{"id":58333,"date":"2026-11-04T22:42:33","date_gmt":"2026-11-04T21:42:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/?p=58333"},"modified":"2026-11-05T06:54:35","modified_gmt":"2026-11-05T05:54:35","slug":"cuidadin-al-comprar-hipotecas-morosas-que-no-todo-es-beneficio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aquimicasa.net\/blog\/opinion\/cuidadin-al-comprar-hipotecas-morosas-que-no-todo-es-beneficio\/","title":{"rendered":"Cuidad\u00edn al comprar hipotecas morosas que no todo es beneficio"},"content":{"rendered":"
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Con la crisis que atraves\u00f3 Espa\u00f1a tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 aprendimos un vocabulario que nunca hab\u00edamos o\u00eddo. Prima de riesgo, rescate bancario, daci\u00f3n en pago, banco malo… Y a partir de 2012, con la llegada de los llamados fondos buitre<\/strong>, que aterrizaron como quien pisa terreno conquistado, tambi\u00e9n aprendimos que las viviendas de miles de familias pod\u00edan llamarse activos t\u00f3xicos<\/strong>. As\u00ed, con ese eufemismo, se vendieron carteras enteras de cr\u00e9ditos de cobro dudoso. Sal\u00edan del balance del banco y acababan en manos de fondos dispuestos a exprimir hasta el \u00faltimo euro para sus part\u00edcipes.<\/p>\n

Vimos desahucios a millares. Vimos c\u00f3mo los ahorros de toda una vida, convertidos en cuatro paredes de ladrillo, se evaporaban hasta dejar solo deudas y pisos vac\u00edos que engordaban la cuenta de resultados de otros. Y vimos tambi\u00e9n, porque siempre pasa, a quienes aprovecharon para comprar pisos a mitad de precio. Aquello de que con el ladrillo nunca se pierde result\u00f3 ser verdad, pero solo para algunos.<\/p>\n

Los bancos aprendieron la lecci\u00f3n. No la \u00e9tica, que esa no ven\u00eda en el temario, sino la contable: no hay que engordar carteras de morosos. Y ahora han dado un paso m\u00e1s. Ya no venden solo a fondos en paquetes opacos, donde nadie sabe cu\u00e1nto se pag\u00f3 por cada piso. Ahora le ofrecen la hipoteca impagada del vecino del tercero a cualquier particular con ahorros y ganas de \u201cinvertir\u201d. \ud83c\udfe0\ud83d\udcb8<\/p>\n

Los bancos est\u00e1n comercializando 4.300 hipotecas morosas a particulares<\/strong><\/h2>\n

El dato es elocuente. Los servicer de Santander, Blackstone y Pollen Street, es decir, Diglo, Aliseda e Hipoges<\/strong>, tienen a la venta m\u00e1s de 4.300 pr\u00e9stamos impagados<\/strong> a trav\u00e9s de plataformas digitales abiertas a cualquiera. Lo que antes era un circuito cerrado de abogados avispados y perfiles muy especializados se ha convertido en un escaparate online, con su buscador, su ficha y su bot\u00f3n de \u201cme interesa\u201d. Casi como elegir unas zapatillas, pero con una familia dentro.<\/p>\n

En el sector lo llaman democratizar el acceso<\/strong> a este activo. Bonita frase para algo tan feo. Porque lo que se democratiza no es el derecho a la vivienda, sino la posibilidad de quedarse con la de otro. Eso s\u00ed, conviene no exagerar el fen\u00f3meno: el grueso del negocio sigue estando en los inversores profesionales, y en algunas gestoras las ventas por la plataforma digital no llegan al 15%<\/strong>. Pero la tendencia est\u00e1 ah\u00ed y se promociona con entusiasmo de feria.<\/p>\n

\u00a0\u00bfC\u00f3mo es el sistema de compra de estas hipotecas a los bancos?<\/strong><\/h2>\n

El procedimiento parece sencillo. El interesado consulta los cr\u00e9ditos disponibles en la web, manifiesta su inter\u00e9s y un gestor le contacta, previa firma de un acuerdo de confidencialidad<\/strong>, para darle documentaci\u00f3n y resolver dudas. Si el titular del cr\u00e9dito acepta la oferta, la compraventa se formaliza en escritura p\u00fablica ante notario<\/strong> y se inscribe la garant\u00eda hipotecaria a nombre del nuevo acreedor en el Registro de la Propiedad, como exige el art\u00edculo 149 de la Ley Hipotecaria. Sin esa inscripci\u00f3n, el comprador es poco m\u00e1s que el due\u00f1o de un papel.<\/p>\n

Hay un detalle que pocos leen: los propios servicer advierten en su aviso legal de la \u201ccomplejidad y riesgos\u201d del producto y recomiendan asesoramiento legal, financiero y fiscal. Incluso mencionan un test de idoneidad<\/strong>, que suena a protecci\u00f3n del consumidor y que, seg\u00fan matizan algunos de ellos, en realidad est\u00e1 pensado para cumplir con la normativa contra el blanqueo de capitales. Es decir, no comprueba si usted sabe d\u00f3nde se mete, sino de d\u00f3nde viene su dinero. \ud83d\ude43<\/p>\n

Las ventajas de adquirir cr\u00e9ditos impagados y sus gastos<\/strong><\/h2>\n

Vamos con el reclamo. El cr\u00e9dito se compra por debajo de la deuda pendiente<\/strong>, con descuentos que suelen moverse en torno al 25-35%<\/strong> sobre el capital adeudado. El observatorio de InversionNPL, que analiza m\u00e1s de 41.000 activos, sit\u00faa el descuento mediano en el 30,8%<\/strong> frente al valor del inmueble que garantiza el pr\u00e9stamo. Si el deudor vuelve a pagar, se cobran las cuotas y a unos a\u00f1os vista hay rentabilidad. Si no paga, est\u00e1n los intereses de demora. Y si todo se tuerce para el deudor, queda el premio gordo: ejecuci\u00f3n hipotecaria, subasta y, con suerte, la vivienda.<\/p>\n

Pero ese premio viene con factura. Notar\u00eda e inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n, abogado y procurador para la ejecuci\u00f3n, tasaciones, cuotas de comunidad pendientes (el comprador responde de la anualidad en curso y de los tres a\u00f1os anteriores), IBI con afecci\u00f3n real<\/strong> sobre el inmueble, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales<\/strong> cuando por fin se adjudica la vivienda y, casi siempre, una reforma, porque nadie deja impecable la casa de la que le echan. Todo eso con el capital inmovilizado durante a\u00f1os, sin salida anticipada posible.<\/p>\n

Por supuesto tambi\u00e9n hay riesgos que no te cuentan<\/strong><\/h2>\n

Los intereses de demora ya no son lo que eran. Antes de la Ley 1\/2013 pod\u00edan alcanzar el 20% o el 25%, y un pleito de tres a\u00f1os casi duplicaba la deuda. Aquello s\u00ed era un negocio, por obsceno que fuera. Hoy, con la Ley 5\/2019, el inter\u00e9s moratorio no puede superar en m\u00e1s de tres puntos<\/strong> al ordinario. Y en vivienda habitual las costas exigibles al deudor no pueden pasar del 5%<\/strong> de lo reclamado. El margen que antes se fabricaba en el juzgado ha encogido.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el vencimiento anticipado ya no se activa con una cuota impagada: hacen falta 12 o 15 mensualidades<\/strong> seg\u00fan la fase del pr\u00e9stamo, m\u00e1s un requerimiento previo. Si la hipoteca que compra tiene cl\u00e1usulas que un juez considere abusivas, se caen y se queda con los intereses ordinarios, y con a\u00f1os de retraso. Y est\u00e1 la enervaci\u00f3n<\/strong>: que el deudor se ponga al d\u00eda y usted, que so\u00f1aba con un piso barato, acabe siendo acreedor de un pr\u00e9stamo a 25 a\u00f1os al 2%. Enhorabuena, se ha convertido en un banco peque\u00f1ito y sin oficina. \ud83c\udfe6<\/p>\n

Por no hablar de la ocupaci\u00f3n, de las cargas que aparecen tarde y del juzgado saturado, donde los plazos se cuentan en a\u00f1os, no en meses.<\/p>\n

Atenci\u00f3n que no est\u00e1s comprando una casa<\/strong><\/h2>\n

Esto es lo m\u00e1s importante y lo que los comerciales, curiosamente, olvidan explicar. Le hablar\u00e1n de la ubicaci\u00f3n, de los metros, de lo bien que queda la terraza. Pero comprar un NPL no es comprar una vivienda<\/strong>: es comprar un derecho de cobro con una garant\u00eda hipotecaria. La casa sigue siendo del deudor hasta que un juzgado dicte el decreto de adjudicaci\u00f3n. Las propias gestoras lo reconocen por escrito: comprar el pr\u00e9stamo no asegura que el comprador se quede con el inmueble<\/strong> al final del procedimiento.<\/p>\n

Y aqu\u00ed viene la sorpresa que muchos no esperan. Aunque el deudor deje de pagar y se llegue a la ejecuci\u00f3n, la vivienda sale a subasta en el Portal del BOE<\/strong>, abierta a cualquier postor. Si alguien puja m\u00e1s, la casa es suya, no de usted. Usted cobrar\u00e1 su cr\u00e9dito, s\u00ed, pero el piso que ya ten\u00eda amueblado en la cabeza se lo lleva otro. Puede compensarle econ\u00f3micamente, pero entonces no ha comprado una casa barata: ha financiado la casa barata de un subastero.<\/p>\n

Por qu\u00e9 ahora venden los bancos a particulares<\/strong><\/h2>\n

La explicaci\u00f3n oficial habla de inter\u00e9s creciente de los inversores, de tecnolog\u00eda y de nuevos canales. Todo cierto. Pero hay otra lectura menos amable. Los bancos est\u00e1n acostumbrados a ejecutar, saben hacerlo y lo han hecho a escala industrial. Si ahora prefieren soltar estos expedientes es porque recuperan liquidez r\u00e1pido, se quitan los casos m\u00e1s lentos y dif\u00edciles y, sobre todo, se libran del coste social y reputacional<\/strong> de poner a una familia en la calle.<\/p>\n

Un desahucio firmado por una gran entidad sale en los telediarios. Un desahucio promovido por un inversor particular o un prestamista apenas se nota. El banco no se mancha y el trabajo sucio lo hace otro, a ser posible alguien que lo vea como una oportunidad. Cuando ni la banca, que no es precisamente una ONG, quiere seguir haciendo algo que parece rentable, quiz\u00e1 deber\u00edamos preguntarnos por qu\u00e9.<\/p>\n

Y aqu\u00ed cabe una reflexi\u00f3n inc\u00f3moda. Vivimos en una sociedad capitalista, nadie lo discute, y el derecho a la propiedad y a obtener beneficios es leg\u00edtimo. Pero el \u201ctodo por la pasta\u201d<\/strong> nos est\u00e1 llevando a un lugar desquiciado, donde el Shylock de Shakespeare, el que exig\u00eda su libra de carne, se sentir\u00eda como en casa. Muchos de quienes compran estos cr\u00e9ditos ir\u00e1n a misa, celebrar\u00e1n la Navidad y sacar\u00e1n el paso en Semana Santa. Y al mismo tiempo estar\u00e1n dispuestos a echar a una familia de su casa para embolsarse un buen margen. Presumimos de sociedad cristiana mientras nos alejamos a toda prisa de lo que predic\u00f3 el Nazareno, que, por cierto, no tuvo muy buenas palabras para los mercaderes.<\/p>\n

Distintas figuras jur\u00eddicas que protegen al deudor<\/strong><\/h2>\n

Por fortuna, el deudor no est\u00e1 tan indefenso como venden. El art\u00edculo 1535 del C\u00f3digo Civil<\/strong> le permite, si el cr\u00e9dito es litigioso, extinguir la deuda pagando al comprador lo mismo que este pag\u00f3<\/strong>, m\u00e1s costas e intereses, en un plazo de nueve d\u00edas<\/strong> desde que se le reclama. Si usted compr\u00f3 por 70.000 euros un cr\u00e9dito de 140.000, el deudor puede saldarlo con esos 70.000 y su margen desaparece. Su aplicaci\u00f3n en ejecuciones hipotecarias se interpreta de forma restrictiva y no opera en carteras vendidas en bloque, pero en la compra de un cr\u00e9dito suelto, que es justo lo que se ofrece a particulares, es un riesgo muy real.<\/p>\n

Est\u00e1 tambi\u00e9n el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas<\/strong> del Real Decreto-ley 6\/2012, la Ley de Segunda Oportunidad<\/strong>, las suspensiones de lanzamiento<\/strong> para familias vulnerables y el control judicial de cl\u00e1usulas abusivas<\/strong>. Y la gran novedad: el Real Decreto-ley 26\/2026<\/strong> introduce un nuevo art\u00edculo 25 bis<\/strong> en la Ley de Contratos de Cr\u00e9dito Inmobiliario. Si se cede un cr\u00e9dito hipotecario vencido sobre vivienda habitual, el deudor tiene seis meses<\/strong> desde que se le comunica la operaci\u00f3n para acreditar que cumple los requisitos del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas. Si lo logra, el cedente debe readquirir el pr\u00e9stamo por el mismo precio<\/strong>. Traducido: su inversi\u00f3n puede volver al vendedor y usted quedarse con su dinero, sus gastos y su tiempo perdido. Y como la norma habla de \u201ccedente\u201d y no de banco, si usted revende el cr\u00e9dito tambi\u00e9n podr\u00eda tener que recomprarlo.<\/p>\n

\u00a0\u00bfD\u00f3nde est\u00e1 el negocio de comprar una hipoteca fallida?<\/strong><\/h2>\n

Existe, no lo negaremos. Est\u00e1 en el negocio financiero<\/strong> de quien compra barato y cobra en subasta por encima de lo pagado. Est\u00e1 en la negociaci\u00f3n con el deudor<\/strong>, una daci\u00f3n en pago o una quita que evite el pleito y, de paso, el drama. Y est\u00e1, en contadas ocasiones, en adjudicarse la vivienda a buen precio. Pero exige dominar la Ley de Enjuiciamiento Civil, entender la diferencia entre valor de subasta, el 70% de ese valor y la deuda reclamada, calcular impuestos, prever ocupaciones y tener est\u00f3mago. Es un nicho para inversores muy especializados y con callo<\/strong>, no para el ahorrador que ha visto un v\u00eddeo en redes que promete rentabilidades de dos cifras.<\/p>\n

El descuento no es un regalo. Es el precio del riesgo que el vendedor le traspasa, y el vendedor lleva a\u00f1os con ese expediente y sabe perfectamente lo que le est\u00e1 vendiendo. Usted, probablemente, no.<\/p>\n

Consejo final: deja a los bancos con sus ejecuciones que tienen mucha pr\u00e1ctica<\/strong><\/h2>\n

Si lo que busca es una vivienda, el mercado ordinario sigue siendo el camino sensato: una compra bien negociada, comprobada en el Registro y sin nadie a quien desalojar. Si lo que busca es rentabilidad, hay productos menos arriesgados y bastante m\u00e1s dignos. Y si est\u00e1 pensando en comprar la hipoteca de una familia que lo est\u00e1 pasando mal para quedarse con su casa, pi\u00e9nselo dos veces. No solo porque el derecho a la vivienda est\u00e1 cada vez m\u00e1s protegido<\/strong> y la ley le puede dar un disgusto, sino porque hay negocios que, aunque sean legales, no deber\u00edan hacernos sentir orgullosos. Que los bancos se queden con sus ejecuciones. Tienen mucha pr\u00e1ctica y, al parecer, hasta ellos se han cansado. \ud83d\udd11<\/p>\n

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Eduardo Lizarraga<\/p>\n

WWW.AQUIMICASA.NET<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>