacto de Estado por la Vivienda a diez a\u00f1os<\/strong> que sobreviva a los cambios de Gobierno. La vivienda no se arregla en una legislatura, ni en dos. Llevamos d\u00e9cadas fabricando el problema; pretender resolverlo de un plumazo, por decreto y en campa\u00f1a, es como querer adelgazar veinte kilos el fin de semana anterior a la boda. \ud83d\udc8d<\/p>\n

La construcci\u00f3n se ralentiza y no es lo que necesitamos<\/strong><\/h2>\n

Los promotores lo dijeron alto y claro en el congreso de APCEspa\u00f1a<\/strong> en Barcelona: el pa\u00eds necesita 250.000 viviendas nuevas al a\u00f1o<\/strong> y apenas se construyen entre 90.000 y 110.000<\/strong>. M\u00e1s de 100.000 hogares de d\u00e9ficit acumulado cada ejercicio. Falta mano de obra, falta suelo finalista, sobra burocracia, los impuestos caen en cascada sobre cada promoci\u00f3n y, por si faltara algo, hay decenas de promociones paradas por falta de suministro el\u00e9ctrico. Construimos menos de lo que necesitamos con la falta que nos hace, y encima lo hacemos con el freno de mano echado.<\/p>\n

Xavier Vilajoana<\/strong> pidi\u00f3 que no se cambien las reglas a mitad de partido. Es una petici\u00f3n razonable, aunque cuesta imaginar que alguien la escuche en plena precampa\u00f1a, cuando la vivienda es m\u00e1s \u00fatil como arma arrojadiza que como problema a resolver. Y aqu\u00ed tambi\u00e9n cabe un tir\u00f3n de orejas a las asociaciones del sector, que las hay, y que deber\u00edan dejarse ver para algo m\u00e1s que la comida de la patrona y la reuni\u00f3n anual con el obituario.<\/p>\n

Bruselas nos va a marcar el paso y el sector cambiar\u00e1<\/strong><\/h2>\n

Por si el l\u00edo dom\u00e9stico fuera poco, Bruselas<\/strong> ya ha movido ficha. El Plan de Vivienda Asequible<\/strong> presentado por Teresa Ribera<\/strong> abre la puerta a que los Estados proh\u00edban la compra de segundas residencias<\/strong> en zonas bajo presi\u00f3n residencial, siempre que el precio medio supere ocho veces la renta mediana<\/strong> y la tensi\u00f3n no remita. No es obligatorio, todav\u00eda debe pasar por el Consejo y el Parlamento Europeo, y el PP europeo ya ha anunciado batalla. Pero el mensaje es n\u00edtido: la vivienda ha dejado de ser un debate solo espa\u00f1ol y el problema se extiende.<\/p>\n

Para las agencias de costa y de las islas, que viven en buena medida del cliente de segunda residencia, esto no es una nota a pie de p\u00e1gina. Es un aviso de que el negocio va a cambiar, y que lo har\u00e1 con criterios europeos, con m\u00e1s control, m\u00e1s datos p\u00fablicos y menos margen para improvisar.<\/p>\n

Marcar una estrategia y abandonar la inmobiliaria de hace diez a\u00f1os<\/strong><\/h2>\n

Ante este panorama, la peor estrategia es no tener ninguna. El a\u00f1o que viene puede ser complejo, porque nada de esto se va a arreglar en el corto plazo, m\u00e1s bien al contrario. Por eso insisto: la inmobiliaria que quiera sobrevivir sin sobresaltos debe ganar independencia<\/strong>. Dejar de pagar cantidades astron\u00f3micas por leads de compra o captaci\u00f3n que muchas veces no se justifican con los resultados, y aprovechar la tecnolog\u00eda que ya existe para conseguir visibilidad en los conceptos que interesan, sin tener que comprarlos.<\/p>\n

Todos miramos Google<\/strong> varias veces al d\u00eda, y ah\u00ed es donde hay que estar: apareciendo como agencia de referencia en nuestra zona, mostrando los pisos que buscan nuestros clientes y captando porque tenemos autoridad local. Eso empieza con una estrategia adecuada: un dominio orientado<\/strong>, un servidor inmobiliario<\/strong> que resuelva problemas en lugar de crearlos, una web al d\u00eda,\u00a0<\/strong>contenidos atractivos y herramientas de venta y captaci\u00f3n como valoradores, chatbots y calculadoras<\/strong>. No es ciencia ficci\u00f3n; es el mundo de hoy. La ciencia ficci\u00f3n, si acaso, la dejamos para lo que llegar\u00e1 el a\u00f1o que viene. \ud83d\ude80<\/p>\n

Las inmobiliarias superaron el desierto de 2009 a 2016<\/strong>, que fue mucho peor que este invierno. Saldr\u00e1n tambi\u00e9n de esta. Pero saldr\u00e1n mejor las que aprovechen el dique seco para reparar el casco, cambiar las velas y preparar la ruta, en lugar de poner velitas al tel\u00e9fono a ver si suena.<\/p>\n

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Eduardo Lizarraga<\/p>\n

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