Una de las cuestiones más debatidas y más polémicas en las comunidades de propietarios de vivienda, sobre todo en las zonas turísticas, es la utilización de determinados inmuebles como pisos de alquiler turístico. Y si bien, hasta ahora, la doctrina jurisprudencial en materia de Propiedad Horizontal establecía la posibilidad de prohibir o limitar el ejercicio de una actividad en un inmueble privativo, cuando se atiende al interés general de la comunidad de propietarios, siempre que se haga por vía de estatuto o por acuerdo de nimiedad de la Junta de Propietarios, se han producido cambios que es preciso contemplar.

Cambios en la autorización de los pisos turísticos

En la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), de 6 de octubre de 2021, el artículo 17, apartado 12, no contempla la doctrina jurisprudencial que se venía aplicando hasta ahora en los tribunales, sino que el mencionado artículo ha modificado la posibilidad de establecer límites y prohibiciones a esta actividad,  redactando que existe la posibilidad de “limitar o condicionar”. Sin embargo, no incluye la prohibición en la redacción de la norma.

Esta cuestión se ha tratado en el 18º Congreso Jurídico de la Abogacía de Málaga, que en materia de Propiedad Horizontal ha estudiado el tema de las prohibiciones y limitaciones en las comunidades de propietarios de las viviendas residenciales de uso turístico. El problema es que el Alto Tribunal por el momento no se ha pronunciado al respecto. No obstante, sí que lo han hecho las Audiencias Provinciales, por lo que estos fallos son los únicos que existe hasta que el Supremo se pronuncie y fije doctrina sobre qué mayorías se necesitan para la prohibición del ejercicio de estas actividades.

Algunas de las sentencias de estas audiencias provinciales fallan que el acuerdo es nulo cuando se realiza aplicando la norma de los tres quintos, sin embargo, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública dice que “se permite la inscripción del acuerdo por mayoría de tres quintos porque dice que sí está en el art. 17.12”.

Por lo que la regla general que establece la Dirección General es que se exigirá una nimiedad “sólo para aquellos acuerdos que no estén dentro del artículo 17.12, por tanto, las actividades de alquiler vacacional se siguen por esta regla general”.

Los acuerdos de la junta de propietarios no tienen efectos retroactivos

El mencionado artículo también recoge que esta misma mayoría de tres quintos se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, sin que estos acuerdos tengan efectos retroactivos.

Las Audiencias Provinciales dan respuesta a esta pregunta fallando que no afectarán a los propietarios que hubiesen presentado la declaración responsable; que se hubieran inscrito en el Registro de Empresa y Actividad Turística; que hayan requisado actos preparatorios para licio de la actividad, o que hayan adquirido el inmueble antes de la aprobación del acuerdo. La retroactividad tampoco afectaría a los propietarios que hubieran adquirido licencia antes de la aprobación del acuerdo; ni a los que en el momento de la resolución ya eran inmuebles cedidos para uso turístico.