Transcurridos los dos primeros meses del año y cerrados los datos definitivos del mercado inmobiliario del pasado 2023, ya podemos saber algo más de lo que viene sin tener que consultar al Oráculo de Delfos, que como es bien sabido desde antiguo, tiene sus limitaciones.

Las compraventas del 2023 han sobrepasado la mayoría de las previsiones

Echando mano del Oráculo y sin tener que andar destripando animalitos, aventuramos el pasado mes de enero -también lo escribimos en septiembre- que la cantidad de operaciones de compraventa “podría acercarse a la cifra de 600.000 viviendas vendidas” y no erramos por mucho ya que se ha quedado en un total de 586.913 compraventas de viviendas, una cifra que, con un 9,7% de caída, se ha quedado lejos de alcanzar las 650.265 operaciones anotadas en el excepcional año anterior, pero que ha permitido trabajar bien y mucho a los intermediarios inmobiliarios. Y mejor les hubiera ido de haber tenido más producto.

En el conjunto del año, la compraventa de viviendas usadas disminuyó un 10,8%, hasta sumar 476.019 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre viviendas nuevas bajaron un 4,8%, hasta las 110.894. En 2023, la compraventa de vivienda nueva representó un 17,9% del total de compraventas (20,1% en 2022).

Los precios seguirán subiendo impulsados por la demanda

En cuanto a los precios, respetando la norma de que a más demanda que oferta los precios se incrementan, han seguido subiendo a lo largo de todo el 2023.  A falta de los datos del Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda  mantuvo su ascenso en 2023, con una subida anual del 4,7%, la mayor en seis años. El metro cuadrado se incrementó así hasta los 1.548 euros de media, según los datos de la tasadora Gesvalt.

Las hipotecas volverán cuando quiera Lagarde

Peor lo ha llevado el mercado hipotecario, el número de hipotecas sobre viviendas en el total de 2023 fue de 381.560, un 17,8% inferior al del año anterior en que se alcanzaron las 463.614 y su mayor descenso desde 2013. También cayó el capital prestado que se situó en 54.209,6 millones, con una disminución del 19,4%, ascendiendo, sin embargo, un 2% el importe medio, hasta los 142.074 euros. De esta manera se produce la primera caída anual del total prestado desde 2013, cuando se registró una bajada del 29,5%.

Para los valientes que se atrevieron a pedir una hipoteca para vivienda con un mercado del dinero al alza se registró un tipo de interés medio del 3,32%, con un plazo medio de 24 años.

Con todos estos datos sobre la mesa, también es interesante contemplar la evolución que ha tenido el mercado a lo largo del 2023. Año que comenzó con un fuerte impulso en las operaciones de compraventa que fue descendiendo gradualmente a golpe de Euribor, hasta alcanza su punto más bajo en septiembre, en que se registró la caída interanual más profunda, un 23,7% menos de compraventas que en el año anterior. En términos mensuales, las operaciones se redujeron un 21,7% en el último mes de 2023 con respecto a las 46.888 viviendas vendidas en noviembre. En concreto, se compraron 36.698 viviendas, un 15,6% menos que en el mismo periodo del año anterior; 6.878 pisos nuevos y 29.820 de segunda mano, un 11,9% y 16,4% menos respectivamente que en el último mes de 2022.

En enero los precios han seguido estabilizándose con un descenso del 0,1%, muy lejos de las caídas que se vaticinaron el pasado año y que no se producirán porque la demanda, adormecida por el precio del dinero, sigue latente y en cuanto Christine Lagarde baje los tipos, que casi con seguridad lo hará en junio si no hay un desastre con la inflación, y comprobado ya que los precios van a seguir subiendo, volverán al mercado.

La falta de vivienda nueva es el origen del problema

Esta vuelta se podrá producir a partir de junio, iniciando un segundo semestre que podría recordar al 2022 si no sucediera que no hay producto. Y el causante es la catastrófica falta de vivienda de obra nueva y la desubicación del stcok existente.

En los últimos cinco años, la construcción de vivienda nueva ha estado muy por debajo de las necesidades demográficas de España originando un problema estructural de difícil solución en el corto tiempo y que está detrás de la ausencia de oferta, no sólo en obra nueva, sino también en segunda mano por la inexistente posibilidad de reposición.

Y no es que se carezca de stock de obra nueva. Continúa existiendo un elevado número de vivienda nueva sin vender, que, aunque disminuyó considerablemente desde la crisis financiera, ha permanecido apenas sin cambios desde 2018. Probablemente, ello se explica por el imperfecto grado de adecuación de este stock tanto a las preferencias de la demanda existentes antes de la pandemia como a las nuevas surgidas con su irrupción, como la orientación hacia la vivienda unifamiliar o plurifamiliar de mayor dimensión y con espacios abiertos, y energéticamente eficiente. También su distribución parece no corresponder a las necesidades marcadas por los actuales flujos migratorios y que señalan la necesidad, por ejemplo, de 800.000 nuevas viviendas en Madrid y Barcelona para los próximos diez años.

El número de visados de obra nueva se encuentra prácticamente estancado, habiéndose producido apenas 110.000 viviendas en los últimos doce meses. Lo que es muy inferior a la demanda estructural por la evolución demográfica, y que según la EPA alcanzó la creación de 287.000 nuevos hogares en 2023.

Mucha vivienda se pone a trabajar en el mercado vacacional

Por su parte, la oferta de viviendas usadas se vio impulsada durante la pandemia por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas, aunque su aparición en el mercado se ha visto contrarrestada por la recuperación del turismo —nacional y extranjero—, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales. En concreto, desde el verano de 2021 se ha producido una aceleración de la ganancia de peso de la vivienda turística en el parque total de viviendas.

Así las cosas, con un mercado laboral fuerte y una inflación a la baja, son los tipos de interés el único componente incógnito que resta para poder resolver la ecuación, porque ya sabemos que la demanda, aunque contenida, existe y los precios se mantendrán al alza.  Pero la incógnita ya se está despejando, porque, aunque Christine Lagarde, señaló que la primera bajada de los tipos de interés no llegará antes del verano, la realidad es que el euríbor ya no crece desde noviembre del pasado año, situándose al cierre de febrero con una media de 3,662%. Y es que los bancos ya están anticipando la bajada de tipos.  De mantenerse esta tendencia, la mejora de las condiciones de acceso a la financiación podría estimular de nuevo la compraventa de viviendas a partir del segundo semestre.

Crear comunidad con interés local alrededor de la web

Con la mayor parte de las piezas encajadas o a unos meses de estarlo, la captación inmobiliaria se vuelve crítica; sin producto no hay ventas y sin ellas la supervivencia está amenazada. Con casi un 8% más de agencias inmobiliarias en el mercado, la competencia por cualquier propiedad que salga a la venta se vuelve despiadada, habiendo que buscar estrategias nuevas porque las antiguas ya no son suficiente y los referidos están a la baja. Los portales tradicionales nos surten de compradores, pero ¿que se puede hacer para buscar producto? Hay que diferenciarse de la competencia, tener más visibilidad, dar valor añadido, aparecer antes en Google y ser la agencia de referencia on line, con una estrategia de crear comunidad alrededor de nuestra web. Estar antes de que se produzca la decisión de vender. Blog, newsletter, redes sociales, youtube, perfil de Google Maps…Nada es inmediato, pero de esos seguidores salen hoy ya los referidos.

Eduardo Lizarraga

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