Una de las verdades evidentes que nos ha dejado el pasado año, con una cierta caída de la venta de inmuebles afectados sobre todo por el incremento de los costes financieros en las hipotecas, es que el mercado del lujo no sólo no se ha visto afectado sino que ha seguido subiendo, tanto en compraventas como en precio.
El mercado inmobiliario del lujo avanza sin freno
Y es que el mercado inmobiliario del lujo en España se encuentra en pleno auge. Mientras que el resto de segmentos de residencial se ha ido ralentizando durante 2023, este segmento se ha mantenido resiliente situando a España como 4º destino de lujo a nivel mundial. Prueba de ello es que los informes de valoración de este segmento, que una empresa de valoración como Tecnitasa ha realizado en los últimos cinco años, se han multiplicado por seis.
Este Grupo Tecnitasa, ha elaborado un completo Estudio del Mercado Residencial de Lujo en España donde explica cuál está siendo la evolución de los precios, las diferencias entre premium, lujo y superlujo, todas las principales ubicaciones, tipología de activos y el perfil de comprador de lujo, entre otros datos relevantes. Estas son las claves que porta la tasadora.
Un 55% más de operaciones en el último año
El estudio elaborado por Grupo Tecnitasa se ha elaborado a partir de los informes de valoración y tasación de la compañía, que ha podido constatar cómo, desde 2018, el volumen de operaciones relacionadas con inmuebles de 1,5 a 5 millones de euros se ha multiplicado por 6. Sin embargo, los activos de más de 5 millones de euros han experimentado un crecimiento aún más exponencial: las operaciones se han publicado por 9. En total, Grupo Tecnitasa ha emitido más de 1.500 informes de tasación para este segmento que alcanzan un valor de tasación de más de 5.200 millones de euros.
A la hora de determinar la evolución del segmento residencial, es importante distinguir entre obra nueva, segunda mano y también entre las diferentes ubicaciones de la geografía española, ya que es muy difícil generalizar.
¿Cómo han evolucionado los precios del lujo? Baleares, a la cabeza
El precio del metro cuadrado en las viviendas premium (de 1,5 a 3 millones de euros) lujo (de 3 a 10 millones) y superlujo (a partir de 10 millones) ha aumentado más de un 10% desde 2021. El promedio de precios en ese año rondaba los 6.700€/m2, mientras que en 2023 se situó en 8.110€/m2.
Según el estudio publicado por el Grupo Tecnitasa, el mercado residencial de lujo ha experimentado un crecimiento sostenido desde 2018 pero tomó impulso en 2021, tal y como se puede observar en el siguiente gráfico:
¿Dónde se encuentran las viviendas de lujo en España?
El principal destino con diferencia es Baleares, seguida de Madrid y Cataluña (Barcelona y Girona) y Andalucía (Málaga y Cádiz). También la provincia de Alicante está empezando a despuntar.
La seguridad, la situación geográfica estratégica, el clima y las comunicaciones son algunas de las claves por las que Baleares es la meca del lujo español para el inversor extranjero.
La isla de Mallorca concentra la mayoría de viviendas de lujo, especialmente en Palma de Mallorca, y los municipios de Calviá, Pollença, Bunyola Deyá y Andratx. En Ibiza, destacan Sant Josep de sa Talaia, Eivissa y Santa Eulària des Riu.
En la Comunidad de Madrid, las viviendas de lujo se sitúan principalmente en la capital (sobre todo en el barrio Salamanca y zona centro) y en el norte de la región, en municipios como Pozuelo de Alarcón, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.
En Cataluña, destacan la Ciudad Condal, Sitges, Gavá, Sant Andreu de Llavaneres y Sant Cugat del Vallès en la provincia de Barcelona; y municipios de la Costa Brava como Begur, Blanes, Cadaqués, Castell-Platja D’aro y Sant Feliu de Guixols, en Girona.
Málaga es la provincia que más despunta en Andalucía, con Marbella, Estepona y Benahavís a la cabeza en la Costa del Sol, aunque también destaca San Roque, en Cádiz.
La Comunidad Valenciana también está empezando a convertirse en destino de lujo. En Alicante se han registrado inmuebles de 4,8 millones de euros en Altea, y destacan otros municipios como Jávea y Teulada-Moraira, con viviendas de más de cuatro millones de euros.
País Vasco. Inmuebles de lujo en Donostia (Guipuzkoa) por valores superiores a los 4 millones de euros rodeando la bahía de la Concha y en las faldas de Igueldo.
¿Qué tipología destaca en las viviendas de lujo?
Los inmuebles aislados con una media de 505m2 de superficie (pueden llegar a los 3.000m2) suponen el 70% del mercado, mientras que las viviendas plurifamiliares suponen un 22% y cuentan aproximadamente con una media de 269m2 de superficie.
Los precios más elevados corresponden a la tipología de Villa, que cuentan con precios que pueden superar los 12 millones de euros (Grupo Tecnitasa ha llegado a valorar inmuebles de más de 50 millones de euros), mientras las viviendas plurifamiliares más caras superan los 5 millones de euros.
En el estudio se ha observado que existe un interés cada vez mayor por las viviendas de alto nivel, que entendemos calificadas como lujo (de 3 a 10 millones) y súper lujo (más de 10 millones de euros).
¿Quiénes son los compradores de viviendas de lujo en España?
El comprador suele ser de entre 40 y 60 años, altos cargos de empresas en sus países de origen, que buscan una vivienda vacacional que disfrutar en familia y que alquilan el resto del año; o, por otro lado, promotores que realizan grandes inversiones y alquilan o venden las viviendas de nuevo una vez reformadas”
El comprador de este tipo de inmuebles es muy exigente. Busca exclusividad, máxima calidad y viviendas sostenibles con instalaciones de domótica KNX para controlar la vivienda desde cualquier lugar y en cualquier momento.
Luis Díaz, asegura que desde la pandemia se observó un cambio de tendencia en la búsqueda de propiedades en España, por parte de europeos o en el último año norteamericanos, mexicanos y sudamericanos. Este público entiende que España es un valor refugio para inversiones inmobiliarias. Además del clima, la seguridad y el entorno, España es un destino inigualable para el lujo por precio. Aunque los precios de los inmuebles están experimentando un crecimiento exponencial, son muy competitivos comparados con Londres, Nueva York, Mónaco o París.
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