Tras meses de caídas en términos interanuales en la compraventa de viviendas en España y en la concesión de hipotecas, los últimos datos del mes de enero del Colegio General del Notariado señalan una cifra que sin poder afirmar un cambio de tendencia, refuerza la idea de que el mercado de transacciones está aguantando y que el ajuste de la demanda se está frenando.

Las compraventas en enero aumentan en tasa interanual

Tinsa destaca de los datos de los notarios, por un lado, el incremento interanual del 7,3% en el número de compraventas en enero y, por otro, un crecimiento del 7,6% en el de hipotecas respecto a enero de 2023. Se trata en ambos casos del primer aumento en tasa interanual desde septiembre de 2022, poco después de que el Banco Central Europeo anunciara la primera subida de tipos de interés en una década. Un movimiento que acabó provocando un encarecimiento de la financiación y, de forma consecuente a ello, el debilitamiento de la demanda de vivienda.

Concretado en números absolutos, el número de compraventas de viviendas alcanzó las 48.500 operaciones en enero, según la estadística de los notarios. El volumen de nuevas hipotecas registradas en enero fue 22.400. Comparando ambas cifras se comprueba que menos de la mitad de las transacciones llevan aparejadas un crédito hipotecario: la ratio de hipotecas sobre compraventas está en torno al 46%.

Estos datos de aumento interanual lanzan un mensaje potente de sostenimiento de la actividad en sector residencial. Porque las caídas de hipotecas y compraventas del 2023 lo fueron en comparación con un año de extraordinaria actividad como fue 2022. Pero, considerado aisladamente en volumen, seguían mostrando niveles saludables, por encima de la referencia de 2019, último año prepandemia.

Los datos de enero muestran las expectativas del mercado

Los datos de enero de los Notarios, con esas subidas en tasa interanual, nos muestran un volumen de compraventas que está un 15,9% por encima del dato de enero de 2019. En el caso de las hipotecas, el número de enero supera en 13,4% el de enero de 2019.

El Servicio de Estudios de Tinsa atribuye este crecimiento en compraventas e hipotecas, en primer lugar, al hecho de que los datos de enero de 2024 se están comparando con un periodo en el que el impacto de la política monetaria ya se había trasladado a las hipotecas. Es decir, el mercado ya estaba “sufriendo”. Durante el año 2023 la comparación era respecto a 2022, un ejercicio que no reflejaba aún el encarecimiento de las hipotecas, porque aunque el BCE realizó la primera subida de tipos en junio de 2022, llevó varios meses que se trasladara al coste de las hipotecas.

Y, en segundo lugar, es un reflejo de las expectativas del mercado. Aunque la inflación continúa sujeta a una incertidumbre que conviene mantener presente, su evolución positiva unida a la debilidad de algunas economías europeas ha llevado al mercado a anticipar el fin de las subidas de tipos de interés en 2024 e, incluso, una potencial y leve moderación durante el año. Y eso se traduce en una relajación del coste de las hipotecas que anticipa una reactivación en el medio / largo plazo de la demanda de compra para vivir, sobre todo teniendo en cuenta que el empleo está resistiendo y la inflación está más contenida.

Impulso a la demanda en el corto plazo

En este contexto,  no es descartable un periodo de transición en que pueda registrarse un cierto impulso a la demanda en el corto plazo por parte de perfiles de inversión, que estarán movidos más por fines especulativos (aprovechar la futura recuperación en venta y alquiler entrando ahora en el mercado) y no tanto de uso particular inmediato.