Manejando las diferentes previsiones y vaticinios de los principales prescriptores inmobiliarios, encontramos que la subida esperada en los precios para este año, más o menos suave, oscila entre el 3,1% del que habla Solvia hasta el 4,3% de Servihabitat. El servicios de estudios del BBVA que tradicionalmente ha estado más cerca de los resultados finales valora la subida en un 3,5%. Todos ellos hablan de un crecimiento sostenido.
Los datos del primer trimestre avalan estas previsiones, ya que el precio medio de la vivienda terminada, tanto nueva como usada, registró durante el primer trimestre del año un crecimiento del 1,8% respecto al mismo periodo del año anterior, situándose en 1.237 euros/m2, según adelanta el índice IMIE de Tinsa. De esta forma, el ajuste medio acumulado, desde los máximos del 2007, ha descendido del 40% por primera vez en tres años, hasta quedar en el 39,6%.  Y con estos datos para empezar el año, que son buenos, al mercado le basta con seguir en la línea,  para alcanzar o superar ese 3% de media, que adelantan los prescriptores inmobiliarios menos optimistas para éste año.
Más preocupa en el sector la situación de la construcción residencial y la venta de pisos nuevos, que continúa sin levantar. Hoy mismo se han publicado los datos del Ministerio de Fomento, referidos al 2016, que hablan de un nuevo año de recesión para la construcción y promoción inmobiliaria, y van nueve seguidos. Fomento indica que el número de pisos terminados sumó el año pasado las 40.119 viviendas de todo tipo; y esto se traduce en un descenso del 94% respecto al cierre del año 2006, que con 641.419 viviendas terminadas constituye un récord que se vuelve difícil o imposible volver a alcanzar de nuevo. Los datos tampoco son buenos si la comparación la realizamos con la cifra de construcción de viviendas alcanzada en el 2015. Y es que las 40.119 viviendas construidas en 2016, según los datos del Ministerio de Fomento, suponen una caída del 11,1% en comparación con el año anterior.
En éste aspecto los prescriptores vuelven a pecar de un exceso de optimismo, como Servihabitat, que estima que la construcción de viviendas alcanzará las 74.000 unidades, lo que se traduce en un crecimiento del 20%. Cifra que deberá alcanzarse en los próximos tres trimestres ya que, al menos de momento, la situación sigue muy continuista con el año anterior.
La tasadora Tinsa, que maneja los datos de las tasaciones efectuadas, estima que este 2017 va a ser un año de moderado crecimiento y estabilización de los precios, con una horquilla de entre el 0 y el 2%, siempre si la economía y el empleo acompañan y los datos macroeconómicos, que son buenos, comienzan a  tener un reflejo en la economía de las familias, lo que de momento no está ocurriendo. La sociedad tasadora estima que las operaciones podrían crecer entre un 10 y un 15%,  llegando hasta casi las 545.000 operaciones y también crecería el mercado hipotecario entre un 5 y un 10%, alcanzándose la cifra de 450.000 nuevos contratos hipotecarios, situación que viene empujada por los bajos tipos de interés.

El panorama parece abandonar de una vez los tonos grises de una recuperación insegura y avanzar hacia un nuevo ciclo expansivo, que no se va a vivir sin sobresaltos. La recuperación va a seguir avanzando a varias velocidades, con zonas calientes, alentadas por los inversores y la falta de obra nueva, y otras regiones en que los precios aún seguirán descendiendo, sin bien de forma más leve. En todo caso, es preciso no perder de vista el punto de partida, que en algunas zonas supera descensos del 53% respecto a los datos del 2007.

Sin lugar a dudas, una de las claves de la recuperación del mercado inmobiliario es el incremento de los créditos concedido por la banca. Incremento de créditos, tanto a particulares como a promotores. Con unos condicionamientos menos exigentes, hay más particulares que pueden acceder a la vivienda. Los notarios aseguran que los préstamos hipotecarios firmados en enero, alcanzando la cifra de 23.307 operaciones, lo que se traduce en un incremento anual del 15,2%. También aumenta ligeramente, un 0,5% más, la cuantía media de lo que los bancos facilitan a los compradores de vivienda; así, la cuantía promedio de éstos préstamos fue de 130.019 euros. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario alcanzó el 46,4%, suponiendo la cuantía del préstamo concedido, una media del 76,3% del precio del inmueble. Otro dato a tener en cuenta es el cambio del mercado hipotecario hacia tipos fijos y mixtos, y la incorporación del nuevo Euríbor Plus.

La ausencia de suelo está originando tensiones en determinadas zonas de la Comunidad de Madrid, lo que está elevando su precio, que comienza a preocupar. Por eso muchos promotores ya le están echando el ojo a suelos no finalistas, bien situados y que pudieran ser el objetivo de próximas operaciones; esperando, eso sí, que las distintas administraciones atajen el problema de la ausencia de suelo con tiempo, antes de crear pequeñas burbujas no deseadas por nadie, más que por los propietarios.

A grandes rasgos, el mercado inmobiliario irá igualando sus diferentes velocidades de manera suave;  los centros de las grandes ciudades seguirán impulsados por los inversores, tanto nacionales como extranjeros; y en las zonas menos «calientes» se notará con fuerza la demanda de vivienda de reposición y primera vivienda. En las costas y lugares turísticos, continuará la presencia activa de jubilados y extranjeros, así como de pequeños inversores, que buscan la rentabilidad que los productos bancarios no les proporcionan.

Por su parte, la opción del alquiler continuará creciendo a costa de la compra de piso, que sigue siendo una opción lejana para muchos jóvenes y parejas recién formadas. Tiene aún mucho recorrido y varios millones de posibles clientes, lo que sin duda atraerá, ya lo está haciendo, a empresas especializadas en alquileres, como sucede en países de nuestro entorno. La movilidad geográfica, los sueldos bajos y la amarga experiencia sufrida con la burbuja, lo convierten en un mercado atractivo y necesario. La otra estrella del sector es la vivienda de segunda mano, que continuará brillando a lo largo de todo el año.

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Eduardo Lizarraga

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