Desde Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario han dado continuidad a su análisis de proyección de precios de vivienda que considera la propia serie de precios de la vivienda y su relación con el empleo. Aseguran que siguiendo al Banco de España sobre la evolución probable del paro, los datos resultantes de empleo para 2021, 2022, y 2023 permiten proyectar el precio de la vivienda para estos tres años.
En síntesis afirman que los precios de la vivienda han mantenido cierta estabilidad en la crisis, teniendo en cuenta que ya se habían ralentizado en 2019; en el cuarto trimestre de ese año los precios medios por metro cuadrado estaban en 1.653 euros, bajan ligeramente a 1.622 en ese mismo trimestre de 2020, y podrían cerrar 2021 prácticamente sin variación con 1.625 euros, pasando a 1.615 euros en 2022, y 1.617 euros en 2023. La ligera reducción que se dio en 2020 se mantendría, pues, con pequeñas oscilaciones.
En su informe, ambas entidades consideran que hay diferencias muy sustanciales entre vivienda nueva y usada, pues en esta última los precios ajustan por la oferta y demanda, mientras que la vivienda nueva es desde la anterior crisis un mercado de menor dimensión en cuanto a transacciones y con precios al alza. Además, aseguran que hay que considerar diferencias entre provincias, y mayores municipios aun cuando se trabaja con mercados locales.
Puede verse el detalle en Euroval. Se ha calculado el coeficiente de variación de la serie de precios desde el primer año considerado, 1995, y destacan dos características, una que es bastante bajo 30,4 sobre un valor máximo de 100, que indicaría una variabilidad total de los precios al alza y a la baja, lo cual podría interpretarse como precios muy sensibles a la oferta y demanda; hay alguna provincia en que sube hasta 40, y otras donde los precios son aún más rígidos que la media nacional. La otra característica que remarcan es que el coeficiente es más bajo que el calculado antes de la crisis sanitaria, lo que indica que hay factores de incertidumbre que interfieren en los ajustes que se están dando actualmente en los precios.
En el informe prosiguen afirmando que la tendencia en mercados de cierto tamaño es similar a la media nacional, aunque siempre hay algún rasgo diferenciador. En el caso de Barcelona y Madrid, observan que en la primera los precios medios por metro cuadrado pasan de 2.414 euros en el cuarto trimestre de 2019 y 2.353 en 2020, a 2.354,2.323, y 2.319 euros, respectivamente para el cuarto trimestre de los años 2021, 2022, y 2023. Esto es, se da un ligero descenso del precio medio que apenas llega al 4 por ciento entre el último trimestre de 2019 y el último de 2023. En cuanto a Madrid, partiendo de un precio medio de 2.672 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, cae a 2.574 en el cuarto trimestre de 2020, subiría a 2.694 euros por metro cuadrado en el último trimestre de este año 2021, y volvería a caer a 2.678 y 2.494 euros en los cuartos trimestres de 2022 y 2023. Esta caída supone más de un 6 por ciento entre el último trimestre de 2019 y el de 2023.
En su estimación final destacan que pese a la recuperación de la economía, el paro en España, en el entorno del 15 por ciento, casi duplica la media del área del euro, y esto se notará en el mercado de vivienda; el coeficiente de correlación en España entre empleo y precio de la vivienda es de 0,68 (sobre 1), lo que resulta bastante significativo (ver G. Ruiz, A. Belchí, Euroval-Instai: “El empleo en la determinación del precio de la vivienda”, XV Jornadas Internacionales de Política económica, Universidad de Valencia, mayo 2021). También la reducción de la presión compradora por extranjeros tendrá un impacto en el precio en aquellas zonas donde su demanda es alta. En suma, estas proyecciones de precios de la vivienda en España para el año actual y los dos próximos, aseguran que dependen sustancialmente de los supuestos sobre la evolución de la economía, en un mercado donde la tendencia secular de la serie de precios es al alza, pero donde se dan períodos de relativa estabilidad y también de caídas, relativamente prolongados.
