Hace ya más de 10 años, en concreto desde el 5 de abril del 2013, que es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar un inmueble. Tampoco pueden anunciarse inmuebles sin incorporar la correspondiente etiqueta de eficiencia energética, debidamente registrada en el organismo público correspondiente de cada comunidad autónoma.
El obligatorio certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es un documento suscrito por un técnico competente como resultado del proceso de certificación que contiene información sobre la calificación energética, las características energéticas y las recomendaciones de posibles intervenciones para la mejora de la eficiencia energética de un determinado inmueble o parte del mismo. Los certificados de eficiencia energética tienen una vigencia de 10 años, exceptuando los que obtienen la letra G cuya validez es solo por 5 años. Una vez confeccionado este certificado energético debe ser registrado para que tenga total validez.
Pero todavía hay todo tipo de inmuebles, sobre todo viviendas, que se ofertan en portales inmobiliarios y páginas publicitarias, sin contar con este certificado. Sin embargo, algo parece estar cambiando y distintas administraciones autonómicas han comenzado a presionar de nuevo a los soportes publicitarios y anunciantes, amenazando con sanciones.
De momento y como viene siendo tradicional, el esfuerzo sancionador de las distintas Direcciones Generales competentes de las Comunidades Autónomas, se está dirigiendo a los portales inmobiliario y agencias de intermediación, para que, a su vez, presionen a los propietarios. El hecho de publicitar un inmueble para su venta o alquiler sin contar con la etiqueta visible del certificado energético, está sancionado con una multa que va de los 300 a los 600 euros, multiplicado por él número de inmuebles que estén anunciados en situación irregular. Y para estas sanciones se cuentan hasta los anuncios expuestos en los escaparates de las inmobiliarias, por lo que es recomendable que, al menos los exhibidos, aporten este certificado.
La mayoría de los inmuebles anunciados carecen del certificado
No más de un tercio de los anuncios insertados en los medios on line dispone de este certificado de eficiencia energética. Y es el propietario quien debe hacer el trámite del Certificado Energético y pagar los costes inherentes a su obtención. De no cumplir con esta normativa incurre en una infracción en materia de defensa de los consumidores, que podrá ser sancionado según la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios con multas que, según la categoría leves, graves o muy graves, fluctúan entre los 300 y los 6.000 euros.
- Es infracción leve, entre otras, Publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades
- Es infracción grave, entre otras, Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario. Sanción de 601 a 1.000 euros.
- Es infracción muy grave, entre otras, Publicitar en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificación de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado. Falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética. Sanción de 1.001 a 6.000 euros.
Sin embargo, a pesar de esta obligatoriedad hacia el propietario, como ya hemos mencionado, los mayores esfuerzos sancionadores se dirigen hacia los profesionales inmobiliarios, que deberían rechazar anunciar los inmuebles en situación irregular.
Los profesionales en el objetivo de la adminsitración
Y en un momento en que la captación de los inmuebles para su venta se ha puesto muy complicado – no es que nunca fuera fácil- poner trabas a los propietarios que confían la venta de su propiedad a la agencia, puede resultar cuando menos suicida, sobre todo teniendo en cuenta la competencia existente entre leal y desleal, legal y pirata. También los propios portales debieran impedir la publicidad de los particulares que publicitan sus inmuebles sin el certificado, pero lo hacen poco. Aunque algo está empezando a cambiar y ya hay portales que se están dirigiendo a los intermediarios inmobiliarios para recordarles que el requisito es imprescindible.
La principal razón para esta situación es la negativa del propietario a pagar el coste del certificado energético, entre 100 y 150 euros, antes de tener apalabrado el inmueble, aportando en muchas ocasiones la certificación en la notaría.
Y esto se debe a que el notario debe informar a las partes que intervienen en un contrato de compraventa de la obligatoriedad de contar el vendedor con el certificado energético. Por eso, debe constar en la escritura pública el consentimiento del comprador de haber recibido dicha información siendo motivo de anulación de la compraventa no contar con este requisito.
La mayoría de las viviendas tienen una mala calificación
No es la única situación que puede darse, otra posible razón para no publicar la etiqueta energética es porque, prácticamente, el 95% de las viviendas terminan obteniendo letras E, F y G, las peores de la tabla, y el propietario teme que esto afecte la negociación y el precio de venta del inmueble. Una vivienda con una letra A en su calificación energética puede gastar hasta un 70 % menos que una de calificación G.
Alquiler tradicional o vacacional también tienen la obligación
No es únicamente la venta del inmueble la que requiere del certificado energético, también el alquiler debe ir acompañado del requisito, aunque al no haber quien lo controle no se suele presentar. No hay organismo que exija y controle la existencia del certificado, ya que el contrato de arrendamiento se firma entre dos partes. Y entre estas partes, ya sea por desconocimiento o por ahorrarse el coste del trámite, no se exije. Pero es importante señalar que un contrato de alquiler sin el Certificado Energético puede resultar ilegal y nulo de pleno derecho.
Tampoco los contratos de alquiler vacacional se libran del certificado energético y desde el pasado 1 de junio del 2021 -Real Decreto 390/2021- por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, se establece que todos los propietarios están obligados a anunciar su vivienda de alquiler vacacional con el certificado energético y a incluirlo en los contratos de arrendamiento.
Mayores restricciones en el horizonte
Hay que tener en cuenta que la carrera por la eficiencia energética no ha acabado en estas obligaciones, sino que sus exigencias van a seguir aumentando para disminuir la contaminación y el consumo energético. Así, las residencias, casas o apartamentos particulares que tengan la categoría G no podrán venderse a partir de 2030, impidiéndoselo también a las de categoría F a partir del 2033. Sus propietarios deberán afrontar las necesarias reformas energéticas antes de esa fecha si quieren poder vender o alquilar sus viviendas.
Cambiar el objetivo sancionador
Vista la situación tras 10 años de publicación de la Ley y sucesivos decretos, no parece que la orientación sancionadora y controladora sea la correcta. Se multa por incumplimiento al que publica un inmueble sin el pertinente certificado energético, pero no al propietario que debiera contratarlo y pagarlo. Esta estrategia de poner en el objetivo al profesional inmobiliario, que intenta sobrevivir en el día a día con su microempresa, no es la que puede dar mejores resultados, pero si la más sencilla de llevar a cabo. El problema es que el cartel de «en trámite» se eterniza, avanzándose poco en la concienciación de los vendedores o arrendatarios de que es un trámite imprescindible.
Cambiar el objetivo hacia el propietario de estos inmuebles anunciados sin todos los requisitos, ya sean directamente por sus propietario o por un intermediario, parece la opción más adecuada para dar un cambio a la situación. Pero, al menos de momento, parece que los respectivos organismos autonómicos continúan presionando al eslabón más débil de la cadena, ese que ve peligrar su empresa y modo de vida.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
por lo tanto que pasaria con las casas a reformar ?? Todos los que estan a reformar mas o menos tienen el G y se venden mas barato por estar ene el etado que esten , en un pueblo donde las casas son de 1880 pan de cada dia ….venden por herencia o no poder afrontarse las reformas gustamente…
Buenas tardes! Uno de los objetivos de la UE es que todas las casas, sean de la edad que sean se reformen desde el punto de vista energético. Por eso están dando subvenciones para poder hacerlo. Las que no lo hagan no se podrán vender ni alquilar a partir del 2030 y quedarán vacías. Compensa comprar barato, pedir la subvención y rehabilitar.