A partir del 22 de julio entra en vigor la modificación del Real Decreto 390/2021, un cambio normativo que va a dar mucho que hablar entre propietarios, agencias inmobiliarias y técnicos certificadores. Y no es para menos: el certificado de eficiencia energética lleva años funcionando como un trámite más dentro del proceso de compraventa o alquiler, uno de esos papeles que se piden, se pagan y se archivan sin demasiada atención. Pero desde que se implantó su obligatoriedad, el sector ha ido acumulando denuncias de prácticas poco rigurosas: certificados exprés, tarifas de saldo, técnicos que ni siquiera pisan la vivienda y calificaciones que, sospechosamente, siempre dan el resultado que el cliente necesita para cerrar la operación. Ese deterioro de la confianza es, precisamente, lo que esta reforma intenta frenar.

El cambio normativo no llega solo. Conecta directamente con la futura transposición al ordenamiento español de la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios, todavía pendiente pero que ya marca el rumbo hacia el que se dirige la regulación española de aquí a 2030. Lo que entra en vigor ahora es, en buena medida, un anticipo de exigencias mayores que están por llegar.

Un registro que pretende acabar con el mercado opaco

La novedad más relevante de la reforma es la creación de un Registro Centralizado de Técnicos Competentes, donde deberán figurar todos los profesionales habilitados para emitir certificados energéticos en España. Hasta ahora no existía un listado público unificado, lo que dejaba al propietario en una posición bastante indefensa a la hora de comprobar si quien le ofrecía el servicio contaba realmente con la formación exigida. Cualquiera podía anunciarse como «técnico certificador» sin que hubiera una forma sencilla de verificarlo.

Con el nuevo registro, ese vacío desaparece, al menos sobre el papel. El ciudadano podrá consultar de forma directa si el profesional que le está cobrando por un certificado está efectivamente acreditado, lo que en teoría debería reducir el fraude y homogeneizar unos precios y una calidad que hasta ahora variaban de forma notable de un técnico a otro. La reforma también amplía el abanico de titulaciones habilitadas para realizar determinados certificados, dando entrada a los profesionales reconocidos por la Ley de Ordenación de la Edificación para redactar proyectos, entre los que el arquitecto técnico ocupa un lugar destacado por su formación específica en eficiencia energética y su condición de colegiado.

La pregunta que cabe hacerse es si un registro, por sí solo, va a bastar para limpiar un mercado que durante más de una década ha convivido con la picaresca sin mayores consecuencias. La respuesta probablemente dependa de si ese registro es realmente accesible y se actualiza con la diligencia necesaria, porque un listado que nadie consulta no sirve de mucho.

El certificado G pierde vigencia más rápido

Otro de los cambios que va a afectar directamente al bolsillo de muchos propietarios es la reducción de la validez de los certificados con calificación energética G, que pasan de diez a cinco años. Se trata de la calificación más baja, la que corresponde a las viviendas menos eficientes, y su reducción de vigencia obliga a los propietarios de estos inmuebles a renovar el trámite con el doble de frecuencia. Conviene aclarar que esta medida no es estrictamente nueva: ya estaba recogida en el decreto de 2021, aunque ahora la reforma la consolida y la refuerza dentro de un marco normativo más exigente.

En la práctica, esto significa que quien tenga una vivienda con calificación G deberá tener muy presente esta fecha de caducidad más corta a la hora de planificar reformas o, directamente, plantearse acometer una rehabilitación energética que mejore la calificación antes de que el certificado vuelva a caducar.

El certificado, cada vez más ligado a las ayudas públicas

El certificado energético ha dejado de ser, desde hace tiempo, un simple requisito para vender o alquilar. Hoy es también la puerta de entrada a numerosas ayudas a la rehabilitación y a determinadas deducciones fiscales, lo que convierte su fiabilidad en algo mucho más relevante de lo que pueda parecer a simple vista. Si el documento que certifica el punto de partida energético de una vivienda no es fiable, todo el sistema de subvenciones que se construye sobre él pierde solidez. De ahí que reforzar el control sobre quién puede emitir estos certificados tenga un impacto que va más allá del mercado inmobiliario y entra de lleno en la política de rehabilitación del parque de viviendas español.

Posibles nuevas letras de calificación: ‘plus’ y ‘zero’

A nivel europeo se está estudiando, aunque todavía sin plazos definidos, la incorporación de dos nuevas letras de calificación energética, pensadas para diferenciar a los edificios más eficientes dentro de lo que hoy sería la categoría A. Esta ampliación de la escala busca armonizar los sistemas de clasificación entre los distintos Estados miembros y dar visibilidad a los inmuebles que ya cumplen con estándares de consumo casi nulo o de balance energético prácticamente neutro. No es una medida cerrada ni inminente, pero conviene tenerla en el radar porque apunta hacia el tipo de exigencias que marcarán el mercado inmobiliario de cara a 2030.

¿Qué va a significar para vender o alquilar?

Con la futura incorporación de la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios al ordenamiento español, el horizonte que se dibuja es el de un mercado inmobiliario donde la eficiencia energética pesará cada vez más en el precio, en la financiación y en la propia acción de vender o alquilar.  El objetivo europeo de lograr un parque edificatorio descarbonizado en 2050 va a traducirse, en los próximos años, en exigencias progresivas sobre el consumo energético de los edificios, con menor margen para las viviendas ineficientes y una presión creciente hacia la rehabilitación.

Para propietarios, compradores e inquilinos, el mensaje de fondo es claro: el certificado energético ya no es un trámite burocrático que se despacha en cinco minutos. Es una pieza cada vez más central del mercado inmobiliario, y quienes ignoren su importancia, ya sea por tener una calificación baja o por confiar el trámite a un técnico poco solvente, corren el riesgo de encontrarse con más obstáculos de los que imaginan a la hora de vender, alquilar o acceder a ayudas públicas.