{"id":58159,"date":"2026-10-18T23:01:33","date_gmt":"2026-10-18T21:01:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=58159"},"modified":"2026-10-18T23:01:33","modified_gmt":"2026-10-18T21:01:33","slug":"el-retraso-en-la-entrega-de-una-vivienda-es-indemnizable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/vivienda\/compraventa-de-viviendas\/el-retraso-en-la-entrega-de-una-vivienda-es-indemnizable\/","title":{"rendered":"El retraso en la entrega de una vivienda es indemnizable"},"content":{"rendered":"

Hay frases que en el sector inmobiliario se pronuncian con la misma naturalidad con la que se habla del tiempo: \u00abla entrega se retrasa un poco\u00bb. Ese \u00abpoco\u00bb suele traducirse en meses, a veces en m\u00e1s de un a\u00f1o, y el comprador que firm\u00f3 sobre plano descubre que la fecha del contrato era m\u00e1s una aspiraci\u00f3n que un compromiso. Ahora el Tribunal Supremo<\/strong>, en su sentencia 1410\/2026, de 10 de septiembre<\/strong>, recuerda algo tan elemental como olvidado: pacta sunt servanda<\/em>. Los contratos est\u00e1n para cumplirse, y si la promotora no entrega a tiempo, debe pagar por ello.<\/p>\n

Ha hecho falta llegar al Tribunal Supremo<\/strong><\/h2>\n

El caso no es precisamente reciente, lo que ya dice bastante. Se trata de la promoci\u00f3n Residencial Los Robles II<\/strong>, en el Ensanche de Vallecas<\/strong>: 159 viviendas protegidas<\/strong>, con trasteros y 242 plazas de garaje<\/strong>. Los contratos, firmados entre 2003 y 2004, fijaban la entrega en 24 meses<\/strong> desde la licencia de obras, concedida el 11 de agosto de 2005. Fecha l\u00edmite: 11 de agosto de 2007<\/strong>.<\/p>\n

El certificado final de obra lleg\u00f3 el 10 de marzo de 2008 y las escrituras se firmaron en julio y agosto de ese a\u00f1o, con retrasos de entre 346 y 361 d\u00edas<\/strong>. Los compradores reclamaron, y el Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 90 de Madrid<\/strong> les dio con la puerta en las narices: el retraso exist\u00eda, pero el perjuicio hab\u00eda que probarlo, y un alquiler hipot\u00e9tico no serv\u00eda. La Audiencia Provincial de Madrid<\/strong> corrigi\u00f3 el disparate y conden\u00f3 a la promotora, que, lejos de asumir su responsabilidad, recurri\u00f3 en casaci\u00f3n. Casi dos d\u00e9cadas despu\u00e9s de la fecha de entrega pactada, el Supremo ha cerrado el asunto desestimando el recurso, imponiendo las costas a la promotora y acordando la p\u00e9rdida del dep\u00f3sito. Que haya hecho falta tanto tiempo y tanta instancia para confirmar lo obvio da una idea de lo cuesta arriba que se le pone al comprador.<\/p>\n

El derecho a compensaci\u00f3n por incumplimiento del plazo de entrega<\/strong><\/h2>\n

La clave de la sentencia est\u00e1 en una expresi\u00f3n latina que los juristas manejan con soltura: da\u00f1o ex re ipsa<\/em><\/strong>, es decir, el da\u00f1o que se demuestra por s\u00ed mismo. El Supremo entiende que una vivienda tiene un valor de uso<\/strong>, y que no poder disponer de ella, ni para vivir ni para alquilarla, supone una p\u00e9rdida patrimonial evidente. No hace falta haber pagado otro alquiler, ni haber firmado un arrendamiento que se frustr\u00f3. Basta con que la casa, ya comprometida y pagada, no est\u00e9 donde y cuando deb\u00eda.<\/p>\n

El Alto Tribunal enlaza as\u00ed con su doctrina de la sentencia 623\/2014<\/strong> y con una l\u00ednea que se remonta a 1997<\/strong>. Eso s\u00ed, con un matiz importante: el criterio se aplica cuando la vivienda se compr\u00f3 para uso propio, no con fines especulativos. En otros supuestos, la carga de la prueba vuelve al demandante.<\/p>\n

El criterio del precio de alquiler de una vivienda similar es aceptable<\/strong><\/h2>\n

El otro gran aval de la sentencia es el m\u00e9todo de c\u00e1lculo. La indemnizaci\u00f3n se mide por lo que costar\u00eda alquilar una vivienda de caracter\u00edsticas similares<\/strong> durante el tiempo de retraso. En el caso de Vallecas, al tratarse de vivienda protegida, se aplicaron las rentas oficiales de la Comunidad de Madrid: 11,2 euros por metro cuadrado y mes<\/strong> para la vivienda y 6,67 euros<\/strong> para trastero y garaje. Resultado: indemnizaciones de entre 8.814 y 17.600 euros<\/strong> por comprador, m\u00e1s intereses.<\/p>\n

Para la vivienda libre, la l\u00f3gica es la misma, pero tomando como referencia el alquiler de mercado. Un piso que se alquilar\u00eda por 1.200 euros al mes y llega con nueve meses de retraso arroja una indemnizaci\u00f3n base de 10.800 euros<\/strong>. No es una cifra que la promotora vaya a ofrecer por iniciativa propia, conviene no hacerse ilusiones.<\/p>\n

Camino a seguir si una promotora incumple los plazos<\/strong><\/h2>\n

Lo primero es calcular bien la fecha real de entrega, porque en la compraventa sobre plano casi nunca es una fecha de calendario, sino un plazo que arranca de la licencia o de otro hito. Despu\u00e9s, reclamar por escrito y con constancia, mediante burofax con acuse de recibo y certificaci\u00f3n de contenido<\/strong>, para que nadie pueda decir que el retraso se acept\u00f3 en silencio.<\/p>\n

Si toca escriturar con retraso, conviene dejar constancia de las condiciones en que se firma: los compradores de Vallecas otorgaron un acta de manifestaciones<\/strong> que acab\u00f3 formando parte del procedimiento. Y para cuantificar, hace falta un par\u00e1metro objetivo<\/strong>: rentas oficiales si es vivienda protegida o una tasaci\u00f3n pericial del alquiler<\/strong> si es libre. El da\u00f1o no hay que probarlo, pero la cifra no se fija a ojo. Los gastos reales, como alquileres pagados, guardamuebles o mudanzas dobles, no son imprescindibles, aunque suman.<\/p>\n

Una situaci\u00f3n bastante com\u00fan y que debe solucionarse<\/strong><\/h2>\n

Nadie discute que las promotoras y constructoras atraviesan un momento complicado: costes disparados<\/strong>, falta de mano de obra<\/strong>, redes el\u00e9ctricas que no llegan<\/strong> y una burocracia que convierte cada licencia en una prueba de paciencia. Es comprensible. Lo que no es aceptable es que esas dificultades las paguen los compradores, que siguen abonando un alquiler mientras esperan o que ven c\u00f3mo la vivienda adquirida para arrendar no genera un euro.<\/p>\n

El retraso en la entrega se ha normalizado hasta el punto de parecer parte del producto. La sentencia del Supremo pone las cosas en su sitio: quien se compromete a una fecha responde por incumplirla. Quiz\u00e1 as\u00ed, la pr\u00f3xima vez que alguien firme un plazo de entrega, lo haga sabiendo que tiene precio.<\/p>\n<\/div><\/div>