\u00daltimamente no hay tertulia, mesa redonda o mitin en la que no aparezca alguien con la soluci\u00f3n m\u00e1gica a la crisis de vivienda. La \u00faltima ocurrencia de moda: coger esos pisos enormes de techos altos que pueblan los barrios se\u00f1oriales de nuestras ciudades, partirlos por la mitad y, \u00a1zas!, el doble de viviendas. Dicho as\u00ed, suena a genialidad. Dicho por quien no ha pisado un ayuntamiento para pedir una licencia en su vida, suena a lo que es: ideas lanzadas como quien echa pan a los peces, a ver si alguno pica.<\/p>\n
La segregaci\u00f3n de viviendas<\/strong> existe, es legal y en determinados casos tiene todo el sentido del mundo. Pero conviene bajar el sufl\u00e9: es un camino largo, caro y lleno de tr\u00e1mites<\/strong>, y en muchas ocasiones, cuando se hacen bien las cuentas, ni siquiera sale rentable.<\/p>\n Vaya por delante que no se trata de demonizar la operaci\u00f3n. Hay situaciones en las que segregar una vivienda es una soluci\u00f3n razonable, incluso elegante. Pensemos en una herencia<\/strong> en la que tres hermanos se reparten un piso de 200 metros y ninguno quiere vender ni comprar la parte de los dem\u00e1s. O en un divorcio<\/strong> en el que ambos c\u00f3nyuges quieren seguir viviendo en el mismo edificio, pero no bajo el mismo techo. O en unos padres con una casa que se les ha quedado grande y que quieren facilitar la emancipaci\u00f3n de un hijo al que el mercado ha dejado en la cuneta.<\/p>\n Tambi\u00e9n hay quien lo plantea como inversi\u00f3n: dos viviendas medianas se alquilan o venden con m\u00e1s facilidad que una grande, y el precio por metro cuadrado suele mejorar. Las agencias suelen marcar una referencia m\u00ednima en torno a los 140-150 m\u00b2<\/strong> y una ubicaci\u00f3n bien cotizada, del tipo Salamanca o Chamber\u00ed en Madrid, o el Ensanche barcelon\u00e9s. Fuera de esos par\u00e1metros, los n\u00fameros empiezan a rechinar.<\/p>\n Antes de seguir, una precisi\u00f3n que muchos de los que opinan pasan por alto: segregar y dividir no son lo mismo<\/strong>, aunque se parezcan como dos gotas de agua. En la segregaci\u00f3n<\/strong>, la finca original se mantiene, aunque pierde una parte de su superficie, que pasa a ser un inmueble nuevo. En la divisi\u00f3n<\/strong>, la finca matriz desaparece y da lugar a dos o m\u00e1s fincas completamente nuevas que deben inscribirse por separado en el Registro de la Propiedad. El resultado pr\u00e1ctico puede parecer id\u00e9ntico, pero la tramitaci\u00f3n registral y notarial no lo es.<\/p>\n Aqu\u00ed empieza la carrera de obst\u00e1culos. El primer paso es encargar a un arquitecto<\/strong> un proyecto t\u00e9cnico que demuestre que las dos viviendas resultantes cumplen la normativa. Despu\u00e9s llega la autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios<\/strong>, luego la licencia municipal<\/strong>, que por lo general es de obra mayor y exige proyecto b\u00e1sico y de ejecuci\u00f3n con direcci\u00f3n facultativa.<\/p>\n Con la licencia en la mano se ejecutan las obras, se emite el certificado final, el ayuntamiento comprueba que todo se ajusta a lo aprobado y concede la licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/strong> y, donde corresponda, la c\u00e9dula de habitabilidad. Y todav\u00eda queda la escritura p\u00fablica ante notario<\/strong>, la inscripci\u00f3n en el Registro<\/strong> y la actualizaci\u00f3n del Catastro<\/strong> para que cada vivienda tenga su referencia propia. Meses, en el mejor de los casos. A\u00f1os, si el ayuntamiento de turno va como suele ir.<\/p>\n La normativa es un men\u00fa de varios platos: la Ley de Propiedad Horizontal<\/strong>, el C\u00f3digo Civil, la Ley Hipotecaria, la Ley de Suelo estatal, el C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n<\/strong>, la regulaci\u00f3n auton\u00f3mica de habitabilidad y el planeamiento municipal. Cada vivienda resultante debe tener acceso independiente<\/strong>, superficie m\u00ednima, ventilaci\u00f3n e iluminaci\u00f3n adecuadas, aislamiento t\u00e9rmico y ac\u00fastico entre ambas y suministros y contadores propios<\/strong>. Y la obra no puede comprometer la estructura ni los elementos comunes del edificio.<\/p>\n En cuanto a la comunidad, si los estatutos inscritos ya permiten la segregaci\u00f3n, no hace falta pasar por la junta. Si no, habr\u00e1 que convocarla y lograr el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas<\/strong>. Que se lo digan a quien haya intentado poner de acuerdo a una comunidad para cambiar el portero autom\u00e1tico.<\/p>\n Hablemos de dinero, que es donde las ideas brillantes suelen tropezar. El proyecto t\u00e9cnico puede ir de unos 500 a 5.200 euros<\/strong>; la notar\u00eda, hasta 800 euros<\/strong>; el Registro, alrededor de 600 euros<\/strong>; y a eso hay que sumar la gesti\u00f3n catastral, las tasas municipales y la obra, que es la partida grande y la m\u00e1s imprevisible. Como referencia orientativa, solo los tr\u00e1mites y gastos asociados pueden rondar los 18.000 euros<\/strong>, sin contar una reforma que, para crear dos viviendas independientes con cocina, ba\u00f1o e instalaciones propias, rara vez es barata.<\/p>\n Hacienda, por supuesto, no se queda fuera. La segregaci\u00f3n tributa por el Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD)<\/strong>, con base imponible en el valor de la parte segregada y un tipo que var\u00eda seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n Si el piso no da los metros, si la distribuci\u00f3n obliga a abrir una segunda entrada imposible, si la comunidad se niega o si la normativa municipal exige superficies m\u00ednimas que no se alcanzan, la operaci\u00f3n muere antes de nacer. Y aunque se pueda, hay que comparar lo que se invierte con lo que se gana. En muchos casos de herencias, vender el porcentaje de propiedad o recurrir a la extinci\u00f3n de condominio<\/strong> es m\u00e1s r\u00e1pido, m\u00e1s barato y menos doloroso.<\/p>\n Aun as\u00ed, las consultas no paran de crecer. Las inmobiliarias reciben cada vez m\u00e1s preguntas de propietarios que han o\u00eddo que segregar es el negocio del siglo, y los despachos especializados han convertido la tramitaci\u00f3n en un servicio estrella. No es extra\u00f1o: el precio de la vivienda empuja a buscar rentabilidad hasta debajo de las baldosas.<\/p>\n Ahora bien, que nadie se enga\u00f1e pensando que partir pisos grandes va a resolver el problema habitacional de Espa\u00f1a. Es un nicho, y peque\u00f1o. Donde de verdad est\u00e1 la cantera es en los pisos vac\u00edos<\/strong>, cientos de miles de viviendas ya construidas, con sus licencias y su c\u00e9dula, esperando a que alguien dise\u00f1e incentivos serios y seguridad jur\u00eddica para sacarlas al mercado. Mucho m\u00e1s rentable en cantidad, aunque claramente menos rentable en titulares para ciertos sectores, que prefieren la ocurrencia vistosa al trabajo de fondo.<\/p>\n La segregaci\u00f3n puede ser una herramienta \u00fatil en herencias, separaciones o necesidades familiares concretas, y puede aportar cierta rentabilidad econ\u00f3mica. Pero no es un atajo ni una soluci\u00f3n milagrosa. Antes de mover un tabique, conviene sentarse con un arquitecto<\/strong>, un abogado<\/strong> o una inmobiliaria de confianza<\/strong> que analice la viabilidad real del caso. La consulta a un especialista nos ahorrar\u00e1 dinero, har\u00e1 m\u00e1s corto el camino y nos evitar\u00e1 problemas legales. A no ser, claro, que seamos de esos que lo saben todo sin haber preguntado nunca nada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El primer paso es encargar a un arquitecto un proyecto t\u00e9cnico que demuestre que las dos viviendas resultantes cumplen la normativa. 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Diferencias entre segregar y dividir<\/strong><\/h2>\n
El procedimiento para segregar una vivienda<\/strong><\/h2>\n
Requisitos legales<\/strong><\/h2>\n
Costes y fiscalidad<\/strong><\/h2>\n
Cuando no sale a cuenta<\/strong><\/h2>\n
Un fen\u00f3meno en auge<\/strong><\/h2>\n
La cantera de vivienda est\u00e1 en otra parte<\/strong><\/h2>\n
O somos muy listos o buscamos a un especialista<\/strong><\/h2>\n